Дело № 2-475/2011
Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
г. Советская Гавань 05 мая 2011 года.
Советско-Гаванский городской суд Хабаровского края в составе председательствующего судьи Бугаёва К.П. с участием истца Волкова М.С., ответчицы Обуховой С.С.
При секретаре Мурадян О.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Волкова М.С. к Обуховой С.С. о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры № в доме № по ул. № в п. № и перехода права собственности на неё и обязании Обуховой С.С. зарегистрировать указанный договор купли-продажи квартиры и переход права собственности на неё
У С Т А Н О В И Л :
Волков М.С. обратился в суд с иском к Обуховой С.С., указав в обоснование заявленных исковых требований, что 15.01.2002 года между ними был заключен договор купли-продажи квартиры № в доме № по ул. № в п. №. Квартира принадлежит Обуховой С.С. и была продана ему за -- рублей. После получения денег Обухова С.С. стала уклоняться от передачи ему документов на квартиру, мотивируя это различными причинами. В квартире он проживает с момента подписания договора, им сделан косметический ремонт в квартире, оплачиваются жилищно-коммунальные услуги. Действия ответчицы он расценивает как уклонение от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на неё. Договор купли-продажи составлен в надлежащей форме и исполнен сторонами, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на квартиру не является основанием для признания договора недействительным. На основании изложенного и ст. 551 ГК РФ просил суд вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры № в доме № по ул. № в п. № и перехода права собственности на неё и обязать Обухову С.С. зарегистрировать договор купли-продажи квартиры и переход права собственности на неё.
В возражениях на иск ответчица Обухова С.С. указала, что 15.01.2002 года между ней и Волковым М.С. был заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры. Никаких денежных средств за квартиру в соответствии с п. 3 Договора она не получала, свою подпись в договоре о получении денежных средств поставила вынужденно под давлением Волкова М.С., который являлся на тот момент её работодателем. Передачи квартиры в соответствии с п.1 ст. 556 ГК РФ не было. Впоследствии она передумала продавать квартиру. С момента совершения сделки по купле-продаже квартиры со стороны истца не было никаких действий по регистрации договора и оплате. В соответствии с п.2 ст. 558 ГК РФ сделка купли-продажи квартиры была совершена в ненадлежащей форме и без государственной регистрации. С момента совершения сделки прошло более трех лет и истцом пропущен срок исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки. На основании изложенного и ст. ст. 196, 200, 165 ГК РФ считает, что сделка по продаже квартиры является ничтожной и не влечет никаких правовых последствий, в связи с чем просит суд отказать Волкову М.С. в удовлетворении иска.
От третьего лица на стороне ответчицы, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю письменного мнения или возражений на иск в суд не поступало, представитель третьего лица в судебное заседание будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте его проведения не явился, об уважительных причинах неявки суду не сообщил и не представил доказательств уважительности причин неявки, об отложении дела слушанием или о рассмотрении дела в его отсутствие письменно суд не просил.
Учитывая изложенное, а также мнение участвующих в деле лиц, руководствуясь ч.ч. 1 и 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.
В судебном заседании истец Волков М.С. заявленные исковые требования поддержал и просил суд удовлетворить иск, дал пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении дополнительно пояснив, что деньги за квартиру были переданы продавцу в момент заключения договора купли-продажи квартиры лично его отцом, о чем Обухова С.С. собственноручно расписалась в договоре. Почему в договоре указано о передаче денежных средств частями сказать не может, так как договор составлял юрист предприятия. В квартире действительно сначала проживали рабочие, также в квартире проживал его отец и другие родственники, которым он предоставлял квартиру, все время с 2002 года бремя содержания квартиры нес лично он. Никакого давления на ответчицу в момент заключения договора не оказывалось, договор купли-продажи квартиры был не предварительный, а основной. Он просил ответчицу передать ему документы на квартиру, та от их предоставления уклонялась. Примерно 1,5 года назад он поднял вопрос о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру, им был сделан технический паспорт на квартиру в БТИ, однако ответчица уклонилась от дальнейшего оформления сделки, поскольку договор купли-продажи квартиры заключен в надлежащей форме, деньги за квартиру ответчице переданы, просил суд удовлетворить иск.
Ответчица Обухова С.С. в судебном заседании иск не признала и просила суд отказать в его удовлетворении пояснив, что в ноябре 1998 года она купила квартиру №1 по ул. №1 в г. №1 и переехала жить в неё. Спорная квартира принадлежит ей, квартира с 1998 по 2002 годы стояла пустая, она решила её продать. 15.01.2002 года между ней и Волковым М.С была достигнута договоренность о продаже спорной квартиры истцу, юрист предприятия, руководителями которого являлись истец и его отец и на котором она работала главным бухгалтером с момента его основания, составил договор купли-продажи квартиры, где было указано, что деньги за квартиру в сумме -- рублей должны быть переданы ей равными долями в течение 2002-2004 годов, однако в договоре она написала, что получила все деньги сразу и полностью, так как юрист сказал ей, что это предварительный договор и после его подписания нужно будет удостоверить договор нотариально, а затем зарегистрировать в БТИ. Деньги за квартиру она так и не получила, после подписания договора квартира продолжала пустовать. Отец истца предложил сдавать квартиру в наем приезжающим на работу на предприятие сезонным рабочим, она с этим согласилась. Практически до 15.07.2010 года она постоянно находилась в г. № и никуда не уезжала, истец ни разу не обращался к ней по вопросу передачи ему документов на квартиру или регистрации договора купли-продажи квартиры, она уже и забыла про подписанный договор. Квартиру впоследствии она продавать передумала, так как денег за неё не получила. Она написала в договоре о получении ею денег за квартиру, так как доверяла истцу и его отцу. Ключи от квартиры она передала в 2002 году предприятию, где работала, кому именно, истцу или его отцу, уже не помнит, с 2002 года квартирой она не пользуется, с лета 2002 года в квартире проживали сезонные рабочие, последние 2 года в квартире живет отец истца. Она с требованием о расторжении договора купли-продажи квартиры не обращалась, так как считала его незаключенным, а значит ничтожным. В 2002-2004 годах она оплачивала за квартиру коммунальные услуги, до настоящего времени оплачивает налог на имущество, зарегистрирована в квартире. Почему не обращалась с требованием к истцу или его отцу об освобождении квартиры, может объяснить своим характером. Доказательств неполучения денег за квартиру у неё нет, считает, что доказательства выплаты ей денег должен представить истец. За пользование квартирой все эти годы она никаких денежных средств от истца или его отца, а также от предприятия не получала. Давление, о котором указано в её письменном отзыве на иск заключалось в том, что юрист уверил её, что договор предварительный и что потом после выплаты денег будет заключаться основной договор, который, как ей известно, должен быть нотариально удостоверен. Кроме этого, считает, что истец пропустил срок исковой давности по обращению в суд, так как с 2002 года не обращался ни к ней, ни в суд с требованиями о передаче документов на квартиру и регистрации договора. Считает заключенный договор ничтожным и просила суд отказать в иске.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что квартира № в доме № по ул. № в п. № на основании договора купли-продажи № -- от 05.02.1996 года, зарегистрированного в Бюро технической инвентаризации 30.05.1996 года за № --, на праве собственности принадлежит Обуховой С.С.
15.01.2002 года между Обуховой С.С. и Волковым М.С. был заключен договор купли-продажи, согласно которому Обухова С.С. продала, а Волков М.С. купил квартиру № в доме № по ул. № в п. № за -- рублей, которые покупатель был обязан передать продавцу равными долями в период 2002-2004 годов (п.п.1,3 Договора).
Согласно п.п.4,5 Договора продавец передал квартиру покупателю в пригодном для проживания и эксплуатации состоянии, покупатель принял на себя обязанности нести бремя содержания квартиры.
В договоре содержится собственноручная запись Обуховой С.С. о получении ею 60000 рублей полностью и подпись Обуховой С.С. об этом.
Те обстоятельства, что с 2002 года квартирой она не пользуется, а квартирой пользуется истец по своему усмотрению, ответчица в судебном заседании не отрицала. Также Обухова С.С. пояснила, что предела ключи от квартиры истцу или его отцу и у неё ключей от квартиры не имеется. Также ответчица не отрицала, что бремя содержания квартиры примерно с 2004 года она не несет, за исключением уплаты налога на имущество, так как до настоящего времени право собственности на квартиру оформлено за нею. То, что запись в договоре о получении ею денежных средств в счет продажи квартиры сделана ею, Обухова С.С. не отрицала.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора, квартира после подписания договора была передана ответчицей истцу и тот на протяжении 9 лет пользовался квартирой как своей собственной.
Согласно ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ч.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с ч.ч. 1 и 6 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с ч.1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Согласно ч.1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В соответствии с ч.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Спорная квартира является недвижимым имуществом, договор о продаже квартиры и переход права собственности на квартиру подлежат государственной регистрации, заключенный между Обуховой С.С. и Волковым М.С. договор купли-продажи квартиры оформлен в соответствии с требованиями гражданского законодательства, приведенными выше, в договоре четко указано, какое именно имущество покупается и где оно расположено, указана цена этого имущества, договор подписан обеими сторонами, в договоре имеется подпись и расписка продавца квартиры о получении денежных средств за квартиру от покупателя, указано, что с момента подписания договора квартира перешла в пользование покупателю.
Доводы Обуховой С.С. о том, что данный договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры являлся предварительным, о том, что денежных средств за квартиру она от Волкова М.С. не получала и её подпись об этом является вынужденной, суд считает необоснованными, поскольку это опровергается сведениями, содержащимся в договоре купли-продажи квартиры и доказательств обратного ответчица суду не представила.
Мнение ответчицы о том, что договор купли-продажи квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению, является не основанным на законе.
После заключения договора купли-продажи квартиры квартира перешла в пользование истцу и тот до настоящего времени пользуется квартирой по своему усмотрению и несет бремя содержания квартиры, что подтверждается представленными Волковым М.С. документами об оплате жилищно-коммунальных услуг.
Составление передаточного акта в этом случае необязательно, поскольку это не предусмотрено договором и в самом договоре прямо указано о передаче квартиры от продавца к покупателю.
Доводы Обуховой С.С. о том, что в связи с несоблюдением требований о государственной регистрации договора купли-продажи он считается ничтожным в силу ч.1 ст. 165 ГК РФ суд считает необоснованными поскольку отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ) (п.п.61, 63 указанного выше Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ).
В судебном заседании установлено, что Обухова С.С. уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к Волкову М.С., так как заявила о своем несогласии с заключенным договором и при этом в как в письменных возражениях на иск, так и в судебном заседании заявила о пропуске Волковым М.С. срока обращения в суд с заявленными исковыми требованиями.
Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно ч.1 ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.
В соответствии с ч.1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности. По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации (п. 64 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 года).
В судебном заседании ответчица Обухова С.С. утверждала, что за все прошедшее время с момента заключения и подписания договора Волков М.С. к ней по вопросу предоставления документов и регистрации договора купли-продажи не обращался, Волков М.С. в судебном заседании пояснил, что он обращался к ответчице для предоставления ему документов на квартиру, последний раз это было около 1,5 лет назад, ответчица данные обстоятельства отрицает.
При таких обстоятельствах, когда сама ответчица отрицает наличие обстоятельств, которые могут повлиять на установление начала течения срока исковой давности и применение последствий его пропуска суд считает, что срок исковой давности истцом не пропущен и поскольку Обухова С.С. уклоняется от регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру от неё к Волкову М.С., то исковые требования последнего подлежат удовлетворению.
Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (ч.1 ст. 4 Закона), государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора, При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (ч. 1 ст. 16 Закона).
Требования, заявленные Волковым М.С. об обязании Обуховой С.С. произвести регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру излишни.
Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решения суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В соответствии с ч.1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрение дела.
Иск Волкова М.С. удовлетворяется полностью, в связи с чем с ответчицы в пользу истца подлежит взысканию уплаченная истцом при подаче иска в суд государственная пошлина.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 198, 199, 98 ГПК РФ суд,
Р Е Ш И Л :
Зарегистрировать договор купли-продажи квартиры № в доме № по ул. № в п. № от 15.01.2002 года, заключенный между Обуховой С.С. и Волковым М.С.
Зарегистрировать переход права собственности на квартиру № в доме № по ул. № в п. № от Обуховой С.С. к Волкову М.С.
Взыскать с Обуховой С.С. в пользу Волкова М.С. в счет уплаченной при подаче иска государственной пошлины -- рублей.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Хабаровского краевого суда через Советско-Гаванский городской суд в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в мотивированной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 10 мая 2011 года.
Судья К.П. Бугаёв
Решение не вступило в законную силу.