Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 декабря 2010 года Рузский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Филимоновой О.Г., при секретаре Исаевой Н.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вечеринина НЛ к ОАО «...», ЗАО «...» о признании договора аренды действительным и признания права аренды на земельный участок
У С Т А Н О В И Л:
Истец просит признать договор аренды земельного участка действительным и признать за ним право аренды на земельный участок № площадью ... расположенный по адресу: <адрес> от (Дата), мотивируя свою просьбу тем, что по договору аренды от (Дата) совхоз «...» предоставил его отцу В за плату во временное пользование сроком на 50 лет земельный участок № площадью ... в дер. <адрес>. После заключения договора В добросовестно выполнял условия договора, ежегодно выплачивал в кассу совхоза «...», а затем его правопреемнику арендную плату. В. добросовестно открыто пользовался земельным участокм, пользовался земельным участок в соответствии с его назначением. Однако договор аренды зарегистрирован в установленном порядке не был. В умер (Дата), он является его сыном и наследником по завещанию. В настоящее время зарегистрировать договор аренды в Управлении федеральной регистрационной службы не предоставляется возможным ввиду отсутствия данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а также ввиду смерти арендатора В. ЗАО «...» отказала ему в перезаключении договора аренды на прежних условиях в связи со смертью В без указания причин отказа. Он считает, что ст.35 п.4 Конституции РФ гарантирует ему права наследования.
Представитель истца поддержала доводы искового заявления в полном объеме.
Представитель ответчика с иском не согласен, считает договор недействительным, незаключенным, потому что он не зарегистрирован, в договоре не указан предмет договора. Спорный участок входит в состав земель компании, им участок от совхоза «...» передан без обременений. Земельный участок компания В не выделяла из массива общих земель компании.
Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
В соответствии с ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 52 ЗК РСФСР, действовавшей в момент составления договора аренды, собственники земельных участков, арендаторы имели право возводить на предоставленных земельных участках жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения.
В соответствии с ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
В соответствии со ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом полежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 года № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» регистрация и оформление документов о правах на земельные участки была возложена на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Согласно письму Роскомзема от 31 августа 1994 года государственная регистрация любого случая возникновения, передачи, ограничения (обременения), изменения или прекращения прав на недвижимость являлась обязательной, если иное не предусмотрено законодательством РФ. Нарушение регистрации этих прав на недвижимость будет иметь последствия, определяемые законодательством РФ.
В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующим с 21 января 1998 года, регистрация сделок, в том числе с землей, была возложена на регистрационные палаты.
В соответствии с ч.1 ст. 429 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с ч.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии со ст. 13 того же Закона, государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
По делу установлено, что (Дата) между истцом и совхозом «...» был оформлен договор на выращивание сельскохозяйственной продукции земельного участка размером ... в дер. <адрес> сроком на ... лет, который в нарушение положений ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также положений ст. ст. 164, 609 ГК РФ в установленном порядке зарегистрирован не был, а следовательно, права на арендуемый участок к В не перешли, что является основанием для признания оспариваемого договора незаключенным и недействительным.
Из представленного истцом договора не представляется возможным определить его предмет, поскольку границы предоставляемого земельного участка не были описаны и удостоверены в установленном порядке. Данное обстоятельство также является основанием для признания вышеуказанного договора незаключенным, поскольку в силу положений ст. ст. 432 и 607 ГК РФ соглашение по всем существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было.
Кроме того, договор аренды оформлен на срок более одного года, поэтому он в соответствии с требованиями ст. 164 ГК РФ подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 12 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», идентификация земельного участка в ЕГРП осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.
Государственная регистрация перехода прав на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (ст.13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Данный договор аренды не был зарегистрирован В в установленном законом порядке в соответствии с ФЗ от 21 июля 1997 года № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
По делу установлено, что на сегодняшний день собственником земельного участка общей площадью ... с кадастровым № и земельного участка общей площадью ... с кадастровым № является ЗАО «...», поскольку вышеуказанные земельные участки, как объект недвижимости, были внесены СПК «...» в Уставной капитал ЗАО «...».
Учитывая, что договор аренды земельного участка между В и совхозом «...» заключен не был, В не принадлежит право аренды на данный земельный участок, поэтому в порядке наследования за истцом суд не может признать право аренды на данный земельный участок.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении иска Вечеринину НЛ к ЗАО «...» и ОАО «...» о признании договора аренды земельного участка действительным и о признании права аренды на земельный участок отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Рузский районный суд в течение 10 дней.
Решение изготовлено в окончательной форме 27 декабря 2010 года.
Судья О.Г.Филимонова