Дело № 2-1006/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Кемерово 17.08.2010
Рудничный районный суд г. Кемерово в составе судьи Нестеренко А.О.,
при секретаре Архипенко М.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Вагнера Н.А. к Администрации г. Кемерово о признании права собственности на самовольную постройку (незавершённый строительством жилой дом) по адресу: [Адрес обезличен], литера А, брусчатый, площадь застройки 39,7 кв.м,
с участием представителей по доверенности: от истца Вагнера Н.А. – Шадрина А.И. л.д. 6), от ответчика Администрации г. Кемерово – Азовцевой И.В. л.д. 55), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика, - Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области - Зяблинцевой В.А. л.д. 54),
УСТАНОВИЛ:
Истец просит признать за ним право собственности на самовольную постройку (незавершённый строительством жилой дом) по адресу: [Адрес обезличен], литера А, брусчатый, площадь застройки 39,7 кв.м, что мотивирует следующим.
Распоряжением администрации г. Кемерово от 06.12.1995 № 2568 ему был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1500 кв.м. под строительство индивидуального жилого дома [Номер обезличен] по [Адрес обезличен]. Постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 25.03.2005 № 229 «О переименовании улиц города Кемерово», ул. [Название обезличено] переименована в улицу [Название обезличено]. В середине 2009 года на указанном земельном участке он построил дом из бруса общей площадью 39,7 кв.м., дом является объектом незавершенного строительства, поскольку выстроен без необходимых разрешений. Согласно градостроительному заключению Управления архитектуры и градостроительства жилое строение (объект незавершенный строительством) литер А, брус, площадью застройки 39.7 кв.м. не нарушает (п.2.11 абз. 2) градостроительных требований.
В судебное заседание истец не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом л.д. 53). О причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлялось. Лица, участвующие в деле, не настаивают на явке истца. При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
В судебном заседании представитель истца Шадрин А.И. требования поддержал, дал пояснения, аналогичные изложенным в заявлении, пояснил, что Вагнер Н.А. не обращался к арендодателю с просьбой о заключении договора аренды на новый срок, не вносил арендные платежи, не оплачивал земельный налог за данный участок. Сам считает, что право аренды у истца закончилось в связи с истечением срока действия договора аренды. С заявлениями о выдаче разрешения на строительство, ввода объекта в эксплуатацию истец не обращался. Заключениями о соответствии объекта санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности истец не обладает и считает, что в их предоставлении отсутствует необходимость, т.к. объект не завершен строительством.
Представитель ответчика Азовцева И.В. возражала против удовлетворения исковых требований ввиду отсутствия у истца прав на земельный участок, в связи с прекращением договора аренды, по истечении установленного им срока, арендные платежи не поступали, земельный налог не уплачивался. С заявлением о продлении договора аренды не обращался. Кроме того, истец не предпринимал мер к легализации самовольной постройки в административном порядке.
Представитель третьего лица Зяблинцева В.А. также возражала против иска по основаниям, изложенным в ответе на судебный запрос л.д. 38). В частности, пояснила, что право аренды земельного участка, выделенного Вагнеру Н.А., прекращено по истечении срока договора аренды, несмотря на то, что земельный участок не изымался у него. Сам договор предусматривал прекращение права по окончанию срока, если арендатор не обратиться с заявлением о пролонгации договора. С таким заявлением Вагнер Н.А. не обращался. Пояснила, что возобновление прав Вагнера Н.А. на земельный участок невозможно, так как арендодатель в лице представляемого ей комитета возражает против этого. Предоставление земельного участка возможно только на общих основаниях путем проведения торгов. Преимущественного права аренды Вагнер Н.А. не имеет.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив его письменные материалы, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Под самовольной постройкой понимается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
В соответствии с нормами ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), а также положениями ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 названного Кодекса документы.
Ранее действующее законодательство Российской Федерации в сфере градостроительства также в качестве обязательного документа предусматривало разрешение на строительство (разрешение на проведение строительных работ), выдаваемое на основе утверждённой проектной документации (п. 1 ст. 11 Закона РФ «Об основах градостроительства в Российской Федерации», ст. 62 Градостроительного кодекса РФ 1998 года)
Исходя из изложенного, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом в случае, если:
1) лицо имеет одно из вышеуказанных прав на земельный участок, где возведена самовольная постройка, и им соблюдено целевое назначение этого земельного участка,
2) сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то есть лицом соблюдены установленные градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы,
3) лицо, осуществившее самовольную постройку, предпринимало меры к получению разрешения на строительство и (или) ввода объекта в эксплуатацию.
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров, актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Право аренды земельного участка возникает из сложного юридического факта (состава): акта органа публичной власти и заключённого на его основании соответствующего срочного договора.
Судом установлено, что распоряжением администрации г. Кемерово от 06.12.1995 № 2568 Вагнеру Н.А. был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок общей площадью 1500 кв.м. под строительство индивидуального жилого дома [Номер обезличен] по [Адрес обезличен] л.д. 25). Согласно акту об отводе земельного участка под строительство одноквартирного индивидуального жилого дома с надворными постройками от 04.07.1996 Вагнеру Н.А. отведен земельный участок по указанному адресу площадью 1500 кв.м л.д. 23). На основании указанного распоряжения между Администрацией г. Кемерово и Вагнером Н.А. заключен договор аренды земельного участка под строительство индивидуального жилого дома по указанному адресу сроком на 3 года л.д. 17-22).
На дату заключения договора аренды (договор зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Кемерово 17.12.1997) правовое регулирование возникновения аренды земельных участков осуществлялось нормами второй части ГК РФ, введённой в действие с 01.03.1996. Нормы Земельного кодекса РСФСР в части возникновения и прекращения права аренды земельных участков были признаны недействующими с момента подписания Указа Президента РФ от 24.12.1993 № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации».
Несмотря на это, ст. 41 ЗК РСФСР, устанавливающая основания расторжения договора аренды у собственника земли, продолжала действовать до введения в действие ЗК РФ. В соответствии с ней договор аренды земли у собственника мог быть расторгнут по волеизъявлению сторон, в случае смерти собственника и отсутствия правопреемника, в случае смерти арендатора и отсутствия наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды.
Однако эти основания нельзя считать исчерпывающими, учитывая, что одновременно действовали и действуют общие нормы ГК РФ о прекращении обязательств, поскольку согласно п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Так, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 453 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Поскольку продолжение пользования имуществом после истечения срока считается возобновлением договора на неопределенный срок, порядок отказа от такого договора каждой из сторон и сроки предупреждения определяются согласно п. 2 ст. 610 ГК. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В то же время, норма п. 1 ст. 621 ГК РФ.
Согласно п. 8.2 договора, заключённого с Вагнером Н.А., при отсутствии заявления со стороны арендатора по окончании оговоренного срока договор считается расторгнутым, а п. 8.6 договора установлено, что при расторжении договора арендатор обязан в месячный срок освободить полностью арендуемую площадку, либо передать по остаточной стоимости строения, сооружения по взаимному согласию с арендодателем. В случае не освобождения арендуемого земельного участка или не передачи строения в установленные п. 8.6 сроки, снос строения осуществляется за счет арендатора.
Следовательно, стороны предусмотрели в договоре иные условия, исключив возможность возобновления договора на неопределённый срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Вагнер Н.А. не уведомлял арендодателя о желании (не обращался с предложением) заключить договор аренды на новый срок. Арендодатель, выступающий ныне в лице Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, возражает против продолжения пользования Вагнером Н.А. данным земельным участком на праве аренды после истечения срока договора.
Не опровергает данный вывод и правовая позиция, выраженная в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 2 квартал 2007 года, утверждённого Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007, согласно которой по смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности на жилой дом, возведённый гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано при соблюдении прочих условий, установленных данной статьёй.
Указанная позиция была выработана на судебной практики применения действовавшего ранее законодательства, в частности, ст. 222 ГК РФ прав (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование), но и на праве аренды.
Однако в связи с изменениями, внесенными Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ утратил силу с 01.09.2006. В связи с этим, изложенная правовая позиция также утратила силу.
Данный вывод подтверждается также и тем, что в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», названы только три вида бессрочных прав, наличие которых позволяет признавать право собственности на самовольные постройки - собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, и ничего не сказано о праве аренды.
Факт того, что земельный участок у Вагнера Н.А. не изъят, не имеет юридического значения в данном случае по вышеуказанным причинам. Субъект Российской Федерации – Кемеровская область, в лице Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, выступая арендодателем, как участник этих гражданско-правовых отношений осуществляет их по своему усмотрению. Вопрос об эффективности осуществления указанным органом государственной власти своих полномочий по управлению и распоряжению земельными ресурсами не входит в предмет рассмотрения настоящего дела.
В судебном заседании установлено, что постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 25.03.2005 № 229 «О переименовании улиц города Кемерово», ул. [Название обезличено] в [Адрес обезличен] переименована в улицу [Название обезличено]
Судом установлено, что на основании распоряжения Администрации г. Кемерово от 06.12.1995 № 2568 Вагнеру Н.А. дано разрешение от 04.07.1996 № 204 на строительство дома по адресу: [Адрес обезличен], кирпичного, размером 7,0х9,5 м, срок окончания строительства 04.07.1999 л.д. 26). Согласно прилагаемому фасаду и проекту дома разрешение дано на строительство двухэтажного дома с обозначенным расположением и размерами комнат л.д. 28-30). Однако из технического паспорта на объект индивидуального жилищного строительства видно, что он был выстроен с другими техническим характеристиками: из бруса, с меньшей площадью застройки – 39,7 кв.м, другими размерами. Следовательно, дом выстроен в отсутствие разрешения на строительства, потому как он не соответствует проектной документации, в соответствии с которой такое разрешение выдавалось. Истцом не принималось мер к получению разрешения на строительство дома с теми техническими характеристиками, с которыми он выстроен, не принималось мер к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку при таких обстоятельствах противоречило бы положениям ст. 222 ГК РФ ст. 51 ГрК РФ, ст. 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», несмотря на то, что согласно градостроительному заключению Управления архитектуры и градостроительства жилое строение (объект незавершенный строительством) литер А, брус, площадью застройки 39.7 кв.м. не нарушает градостроительных требований.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований Вагнера Н.А. к Администрации г. Кемерово о признании права собственности на самовольную постройку (незавершённый строительством жилой дом) по адресу: [Адрес обезличен], литера А, брусчатый, площадь застройки 39,7 кв.м.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Рудничный районный суд г. Кемерово в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения – 23.08.2010.
Судья: А.О. Нестеренко