дело 2-1121/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Рудничный районный суд г.Кемерово
в составе председательствующего судьи Давыдовой О.А.,
при секретаре Якимчук Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Кемерово
10.11.2010г.
гражданское дело по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области к Путиловой Н.П. о взыскании долга по арендной плате, пени, и по встречному иску Путиловой Н.П. к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области о признании договора аренды земельного участка, дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка недействительными, взыскании судебных расходов,
У С Т А Н О В И Л:
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее КУГИ КО) обратился в суд с иском к Путиловой Н.П. о взыскании задолженности по арендной плате в размере [Данные изъяты] и пени в размере [Данные изъяты].
Свои требования мотивировал тем, что согласно договору аренды № 03-0049 от 29.01.2003г. Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Кемерово Путиловой Н.П. предоставлены во временное возмездное пользование земельные участки, указанные в п.1.1 договора. Срок договора установлен с 17.12.2002г. по 15.12.2003г. Согласно дополнительного соглашения №1 от 04.03.2004г., срок действия договора продлен до 14.12.2004г. В соответствии с п.8 дополнительного соглашения оно считается заключенным с момента подписания и применяется к отношениям сторон с 16.12.2003 года. После прекращения срока действия договора ответчик продолжала пользоваться участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Согласно п.5.2 договора, его следует расценивать как продленный на неопределенный срок. Согласно п.3.2 договора, арендатор должен вносить арендную плату за пользование земельным участком ежеквартально до 10-го числа первого месяца квартала, за который производится оплата. Первый платеж арендатор производит в течение 10-ти дней со дня подписания договора, при этом арендатор оплачивает аренду до конца текущего квартала в размере [Данные изъяты]. Размер арендной платы установлен договором в сумме [Данные изъяты] в квартал. Дополнительным соглашением № 1 изменен размер арендной платы, который составил за период с 16.12.2003г. по 31.12.2003г. [Данные изъяты]. Согласно п. 3 дополнительного соглашения, оплату за период с 16.12.2003г. по 31.03.2004г. в размере [Данные изъяты] арендатор производит в течение 10 дней со дня подписания настоящего соглашения. Как это следует из п.2.4 дополнительного соглашения, с 01.01.2004г. арендная плата составляет [Данные изъяты] в квартал. За невыполнение условий договора п. 4.1 договора определена ответственность в виде пени в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки. Дополнительным соглашением внесены изменения в п.4.1 договора и неустойка установлена в размере 0,7% от суммы долга за каждый день просрочки. Ответчик недобросовестно исполнял условия договора в части своевременности и полноты внесения арендной платы. Долг по арендной плате составляет [Данные изъяты]. (за период с 17.12.2002г. по 31.03.2008г.), пеня – [Данные изъяты]. (с 01.04.2003г. по 31.03.2008г.). Договор аренды заключен между ответчиком и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Кемерово, который до 20.07.2006г. осуществлял полномочия по распоряжению земельными участками г. Кемерово, государственная собственность на которые не разграничена. Согласно ст. 2 Федерального закона №53-ФЗ от 17.04.2006г. «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации»», Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закона Кемеровской области № 108-03 от 12.07.2006г. «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области», полномочия по распоряжению земельными участками г.Кемерово переданы истцу. Ранее по аналогичному иску истец обращался в арбитражный суд Кемеровской области, однако, поскольку ответчик утратила статус предпринимателя, было вынесено определение о прекращении производства по делу. Поскольку ответчик не является предпринимателем, иск направляется для рассмотрения в суд общей юрисдикции.
В последующем представитель КУГИ КО – Симонова Е.М. уточнила исковые требования (л.д.149,150 т.2), и просит взыскать с Путиловой Н.П. задолженность по арендной плате в размере [Данные изъяты] и пеню в размере [Данные изъяты] за период [Данные изъяты] всего в размере [Данные изъяты]. Уточненные исковые требования мотивированы тем, что при подаче иска комитет исходил из того, что дополнительным соглашением №1 от 04.03.20004г. пеня была изменена и составила 0,7% от суммы долга за каждый день просрочки. Однако, в ходе судебного заседания было установлено, что ответчик не подписывал дополнительное соглашение, и он не знает кто подделал его подпись, и в связи с этим, он не знал об условиях дополнительного соглашения. Поскольку речь идет о договорной неустойке, то при таких обстоятельствах комитет считает, что необходимо применить пеню только - 1%, предусмотренную договором, который подписан ответчиком.
В свою очередь Путилова Н.П. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к Администрации Кемеровской области в лице Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, Главного финансового управления Кемеровской области, к администрации г.Кемерово в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Кемерово, Финансового управления администрации г.Кемерово о признании дополнительного соглашения № 1 от 04.03.20004г. недействительным, об отказе взыскания с него арендной платы и пени за период с 17.12.2002г. по 08.07.2004г., в связи с пропуском ответчиком срока исковой давности, об отказе взыскания с него арендной платы и пени за период с 09.07.20004г. по 31.03.2008г., в связи с предъявлением иска ненадлежащему ответчику, о взыскании с администрации г.Кемерово в лице Финансового управления администрации г.Кемерово в его пользу судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере [Данные изъяты], по оплате экспертизы в размере [Данные изъяты], по оплате услуг представителя в размере [Данные изъяты]., о взыскании с Администрации кемеровской области в лице Финансового управления Администрации Кемеровской области в его пользу судебных расходов, связанных с оплатой услуг представителя в размере [Данные изъяты] ( л.д.198-199 т.1).
В последующем Путилова Н.П. уточнила встречные исковые требования (л.д.28,29 т.2), согласно которым предъявляет требования только к КУГИ КО, и просит признать договор аренды земельного участка №03-0049 под зданием, строением, сооружением от 29.01.2003г., заключенный между ею и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Кемерово, недействительным, в силу его ничтожности, в связи с его несоответствием ст.434 ГК РФ, об отказе КУГИ КО в удовлетворении исковых требований о взыскании с него арендной платы и пени с 17.12.2002г. по 31.03.2008г., в связи с пропуском ответчиком срока исковой давности, о взыскании с КУГИ КО судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере [Данные изъяты], по оплате экспертизы в размере [Данные изъяты], по оплате услуг представителя в размере [Данные изъяты].
Свои требования мотивировала тем, что ответчик подал исковое заявление о взыскании с нее долга по арендной плате и пени в размере [Данные изъяты]. Основанием предъявленного ответчиком требования является договор аренды земельного участка №03-0049 под зданием, строением, сооружением от 29.01.2003г. Земельный участок предоставляется для размещения аптечного пункта. До издания распоряжения администрации г.Кемерово от 26.02.2004г. за №491, спорный объект оставался жилым. Между тем, договор аренды заключен 29.01.2003г. на земельный участок под аптечным пунктом, имеющим нежилое назначение. Согласно ст.196 ГК РФ). С учетом изложенного просит, в удовлетворении исковых требований КУГИ отказать, встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Определением Рудничного районного суда г.Кемерово от 20.09.2010г. принят отказ Путиловой Н.П. от встречных исковых требований к администрации г.Кемерово в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Кемерово, Финансового управления администрации г.Кемерово, администрации Кемеровской области в лице Главного финансового управления Кемеровской области.
Представитель КУГИ КО Симонова Е.М., действующая на основании доверенности №7-2-05/903 от 13.05.2010г., сроком на один год (л.д.59), в судебном заседании на удовлетворении заявленных исковых требований настаивала по тем же основаниям, против удовлетворения встречных исковых требований возражала, поскольку считает их не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по основаниям, приведенным в исковом заявлении КУГИ КО.
Путилова Н.П. в судебное заседание не явилась, о времени, месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с участием ее представителя Путилова В.М. (л.д.133 т.2).
В судебном заседании представитель Путиловой Н.П. - Путилов В.М., действующий на основании доверенности от 14.01.2009г. (л.д.38 т.1), исковые требования не признал в полном объеме, на встречных исковых требованиях Путиловой Н.П. настаивал по основаниям, указанным во встречном исковым заявлении.
Третье лицо Мертенс П.В. в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Выслушав представителя КУГИ КО Симонову Е.М., представителя Путиловой Н.П. – Путилова В.М., исследовав письменные материалы гражданского дела, суд считает, что исковые требования и встречные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч.1 ст.420, ч.ч.1,4 ст.421, ч.1 ст.423, ч.1 ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами; договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным; исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В силу ч.ч.1,2 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с ч.1 ст.606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ч.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно ч.ч.1,3 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В соответствии п.2 ст.424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с Постановлением администрации г.Кемерово от 19.03.2003г. №23 «О положении «О приобретении и прекращении прав на земельные участки г.Кемерово», размер арендной платы подлежит обязательному пересмотру в случае изменения устанавливаемых законодательством РФ и нормативными правовыми актами г.Кемерово базовых ставок и применяемых коэффициентов со дня вступления в силу соответствующего нормативного правового акта».
Судом установлено, что в соответствии с актом отвода земельного участка от 17.12.2002г. №786 Путиловой Н.П. произведен отвод земельного участка для размещения аптечного пункта в аренду до года. Земельный участок предоставляется в размере 1065/100000 доли от площади 4067,16 кв.м., что составляет 43,32 кв.м., закрепляемый за зданием 5/10 доли от площади 22,66 кв.м., что составляет 11,33 кв.м., занятый пешеходным подходом, 12,57 кв.м., занятый стоянкой автотранспорта и расположен в [Адрес обезличен] (л.д.18,19 т.1).
Согласно договору аренды земельного участка №03-0049 под зданием, строением, сооружением от 29.01.2003г. (л.д.9-14 т.1), Арендодатель- КУМИ г.Кемерово обязуется передать Арендатору - ИП Путиловой Н.П. во временное возмездное владение и пользование земельные участки: площадью 43,32 кв.м., что составляет 1065/100000 от площади земельного участка 4067,16 кв.м. ([Номер обезличен]; площадью 11,33 кв.м, что составляет 1/2 доли от площади земельного участка 22,66 кв.м. [Номер обезличен]); площадью 12,57 кв.м. ([Номер обезличен]), расположенные по адресу [Адрес обезличен].
Согласно акту от 29.01.2003г. приема – передачи земельного участка по договору аренды земельного участка от 29.01.2003г. №03-0049, КУМИ г.Кемерово передал, а ИП Путилова Н.П. приняла во временное возмездное владение и пользование следующие земельные участки: площадью 43,32 кв.м., что составляет 1065/100000 от площади земельного участка 4067,16 кв.м. ([Номер обезличен]; площадью 11,33 кв.м., что составляет 1/2 доли от площади земельного участка 22,66 кв.м. ([Номер обезличен]; площадью 12,57 кв.м. [Номер обезличен]), расположенные по адресу [Адрес обезличен] (л.д.17).
Пунктом 1.4. договора аренды установлен срок действия договора с 17.12.2002 года по 15.12.2003 года.
Согласно п.5.2 договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае, каждая из сторон в праве в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты прекращения договора, указанной в предупреждении.
В соответствии с п.3.1. договора, арендная плата по договору составляет 1574 рубля в квартал, что подтверждается протоколом определения величины арендной платы по договору аренды от 29.01.2003г. № 03-0049( л.д.9-16).
Согласно п.3.6 договора, не использование арендатором земельного участка не может служить основанием для освобождения его от внесения арендных платежей.
Суд считает, что приведенные положения договора аренды свидетельствуют о том, что сторонами в соответствии с вышеуказанным законодательством в момент заключения данного договора аренды было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды.
Дополнительным соглашением №1 от 04.03.2004г., заключенным между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Кемерово и Путиловой Н.П. был продлен срок действия договора аренды земельного участка 29.01.2003г. №03-0049 до 14.12.2004г., увеличен размер арендной платы, который составил [Данные изъяты] в квартал, и уменьшена неустойка до 0,7% за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по оплате арендных платежей (л.д.20-22).
Судом установлено, что Путилова Н.П. недобросовестно исполняла условия договора в части своевременности и полноты внесения арендной платы.
Судом также установлено, что согласно заключению эксперта №39 от 30.03.2009г., подпись от имени Путиловой Н.П. в дополнительном соглашении № 1 от 04.03.2004г. о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 29.01.2003 года №03-0049, предоставленного на исследование, выполнена не самой Путиловой Н.П., а другим лицом (л.д.67-75), что свидетельствует об отсутствии такого соглашения между Путиловой Н.П. и Комитетом по управлению Муниципальным имуществом г.Кемерово.
Однако, независимо от данного обстоятельства, Путилова Н.П. продолжала пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя и после истечения срока действия договора аренды земельного участка от 29.01.2003г., и не обращалась к нему с заявлением о расторжении данного договора аренды, хотя при наличии желания имела такую возможность, в связи с чем на основании ч.2 ст.621 ГК РФ, суд считает, что договор аренды земельного участка является продленным на тех же условиях и на неопределенный срок.
Таким образом, уплате подлежит арендная плата в ранее установленном договором размере – [Данные изъяты] в квартал, с учетом требований п.3.5. договора аренды об обязательном пересмотре размера арендной платы в случае изменения соответствующих ставок и коэффициентов, устанавливаемых законодательством РФ и нормативно-правовыми актами г.Кемерово.
Согласно Постановления администрации г.Кемерово от 03.04.2002 года № 36 «О ставках арендной платы за использование земельных участков», решения Кемеровского городского Совета народных депутатов от 27.12.1996 года «О ставках земельного налога на территории г.Кемерово», Постановления администрации г.Кемерово от 19.03.2003 года № 23 «О положении «О приобретении и прекращении прав на земельные участи г.Кемерово» арендная плата земельного участка была увеличена до [Данные изъяты]. В связи с чем, суд считает, что арендная плата должна уплачиваться в указанном размере.
Суд критически относится к доводам представителя Путиловой Н.П. – Путилова В.М. относительно, того, что Путилова Н.П. является ненадлежащим ответчиком, в связи с продажей ею аптечного пункта, расположенного на спорном земельном участке Мертенс П.В.
Так, согласно договора купли-продажи нежилого помещения от 10.06.2004г. Путилова Н.П. продала Мертенс П.В. нежилое помещение, расположенное по адресу: [Адрес обезличен] (л.д.48).
Однако, постановлением администрации г.Кемерово от 19.03.2003 года № 23 «О положении «О приобретении и прекращении прав на земельные участки города Кемерово», определен порядок переоформления ранее заключенных договоров аренды в связи с переходом права собственности на объект недвижимости, который ответчиком Путиловой Н.П. соблюден не был, а именно Путилова Н.П. не поставила в известность КУГИ КО, КУМИ г.Кемерово о переходе права собственности на нежилое помещение, и не переоформила договор аренды на нового правообладателя.
Относительно пропуска срока исковой давности суд, считает, что он подлежит применению.
Как определено в ст.ст.195,196,199 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Учитывая, что иск КУГИ КО подан 31.12.2008г., суд считает необходимым применить вышеуказанный срок исковой давности, в связи с чем взысканию подлежит пеня за просрочку арендных платежей за период с 31.12.2005г. и согласно требованию КУГИ КО по 31.03.2008г.
При таких обстоятельствах суд считает, что заявленные исковые требования КУГИ по КО подлежат частичному удовлетворению, а именно задолженность по арендной плате подлежит взысканию в размере [Данные изъяты] за период с 31.12.2005г. по 31.03.2008г., т.е. 9 кварталов, из расчета [Данные изъяты] за 1 квартал х 9 кварталов = [Данные изъяты]
Суд также считает, что КУГИ КО правомерно произведен расчет пени за просрочку арендных платежей из расчета 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, поскольку данное условие определено пунктом 4.1 договора аренды, в то время как 0,7% было определено дополнительным соглашением, которое как указано выше между КУМИ администрации г.Кемерово и Путиловой Н.П. не заключалось, и соглашается с методикой расчета пени, представленной в суд (л.д.153-156).
Вместе с тем, согласно ст.333 ГПК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Суд, учитывая вину должника, а также учитывая, что негативные последствия для истца в результате невнесения ответчиком арендной платы не наступили, считает начисленную истцом КУГИ КО пеню явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства ответчиком Путиловой Н.П. в связи с чем считает необходимым уменьшить размер пени до [Данные изъяты].
Одновременно суд считает обоснованным требование встречного иска о признании недействительным вышеприведенного дополнительного соглашения №1 от 04.03.2004г. по основаниям, предусмотренным ч.2 ст. 434, ст.168 ГК РФ.
Согласно ч.2 ст. 434 ГК РФ, договор в письменной форме заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) ( ч.1 ст.166 ГК РФ).
В силу ч.1 ст.167, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Суд считает, что поскольку согласно заключению эксперта №39 от 30.03.2009г., подпись от имени Путиловой Н.П. в дополнительном соглашении № 1 от 04.03.2004г. о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 29.01.2003 года №03-0049, предоставленного на исследование, выполнена не самой Путиловой Н.П., а другим лицом (л.д.67-75), указанная сделка не соответствует требованиям закона, а именно ч.2 ст.434 ГК РФ, и следовательно является недействительной.
Суд считает, что в остальных встречных исковых требований Путиловой Н.П. следует отказать по вышеприведенным основаниям.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны, все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований в которой истцу отказано.
Таким образом, с Путиловой Н.П. подлежит взысканию государственная пошлина в размере, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а именно в размере [Данные изъяты] - ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области к Путиловой Н.П. о взыскании долга по арендной плате, пени и встречные исковые требования Путиловой Н.П. к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области о признании договора аренды земельного участка, дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка, недействительными, взыскании судебных расходов, удовлетворить частично.
Взыскать с Путиловой Н.П. в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области долг по арендной плате в размере [Данные изъяты], пеню в размере [Данные изъяты].
Взыскать с Путиловой Н.П. в доход местного бюджета государственную пошлину пропорционально размеру удовлетворенным исковым требованиям в размере [Данные изъяты].
Признать дополнительное соглашение №1 от 04.03.2004г. о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 29.01.2003г. №03-0049, недействительным.
В удовлетворении встречных исковых требований Путиловой Н.П. к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области о признании договора аренды земельного участка под зданием, строением, сооружением от 29.01.2003г. №03-0049, недействительным, взыскании судебных расходов, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления 24.11.2010г. мотивированного решения.
Председательствующий
Верно
Судья: