Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
18 января 2010 года Рузский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Филимоновой О.Г., при секретаре Гармаш С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «...» к Мельнарович ИА о признании договора аренды незаключенным
У С Т А Н О В И Л:
Истец предъявил иск, в котором просит признать договор аренды от (дата) между АОЗТ «»...» и Мельнарович И.А. незаключенным, мотивируя просьбу тем, что АОЗТ «...» реогрганизован в СПК «...», СПК «...» является правопреемником АОЗТ «...» (...». В настоящее время земли, ранее находившиеся в собственности СПК «...», переданы в качестве оплаты за уставной капитал ЗАО «...» по актам передачи недвижимого имущества от (дата) и от (дата). За ЗАО «...» в установленном порядке зарегистрировано право собственности на переданные участки площадями ...м и ..., указанные участки передавались без каких-либо обременений. СПК «...» акционировался в ОАО «...».
АОЗТ «...», СПК «...», ОАО «...», ЗАО «...» права собственности на земельный участок № площадью ..., расположенный по адресу: <адрес> не регистрировалось, так как указанный земельный участок из массивов площадями ... и ... не выделялся.
Договор аренды земельного участка размером .... по адресу дер. <адрес>, составленный между АОЗТ «...» и Мельнарович И.А. является незаключенным, так как указанный договор не зарегистрирован надлежащим образом, предмет договора не определен, договором не определен предмет передаваемого объекта в аренду, не достигнуто соглашение между сторонами по всем существенным условиям договора.
Ответчица и ее представитель с иском не согласны, просили в его удовлетворении отказать, пояснив, что арендная плата была внесена ответчицей полностью, земельный участок используется по назначению, она вложила денежные средства, построив забор, облагораживает земельный участок, договор аренды был заключен с намерениями приобрести его в собственность, оформлялось межевое дело.
Проверив материалы дела, выслушав стороны, суд считает иск ЗАО «...» подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
В соответствии с ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом полежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст.261 ГК РФ земельный участок может являться объектом земельных отношений при условии, что границы его описаны и удостоверены в установленном порядке.
Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 года № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» регистрация и оформление документов о правах на земельные участки была возложена на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Согласно письму Роскомзема от 31 августа 1994 года государственная регистрация любого случая возникновения, передачи, ограничения (обременения), изменения или прекращения прав на недвижимость являлась обязательной, если иное не предусмотрено законодательством РФ. Нарушение регистрации этих прав на недвижимость будет иметь последствия, определяемые законодательством РФ.
В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующим с 21 января 1998 года, регистрация сделок, в том числе с землей, была возложена на регистрационные палаты.
В соответствии с ч.1 ст. 429 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с ч.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование.
В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии со ст. 13 того же Закона, государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
По делу установлено, что (дата) между АОЗТ «...» и ответчиком был оформлен договор аренды № земельного участка № размером ... в дер. <адрес> сроком на ... лет для ..., который в нарушение положений ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также положений ст. ст. 164, 609 ГК РФ в установленном порядке зарегистрирован не был, а следовательно, права на арендуемый участок к Мельнарович И.А. не перешли, что является основанием для признания оспариваемого договора незаключенным.
Из представленного истцом договора не представляется возможным определить его предмет, поскольку границы предоставляемого земельного участка не были описаны и удостоверены в установленном порядке. Данное обстоятельство также является основанием для признания вышеуказанного договора незаключенным, поскольку в силу положений ст. ст. 432 и 607 ГК РФ соглашение по всем существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было.
Представленные ответчиком в судебное заседание документы, в том числе землеустроительное дело нельзя считать приложением к договору, поскольку изготовлены уже после оформления договора.
Кроме того, договор аренды оформлен на срок более одного года, поэтому он в соответствии с требованиями ст. 164 ГК РФ подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 12 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», идентификация земельного участка в ЕГРП осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.
Государственная регистрация перехода прав на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (ст.13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Данный договор аренды не был зарегистрирован Мельнарович И.А. в установленном законом порядке в соответствии с ФЗ от 21 июля 1997 года № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
По делу установлено, что на сегодняшний день собственником земельного участка общей площадью ... с кадастровым номером № и земельного участка общей площадью ... с кадастровым номером № является ЗАО «...», поскольку вышеуказанные земельные участки, как объект недвижимости, были внесены кооперативом в Уставной капитал ЗАО «...».
Исковые требования ЗАО «...», в собственности которого находятся земельные участки, ранее принадлежавшие АОЗТ «...», а в последующем СПК «...», полагает подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 432, 606-609 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ, ст. 13 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск ЗАО «...» к Мельнарович ИА о признании договора аренды незаключенным удовлетворить.
Признать договор аренды № от (дата) земельного участка №, расположенного в дер. <адрес>, размером ...м, составленный между АОЗТ «...» и Мельнарович ИА, незаключенным.
Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Рузский районный суд в течение 10 дней.
Решение изготовлено в окончательной форме 19 января 2011 года.
Судья О.Г.Филимонова