РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерациир.п. Русская Поляна 26 января 2011 года
дело № 2-1/2011 г.
Русско-Полянского районного суда Омской области в составе:
Председательствующего судьи Л.Н. Серкиной
Прокурора Лариной Е.А.
Адвоката Банковского М.Е.
При секретаре Белой В.П.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Вагнер ФИО20 к Витченко ФИО21 и Полторацкой ФИО22 о выселении и снятии с регистрационного учета и по встречному исковому заявлению Полторацкой ФИО23 к Вагнер ФИО24 о признании сделки состоявшейся и признании права собственности на жилое помещение и земельный участок, аннулировании записи в реестре нотариуса и записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
Установил:
Вагнер Т.А. обратилась в суд с иском к Полторацкой У.И. и Витченко Ю.Ф. о выселении и снятии с регистрационного учета, ссылаясь на то, что она является собственником земельного участка и расположенной на нем квартиры 1 в доме № по <адрес>. Ее право собственности на указанные объекты недвижимости было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании Свидетельств о праве на наследство по закону после смерти ее отца ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, выданных нотариусом <адрес> нотариального округа <адрес> ФИО11 Прежний собственник- ФИО5 прописал в своей квартире ответчиков. В настоящее время она, как собственник данного жилого помещения, желает использовать его по своему усмотрению, проживать в нем. Однако, ответчики не желают самостоятельно выселяться из квартиры, не несли бремя содержания жилья, привели квартиру в состояние, проживание в котором практически невозможно.
В судебном заседании истица Вагнер Т.А. и ее представитель адвокат Банковский М.Е. на удовлетворении своего иска настаивали. В то же время истица Вагнер Т.А. фактически подтвердила, что в ДД.ММ.ГГГГ году между ее покойным отцом и Полторацкой У.И. состоялась устная договоренность о купле-продаже названного жилого помещения с земельным участком, согласно которой ФИО5 продал названные объекты недвижимости, а Полторацкая У.И. их купила по цене в <данные изъяты> рублей с рассрочкой платежа. В исполнение достигнутой договоренности отец выписался из названной квартиры и переехал жить к ней по адресу: <адрес>, вывез из проданной квартиры все свои вещи и передал жилое помещение покупателям, те вселились туда и прописались в нем с согласия собственника. Покупатели в свою очередь также передали при вселении отцу в счет оплаты за дом <данные изъяты> рублей. Оставшиеся <данные изъяты> рублей, они должны были передать отцу осенью ДД.ММ.ГГГГ года, но не сделали этого до самой его смерти. Именно поэтому не был оформлен договор купли-продажи и не была произведена регистрация этого договора и перехода права собственности в установленном законом порядке. Она присутствовала при передаче отцу <данные изъяты> рублей. Действительно расписку о получении <данные изъяты> рублей они не выдавали, так как отказываться от их получения не намеревались и в настоящее время она от получения этих денег также не отказывается. Считая, что она не несет бремя ответственности по обязательствам отца, просит выселить ответчиков из занимаемой квартиры. С ДД.ММ.ГГГГ года она платит налоги, все коммунальные услуги с ДД.ММ.ГГГГ года оплачивают ответчики. Так как между покойным отцом и ответчиками отсутствует какой либо письменный договор, то права на данное жилье у них нет и не может быть признано в судебном порядке. По этой же причине просят признать показания всех свидетелей недопустимыми доказательствами. Почему отец в судебном порядке не требовал с ответчиков оставшуюся сумму и не выселил их, ей не известно. Еще в ДД.ММ.ГГГГ годах ( точно назвать не может) Полторацкая У.И., встретившаяся ей в общественной бане в присутствии свидетеля ФИО12 подтверждала имеющуюся у нее задолженность перед ее ( Вагнер) отцом в сумме <данные изъяты> рублей по оплате за дом и земельный участок и обещала рассчитаться после продажи земельной доли. На ДД.ММ.ГГГГ года документы для продажи отцом были собраны.
В связи с изложенным она не признает в полном объеме все встречные исковые требования Полторацкой У.И.
Возражая против иска Вагнер Т.А. ответчица Полторацкая У.И. обратилась в суд с встречным иском, в котором, а также в дополнении к нему, просила признать сделку, заключенную между нею и ФИО5 по купле продажи названных квартиры и земельного участка совершенной, признать за нею право собственности на данное жилое помещение и земельный участок, аннулировать запись в реестре нотариуса <адрес> нотариального округа <адрес> ФИО11 о регистрации свидетельств о праве на наследство по закону на имя Вагнер Т.А. в отношении спорных квартиры и земельного участка, также аннулировать запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права на имя ответчика на квартиру и приусадебный земельный участок на них. При этом свои требования мотивировала тем, что в ДД.ММ.ГГГГ года между нею и отцом Вагнер Т.А.- ФИО5, умершим ДД.ММ.ГГГГ была достигнута договоренность о покупке ею у ФИО5 приусадебного земельного участка и расположенной на нем квартиры, по адресу: <адрес> по цене в <данные изъяты> рублей с рассрочкой платежа. В исполнение указанной договоренности ФИО5 передал им купленную квартиру и земельный участок, они передали ему в счет оплаты за купленные квартиру и земельный участок <данные изъяты> рублей. Оставшиеся <данные изъяты> рублей должны были передать в ДД.ММ.ГГГГ года. В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО5 прописал ее и сына в купленном ими жилом помещении. По состоявшейся договоренности оформлением договора купли продажи занималась Вагнер Т.А. Он должен быть подписан и сдан в регистрационную службу после передачи ими оставшейся суммы за дом. Расписки в получении денег Вагнер Т.А., получившая деньги в сумме <данные изъяты> рублей не выдала, ссылаясь на то, что они давно знакомы. Уже в ДД.ММ.ГГГГ года по требованию ФИО5, они передали лично ему оставшиеся <данные изъяты> рублей, сдав скот, он также им расписки в получении денег не выдал, ссылаясь на свою добросовестность. С этого времени ни сам ФИО5, ни Вагнер Т.А. никогда с требованием доплатить недостающие деньги к ним не обращались. В то же время по различным причинам ими оттягивался момент оформления договора и сдачи его в регистрационную службу. Считая, что свои обязательства по договоренности о купле- продаже выполнили, они с момента вселения до настоящего времени живут в спорной квартире, открыто владеют ею и земельным участком как своими собственными, проводили в доме ремонт, выстроили надворные постройки, засаживают земельный участок, оплачивают все коммунальные услуги, с ДД.ММ.ГГГГ года постоянно зарегистрированы в спорной квартире. Только после получения иска от Вагнер Т.А. узнали, что она оформила свое право собственности на квартиру и земельный участок в порядке наследования и переоформлять это имущество на них не намерена. По их мнению, такие действия Вагнер Т.А. стали следствием того, что данное жилое помещение будет признаваться ветхим и взамен будет предоставлен новый дом.
Ответчик-Истица Полторацкая У.И. в судебном заседании не участвовала. Ее представитель Кухаренко Т.Ф. иск Вагнер Т.А. не признала, иск Полторацкой просила удовлетворить по основаниям, указанным в заявлениях. Также она пояснила, что оформление документов не проводилось по вине Вагнер Т.А. Именно она занималась продажей дома с согласия своего отца, она сообщила дочери Полторацкой У.И.- ФИО10 о продаже дома отца, она вела с ними переговоры по продаже в присутствии своего отца, когда они все приходили смотреть дом, именно ею называлась продажная цена квартиры и земельного участка в <данные изъяты> рублей, именно ей, а не ее отцу, они передавали <данные изъяты> рублей в ее (представителя) доме, оставшиеся <данные изъяты> рублей передали лично в руки ФИО5 по его просьбе, при передаче этих денег присутствовал свидетель ФИО15. На ее неоднократные просьбы выдать расписку о получении денег Вагнер Т.А. всегда уклонялась от этого, мотивируя, товарищескими отношениями с ее( представителя) сестрой, ныне покойной ФИО10 Не сделала она этого и в процессе рассмотрения дела, хотя неоднократно заявляла о том, что от получения этих денег не отказывается, но деньги сразу передала отцу и ими не пользовалась. Она неоднократно спрашивала у матери, почему не оформляются документы на дом, в ответ та говорила ей, что Вагнер Т.А. еще не собрала всех необходимых документов. Потом она стала говорить : мы рассчитались, живем в доме, никто нас оттуда не выселит, не бойся. Полторацкая У.И. никогда не пользовалась услугами общественных бань. В настоящее время мать по состоянию здоровья не может участвовать в судебном заседании.
Ответчик Витченко Ю.Ф. иск Вагнер Т.А. не признал, поддержал иск Полторацкой, в обоснование привел те же доводы, что указаны в иске последней, а также в судебном заседании представителем Полторацкой У.И.- Кухаренко Т.Ф. Также он пояснил, что еще в ДД.ММ.ГГГГ года ими были переданы лично ФИО5 деньги в сумме <данные изъяты> рублей. Таким образом после передачи этой суммы они полностью рассчитались с продавцом за купленную квартиру и земельный участок. Для этого они резали и сдавали скот. При этой передаче присутствовал свидетель ФИО15. ФИО5 в ответ на его просьбу, оформить документы, заверил его, что все сделает. После получения всей суммы денег ни ФИО5, ни Вагнер к ним не приходили, денег не требовали, выселения не требовали. К ФИО25 с просьбами оформить документы на дом ходила Полторацкая, но каждый раз приходила ни с чем.
3 лицо Нотариус <адрес> Нотариального округа Чернякова Т.В.в судебном заседании не участвовала, письменно просила слушания по делу провести без нее, возражений по искам не представила.
Представитель 3 лица -Управления Федеральной регистрационной службы по <адрес> в судебном заседании не участвовал, надлежаще о дне, месте и времени слушания дела извещены, отзыва на иск не представили.
Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, свидетелей, заключение прокурора, полагавшего необходимым в удовлетворении иска Вагнер Т.А. отказать, требования Полторацкой У.И. удовлетворить, суд приходит к следующему.
1. Судом установлено, что спорное недвижимое имущество представляет собой земельный участок, площадью 1128 кв.м. с кадастровым номером № и расположенную на данном земельном участке квартиру № в доме № по <адрес> общей площадью 63,8 кв.м., инвентарный номер №. Собственником данной квартиры и земельного участка является Вагнер ФИО26, на основании Свидетельств о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданных нотариусом <адрес> нотариального округа <адрес> Черняковой Т.В. и Свидетельств о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.12-13).
В судебном заседании также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между бывшим собственником данного имущества ФИО5 и Полторацкой У.И. состоялась устная договоренность о купле-продаже данных земельного участка и квартиры по цене в <данные изъяты> рублей с рассрочкой платежа. Именно во исполнение достигнутой договоренности продавец выехал из проданного дома, снялся с регистрационного учета по данному адресу, прописал покупателя и ее сына в купленной квартире и передал дом покупательнице. Покупатель Полторацкая в свою очередь совместно с сыном зарегистрировалась в купленном доме ДД.ММ.ГГГГ, вселилась в него, передала в счет покупной цены <данные изъяты> рублей. Оставшуюся сумму обязалась передать в октябре этого же года. Именно на таких обстоятельствах настаивает ответчица -истица Полторацкая, ответчик- 3 лицо Витченко Ю.Ф. Фактически это же признала и истица-ответчица Вагнер Т.А., однако, настаивает, что это было ДД.ММ.ГГГГ года, ссылки ее представителя, что следует считать верным только ее первое утверждение, что она не знала о намерениях отца продавать дом, не знала его продажную стоимость, а также то, за что ее отцом были получены <данные изъяты> рублей, опровергнуты в судебном заседание ее же пояснениями на уточняющие вопросы, а также показаниями другой стороны.
Дом и земельный участок с ДД.ММ.ГГГГ года находится в фактическом владении Полторацкой У.И. и Витченко Ю.Ф. Они оплачивают все коммунальные услуги по проживанию в нем.
Представитель Полторацкой У.И.-Кухаренко Т.Ф. и Витченко Ю.Ф. настаивали, что передали оставшуюся сумму денег в <данные изъяты> рублей уже непосредственно ФИО5
Также установлено, что договор купли-продажи спорной недвижимости в простой либо нотариально удостоверенной письменной форме не составлялся, письменный документ о передаче недвижимости от продавца к покупателю не составлялся, продавец не выдал покупателям расписки о получении денег в счет оплаты за купленный дом и земельный участок. Однако, правопреемник продавца Вагнер Т.А. признает получение в счет оплаты за купленные объекты недвижимости ее отцом <данные изъяты> рублей.
В силу ч.2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Согласно ст. 432,433,434 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты( предложения заключить договор) одной стороной и ее акцепта ( принятия предложения) другой стороной. Договор считается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества ( ст.224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверной установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п.3 ст. 438 ГК РФ.
В соответствии со ст. 550,551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В то же время, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ( п.60 Пленума ВС РФ и ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
В силу ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Передача недвижимости продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа.
В силу ст.554,555,556,558 ГК РФ, существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются : сведения о предмете договора, цена продаваемого имущества, а также перечень лиц, которые сохраняют право пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
2. Согласно ст. 161 ГК РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом- независимо от суммы сделки, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
Согласно ст. 162 ГК РФ, если обе стороны признают факт заключения сделки и между ними нет разногласий относительно ее условий, снимаются все сомнения относительно данной сделки. А свидетельские показания не допускаются в подтверждение только факта заключения сделки и ее условий. Исполнение же( полное или частичное) порочной сделки может доказываться свидетелями.
Как указано выше, суд считает установленным, что между ФИО5( продавец) и Полторацкой У.И. ( покупатель) состоялась устная договоренность относительно купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. за цену в <данные изъяты> рублей с рассрочкой платежа: <данные изъяты> рублей передано сразу, <данные изъяты> рублей покупатели обязались передать продавцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ того же года. То есть, стороны достигли соглашения об обязательных условиях данного вида договора. Это обстоятельство подтвердили стороны по делу истица-ответчица Вагнер Т.А. и представитель Полторацкой У.И.- Кухаренко Т.Ф, ответчик-3 лицо Витченко Ю.Ф. Суду не представлено никаких доказательств того, что этот договор не являлся добровольным волеизъявлением собственника недвижимости на тот момент ФИО5
Ни самим ФИО5, ни его наследницей Вагнер Т.А. вопрос об оспаривании сделки не ставился.
Таким образом, факт заключения сделки и ее условий под сомнение не ставится ни одной стороной, а поэтому нельзя говорить о недопустимости использовать как доказательства свидетельских показаний. Все свидетели в той или иной части подтверждают исполнение сделки, при отсутствии письменно договора, сторонами договора.
По инициативе истицы -ответчицы Вагнер Т.А. были допрошены свидетели ФИО12 и ФИО13 Первая пояснила, что после ДД.ММ.ГГГГ года, более точную дату назвать не может, она находясь на рабочем месте в общественной бане по <адрес>, где также работала Вагнер Т.А., слышала разговор последней с незнакомой ей( свидетелю) женщиной, внешность которой она также описать не может, так как на нее не смотрела. В ходе разговора Вагнер Т.А. спрашивала женщину, когда они рассчитаются за проданный отцом дом, женщина обещала рассчитаться. Вторая, сноха Вагнер Т.А., пояснила, что ей известно, что дедушка ее мужа- ФИО5 продал дом Полторацкой У.И., после продажи дома он поселился у них и жил с ними до самой смерти. Покупатели сразу же вселились в дом. Точную дату продажи она не помнит, но знает, что это было приблизительно в ДД.ММ.ГГГГ году, так как ее сыну, рожденному в ДД.ММ.ГГГГ году было около полугода.. За какую сумму был продан дом, она не знает, какую сумму дедушка получил за дом, она также не знает, так как ей об этом никто не рассказывал. В то же время дедушка до самой смерти говорил, что покупатели полностью за дом не рассчитались, а также то, что договор купли-продажи так и остался не оформленным. Также ей известно, что дедушка поддерживал отношения с Полторацкой У.И. и общался с нею. Однако никаких намерений выселять их из дома, либо взыскивать через суд некую сумму никогда не имел.
По инициативе представителя ответчицы- истицы Полторацкой У.И. также были допрошены свидетели.
Свидетель ФИО14 пояснила, что она длительное время проживала по соседству с ФИО5, потом с Полторацкой У.И. Ей известно со слов Вагнер Т.А. и Полторацкой У.И, что последняя эту квартиру и земельный участок купила у отца Вагнер Т.А. - ФИО5 При этом дедушка стал проживать с Вагнер, а покупатели вселились в купленный дом. Они делали в доме ремонт, строили надворные постройки, так как у них было очень большое хозяйство. После того, как они заехали в купленный дом, ФИО5 приходил к ним почти каждый день. Приблизительно в ДД.ММ.ГГГГ года, год она помнит точно, так как устроилась на работу в училище, после визита ФИО5 Полторацкая У.И. сообщила ей, что тот требует отдать ему оставшиеся за дом деньги, тогда как они должны были это сделать только в ДД.ММ.ГГГГ. После этого она видела, как те резали скот, а затем Полторацкая У.И. сообщила ей, что они полностью рассчитались с ФИО5 и последний больше не приходил к Полторацкой У.И. Она неоднократно спрашивала у Полторацкой У.И. почему они не оформляют договор, Полторацкая на это сообщала, что Вагнер Т.А. собирает для этого документы. Она( свидетель) считает, что именно Вагнер виновна в том, что сделка надлежащим образом не была оформлена, так как взяв на себя это обязательство, не выполнила его. Считает, что Вагнер воспользовалась неграмотностью покупателей, и, узнав, что данная квартира подпадает под программу «ветхое жилье», решила обмануть их.
Свидетель ФИО15 пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ году он был в гостях у Витченко, когда туда пришел ФИО5, которого он тоже знал, знал, что ФИО5 продал этот дом матери Витченко. ФИО5 в резком тоне стал спрашивать: « зарезали ли они скот и готовы ли отдать ему деньги за дом». Полторацкая сказала, что все сделали, вынесла из дома и передала ФИО5 деньги. Он не пересчитывая деньги взял их и ушел.
Свидетель ФИО16 пояснил, что проживал по соседству как с ФИО5, так и с Полторацкой. В тот год, когда в дом переехали Полторацкие и соседи узнали, что они купили дом, он, встретил у своего бывшего дома ФИО5, который попросил снять с крыши антенну. В ответ на это он( свидетель) спросил у ФИО27: « Дядь ФИО28, ты дом продал?», тот ответил : « продал». Он спросил «деньги получил?», тот ответил: «получил». Тогда он сказал ФИО5, что в таком случае антенна тоже продана, и он ее снимать не будет. ФИО5 ушел. Больше он ФИО5 в доме либо рядом с домом Полторацкой не видел. Полторацкая и Витченко ремонтировали дом, разводили хозяйство. Ему также известно, что они зарезали много скота, чтобы отдать ФИО5 оставшиеся деньги за дом. Он видел, как они резали скот.
Свидетель ФИО17 пояснила, что некоторое время назад, она, проходя мимо дома, где живут Полторацкая и Витченко встретила Вагнер Т.А. Она у Вагнер поинтересовалась, что та собирается делать с домом. В ответ Вагнер ей сообщила, что заберет у Полторацкой этот дом, раз те вовремя не успели его на себя оформить. Она об этом сообщила Кухаренко. Так как она ( свидетель) длительное время проживала рядом со спорным домом, сожительствуя с ФИО18, то знает, что Полторацкая и Витченко резали скот, чтобы полностью рассчитаться с ФИО5 за дом. В этом им помогал ФИО18 После этого Полторацкая подтвердила ей, что деньги за дом они полностью отдали и часто жаловалась ей, и даже плакала, что Вагнер Т.А. не оформляет документы на дом под различными причинами.
Из представленных справок УФМС по <адрес>, справок <адрес> городского поселения, следует, что Полторацкая У.И. и Витченко Ю.Ф. постоянно проживают и прописаны в <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 22-23,26,30-33,85).
Полторацкая У.И. является стороной по договору водоснабжения в спорную квартиру( л.д.21), задолженности за нею по оплате данной услуги не значится( л.д.24), также она, как абонент Омской энергосбытовой компании, не имеет задолженности по оплате за электроэнергию по данному адресу( л.д.25).
Судом также было установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ года по день смерти ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 никаких претензий к Полторацкой У.И. и Витченко Ю.Ф. по поводу проживания в их в его доме не предъявлял, с иском об их выселении не обращался, долг не требовал.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исполнение предварительной договоренности со стороны как продавца, так и покупателя, о которых говорилось выше свидетельствует о признании обеими сторонами факта заключения сделки и о согласии с ее условиями.
3. Судом также признается установленным, что документы на дом не были оформлены по вине продавца. Представитель Полторацкой У.И., свидетели указывают, что именно Вагнер Т.А. обязалась готовить документы для продажи дома, но откладывала оформление договора по различным причинам. ФИО5 и Полторацкая имели уже на тот момент преклонный возраст.
В суде она сама заявила, что ей ничего не было известно о том, что покупатели рассчитались за дом, поэтому она ждала, когда те рассчитаются за него, отдадут оставшиеся <данные изъяты> рублей, после этого они будут оформлять этот договор.
Как следует из положений ст. 162-163 ГК РФ, не исключается нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости.
Полностью эти положения могут быть применены и к сделке, которую договорились заключить ФИО5 и Полторацкая.
Отсюда налицо факт уклонения продавца от нотариального удостоверения сделки, что дает право Полторацкой У.И. в соответствии с ч. 2 ст. 165 ГК обратиться в суд о признании сделки действительной, то есть совершенной.
В соответствии с п.1,2 ст. 395 ГК РФ.
При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Из состоявшейся устной договоренности между продавцом и покупателем, которая установлена в судебном заседании следует, что никаких условий их договоренность, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает. В ГК РФ ( гл.30, параграф 7 «продажа недвижимости», ст. 549-558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем, в п.3 ст. 395 ГК РФ.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона ( ст. 450, п.4 ст. 453, п.3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры и земельного участка следует прийти к выводу о том, что продавцу квартиры, а следовательно и его правопреемнику истице Вагнер Т.А. не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от Полторацкой У.И.( покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчицей обязательств по оплате стоимости квартиры.
Из содержащегося в п.2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон ( существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишает того, на что вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем истица не представила суду каких-либо доказательств причинения ее отцу значительного, по смыслу п.2 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым факт невыплаты денег за квартиру ответчиком.
Таким образом, в рассматриваемом случае ни закон, ни состоявшаяся договоренность купли-продажи квартиры не содержат положений, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением квартиры продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества при уклонении продавца от регистрации перехода права собственности на данное имущество.
Исходя из изложенного у продавца недвижимости, при неоплаты всей суммы по договору есть право только на подачу иска о взыскании долга и процентов в соответствии со ст.395 ГПК РФ, чем и может воспользоваться Вагнер Т.А. оформив соответствующее исковое заявление в суд и предоставив для этого необходимые доказательства.
4. Как следует из материалов дела истица-ответчица Вагнер Т.А. в настоящее время на основании Свидетельств о праве на наследство после смерти отца ФИО5 является собственником спорного имущества. Это подтверждено Свидетельствами о государственной регистрации права, записи регистрации № и № в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ
Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Обращаясь со встречным исковым заявлением о признании права собственности и оспаривая возникновение зарегистрированного права собственности ответчицы, Полторацкая У.И. должна была представить доказательства, свидетельствующие о законных основаниях возникновения у нее права собственности на указанное имущество и отсутствие законных оснований возникновения такого права у ответчицы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
На основании статей 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Если иное не предусмотрено законом иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Учитывая, что суд пришел к выводу, что сделку по купле продажи квартиры и земельного участка между ФИО5 и Полторацкой У.И. следует признать действительной, то есть совершенной уже на ДД.ММ.ГГГГ год, а также о необходимости признать за Полторацкой У.И. право собственности на данное имущество, суд приходит к выводу, что оснований для наследования названного имущества после смерти отца, который еще при жизни распорядился этим имуществом у Вагнер Т.А. не было, а поэтому удовлетворению подлежит и требования Полторацкой об исключении записи в реестре нотариуса <адрес> нотариального округа <адрес> Т.В. Черняковой о регистрации свидетельства о праве на наследство по закону на имя Вагнер ФИО30 в отношении земельного участка и квартиры, расположенных по адресу: <адрес>, а также об аннулировании записей в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права на имя Вагнер ФИО31 на эти объекты недвижимости.
А поэтому, суд приходит к выводу, что требования истицы Вагнер Т.А. удовлетворению не подлежат. Встречные требования Полторацкой У.И. следует удовлетворить полностью.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов суд в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, считает необходимым взыскать с Вагнер Т.А. судебные расходы, потраченные истицей Полторацкой У.И. на оплату госпошлины при подаче встречных исков, так как от ее имени и действуя в ее интересах Кухаренко Т.Ф. оплачивала госпошлину, в сумме 1957 рублей 18 копеек.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Вагнер ФИО32 в удовлетворении исковых требований о выселении Витченко ФИО33 и Полторацкой ФИО34 и снятии их с регистрационного учета отказать.
Признать сделку, заключенную между Полторацкой ФИО35 и ФИО5 по купле-продаже квартиры и приусадебного земельного участка по адресу: <адрес> совершенной.
Признать за Полторацкой ФИО36, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на земельный участок площадью 1128 кв.м. с кадастровым номером № и расположенную на данном земельном участке квартиру № в доме № по <адрес> общей площадью 63,8 кв.м., инвентарный номер №
Аннулировать запись в реестре нотариуса <адрес> нотариального округа <адрес> Т.В. Черняковой о регистрации свидетельства о праве на наследство по закону на имя Вагнер ФИО37 в отношении земельных участка и квартиры, расположенных по адресу: квартира № в доме № по <адрес>.
Аннулировать запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права на имя Вагнер ФИО38 на квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: квартира № в доме № по <адрес>.
Взыскать с Вагнер ФИО39 в адрес Полторацкой ФИО40 в возмещение расходов по госпошлине <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.
Решение может быть обжаловано либо опротестовано в <адрес> областной суд через <адрес> районный суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Судья: Л.Н.Серкина