Дело № 2-229/2011г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерациир.п. Русская Поляна 19 мая 2011 года
Русско-Полянский районный суд Омской области в составепредседательствующего судьи Поздняковой Н.Ю.
при секретаре Пешковой Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ПРОНИНОЙ ФИО18 О признании права собственности на недвижимое имущество, сделки купли-продажи совершённой
УСТАНОВИЛ:
Пронина Т.С. обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением к Новикову Н.А., Новиковой С.В., Новиковой А.В., Новиковой А.Н., Новиковой Н.Н., в котором просит:
1) признать право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>
2) признать сделку купли-продажи дома и земельного участка между Прониной Т.С. и Новиковым Н.А., Новиковой С.В., Новиковой А.В., Новиковой АН., Новиковой Н.Н., совершенной.
Свои требования истец мотивировала тем что между нею и Новиковой С.В. Новиковым Н.А., Новиковой А.В. ДД.ММ.ГГГГ г.р., Новиковой А.Н. ДД.ММ.ГГГГ г.р., Новиковой Н.Н. ДД.ММ.ГГГГ г.р. в мае 2010 года была достигнута устная договоренность о купле-продаже жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Стороны пришли к соглашению о цене приобретаемого объекта недвижимого имущества, которая составила <данные изъяты>) рублей. Во исполнение данного договора истцом были выплачены денежные средства в размере <данные изъяты>) рублей ответчикам ФИО2, что подтверждается расписками. Данные расписки могут служить частично и договором задатка. Истец отдала деньги ответчикам. Также может пояснить что у неё был дом по адресу: <адрес>, в равных долях с мужем ФИО9, так как брак был расторгнут, дом она с бывшим мужем вынуждены были продать. Она продавала дом с целью приобретения себе другого жилья, имеет на иждивении одного несовершеннолетнего ребенка, не имела другого места жительства. В связи с этим она подыскала себе дом, состоящий из двух жилых комнат площадью 28,2 кв.м. по устроившей её цене <данные изъяты> рублей. В конце мая 2010 года она заехала в данный дом, сделала в нем косметический ремонт. До настоящего времени заключить договор купли-продажи не может, так как ответчик Новикова С.В. не предоставляет необходимые документы, отказывается переоформить дом на неё, мотивируя тем что хочет продать дом подороже. Проживая в доме по адресу <адрес> она оплачивала услуги за электроэнергию, что подтверждается квитанциями. Пока имелись денежные средства она отапливала дом углем до начала декабря 2010 года. Не имея постоянной прописки, она не могла оформить субсидию и зарегистрироваться в службе занятости, в связи с чем вынуждена была утапливать дом электричеством. 10.02..2011 года по заявлению Новиковой С.В. в РЭС, была отключена подача электроэнергии в дом по <адрес> и она вынуждена была переселится жить к матери по адресу: <адрес> Другого места жительства с несовершеннолетним ребенком у неё нет, в настоящее время она осталась без жилья и денег. На её уведомления, которое она отправила 05.04.2011 года, Новикова С.В. не отреагировала, устно договориться о совершении сделки купли-продажи она с ответчиками не может.
В судебном заседании Пронина Т.С. требования изложенные в исковом заявлении поддержала, просила их удовлетворить по основаниям в нем изложенным.
Ответчик Новиков Н.Н., в судебном заседании не участвовал,вписьменном заявлении в адрес суда просил рассмотреть дело без его участия, по причине выезда с 27.04.2011 года на работу в <адрес>. Пояснил также, что Прониной Т.С. он ничего не продавал, денег от неё не получал. О том что Новикова С.В. хочет продать дом он знал и возражений не имел.
Ответчик Новикова С.В., в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, в т.ч. и по основаниям указанным в письменном объяснении. Пояснила, что в этом году готова заключить Договор купли-Продажи дома но на иных условиях.
Ответчик Новикова А.Н.. , в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, пояснила что дом продавался за <данные изъяты> рублей.
Ответчики Новикова А.В., Новикова Н.Н., будучи надлежащим образом уведомленными в судебном заседании не участвовали, письменных возражений не предоставили.
Представитель третьего лица - Органа опеки и попечительства- Комитета по образованию при администрации Русско-Полянского муниципального района, будучи надлежащим образом уведомленной, письменно просила рассмотреть дело без её участия, согласно представленного отзываот ДД.ММ.ГГГГуказала что у обоих сторон сделки купли-продажи дома по <адрес> есть дети. Серьёзных нарушений покупатель Пронина Т.С., проживая в доме по указанному адресу, не допускала, кроме задолженности по коммунальным услугам. При разрешении спора по жилью, просила учесть интересы несовершеннолетнего ребенка у Прониной Т.С.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему:
В соответствии с п. 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой право собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
В судебном заседании установлено, что спорное недвижимое имущество представляет собой земельный участок, площадью 1402 кв.м. с кадастровым номером № и расположенный на данном земельном участке жилой <адрес> общей площадью 37,5 кв.м., жилой 28,2 кв.м ( <данные изъяты>) с хозяйственными постройками. Собственниками данного жилого дома и земельного участка на праве общей долевой собственности в равных долях являются Новиков ФИО19, Новикова ФИО20, Лукина( Новикова) ФИО21, Новикова ФИО22, Новикова ФИО23, на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированного в БТИ в реестровой книге № под №2 инвентарное дело №. Согласно Свидетельства на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землёй от ДД.ММ.ГГГГ и кадастрового паспорта земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок по адресу: <адрес> с присвоенным кадастровым номером №, из категории земель населенных пунктов.
Согласно Постановлению Главы Администрации Русско-Полянского района Омской области от 12.10.1998 годам №-П несовершеннолетней ФИО24ДД.ММ.ГГГГ года рождения в связи с расторжением брака матерью с отцом девочки была изменена фамилия на фамилию отчима - Новикова.
Судом также установлено, что в мае 2010 года между одним из сособственников данного имущества Новиковой С.В. и Прониной Т.С. состоялась устная договоренность о купле-продаже дома с рассрочкой платежа. Именно во исполнение достигнутой договоренности продавцы выехали из проданного дома, снялись с регистрационного учета по указанному адресу, оплатили коммунальные услуги и передали дом покупательнице без составления письменного Акта передачи. Покупатель ФИО7 в свою очередь совместно с ребёнком ФИО10 2003 года, вселилась в дом, передала в счет покупной цены 26 мая 2010 года <данные изъяты> рублей. Оставшуюся сумму обязалась передать при оформлении договора в течение месяца. 10 июня 2010 года и 15.06.2010 года в счет оплаты Прониной Т.С. было передано <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей соответственно. 05.07.2010 года в счет оплаты за дом было передано ещё <данные изъяты> рублей. Общая сумма переданный в счёт оплаты за дом денежных средств составляет <данные изъяты> рублей и подтверждается имеющимися в деле расписками продавца Новиковой С.В.
Согласно показаний Прониной Т.С. между сторонами была устная договорённость и достигнуто соглашение по цене продажи домовладения в <данные изъяты> рублей. Ответчик - Новикова С.В. настаивает на том, обстоятельстве что было достигнуто соглашение о продаже домовладения и земельного участка по цене <данные изъяты> рублей.
Истица Пронина Т.С. утверждает что именно она занималась с помощью юристов подготовкой оформлением договора купли продажи дома, но текст договора продавцу не показывала, а Новикова С.В. готовила и предоставила ей необходимые документы на дом и земельный участок, что не отрицается и Новиковой С.В, которая полагает что Пронина Т.С. затягивала оформление сделки с 30 июня 2010 года, тогда как документы были готовы и предоставлены ей сразу же по мере изготовления летом 2010 года. Пронина Т.С. не отрицает что из-за отсутствие средств на оформление сделки просила отложить её заключение.
С мая 2010 года дом и земельный участок находились в фактическом владении Прониной Т.С., в настоящее время в доме находятся её личные вещи и она сама в нем проживает, т.к. провела необходимый ремонт дома и оплачивала все коммунальные услуги по проживанию в доме. С сентября 2010 года на имя собственницы дома Новиковой С.В. стали приходить уведомления о задолженности за свет. Поскольку долг нарастал, а задолженность истицей Прониной Т.С. не погасила в полном объёме Новикова С.В. 07.02.2011 года подала заявление на отключение электроэнергии, и 10.02.2011 года подача электроэнергии была прекращена. Из пояснений истицы Прониной Т.С. следует что испытывая недостаток денежных средств в связи с отсутствием работы, она не могла оплачивать коммунальные платежи за свет. Накопившуюся значительную задолженность объясняет тем что использовала электроэнергию на отопление в связи с отсутствием угля, после отключения была вынуждена переселиться с ребёнком к матери. Факт наличия задолженности также подтверждается Судебным приказом.
Таким образом, судом установлено что договор купли-продажи спорной недвижимости в простой либо нотариально удостоверенной письменной форме, документ о передаче недвижимости от продавца к покупателю не составлялись. По цене проданного дома и земельного участка стороны к соглашению не пришли. Однако, продавец Новикова С.В. признает получение в счет оплаты за купленные объекты недвижимости <данные изъяты> рублей, о чём выдала покупателю 4 расписки о получении денег в счет оплаты за купленный дом общую на сумму <данные изъяты> рублей.
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
В соответствии п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 433, 434 ГК РФ, Договор заключается посредством направления оферты( предложения заключить договор) одной стороной и ее акцепта ( принятия предложения) другой стороной. Договор считается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст.224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В соответствии со ст. 550,551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В то же время, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ (п.60 Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
В силу ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
В силу ст.554,555,556,558 ГК РФ, существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются: сведения о предмете договора, т.е. данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; цену продаваемого имущества, а также перечень лиц, которые сохраняют право пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При отсутствии данных о предмете договора и отсутствии согласованного сторонами условия о цене недвижимого имущества догов считается не заключённым. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 ГК РФ.
Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).
Согласно ст. 161 ГК РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом - независимо от суммы сделки, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
На основании ст.408 ГК РФ при расчетах между физическими лицами исполнение обязательств подтверждается распиской в получении исполнения полностью или в соответствующей части.
Как следует из материалов дела, Пронина Т.С.(покупатель) заявляя требования о признании сделки купли продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, состоявшейся, сослалась на устную договорённость о приобретении ею недвижимого имущества у собственника имущества Новиковой С.В. (продавца) и членов её семьи по цене <данные изъяты> рублей. Каких-либо письменных или иных допустимых доказательств, подтверждающих условия данной сделки суду предоставлено не было.
Из пояснений ответчицы Новиковой С.В. следует, что оговоренная сторонами сумма составляла <данные изъяты> рублей. Ответчица не отрицает факт наличия договоренности о продаже дома именно Прониной Т.С. и получении от неё <данные изъяты> рублей по выданным распискам.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства на которые ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст.59, 60 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Обстоятельства дела которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В данном случае, при отсутствие письменных доказательств совершения сделки сторонами и её условий, показания свидетелей для обеих сторон сделки на которых они ссылаются, не могут являться допустимыми средствами доказывания
Из материалов дела следует, что помимо нарушения требований закона по форме Договора купли-продажи недвижимости, стороны не сошлись в цене, что подтверждается Постановлениями об отказе в возбуждении уголовного дела, письменными уведомлениями сторон, показаниями истца и ответчика.
При исследовании расписок и толкования их содержания, суд пришел к выводу о том что расписки не могут быть доказательством заключения договора купли-продажи между истцом и ответчиком, так как в них не указываются условия по которым был продан дом, нет сведений о продаже земельного участка, не обусловлена цена недвижимости, не подтвержден факт окончательного расчета покупателя и продавца.
Оценивая доводы истицы о том, что расписки могут служить частично договором задатка, суд приходит к следующему.
В силу п.1 ст. 380 ГК РФ задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне, выполняет обеспечительную функцию в денежных обязательствах.
В соответствии с п.3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Из расписок от 26 мая 2010 года, 10 июня 2010 года, 15.06.2010 года, 05.07.2010 года следует, что истца передала сумму денежных средств в счет причитающихся платежей (предоплата, оплата), за дом.
В ходе судебного заседания установлено что по правилам ст. 429 ГК РФ предварительный договор не заключался, если бы он был заключен, то такой договор порождал бы обязательство заключить основной договор в будущем и не порождал имущественных (денежных) обязательств. До составления расписки на получения задатка основной договор (договор купли-продажи недвижимого имущества) не составлялся. Срок заключения этого договора установлен не был, в течение года после составления расписок договор также не был заключен. Не заключен он и на день рассмотрения дела в суде.
При таких обстоятельствах в рамках расписки, функции задатка, предусмотренные в статье 380 ГК РФ, реализованы быть не могут. Отсюда суд делает вывод на основании ч.3 ст.380 ГК РФ, что переданные истицей деньги ответчице в сумме <данные изъяты> рублей являются авансовым платежом.
В силу п.3 ст.10 ГК РФ при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Из расписок следует, что Новикова С.Н. получила не задаток, а аванс за дом. При этом ответчики, передав дом Прониной Т.С., считали, что последняя действует добросовестно и выполнит взятые на себя обязательства.
Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Под авансом понимается денежная сумма или другая имущественная ценность, выдаваемая вперед в счет условленных платежей или предстоящих расходов. Аванс не обеспечивает реального исполнения договора, поскольку при неисполнении обязательства он подлежит возврату в полном объеме на основании и по правилам ч.1, 2 ст. 393 и ст. 15 ГК РФ, как реальный ущерб, которые понес кредитор (в данном случае истица Пронина Т.С.).
Истец в спорном жилом доме по <адрес>, не зарегистрирована, в указанном жилом помещении проживает с согласия собственников, однако, согласно справке Администрации Русско-Полянского городского поселения от 29.03.2011 года № зарегистрирована с сыном по адресу: <адрес>.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии доказательств заключения Договора купли продажи и возникновения у истца Прониной Т.С. права собственности на недвижимое имущество: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. А поэтому, суд приходит к выводу, что требования истицы. удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ подлежат возмещению судебные расходы стороне, в пользу которой состоялось решение суда, с другой стороны пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Поскольку в удовлетворении требований Прониной Т.С. судом отказано, подлежит взысканию в доход местного бюджета недоплаченная часть государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, об отсрочке платежа которой ходатайствовала истица при подаче заявления.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В заявленных требованиях ПРОНИНОЙ ФИО25 О признании права собственности на недвижимое имущество, сделки купли-продажи совершённой отказать.
Взыскать с ПРОНИНОЙ ФИО26 <данные изъяты>) рублей в доход местного бюджета в счет доплаты государственной пошли при подаче искового заявления в суд.
Постановление Русско-Полянского районного суда Омской области от 18 апреля 2011 года о наложении ареста на недвижимое имущество : земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу <адрес>, принадлежащие семье Новиковых отменить, снять обеспечительные меры.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Русско-Полянский районный суд в течение 10 дней.
Председательствующий судья подпись Н.Ю.Позднякова
Копия верна :
Судья Н.Ю.Позднякова
Секретарь суда