Дело № 2-299/2011
Р Е Ш Е Н И Еименем Российской Федерации
Рудничный районный суд г. Кемерово
в составе председательствующего Бережной С.В.
при секретаре Морозовой О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
29 апреля 2011 года
дело по иску Рудова А.П. к Администрации г. Кемерово о признании действительным договора купли-продажи дома, признании права собственности на самовольную постройку,
У С Т А Н О В И Л:
Рудов А.П. обратился в суд с иском к Администрации г. Кемерово о признании за ним права собственности на жилой дом, состоящий из одной жилой комнаты, площадью 18,6 кв.м. (размером 4,66х5,15м), кухни (пристроя из пеноблока) площадью 10,1 кв.м. (размером 2,64х5,15м); общей площадью 28,7 кв.м, расположенный по адресу: [Адрес обезличен], на земельном участке с кадастровым номером [Номер обезличен].
Исковые требования мотивировал тем, что на основании договора купли-продажи от 25.06.2006 г. является собственником жилого дома, расположенного по адресу: [Адрес обезличен]; данный договор не был зарегистрирован в установленном порядке по причине смерти продавца - ФИО1, умершей [Дата обезличена]; земельный участок, на котором находится дом был отведен в установленном порядке – предоставлен ФИО2 Указанный дом был построен в 1958 г., в 2008 г. произошел пожар, в связи с пожаром в доме сгорела деревянная обрешетка крыши дома, стены веранды, обгорели стены на кухне и спальне. После пожара истец за счет собственных средств произвел снос прежнего жилого дома и на месте сносимого дома (на основе его фундамента) построил новый дом. В результате постройки новый жилой дом состоит из одной жилой комнаты, общей площадью 18,6 кв.м. и кухни 10,1 кв.м, общей площадью 28,7 кв.м. Согласно градостроительного заключения от 12.04.2010 г. выстроенное жилое строение не нарушает требований СП 301102-99 и норм местных нормативов градостроительного проектирования на территории г.Кемерово. при строительстве нового жилого дома не изменилось целевое назначение земельного участка и его разрешенное использование. Выстроенный жилой дом не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В ходе судебного заседания, состоявшегося 15.03.2011 г., исковые требования истцом были уточнены (л.д. 71-73) – истец просил признать действительным договор купли-продажи дома, состоящего из трех комнат, общей площадью 40,4 кв.м, расположенного в [Адрес обезличен] от [Дата обезличена], заключенный между ФИО1 и Рудовым А.П.; признать за ним право собственности на жилой дом, состоящий из одной жилой комнаты, площадью 18,6 кв.м. (размером 4,66х5,15м), кухни (пристроя из пеноблока) площадью 10,1 кв.м. (размером 2,64х5,15м); общей площадью 28,7 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером [Номер обезличен]:24:0401067:254 по адресу: [Адрес обезличен].
В качестве правового обоснования истец указал нормы ст. 165, 222, 271 ГК РФ, ст. 37, 84, 87, 104 ЗК РСФСР, ст. 35, 37 ЗК РФ.
В судебном заседании 29.04.2011 г. истец настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований.
Представитель истца – Смирнова Л.В., действующая на основании доверенности от 27.05.2010 г. (л.д. 56), требования своего доверителя поддержала, просила их удовлетворить.
возражали против удовлетворения исковых требований. Представитель третьего лица предоставила письменный отзыв, в котором просила отказать истцу в удовлетворении исковых требований, по тем основаниям, что истцом не предоставлено документов, подтверждающих права истца на земельный участок под строительство жилого дома.
Представитель ответчика Администрации г. Кемерово – Бурматов Н.В., действующая на основании доверенности от 28.12.2010 г. № 01-40/2344 (л.д. 62), и представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика – Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, - Шевченко Е.А., действующая на основании доверенности от 01.11.2010 г. № 7-2-11/1 (л.д. 64), извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства (л.д. 169, 177), в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили; представитель третьего лица предоставила отзыв (л.д. 63), в котором указала, что считает требования необоснованными, а исковое заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям: отсутствуют доказательства предоставления земельного участка по спорному адресу для строительства жилого дома; в предоставленных истцом документах отсутствуют сведения о соответствии самовольно выстроенного объекта недвижимости градостроительным нормам и правилам. Представитель третьего лица просила рассмотреть в отсутствие представителя Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области.
Допрошенные в судебном заседании 04.04.2011 г. в качестве свидетелей свидетели ФИО3, ФИО4, ФИО5 – знакомые истца, ФИО6 – дочь истца, пояснили, что истец в 2006 г. приобрел жилой дом, расположенный по адресу: [Адрес обезличен] у ФИО1 и проживает в нем со своей супругой постоянно; что в 2008 г. в доме произошел пожар, после пожара истец восстановил дом своими силами; дом был восстановлен в пределах старого фундамента, площадь дома не увеличилась; при восстановлении дома никакие границы нарушены не были.
Свидетель ФИО5 также пояснила, что проживает в доме [Номер обезличен] по [Адрес обезличен] с 2010 г., что она и истец являются смежными землевладельцами, слева от их дома находится дом Рудова А.П., у них общая ограда; его интересы при восстановлении дома Рудова А.П. не нарушены, претензий у нее нет.
Суд, выслушав истца, представителя истца, исследовав письменные материалы дела, находит иск обоснованным, законным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.
При этом суд исходит из следующего:
В соответствии со ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе признать сделку действительной.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3).
Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.
Согласно ст. 2 Указа Президиума ВС СССР от 26.08.1948 г. отвод гражданам земельных участков как в городе, так и вне города, для строительства индивидуальных жилых домов производится в бессрочное пользование.
Размер земельных участков, отводимых гражданам, определяется исполкомами областных, городских и районных Советов депутатов трудящихся в соответствии с проектами планировки и застройки городов, а также в соответствии с общими нормами, устанавливаемыми Советом Министров СССР.
В соответствии со ст. 3 Основ земельного законодательства СССР от 13.12.1968г. земля находится в исключительной собственности государства и предоставляется гражданам только в пользование.
Удостоверением права бессрочного пользования является государственный акт, форма которого утверждена Советом министров от 17.09.1991г. №493. Однако в соответствии со ст. 1 ФЗ от 20.11.1992г. «О внесении изменений в ст. 7 Закона «О земельной реформе» до юридического оформления земельных участков за гражданами сохраняется ранее установленное право пользования земельными участками. Срок переоформления для граждан установлен не был.
Указом Президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 07.03.1996г. № 337 запрещалось обязывать граждан, имеющих земельные участки, выкупать их или брать в аренду.
Согласно ст. 11 ЗК РСФСР 1970 г. земля предоставляется в бессрочное или временное пользование.
Бессрочным (постоянным) признается землепользование без заранее установленного срока.
Согласно ст. 87 ЗК РФСФС 1970 г. земля предоставляется в бессрочное или временное пользование.
На землях городов при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью.
При переходе права собственности на строение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть строения земельный участок переходит в общее пользование собственников строения.
В случаях, предусмотренных настоящей статьей, право землепользования лица, к которому перешло право собственности на строение, регистрируется органами коммунального хозяйства.
Согласно ст. 37 ЗК РСФСР 1991 г. при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.
В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на строение, находящееся на чужом земельном участке к другому лицу, он приобретает право на пользование соответствующей части земельного участка, занятой строением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с ч. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Судом было установлено:
На основании решения исполнительного комитета Рудничного районного Совета депутатов трудящихся № 265Г от 26.06.1985 г. «О предоставлении земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов на поселках Ягуновском, Промышленовском и Боровом» (л.д. 8) исполнительный комитет Совета решил «предоставить для индивидуального строительства на [Адрес обезличен] земельный участок площадью 700 кв.м. ФИО2 – по [Адрес обезличен] (номер дома в документе не указан)».
На основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительства индивидуального жилого дома на правах личной собственности [Номер обезличен], земельный участок, расположенный в [Адрес обезличен] был предоставлен ФИО2 (л.д. 152).
Материалы инвентарного дела [Номер обезличен] (л.д. 119-151), хранящегося в ГП КО «Центр технической инвентаризации Кемеровской области» содержат сведения о прежних собственниках жилого дома, расположенного по адресу: [Адрес обезличен]:
- ФИО2 на основании договора от 02.03.1960 г. № 501;
- ФИО7 на основании договора от 21.07.1962 г. № 4489;
- ФИО8 на основании договора от 18.11.1963 г. № 4625;
- ФИО9 на основании договора от 24.06.1969 г. № 2-1063;
- ФИО 10 на основании договора от 05.04.1973 г. № 54;
- ФИО11 на основании договора от 19.10.1978 г.;
- ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 05.12.1979 г.
Сведения о вышеуказанных собственниках содержатся также в домовой книге (л.д. 50-55).
На основании договора купли-продажи жилого дома от [Дата обезличена] (л.д. 9) Рудов А.П. (покупатель) приобрел у ФИО1 (продавец) жилой дом, состоящий из трех комнат, общей площадью 40,4 кв.м, расположенный по адресу: (л.д. 9). Данный договор в установленном порядке зарегистрирован не был.
В соответствии с п. 3, 4 договора продавец продал покупателю указанный жилой дом стоимостью за [Данные изъяты] рублей. Расчет между сторонами произведен. Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи.
Факт передачи денег в сумме [Данные изъяты] рублей подтверждается распиской, написанной ФИО1 собственноручно и подписанной продавцом и покупателем (л.д. 10), а также показаниями свидетелей ФИО6 и ФИО3, занимавшей истцу недостающую денежную сумму для приобретения жилого дома.
В обоснование наличия у истца необходимой денежной суммы на приобретение жилого дома по спорному адресу, истцом предоставлен договор купли-продажи жилого дома от [Дата обезличена], зарегистрированный в установленном порядке (л.д. 74), согласно которого дочь истца – Рудова Н.А. продала жилой дом, расположенный по адресу: [Адрес обезличен], за [Данные изъяты] рублей и надворные постройки за [Данные изъяты] рублей (л.д. 11).
[Дата обезличена] умерла ФИО1 (л.д. 128).
В связи с чем суд считает обоснованным довод истца о невозможности зарегистрировать договор по независящим от него причинам.
В заявлении дочери ФИО1 – ФИО11 указано, что к заключенному между ФИО1 и Рудовым А.П. договору купли-продажи жилого дома по адресу: [Адрес обезличен] от [Дата обезличена], претензий она не имеет. Подлинность подписи ФИО11 засвидетельствована нотариально (л.д. 183).
Истец несет бремя содержания приобретенным им жилым домом по [Адрес обезличен] – оплачивает электроэнергию, квартплату (л.д. 40-49).
Согласно кадастрового паспорта земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости) от 01.06.2010 г. № 4200/001/10-190354 (л.д. 31) земельный участок с кадастровым [Номер обезличен] находится по адресу: [Адрес обезличен] и имеет площадь 1300,07 кв.м.
В соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 11.12.2009 г., выданным ГП КО «ЦТИ КО», общая площадь жилого дома (лит.Б) и жилого пристроя (лит. Б1) составляет 28,7 кв.м., жилая – 18,6 кв.м. (л.д. 16-30). В техническом паспорте в качестве года постройки указан 2008 г.
Как следует из пояснений истца и показаний свидетелей ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в 2008 г. в доме по спорному адресу произошел пожар, после пожара истец восстанавливал дом своими силами и своими средствами; дом восстановлен в пределах фундамента старого дома, при восстановлении дома никакие границы нарушены не были.
Факт пожара в жилом доме, расположенном по адресу: [Адрес обезличен], подтверждается справкой отдела государственного пожарного надзора г.Кемерово (л.д. 33), согласно которой в результате пожара сгорела деревянная обрешетка крыши дома, стены веранды, обгорели стены на кухне и в спальне.
Затраты истца на восстановление дома подтверждаются договором купли-продажи изделий из ПВХ от 25.09.2008 г. № 277/08(л.д. 75), актом на выполнение работ-услуг от 16.01.2009 г. и кассовым чеком от 16.01.2009 г. (л.д. 76).
В соответствии с градостроительным заключением о соответствии градостроительным требованиям расположения жилого и нежилых строений № 04-1/1258 от 12.04.2010 г., выданным Управление архитектуры и градостроительства Администрации г.Кемерово (л.д. 12), земельный участок, на котором располагаются жилое и нежилые строения по адресу: [Адрес обезличен], располагается в индивидуальной жилой застройки с приусадебными участками; использование земельного участка и объекта недвижимости соответствует градостроительным регламентам территориальной зоны; вновь выстроенное жилое строение общей площадью 28,7 кв.м, жилой площадью – 18,6 кв.м. лит. Б –брев., раз.4,66 м.х5,15 м., лит. Б1 – п/бл., раз. 2,64м.х5,15м. – не нарушают, а лит.б – брусч., раз. 2,18м.х7,3м. – нарушает требования СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства» (утверждены постановлением Госстроя России от 30.12.1999 № 94), п. 2.10, 2.12 местных нормативов градостроительного проектирования на территории г.Кемерово, утвержденных постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов четвертого созыва от 16.08.2007 г. № 165.
Суд считает обоснованным довод истца о том, что несоблюдение им при строительстве предельных расстояний от сеней жилого дома до красной линии (улицы – 5 м), поскольку в данном случае не нарушены права и охраняемые законом интересы третьих лиц – землепользователей смежных земельных участков по [Адрес обезличен] (л.д. 78). При восстановлении дома истцом не превышены предельные параметры разрешенного строительства.
Согласно ответа Комитета строительного контроля Администрации г.Кемерово от 25.03.2011 г. № 06-01-03/406 (л.д. 158) в связи с отсутствием необходимых документов комитет строительного контроля отказал Рудову А.П. в выдаче разрешения на строительство индивидуально жилого дома; предоставленные копии документов свидетельствуют о том, что дом после пожара возведен при отсутствии основания, предусмотренного ч. 2, ч. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, то есть без соответствующего разрешения.
Согласно заключению по обследованию технического состояния строительных конструкций частного жилого дома по адресу: [Адрес обезличен], подготовленному ООО «СтройИмпульс» (л.д. 81-108), в результате проведения визуального, инструментального обследования и оценки технического состояния строительных конструкций одноэтажного жилого дома, расположенного по адресу: [Адрес обезличен] установлено следующее: фундаменты состояние – работоспособное, стены состояние – работоспособное, чердачное перекрытие состояние – работоспособное, крыша – состояние – работоспособное, полы состояние – работоспособное, окна, двери состояние – работоспособное. По результатам визуального и детального обследования, техническое состояние конструктивных строительных элементов одноэтажного жилого дома, расположенного по адресу: [Адрес обезличен] оценено как работоспособное, соответствует условиям нормальной эксплуатации и не противоречат строительным нормам и правилам. В процессе обследования не выявлены дефекты, влияющие на несущую способность основных строительных конструкций.
В соответствии с ответом ОНД г.Кемерово УНД Главного управления МЧС России по Кемеровской области от 16.09.2010 г. (л.д. 34) по вопросу проверки выполнения требований пожарной безопасности самовольно выстроенного индивидуального жилого дома по адресу: [Адрес обезличен], функции контроля (надзора) в области градостроительной деятельности с органов Государственного пожарного надзора сняты.
Судом установлено также, что согласно сообщению Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Кемеровской области № 4002-ол от 17.09.2010 г. (л.д. 35) при рассмотрении представленных материалов и оценив ситуацию на месте, отделом Управления Роспотребнадзора по Кемеровской области установлено, что индивидуальный жилой дом с хозяйственными постройками расположен по адресу: [Адрес обезличен] в сложившейся индивидуальной жилой застройке. Отдел Управления Роспотребнадзора по Кемеровской области не возражает против размещения индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками по [Адрес обезличен], так как оно не противоречит требованиям действующих санитарных норм и правил.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что возможно признание за Рудовым А.П. права собственности на самовольно построенное жилое помещение, расположенное по адресу: [Адрес обезличен], общей площадью 28,7 кв.м., жилой площадью 18,6 кв.м.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Рудова А.П. к Администрации г. Кемерово о признании действительным договора купли-продажи дома, признании права собственности на самовольную постройку удовлетворить в полном объеме.
Признать действительным договор купли-продажи дома, состоящего из трех комнат, общей площадью 40,4 кв.м, расположенного в [Адрес обезличен] от [Дата обезличена], заключенный между ФИО1 и Рудовым А.П.
Признать за Рудовым А.П. право собственности на жилой дом, состоящий из одной жилой комнаты, площадью 18,6 кв.м. (размером 4,66х5,15м), кухни (пристроя из пеноблока) площадью 10,1 кв.м. (размером 2,64х5,15м); общей площадью 28,7 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером [Номер обезличен] по адресу: [Адрес обезличен].
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения – 04.05.2011 г.
Председательствующий: (подпись)
верно
Судья:
Решение вступило в законную силу:
Судья: