Дело № 2-13/2011г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерациир.п. Русская Поляна 14 февраля 2011 года
Русско-Полянский районный суд Омской области в составепредседательствующего судьи Поздняковой Н.Ю.
при секретаре Пешковой Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Ксензова ФИО11 о признании сделки совершённой и признании права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
Ксензов А.Ю. обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением к Краусу А.Ф., в котором просит:
1) признать сделку от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенную нотариусом Русско-Полянского нотариального округа Омской области ФИО5 в реестре за №, между Краусом ФИО12 и Ксензовым ФИО13 по купле-продаже жилого, кирпичного, под шиферной кровлей дома, с верандой, сараем, навесом, баней, гаражом, забором, и земельного участка, предоставленного для ведения подсобного хозяйства, расположенных в <адрес> (в последствии измененного на №), совершенной.
2) признать право собственности Ксензонова ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, на жилой дом, общей площадью 112 кв.м., жилой площадью 69,7 кв.м., и земельный участок площадью 5000 кв.м., с кадастровым номером №, предоставленный для ведения подсобного хозяйства, из земель населенных пунктов, расположенные по адресу: <адрес>.
Свои требования истец мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Ксензовым А.Ю. и Краусом А.Ф. была совершена в нотариальной форме сделка купли-продажи жилого дома с хозяйственными постройками и земельного участка, предоставленного для ведения подсобного хозяйства, расположенных в <адрес>, под № № (изменен на - «№»). Согласно кадастрового паспорта земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, земельному участку присвоен кадастровый номер №, с отнесением участка к категории земель населенных пунктов. Вышеуказанный договор был подписан в присутствии нотариуса, удостоверившего личности лиц подписавших его, их дееспособность, а также принадлежность ответчику отчуждаемых жилого дома и земельного участка. После освобождения дома ответчиком, был подписан передаточный акт. Также, ответчик передал истцу ключи от дома и все документы на дом и земельный участок, после чего истец, вместе с членами семьи, переехал в дом и живет в нем по настоящее время. Цена названной сделки составила <данные изъяты>) рублей, при этом, до подписания договора продавцу было уплачено <данные изъяты>) рублей, а оставшаяся часть денежных средств, с учетом деноминации денег, в сумме <данные изъяты>) рублей была передана, по устной договоренности между сторонами сделки, ДД.ММ.ГГГГ брату ответчика Краусу В.Ф., который проживает где-то в Германии, что подтверждается письменной записью в договоре. Факт получения названных <данные изъяты> рублей Краусом А.Ф. от ФИО6 подтверждается распиской ответчика от ДД.ММ.ГГГГ, которая была передана истцу из Германии, согласно которой денежные средства по совершенной сделке, Краусом Л.Ф. были получены и претензий ответчик к истцу не имеет. Таким образом, истцом были выполнены все обязательства по условиям договора. С момента фактической передачи дома и земельного участка, истец и члены его семьи свободно владеют и пользуются названными объектами недвижимости, в частности, регулярно оплачивают обязательные платежи, осуществляем необходимый ремонт дома, обрабатывают земельный участок. С даты осуществления им окончательного расчета за купленные жилой дом земельный участок, он считал себя собственником указанной недвижимости, однако позже узнал, что не является собственником дома, т.к. договор своевременно не был зарегистрирован. В настоящее время названные объекты недвижимости находятся в собственности Крауса А.Ф., что подтверждается соответствующими отказами УФРС по Омской области и справкой ГП Омской области «<адрес> ТИИЗ» о принадлежности объекта недвижимости. Какой-либо связи с ответчиком у истца нет, в связи чем, не представляется возможным обратиться в регистрирующий орган для регистрации названного договора и перехода права собственности по нему, в порядке установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ответчик, выехав в другое государство, не сообщил истцу о своем новом адресе и место его пребывания неизвестно. Данное обстоятельство истец расценивает как уклонение от государственной регистрации в нарушение своих законных прав, т.к. согласно требований статьи 4 названного Федерального закона установлена обязательность государственной регистрации прав, что, несомненно, касается всех участников сделки вплоть до момента регистрации перехода прав. Не информирование любой из сторон сделки об изменении своего адреса ведет невозможности исполнения названного требования закона. Согласно п.3 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, являющегося в соответствии требований ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В судебном заседании Ксензов А.Ю. требования, изложенные в исковом заявлении поддержал и просил их удовлетворить по основаниям в нем изложенным.
Ответчик Краус А.Ф., в судебном заседании не участвовал,по последнему известному месту жительства в <адрес> извещался надлежащим образом. По данным регистрационного отделения адресно-справочной работы УФМС России по <адрес> согласно справки от ДД.ММ.ГГГГ №, сведений о регистрации по месту жительства и месту пребывания о нем не имеется, со слов родственников выехал на постоянное место жительства в Германию.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области по доверенности Бобкова Н.А., будучи надлежащим образом уведомленной, в судебном заседание не прибыла, письменно просила рассмотреть дело без её участия, возражений по существу заявленных требований не предоставила.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему:
В соответствии с п. 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой право собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Из справок №, выданных УФРС по Омской области от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что сведения в ЕГРП о регистрации прав на дом и земельный участок расположенные по адресу: <адрес>, отсутствуют.
Согласно справки № от ДД.ММ.ГГГГ ГП «<адрес> ТИИЗ» о принадлежности объекта домовладение по адресу: <адрес>, принадлежит Краусу ФИО15 на основании регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно свидетельства на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землёй от ДД.ММ.ГГГГ и кадастрового паспорта земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок по адресу: <адрес> присвоенным кадастровым номером №, из категории земель населенных пунктов принадлежит Краусу А.Ф.
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
В соответствии п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
На основании ст.408 ГК РФ при расчетах между физическими лицами исполнение обязательств подтверждается распиской в получении исполнения полностью или в соответствующей части.
Заключение сделки купли-продажидома и земельного участка между истцом Ксензовым ФИО16 и Краусом ФИО17 подтверждается нотариально заверенным договором от ДД.ММ.ГГГГ согласно условий которого Краус ФИО18 продал, а Ксензонов ФИО19 купил дом с хозяйственными постройками и земельный участок по адресу: <адрес> по данным Администрации <адрес> сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ в связи с упорядочением адресной части домов и квартир, дому и земельному участку в дальнейшем присвоен номер - «№) по цене <данные изъяты>) рублей, из которых <данные изъяты>) были уплачены сразу при заключении сделки, а оставшаяся часть денежных средств, с учетом деноминации денег, в сумме <данные изъяты>) рублей была передана позже родственнику ответчика ФИО6. Данные обстоятельства подтверждаются записями в договоре, а также распиской ответчика Крауса А.Ф. от ДД.ММ.ГГГГ в получении денежной суммы и отсутствии претензий к покупателю.
После подписания договора согласно Акта приёма передачи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ продавец Краус А.Ф. предоставил ключи от дома и все документы покупателю Ксензову А.Ю.
С даты продажи дома истец проживает в нем, ведет домашнее хозяйство с использованием приусадебного земельного участка, оплачивает коммунальные услуги, осуществляет необходимый ремонт, что подтверждается данными паспорта Ксензова А.Ю.(серия №, дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ ОВД <адрес>), о регистрации в вышеуказанном доме с ДД.ММ.ГГГГ, а также имеющимися в материалах дела квитанциями по уплате коммунальных услуг.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным после вручения этого имущество покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. Соответственно обязательство покупателя считается исполненным после полной оплаты определённой договором денежной суммы и принятии объекта недвижимости. Из представленных документов следует, что вышеперечисленные требования закона исполнены обеими сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, право собственности Ксензонова А.Ю. подтверждено соответствующими документами, какие либо правопритязания, ограничения обременения прав на недвижимое имущество отсутствуют, договор между сторонами заключён надлежащим образом, соответствует требованиям ГК РФ.
Переход права собственности к одной из сторон договора купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.1 ст.131, п.2 ст.223 ГК РФ). Поэтому до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться приобретенным имуществом.
В соответствии с п.2 ст.13 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Кроме того, согласно п.1 ст.16 Федерального закона №122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с ст. 551 ГК РФ установлено, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Данное решение в соответствии с п.2 ст.16 ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ будет основанием для регистрации перехода права собственности.
Как следует из пункта 1 статьи 28 Федерального закона №122-ФЗ, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.
Так, в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 июля 2009г. №132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указано, что в соответствии с п.1 ст.28 Федерального закона 122-ФЗ основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве(наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.
Суд установил, что место жительства продавца по договору Краус А.Ф. в настоящее время неизвестно. В силу статьи 551 ГК РФпереход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Таким образом, в настоящее время истец лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, возникшее на основании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области в соответствии с требованиями Федерального закона №122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с отсутствием продавца - Крауса А.Ф. Регистрация права собственности на жилой дом и земельный участок за продавцом Краусом А.Ф. и далее за покупателем Ксензовым А.Ю. напрямую зависит от волеизъявления продавца Крауса А.Ф. И такое препятствие как выезд продавца на другое место жительства, не может являться основанием для отказа в приобретении покупателем права собственности на недвижимое имущество.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
ТребованияКсензова ФИО20 удовлетворить полностью.
1. Признать сделку от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенную нотариусом Русско-Полянского нотариального округа Омской области ФИО5 в реестре за №, между Краусом ФИО21 и Ксензовым ФИО22 по купле-продаже жилого, кирпичного, под шиферной кровлей дома, с верандой, сараем, навесом, баней, гаражом, забором, и земельного участка площадью 5000 кв.м., предоставленного для ведения подсобного хозяйства, расположенных в <адрес> (в последствии измененного на №), совершенной.
2. Признать право собственности Ксензонова ФИО23, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, на жилой дом, общей площадью 112 кв.м., жилой площадью 69,7 кв.м., и земельный участок площадью 5000 кв.м., с кадастровым номером №, предоставленный для ведения подсобного хозяйства, из земель населенных пунктов, расположенные по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Русско-Полянский районный суд в течение 10 дней.
Судья Н.Ю.Позднякова