№ 2-487/2011 РЕШЕНИЕ именем Российской Федерации Судья Рудничного районного суда г. Кемерово Нестеренко А.О., при секретаре Рогозиной Е.В., рассмотрев в открытом заседании в г. Кемерово 19.04.2011 гражданское дело по иску Боровлевой И.Н. к Щербаковой Я.В., Еремеевой О.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры и её передаче продавцу, прекращении государственной регистрации ипотеки в силу закона, взыскании судебных расходов, с участием истца Боровлёвой И.Н., ответчиков Еремеевой О.В. и Щербаковой Я.В., УСТАНОВИЛ: Боровлёва И.Н. обратилась в суд с иском к Еремеевой О.В. и Щербаковой Я.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры по адресу: [Адрес обезличен], заключенного 22.12.2009 между продавцом Боровлевой И.Н. и покупателями Еремеевой О.В., Щербаковой Я.Н., возвращении квартиры продавцу, прекращении государственной регистрации ипотеки в силу закона [Номер обезличен], и взыскании с ответчиков солидарно государственной пошлины в размере [Данные изъяты]. Свои требования мотивирует тем, что данный договор был составлен в простой письменной форме, зарегистрирован в Управлении Росреестра по КО в установленном законом порядке. Покупная стоимость составила [Данные изъяты]. На основании п. 4 указанного договора данная денежная сумма передаётся покупателями продавцу в два этапа: [Данные изъяты] при подписании договора, [Данные изъяты] в срок не позднее 01.02.2010; покупатели уведомлены о том, что спорная квартира находится в залоге у продавца до полного расчёта. Пунктом 5 договора предусмотрено, что спорная квартира передаётся покупателям Щербаковой Я.В. и Еремеевой О.В. при подписании договора купли-продажи, который носит силу передаточного акта. Однако с момента подписания договора по настоящее время ни одной из вышеперечисленных сумм в счёт уплаты по данному договору ею получено не было. Спорная квартира ответчикам не передавалась, ответчики в неё не вселялись, не прописывались, оплату за квартиру и коммунальные услуги не производят до настоящего времени. Все расходы по содержанию вышеуказанной квартиры несет Боровлёва И.Н. Несмотря на то, что после подписания и государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости у Щербаковой Я.В. и Еремеевой О.В. возникло право собственности на указанную квартиру, они не осуществляют возложенные на них законом обязанности по осуществлению расходов по эксплуатации и ремонту спорной квартиры. В связи с тем, что указанные сроки для расчётов по договору истекли, считает, что ответчики уклоняются от исполнения обязательств по данному договору, чем причиняют истице существенный ущерб, так как Боровлёва И.Н. не может по своему усмотрению распоряжаться спорной квартирой, однако вынуждена нести бремя по её содержанию, охране, обслуживанию инженерных сетей (водоснабжения, канализации, отопления и прочие). В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Баландин Е.Н., действующий на основании доверенности от 12.05.2010г. № 42-Д (л.д. 16), не явился, о времени, месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, своевременно, о причинах неявки не сообщил, заявления об отложении рассмотрения дела не представил. Дело рассмотрено в отсутствие указанного лица в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ. В судебном заседании истец Боровлева И.Н. на заявленных исковых требованиях настаивала по основаниям, указанным в иске, дополнительных пояснений у неё нет. Считает определение судебной коллегии по гражданским делам от 25.03.2011 неправильным, будет его обжаловать, а потому не желает изменять избранный ей способ защиты права, не заявляет требование об оплате товара и уплаты процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами. Ответчик Еремеева О.В. иск не признала, пояснила, что она во исполнение договора купли-продажи квартиры уплатила Боровлёвой И.Н. [Данные изъяты]: [Данные изъяты] при подписании договора 22.12.2009, [Данные изъяты] 24.12.2009 лично в руки Боровлёвой И.Н. В доказательство первого платежа - п. 4 договора, в доказательство второго – снятие ей 24.12.2009 со своей сберегательной книжки [Данные изъяты], поступление из них [Данные изъяты] на банковский счёт Боровлёвой И.Н. в банк. Расписок, соглашений, каких-либо других письменных доказательств, подтверждающих совершение Еремеевой О.В. второго платежа, у неё нет. Кроме того, Еремеева О.В. пояснила, что самой Боровлёвой И.Н. допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи квартиры – квартира покупателя до сих пор не передана, фактически там проживает сестра Боровлёвой И.Н. ФИО. Ответчик Щербакова Я.В. признала иск, пояснила, что она не оплачивала свою 1/3 долю в купленной квартире, квартира фактически продавцом не передавалась, да и теперь ей самой доля в этой квартире не нужна, поэтому она согласна её вернуть. Судья, выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2). Указанные положения закона носят общий характер и, по общему правилу, применяется в случае отсутствия специальной правовой нормы, регулирующей спорные правоотношения. Правовые последствия заключения договора, цена которого не оплачена, предусмотрены ст. 450 ГК РФ. Согласно ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса (пункт 3). Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4). Из анализа п. 3, 4 ст. 486 ГК РФ в совокупности следует вывод, что в данном случае право на выбор способа защиты нарушенного права зависит от принятия товара покупателем. По общему правилу, предусмотренному п. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. Исключение составляют случаи, когда стороны заключают договор купли-продажи с условием о сохранении права собственности на переданный покупателю товар за продавцом до оплаты товара либо наступления иных определенных обстоятельств. Такая возможность предоставлена продавцу ст. 491 названного Кодекса. В подобной ситуации продавец, оставаясь собственником товара, в случае неоплаты покупателем товара в установленный договором срок или ненаступления иных предусмотренных договором обстоятельств, при которых право собственности переходит к покупателю, вправе потребовать от покупателя возвратить переданный ему товар. Следовательно, при реализации продавцом требования о возврате неоплаченных товаров следует учитывать положения ст. 491 ГК РФ, которые связывают возможность продавца требовать у покупателя возврата неоплаченного товара с наличием в договоре условия о сохранении за продавцом права собственности на товар до его оплаты. В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. На основании п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче; если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Судом установлено, что 22.12.2009 между Боровлевой И.Н. (продавец) и Еремеевой О.В., Щербаковой Я.В. (покупателями) был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 1 которого продавец продал, а покупатель купил в собственность, а именно, Еремеева О.В.-2/3 доли, Щербакова Я.В.-1/3 доли квартиры, расположенной по адресу: [Адрес обезличен] (л.д.8). В соответствии с п. 5 договора продавец передал, а покупатель принял квартиру в момент подписания настоящего договора, который имеет силу передаточного акта. На основании п. 4 договора, указанную квартиру продавец продал, а покупатели купили за [Данные изъяты]; расчет между сторонами будет произведен следующим образом: [Данные изъяты] до подписания настоящего договора, [Данные изъяты] после подписания настоящего договора в срок до 01.02.2010. Данный договор и переход права собственности на квартиру зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается специальной регистрационной надписью на договоре и соответствующим свидетельством (л.д. 9, 10). Судья, оценивая допустимые и относимые доказательства, приходит к выводу, что до подписания договора продавцу Боровлёвой И.Н. были переданы [Данные изъяты] в счёт оплаты квартиры, поскольку это следует из буквального содержания п. 4 договора и согласуется с пояснениями ответчика Еремеевой О.В. Доказательств обратному истцом Боровлёвой И.Н. в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлено. Однако и ответчиком Еремеевой О.В. не представлено допустимых и достаточных доказательств оплаты квартиры на большую сумму. Суд критически относится к пояснениям ответчика Еремеевой О.В. о том, что она уплатила Боровлёвой И.Н. также [Данные изъяты] 24.12.2009 при указанных ей обстоятельствах. В судебном заседании установлено, что с лицевого счёта Еремеевой О.В. 24.12.2009 было снято [Данные изъяты], что подтверждается записями в сберегательной книжке (л.д. 41-42). В этот же день на лицевой счёт Боровлёвой И.Н. поступило [Данные изъяты] (л.д. 37), что последняя объяснила это возвратом ей займа с процентами за пользование им, выданного 22.01.2009. При этом в этот день сумма в размере [Данные изъяты] была снята со счёта Боролёвой И.Н. в банк. (л.д. 43). Доводы сторон о том, что квартира не была передана продавцом и не принята покупателями, опровергается п. 5 договора, зарегистрированным переходом права собственности покупателей на квартиру. Поскольку заключённый сторонами договор купли-продажи квартиры не содержал условия о сохранении права собственности на переданный покупателю товар за продавцом до оплаты товара либо наступления иных определенных обстоятельств, в связи с регистрацией 25.12.2009 договора и перехода права собственности продавцом право собственности на квартиру было утрачено. При таких обстоятельствах истец Боровлёва И.Н., являясь продавцом, вправе в силу п. 3 ст. 486 ГК РФ потребовать оплаты товара и уплаты процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, но не вправе требовать расторжения договора в виду существенного нарушения договора покупателями. Кроме того, при оценке существенности нарушения договора обращает на себя внимание факт того, что с требованием о его расторжении истец, получив часть оплаты, обратилась в суд почти спустя год, после его заключения, утратив право собственности на квартиру, добровольно продолжала нести расходы по оплате коммунальных услуг. При установленных судом обстоятельствах истцом избран неверный способ защиты права (ст. 12 ГК РФ), а потому заявленные исковые требования не могут быть удовлетворены. Суд в данном случае не вправе изменить способ защиты права, поскольку это приведёт к изменению существа требований и последствий для сторон. Однако это не лишает Боровлёву И.Н. вновь обратиться в суд, изменив способ защиты права. Ссылка истца на положения п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, отвергается. По мнению судьи, это разъяснение неприменимо при установленных обстоятельствах, а применимо по отношению к искам покупателей, основанных на нарушениях продавцом обязанности передать товар, в том числе, надлежащего качества (ст. 463, 475 ГК РФ). В этом же пункте разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Согласно ч. 2 ст. 103 ГПК РФ при отказе в иске издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены. На основании п. 2 ст. 61.1 БК РФ в местные бюджеты подлежат зачислению налоговые доходы от государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, мировыми судьями (за исключением Верховного Суда Российской Федерации). Истцом Боровлёвой И.Н. при подаче иска была недоплачена государственная пошлина в размере, установленном п. 2 ч. 2 ст. 103 ГПК РФ, п. 2 ст. 61.1 БК РФ с Боровлевой И.Н. в доход бюджета г. Кемерово подлежит взысканию [Данные изъяты] недоплаченной государственной пошлины. На основании изложенного и, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, судья РЕШИЛ: Отказать в удовлетворении иска Боровлёвой И.Н. к Щербаковой Я.В., Еремеевой О.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: [Адрес обезличен], и её передаче продавцу, прекращении государственной регистрации ипотеки указанной квартиры в силу закона, взыскании судебных расходов. Взыскать с Боровлёвой И.Н. в доход бюджета г. Кемерово [Данные изъяты] недоплаченной государственной пошлины. Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Рудничный районный суд г. Кемерово в течение 10 дней со дня принятия 25.04.2011 решения судом в окончательной форме. Судья (подпись) Копия верна Судья Решение вступило в законную силу __________________ Судья