Дело № 2-9/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Рыбинский районный суд Ярославской области
в составе председательствующего судьи И.В.Запорожец,
при секретаре А.Р.Бекетовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Рыбинске 26 января 2011 года дело по иску Ивановой Валентины Григорьевны к Назарову Евгению Петровичу, ООО «Организация» о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании предварительных договоров, договора купли-продажи жилого дома и земельного участка незаключенными,
УСТАНОВИЛ:
ДД.ММ.ГГГГ Иванова В.Г. обратилась в суд с иском Назарову Евгению Петровичу, ООО «Организация» о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> заключенного между ней и Назаровым Е.П.
Решением Рыбинского районного суда Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Ивановой В.Г. были оставлены без удовлетворения.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Рыбинского районного суда Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое рассмотрение.
ДД.ММ.ГГГГ Иванова В.Г. обратилась в суд с иском к Назарову Е.П. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> заключенного ДД.ММ.ГГГГ
Определением судьи Рыбинского районного суда Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ дела по исковым требованиям Ивановой В.Г. к Назарову Е.П., ООО «Организация» о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого дома и земельного участка, Ивановой В.Г. к Назарову Е.П. о расторжении данного договора соединены в одно производство для совместного рассмотрения.
ДД.ММ.ГГГГ Иванова В.Г. обратилась в суд с дополнительными исковыми требованиями к Назарову Евгению Петровичу, ООО «Организация» о признании незаключенными предварительных договоров купли-продажи спорного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи данного домовладения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительными записей в ЕГРП о праве собственности Назарова Е.П. на спорное имущество.
Истец мотивировал исковые требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ею были заключены предварительные договоры о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимости - жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> : первый договор с Назаровым Е.П., второй договор - с ООО «Организация» в лице директора Назарова Е.П. Согласно условиям последнего договора, в качестве оплаты за спорные земельный участок и жилой дом, Назаров Е.П. должен был в целях приобретения истицей квартиры, строящейся в помещении бывшей аптеки по адресу: <адрес>, произвести ее оплату. ДД.ММ.ГГГГ она заключила с Назаровым Е.П. основной договор купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка, договор прошел государственную регистрацию. До настоящего времени Назаров Е.П. своих обязательств по договору не исполнил, в настоящее время скрывается от нее. Квартира в помещении бывшей аптеки до настоящего времени еще не построена ООО «Организация». Назаров Е.П. уже не является директором и учредителем организации ответчика. Считает предварительные договоры и основной договор купли-продажи незаключенными, а также недействительными, поскольку они не соответствуют закону. В каждом из договоров предусмотрены обязанности для лиц, не являвшихся стороной по сделке, кроме того, объект недвижимости - квартира в <адрес>, которую по договору намеревалась приобрести истица, на момент заключения договоров не существовала.
В судебном заседании истица Иванова В.Г. и ее представитель Романова Т.П., по доверенности, исковые требования поддержали, подтвердили все обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, в дополнение пояснили, что инициатива в заключении всех спорных договоров принадлежала Назарову Е.П., который сам предложил истице совершить подобные сделки, при этом он только пояснил, что является директором ООО «Организация», которое осуществляет строительство квартир в помещении бывшей аптеки, никаких документов о правах на строящиеся квартиры, а также на само нежилое помещение им не были представлены.
Ответчик Назаров Е.П. в судебное заседание не явился, ранее дело неоднократно откладывалось по причине неявки ответчика в судебное заседание. Вместе с тем в материалах дела имеются судебные извещения, направленные судом первой инстанции в адрес ответчика о назначении дела к слушанию ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ От ответчика извещения возвращены с отметкой об истечении срока хранения.
Согласно ст. 117 ГПК РФ, при отказе адресата принять судебную повестку или иное судебное извещение лицо, доставляющее или вручающее их, делает соответствующую отметку на судебной повестке или ином судебном извещении, которые возвращаются в суд. Адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства.
При таких обстоятельствах суд расценивает действия ответчика Назарова Е.П. как отказ от получения судебных повесток и считает его надлежаще извещенным о времени и месте судебного разбирательства.
Ответчик ООО «Организация» своего представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В судебном заседании директор ООО «Организация» Калинин М.М. против удовлетворения исковых требований Ивановой В.Г. не возражал, пояснил, что Назаров Е.П. являлся учредителем и директором ООО «Организация» до ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время единственным учредителем и одновременно руководителем организации является он, Калинин М.М. В ДД.ММ.ГГГГ году ООО выиграло тендер на строительство квартир в нежилом помещении аптеки ЖБИ на первом этаже дома <адрес>. Между организацией и Администрацией РМР был заключен договор о долевом строительстве, по которому 80 % помещения переходит в собственность Администрации РМР, 20% остается у них. Нежилое помещение имеет площадь около 300 кв.м, в нем предполагается построить семь квартир: две из которых - однокомнатная и двухкомнатная будут переданы в собственность их организации. Сроки строительства неоднократно откладывались, согласно условиям последнего соглашения к договору долевого строительства, квартиры должны быть построены к лету 2011 года. Каких либо договоров либо договоренности о том, что после окончания строительства права на долю жилого помещения либо на отдельную квартиру будут переведены на имя Назарова Е.П., не было. Сделка, которую совершил Назаров Е.П., как директор ООО, и Иванова В.Г. относится к крупной сделке, для ее совершения требовалось согласие собрания учредителей, однако ответчик Назаров Е.П. не согласовывал с ним данный вопрос. После окончания строительства квартир ООО не согласно передать Ивановой В.Г. права на двухкомнатную квартиру.
3-е лица - Администрация РМР, Администрация ... сельского поселения, Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии Ярославской области Рыбинский отдел своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Суд, выслушав представителя истца Романову Т.П., представителя ответчика ООО «Организация» Калинина М.М., исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.
Судом установлено, что Иванова В.Г. являлась собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ между Ивановой В.Г. и Назаровым Е.П. был заключен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимости, по условиям которого стороны не позднее шести месяцев с момента проведения межевания и получения кадастровых планов на земельный участок, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, обязуются заключить основной договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес> Общая стоимость земельного участка и жилого дома составляет 700 000 рублей, оплата производится покупателем в следующем порядке: последний обязуется не позднее ДД.ММ.ГГГГ найти Продавцу квартиру для проживания в <адрес> ценой не дороже цены предмета договора, оплатить ее и все расходы, связанные с оформлением прав собственности Продавца на данную квартиру. Согласно п. 1.5 Договора, срок заключения основного договора может быть перенесен на аналогичный срок. ДД.ММ.ГГГГ сторонами было заключено дополнительное соглашение № 1 к названному договору, согласно которому обязанность сторон заключить основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома сохраняется до ДД.ММ.ГГГГ, а оплата за предмет договора должна быть произведена Покупателем в следующем порядке: последний обязуется до установленного срока найти для Продавца по адресу: <адрес> квартиру на первом этаже дома с балконом и лоджией, помочь ему заключить с собственником помещения предварительный договор купли-продажи недвижимости, где оплата за квартиру производится Покупателем. Оплата за предмет договора будет производиться путем покупки на имя Продавца указанной квартиры, оцененной стоимостью в 900 000 рублей.
На указанных в предварительном договоре и дополнительном соглашении к нему имеются подписи от имени Ивановой В.Г. и Назарова Е.П., которые при рассмотрении дела не оспаривались.
ДД.ММ.ГГГГ между Ивановой В.Г. и ООО «Организация» в лице директора Назарова Е.П. заключен предварительный договор, по условиям которого стороны не позднее одного месяца с момента проведения государственной регистрации прав в соответствующих органах на двухкомнатную квартиру, общей площадью 45,65 кв.м., жилой площадью - 25,1 кв.м.(комнаты 10,3 + 14,8), кухня - 9,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры, оцененной в 900 000 рублей. Оплата за предмет договора производится Покупателем в следующем порядке: а именно собственными денежными средствами Назарова Е.П. в размере 900 000 рублей, который обязан до момента заключения основного договора произвести платеж Обществу за предмет договора в полном объеме. На данном предварительном договоре имеются подписи от имени Ивановой В.Г. и директора ООО «Организация» Назарова Е.П., которые при рассмотрении дела не оспаривались.
ДД.ММ.ГГГГ между Ивановой В.Г. и Назаровым Е.П. был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1643 кв.м. и жилого дома с хозяйственными постройками, расположенных по адресу: <адрес> В договоре указана цена земельного участка - 200 000 рублей, жилого дома - 700 000 рублей. Согласно условий договора, оплата за предмет договора будет производиться Покупателем полностью путем оплаты и оформлением прав собственности на имя Продавца двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> принадлежащей на праве собственности ООО «Организация», после государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по ЯО, в день заключения между ООО «Организация» и Ивановой В.Г. договора купли-продажи выше указанной квартиры.
Настоящий договор подписан Ивановой В.Г. и Назаровым Е.П., зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №. К договору ДД.ММ.ГГГГ составлен передаточный акт земельного участка и жилого дома, который подписан Ивановой В.Г. и Назаровым Е.П., подписи сторон при рассмотрении дела не оспаривались. Указаний о передаче объектов недвижимости от Продавца к Покупателю в данном акте отсутствует. Право собственности Назарова Е.П. на земельный участок и жилой дом зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, записи регистрации №, №. ДД.ММ.ГГГГ Назарову Е.П. выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом.
Собственником помещения аптеки, не завершенного строительством, по адресу: <адрес>, являлось ООО «Организация» на основании договора купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ОАО «Предприятие». Согласно муниципальному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ 4/5 доли помещения аптеки перешли в собственность Администрации РМР.
ДД.ММ.ГГГГ между Управлением недвижимости, строительства и инвестиций администрации РМР, МУП «Стройзаказчик», ООО «... завод строительных материалов», ООО «Организация» заключен договор на выполнение функций заказчика-застройщика, согласно которому Администрация и ООО «Организация» поручают МУП «Стройзаказчик» выполнение функций заказчика-застройщика по переустройству и перепланировке незавершенного строительством нежилого помещения аптеки в жилое 8-ми квартирное помещение, встроенное в жилой дом. ООО «... завод строительных материалов» является инвестором строительства квартир. По условиям договора (п.3.4.3) ООО «Организация» принимает в свою собственность квартиру № двухкомнатную общей площадью 45,6 кв.м., жилой площадью 25,4 кв.м. Окончание строительства планировалось на ДД.ММ.ГГГГ (п.6.7) Как следует из пояснений директора «Организация» Калинина М.М., представленных им документов, к договору неоднократно заключались дополнительные соглашения, согласно последнему из них, окончание строительства планируется завершить к лету 2011 года.
При рассмотрении дела установлено и сторонами не оспаривалось, что другой основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры общей площадью 45,65 кв.м., жилой площадью - 25,1 кв.м. (комнаты 10,3 + 14,8), кухня - 9,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> между ООО «Организация и Ивановой В.Г. до настоящего времени не заключен. В судебном заседании директор организации ответчика Калинин М.М. пояснял, что ООО «Организация» не намерено продавать истице данную квартиру после окончания ее строительства. Судом установлено, что данная квартира в период заключения спорных договоров не существовала как объект недвижимого имущества, до настоящего времени находится в стадии строительства, регистрация прав на нее не производилась. Срок строительства продлен до июня 2011 года.
Как следует из пояснений директора ООО «Организация» Калинина М.М., отзыва ООО «Организация» на исковые требования Ивановой В.Г., никаких договоров о том, что после окончания строительства права на какую либо из построенных квартир в доме в <адрес>, в том числе и двухкомнатную квартиру общей площадью 45,65 кв.м., жилой площадью - 25,1 кв.м, должны будут перейти к Назарову Е.П., между последним и ООО «Организация», а также между учредителями ООО не заключалось, оплата за квартиру, являющуюся предметом оплаты Назаровым Е.П. не производилась. Со стороны ответчика Назарова Е.П. суду также не были представлены доказательства, подтверждающие существование у последнего каких-либо прав в отношении строящейся квартиры. Следовательно, при заключении оспариваемых договоров у Назарова Е.П. отсутствовала реальная возможность исполнения принятых по ним обязательств.
В силу ч. 1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав или обязанностей.
В силу ч. 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Давая оценку предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ между Ивановой В.Г. и Назаровым Е.П., с изменениями, внесенными дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ между Ивановой В.Г. и ООО «Организация», суд приходит к выводу о несоответствии их требованиям ч. 1 ст. 432, ст. ст. 420, 429 ГК РФ. В заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ с внесенными изменениями не принимал участие ООО «Организация», являющийся собственником нежилого помещения по адресу: <адрес>, и одновременно участником долевого строительства семи квартир, одна из которых, по условиям договора должна была быть передана в собственность Ивановой В.Г. в качестве оплаты за спорные земельный участок и жилой дом. На договоре отсутствует подпись руководителя и печать организации ответчика. В договоре не содержится точного адреса, указания о площади квартиры, приобретение которой предусмотрено в качестве оплаты за жилой дом и земельный участок.
Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ между Ивановой В.Г. и ООО «Организация» в лице директора Назарова Е.П., содержащий условие об оплате покупной стоимости приобретаемой в собственность истицы двухкомнатной квартиры общей площадью 45,65 кв.м., жилой площадью - 25,1 кв.м. (комнаты 10,3 + 14,8), кухня - 9,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, собственными денежными средствами Назарова Е.П. в размере 900 000 рублей, не был заключен и подписан Назаровым Е.П. как физическим лицом. Таким образом, условия договоров, в том числе и существенные, не были согласованы всеми сторонами сделки.
При заключении основного договора купли-продажи спорных земельного участка и жилого дома между Ивановой В.Г. и Назаровым Е.П. от ДД.ММ.ГГГГ, существенные условия договора также не были согласованы всеми сторонами, требования ч.1 ст.432, ст.ст. 420, 550, 554 ГК РФ не были соблюдены. В заключении договора, содержащего условие об оплате за предмет Договора путем оплаты и оформлением прав собственности на имя истицы двухкомнатной квартиры, расположенной по указанному адресу, принадлежащей на праве собственности ООО «Организация», не участвовал собственник данной квартиры -организация ответчика, подписи руководителя и печати ООО на договоре не имеется.
Таким образом, отношения между истицей Ивановой В.Г., ответчиком Назаровым Е.А., ответчиком ООО «Организация» не были надлежащим образом оформлены. Кроме того, фактическое пользование спорными земельным участком и жилым домом после подписания договора от ДД.ММ.ГГГГ осуществляется по-прежнему истицей, а не Назаровым Е.А. В передаточном акте земельного участка и жилого дома, который подписан Ивановой В.Г. и Назаровым Е.П., сведений о передаче объектов недвижимости от Продавца к Покупателю не имеется.
При таких обстоятельствах суд считает необходимым удовлетворить исковые требования Ивановой В.Г. и признать незаключенными: предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ между Ивановой В.Г. и Назаровым Е.П., с изменениями, внесенными дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ между Ивановой В.Г. и ООО «Организация», договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Ивановой В.Г. и Назаровым Е.П. земельного участка общей площадью 1643 кв.м. и жилого дома с хозяйственными постройками, расположенных по адресу: <адрес>
Поскольку незаключенные договоры являются несостоявшимися сделками, следовательно, оценить их на предмет недействительности, а также расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ невозможно, поэтому исковые требования Ивановой В.Г. о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, расторжении данного договора купли-продажи удовлетворению не подлежат. Так как сделка не признана судом недействительной, основания для применения последствий ее недействительности отсутствуют.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Ивановой Валентины Григорьевны удовлетворить частично.
Признать незаключенными: предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ между Ивановой Валентиной Григорьевной и Назаровым Евгением Петровичем, с изменениями, внесенными дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ между Ивановой Валентиной Григорьевной и ООО «Организация».
Признать незаключенным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Ивановой Валентиной Григорьевной и Назаровым Евгением Петровичем земельного участка общей площадью 1643 кв.м. и жилого дома с хозяйственными постройками, расположенных по адресу: <адрес>
Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Ивановой Валентиной Григорьевной и Назаровым Евгением Петровичем, в отношении земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером №, площадью 1643 кв.м, и жилого дома с хозяйственными постройками, расположенных по адресу: <адрес> дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №.
Признать недействительными записи №, № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации за Назаровым Евгением Петровичем права собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером №, площадью 1643 кв.м, и размещенный на нем жилой дом с хозяйственными постройками, расположенные по адресу: <адрес>
В остальной части исковых требований Ивановой Валентине Григорьевне отказать.
Взыскать с Назарова Евгения Петровича в доход государства госпошлину в размере 200 рублей.
Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Рыбинский районный суд в течение 10 дней со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья: И.В.Запорожец