Дело №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Рыльск 9 декабря 2010 года
Рыльский районный суд Курской области в составе:
председательствующего судьи Резниченко А.В.,
с участием представителя ОАО «Курский промышленный банк», действующей на основании доверенности от <дата> Леоновой Е.С.
представителя Каширина А.В., Жафяровой Н.М., действующего на основании доверенностей от <дата> - Меринова М.Н.
при секретаре Зайцевой Е.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению
ОАО «Курский промышленный банк» к Каширину Алексею Владимировичу, Жафяровой Наиле Максутовне об обращении взыскания на заложенное имущество, встречное исковое заявление Жафяровой Наили Максутовны к «Курский промышленный банк» (ОАО) о признании договора залога недействительным в части
У С Т А Н О В И Л:
ОАО «Курский промышленный банк» обратился в суд с иском с учетом уточнений к ответчикам об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество. Свои требования истец мотивировал тем, что <дата> между ОАО «Курский промышленный банк» и ООО <данные изъяты> был заключен кредитный договор № В соответствии с кредитным договором ОАО «Курский промышленный банк» предоставил ООО <данные изъяты> кредит на сумму <данные изъяты> рублей. В нарушение условий кредитного договора ООО <данные изъяты> надлежащим образом не выполнило принятые на себя обязательства и в установленные сроки не погасило кредит, начисленные проценты за пользование кредитом и комиссию за сопровождение кредита. По состоянию на <дата> общая сумма задолженности ООО <данные изъяты> составила <данные изъяты>. В связи с изложенными обстоятельствами ОАО «Курский промышленный банк» с исковым заявлением обратился в Ленинский районный суд города Курска решением которого от <дата> по делу № с ООО <данные изъяты> и Каширина Алексея Владимировича в солидарном порядке в пользу ОАО «Курский промышленный банк» было взыскано <данные изъяты>
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между ОАО «Курский промышленный банк» и Кашириным Алексеем Владимировчем, Жафяровой Наилёй Максутовной был заключен договор залога недвижимого имущества № от <дата>. Предметом залога по данному договору являлись: одноэтажное нежилое здание склада литер В3 площадью <данные изъяты> кв. метров; одноэтажное нежилое здание зерносклада литер В1 площадью <данные изъяты> кв. метров; одноэтажное нежилое здание весовой литер В площадью <данные изъяты> кв. метров; земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым № категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для обслуживания и эксплуатации нежилых зданий зерносклада, склада и весовой.
Заложенные объекты принадлежат Залогодателям - Каширину А.В. и Жафяровой Н.М. на праве общей совместной собственности и находятся по адресу: <адрес>
Истец просил суд обратить взыскание на заложенное в соответствии с договором залога недвижимое имущество, а именно: одноэтажное нежилое здание склада литер В3 площадью <данные изъяты> кв. метров; одноэтажное нежилое здание зерносклада литер В1 площадью <данные изъяты> кв. метров; одноэтажное нежилое здание весовой литер В площадью <данные изъяты> кв. метров; земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым № категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для обслуживания и эксплуатации нежилых зданий зерносклада, склада и весовой.
Определить начальную продажную цену, с которой начинаются торги в отношении заложенного имущества, на которое обращено взыскание, в размере <данные изъяты> рублей, из них: стоимость одноэтажного нежилого здания склада Литер В3 - <данные изъяты> рублей; стоимость одноэтажного нежилого здания зерносклада Литер В1 - <данные изъяты> рублей; стоимость одноэтажного нежилого здания весовой Литер В - <данные изъяты> рублей; стоимость земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м - <данные изъяты> рублей.
Полученную от продажи денежную сумму направить в счет погашения кредитной задолженности.
В судебном заседании представитель ОАО «Курский промышленный банк» Леонова Е.С. заявленные исковые требования поддержала по основаниям изложенным в исковом заявлении. Пояснила суду, что решение Ленинского районного суда города Курска от <дата> по делу № в соответствии с которым с ООО <данные изъяты> и Каширина Алексея Владимировича в солидарном порядке в пользу ОАО «Курский промышленный банк» было взыскано <данные изъяты>, было обжаловано, и в законную силу не вступило.
Просила определить сумму подлежащую уплате Открытому акционерному обществу «Курский промышленный банк» из стоимости заложенного имущества в размере <данные изъяты>.
Ответчик Каширин А.В. в судебное заседание не явился по неизвестной причине. О времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом. Представил отзывы на исковое заявление в которых указал, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора изложенный в дополнительном соглашении от <дата> № к договору залога от <дата> №. Ссылки истца на договор залога, заключенный <дата> в части порядка определения цены заложенного имущества не имеют правовых оснований, так как дополнительным соглашением, заключенным <дата> порядок определения цены заложенного имущества сторонами был изменен. Также считает, что поскольку он является индивидуальным предпринимателем спор подлежит рассмотрению арбитражным судом. Просил производство по делу прекратить.
Ответчик Жафярова Н.М. в судебное заседание не явилась по неизвестной причине. О времени и месте судебного рассмотрения извещена своевременно и надлежащим образом. Представила встречное исковое заявление о признании договора залога от <дата> недействительным в части.
Представитель ответчиков Каширина А.В. И Жафяровой Н.М. - Меринов М.Н. поддержал требования ответчиков изложенных в отзывах и встречном исковом заявлении, по изложенным в них обстоятельствах. Суду пояснил, ответчики признают сумму задолженности подлежащую взысканию в пользу ОАО «Курский промышленный банк» из стоимости заложенного имущества в размере <данные изъяты>.
Выслушав истца, представителя ответчиков, исследовав письменные материалы дела, суд находит, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства за которое он отвечает.
Судом установлено, что по кредитному договору № от <дата> ОАО «Курский промышленный банк» предоставил денежные средства ООО <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей.
<дата> между ОАО «Курский промышленный банк» в лице управляющего Дополнительного офиса ФИО1 с одной стороны и Кашириным А.В., Жафяровой Н.М., с другой стороны был заключен договор залога недвижимого имущества №. Данный договор об ипотеке от <дата> заключен для обеспечения надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору № в отношении ООО <данные изъяты> и в залог передано следующее имущество: одноэтажное нежилое здание склада литер В3 площадью <данные изъяты> кв. метров; одноэтажное нежилое здание зерносклада литер В1 площадью <данные изъяты> кв. метров; одноэтажное нежилое здание весовой литер В площадью <данные изъяты> кв. метров; права аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым № категория земли - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для обслуживания и эксплуатации нежилых зданий зерносклада, склада и весовой
Дополнительным соглашением № от <дата> к договору залога недвижимого имущества № от <дата> договор залога был изменен и вместо стоимости права аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым № категория земли - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для обслуживания и эксплуатации нежилых зданий зерносклада, склада и весовой, залогодержателю был передан в залог земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым №, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для обслуживания и эксплуатации нежилых зданий зерносклада, склада и весовой на котором находится предмет залога и который принадлежит залогодателям на праве собственности.
Дополнительным соглашением № от <дата> к договору залога недвижимого имущества № от <дата> договор залога был изменен в части Раздела 6 «Обращения взыскания на заложенное имущество».
По кредитному договору заемщиком ООО <данные изъяты> обязанность в срок возвращать кредитные средства, проценты не исполняются, в связи с чем у кредитора ОАО «Курский промышленный банк» возникло право требования к заемщику обеспеченное залогом на сумму <данные изъяты>.
Данные обстоятельства подтверждаются: кредитным договором № от <дата>, договором залога недвижимого имущества № от <дата>, дополнительным соглашением № от <дата>, дополнительным соглашением № от <дата>.
Учитывая, что ООО <данные изъяты> принятое на себя обязательство по погашению кредита перед ОАО «Курский промышленный банк» не исполняет, исковые требования ОАО «Курский промышленный банк» подлежат удовлетворению.
Доводы ответчика Каширина А.В. о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора суд считает несостоятельными по следующим основаниям.
Согласно п. 6.1 изложенного в дополнительном соглашении № от <дата> к договору залога недвижимого имущества № от <дата> «Обращение взыскания на заложенное имущество производится Залогодержателем без обращения в суд (во внесудебном порядке), а в случаях, когда для заключения договора требовалось согласие другого лица или органа, либо когда залогодатель отсутствует - по решению суда». Таким образом договором предусмотрена обязанность залогодержателя при отсутствии других условий обратить взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке. Однако согласно ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на предмет залога земли сельскохозяйственного назначения во внесудебном порядке не допускается. Следовательно досудебный порядок урегулирования спора - обращение взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке изложенный в договоре, противоречит требованиям действующего законодательства. При таких обстоятельствах ОАО «Курский промышленный банк» вправе обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на предмет залога, поскольку согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, а отказ от права на обращение в суд недействителен.
Доводы ответчика Каширина А.В. о том, что данный спор не подведомствен суду общей юрисдикции, поскольку он Каширин А.В. является индивидуальным предпринимателем, а сам спор связан с осуществлением предпринимательской деятельности, суд считает несостоятельными, поскольку доказательств того, что спор связан с осуществлением предпринимательской деятельности суду не представлено. Кроме того, исковые требования ОАО «Курский промышленный банк» предъявлены к Каширину А.В. и Жафяровой Н.М. в качестве ответчиков в солидарном порядке, разделение требований невозможно, доказательств того, что Жафярова Н.М. является индивидуальным предпринимателем, суду не представлено. В силу п. 4 ст. 22 ГПК РФ при обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подведомственны суду общей юрисдикции, другие - арбитражному суду, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
Требования истца об установлении начальной продажной цены на имущество с которой начинаются торги в отношении заложенного имущества, на которое обращено взыскание, в размере <данные изъяты> рублей, из них: стоимость одноэтажного нежилого здания склада Литер В3 - <данные изъяты> рублей; стоимость одноэтажного нежилого здания зерносклада Литер В1 - <данные изъяты> рублей; стоимость одноэтажного нежилого здания весовой Литер В - <данные изъяты> рублей; стоимость земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м - <данные изъяты> рублей, суд находит подлежащими удовлетворению.
Согласно ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии со ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Как следует из текста дополнительного соглашения № к договору залога недвижимого имущества № начальная продажная цена заложенного имущества на имущество устанавливается в размере 80 процентов залоговой стоимости имущества указанной в договоре залога. Залоговая стоимость имущества указанного в договоре залога составляет <данные изъяты> рублей из них: стоимость одноэтажного нежилого здания склада Литер В3 - <данные изъяты> рублей; стоимость одноэтажного нежилого здания зерносклада Литер В1 - <данные изъяты> рублей; стоимость одноэтажного нежилого здания весовой Литер В - <данные изъяты> рублей; стоимость земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м - <данные изъяты> рублей.
При рассмотрении требований заявленных истцом суд находит установить начальную продажную цену на имущество в размере 80 процентов залоговой стоимости, в соответствии с заключенным договором залога.
Доводы ответчика Каширина А.В. о том, что заявленные истцом требования об установлении начальной продажной цены на имущество равной 80 процентам залоговой стоимости имущества не имеют правовых оснований, суд считает необоснованными, поскольку такая начальная продажная цена установленная п. 6.9. дополнительного соглашения № к договору залога недвижимого имущества № регламентирующего порядок определения цены заложенного имущества при разрешении спора в судебном порядке. Иной порядок определения цены изложенный в п. 6.5 указанного дополнительного соглашения как следует из буквального толкования договора предназначен для целей обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Жафяровой Н.М. было подано встречное исковое заявление к ОАО «Курский промышленный банк» о признании договора залога от <дата> недействительным в части. Свои требования Жафярова Н.М. мотивировала тем, что договором залога от <дата> № в состав имущества, определяемого для цели залога включено право аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым № с определенной категорией земель сельскохозяйственного назначения, разрешенных для использования, обслуживания и эксплуатации нежилых зданий зерносклада, склада и весовой. Позднее <дата> сторонами было оформлено Дополнительное соглашение к договору залога от <дата> №. Согласно указанному соглашению предметом залога определен также земельный участок, из земель сельскохозяйственного назначения. В силу ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается, если предметом ипотеки является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Считает, что имеются основания полагать, что договор залога мог быть заключен без залога права аренды земельного участка, а впоследствии без залога земельного участка. Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Просила признать сделку, оформленную Н.М. Жафяровой, А.В. Кашириным и ОАО «Курский промышленный банк» договором залога от <дата> №, недействительной в части включения в состав имущества и имущественных прав, являющихся предметом залога и имущественных прав, являющихся предметом залога такого предмета залога как право аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым № с определенной категорией обслуживания как земли сельскохозяйственного назначения, разрешенные для использования, обслуживания и эксплуатации нежилых зданий зерносклада, склада и весовой; и признать сделку, оформленную <дата> Н.М. Жафяровой, А.В. Кашириным и ОАО «Курский промышленный банк» дополнительным соглашением к договору залога от <дата> №, недействительной в части включения в состав имущества, являющегося предметом залога такого предмета залога как земельный участок, зарегистрированный Управлением ФРС России по Курской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> за №, с определенной категорией земель сельскохозяйственного назначения, разрешенных для использования, обслуживания и эксплуатации нежилых зданий зерносклада, склада и весовой.
Суд считает, что требования Жафяровой Н.М. изложенные во встречном исковом заявлении удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ).
Следовательно, нет никаких оснований считать, что договор залога недвижимого имущества № от <дата>, с последующими изменениями внесенными дополнительными соглашениями, мог быть заключен без залога права аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым № с определенной категорией земель сельскохозяйственного назначения, разрешенных для использования, обслуживания и эксплуатации нежилых зданий зерносклада, склада и весовой или без залога земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым № с определенной категорией земель сельскохозяйственного назначения, разрешенных для использования, обслуживания и эксплуатации нежилых зданий зерносклада, склада и весовой находящийся у залогодателей на праве собственности.
Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят в том числе из государственной пошлины.
При подаче искового заявления истцом была уплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей, которая подлежит взысканию с ответчиков.
Руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Открытого акционерного общества «Курский промышленный банк» к Каширину Алексею Владимировичу, Жафяровой Наиле Максутовне об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на имущество, принадлежащее Каширину Алексею Владимировичу, Жафяровой Наиле Максутовне, заложенное в соответствии с договором залога недвижимого имущества № от <дата>, а именно:
- одноэтажное нежилое здание склада литер В3 площадью <данные изъяты> кв. метров;
- одноэтажное нежилое здание зерносклада литер В1 площадью <данные изъяты> кв. метров;
- одноэтажное нежилое здание весовой литер В площадью <данные изъяты> кв. метров;
- земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым № категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для обслуживания и эксплуатации нежилых зданий зерносклада, склада и весовой.
Определить начальную продажную цену, с которой начинаются торги, в отношении заложенного имущества, на которое обращено взыскание, в размере <данные изъяты> рублей, из них:
- стоимость одноэтажного нежилого здания склада Литер В3 - <данные изъяты> рублей;
- стоимость одноэтажного нежилого здания зерносклада Литер В1 - <данные изъяты> рублей;
- стоимость одноэтажного нежилого здания весовой Литер В - <данные изъяты> рублей;
- стоимость земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м - <данные изъяты> рублей.
Определить сумму подлежащую уплате Открытому акционерному обществу «Курский промышленный банк» из стоимости заложенного имущества в размере <данные изъяты>.
Взыскать с Каширина Алексея Владимировича в пользу Открытого акционерного общества «Курский промышленный банк» расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.
Взыскать с Жафяровой Наили Максутовны в пользу Открытого акционерного общества «Курский промышленный банк» расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.
В удовлетворении исковых требований Жафяровой Наили Максутовны к Открытому акционерному обществу «Курский промышленный банк»:
- о признании сделки, оформленной Н.М. Жафяровой, А.В. Кашириным и ОАО «Курский промышленный банк» договором залога от <дата> №, недействительной в части включения в состав имущества и имущественных прав, являющихся предметом залога и имущественных прав, являющихся предметом залога такого предмета залога как право аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым № с определенной категорией обслуживания как земли сельскохозяйственного назначения, разрешенные для использования, обслуживания и эксплуатации нежилых зданий зерносклада, склада и весовой;
- о признании сделки, оформленной <дата> Н.М. Жафяровой, А.В. Кашириным и ОАО «Курский промышленный банк» дополнительным соглашением к договору залога от <дата> №, недействительной в части включения в состав имущества, являющегося предметом залога такого предмета залога как земельный участок, зарегистрированный Управлением ФРС России по Курской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> за №, с определенной категорией земель сельскохозяйственного назначения, разрешенных для использования, обслуживания и эксплуатации нежилых зданий зерносклада, склада и весовой - отказать.
Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Рыльский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме 14.12.2010 года
Судья
Рыльского районного суда А.В. Резниченко