Дело Номер обезличен                                                                            

РЕШЕНИЕ /ЗАОЧНОЕ/

Именем Российской Федерации

30 июня 2010 года г. Ртищево

Ртищевский районный суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Трутевой В.Н.,

при секретаре FIO1,

с участием истца Пшеничникова А.В., его представителя Елисеевой Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пшеничникова Алексея Вячеславовича к Нилову Владимиру Александровичу о признании права собственности на объект недвижимости,

установил:

Пшеничников А.В. обратился в суд с иском к Нилову В.А. о  признании права собственности на квартиру ..., прекращении права собственности на объект недвижимости Нилова В.А., государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

Свои требования истец обосновывает тем, что Дата обезличена года между ним и Ниловым В.А. заключен и нотариально удостоверен предварительный договор купли-продажи указанной выше квартиры. По условиям договора ответчик в срок до Дата обезличена года обязан был заключить с истцом договор купли - продажи жилого помещения за 1 200 000 рублей, 1 199 000 рублей из которых ответчик получил при подписании предварительного договора, а 1000 рублей должен получить непосредственно при заключении договора купли-продажи.

Нилов В.А. после получения денег и подписания предварительного договора стал уклоняться от заключения договора купли-продажи недвижимости.

Истцом ответчику Дата обезличена года направлено предложение о заключении договора купли-продажи квартиры и проект договора. Текст договора с предложением были получены ответчиком Дата обезличена года, однако до настоящего времени Нилов В.А. не исполнил обязательство по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости, игнорируя предложение истца.

Истец полагает, что обращение с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи приведет к затягиванию разрешения спора по существу, поскольку правовых норм, регулирующих возможность дальнейшего понуждения ответчика к заключению сделки, не существует. По мнению истца, самостоятельным основанием возникновения гражданских прав и обязанностей является судебное решение. В заключенном между сторонами предварительном договоре купли- продажи квартиры имеются все сведения о предмете и цене сделки. При удовлетворении требований истца остаток продажной цены в сумме 1000 рублей он готов незамедлительно передать ответчику лично или любым другим, предусмотренным законом способом.

Истец просит взыскать с ответчика судебные расходы в виде оплаченной государственной пошлины в сумме 14200 рублей, оплаты услуг представителя в сумме 3000 рублей.

В судебном заседании истец Пшеничников А.В., его представитель Елисеева Н.Ю., действующая на основании доверенности от Дата обезличена года, удостоверенной FIO5 – нотариусом нотариального округа город Ртищево и Ртищевский район Саратовской области, зарегистрированной в реестре за Номер обезличен, сроком действия три года, исковые требования поддержали.

Ответчик Нилов В.А., будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, о причинах своего отсутствия суд не известил, не ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд с согласия истца и его представителя в соответствии с ч.1 ст.233 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) рассмотрел дело в порядке заочного производства.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству ответчик предоставил суду возражения на исковые требования, в которых иск не признал. По утверждению ответчика, предварительный договор с Пшеничниковым А.В. носил формальный характер, являлся обеспечительной мерой по займу отца ответчика FIO8, за которого ответчик не несет ответственности. Денежных средств от истца ответчик не получал. Дата обезличена года ответчиком от FIO6 были получены денежные средства в размере 1 010 000 рублей, в залог ему была передана спорная квартира с условием возврата денежных средств до Дата обезличена года. По условиям залога, при не возвращении денежных средств ответчиком, квартира переходит в собственность FIO6 В этот же день ответчиком выдана доверенность с правом продажи указанной квартиры. Ответчику известно, что Дата обезличена года FIO6, действуя на основании доверенности ответчика, заключил предварительный договор купли-продажи с FIO7, поскольку ему срочно нужны были деньги, на что ответчик дал согласие. Дата обезличена года FIO6 заключил основной договор купли-продажи объекта недвижимости. На момент подписания предварительного договора с истцом квартира находилась под залогом, ответчик не мог получить и не получал за неё деньги от истца. Ответчик полагает, что предварительный договор, заключенный им с истцом, является недействительным л.д.34).

            Суд, выслушав истца, его представителя Елисееву Н.А., изучив и оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

   Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

   Ст. 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Ст. 56 ГПК РФ предусмотрена обязанность каждой стороны доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Судом установлено, что Дата обезличена года между истцом и Ниловым В.А. заключен и нотариально удостоверен предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу .... В соответствии с п.2 договора стороны обязались заключить договор купли-продажи и удостоверить нотариально не позднее Дата обезличена года. Цена отчуждаемой квартиры определена сторонами в сумме 1200 000 рублей и изменению не подлежит. В счет предстоящих платежей истец уплатил ответчику 1 199 000 рублей в виде аванса до подписания договора, обязавшись оставшуюся сумму в 1000 рублей уплатить непосредственно при заключении договора купли-продажи в срок до Дата обезличена года.

  Указанный объект недвижимости принадлежит Нилову В.А. на основании договора дарения от Дата обезличена года, право собственности по которому зарегистрировано в Ртищевском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата обезличена года сделала запись регистрации Номер обезличен, подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от Дата обезличена года серии Номер обезличен.

В отчуждаемом жилом помещении никто не зарегистрирован и не проживает л.д.9).

В силу того, что объект недвижимости принадлежит Нилову В.А. на основании договора дарения, то в соответствии со ст.36 Семейного кодекса РФ, он не является общим имуществом супругов. В силу ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. При наличии у ответчика Нилова В.А. супруги, её согласия на отчуждение квартиры не требовалось.

Как следует из объяснений Пшеничникова А.В., ответчик после заключения предварительного договора, стал уклоняться от общения с истцом.

В соответствии со ст.429 ГК РФ до истечения определённого сторонами срока заключения договора купли-продажи, Дата обезличена года истец направил в адрес ответчика предложение о заключении договора купли-продажи жилого дома и текст договора купли-продажи квартиры. Истец предложил ответчику Дата обезличена года явиться к нотариусу FIO5 для заключения договора купли – продажи л.д.11-12,14-15).

  Текст договора с предложением были получены ответчиком Дата обезличена года, что следует из почтового штемпеля и подписи на уведомлении о вручении почтового уведомления л.д.13). Однако ответчик в установленный в предложении истцом срок для заключения договора купли-продажи не явился.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом установлено, что ответчик не исполнил взятое на себя по условиям предварительного договора купли-продажи обязательство по заключению договора купли - продажи, более того, исковые требования не признал. На ответчике в силу взятых на себя обязательств лежит обязанность заключить договор купли-продажи квартиры.

Единственной возможностью защиты права истца на получение в собственность объекта недвижимости, за который он практически полностью произвел расчет, является вынесение судом решения о признании за ним права собственности на квартиру, указанную в предварительном договоре, соответственно прекращении права собственности ответчика и регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости.

Суд соглашается с доводами истца о том, что обращение с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи затянет решение возникшего спора по существу, поскольку отсутствует правовой механизм, регулирующий возможность понуждения ответчика заключить сделку, а истцу получить в конечном итоге квартиру в собственность.

Гражданский кодекс РФ в качестве самостоятельного основания возникновения гражданских прав и обязанностей называет судебное решение (подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Согласно  ч. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.

С учетом вышеуказанных норм закона в качестве документа для регистрации, вместо предусмотренного ч. 2 ст. 558 ГК РФ договора купли-продажи, может быть предоставлено судебное решение.

Поскольку ответчик Нилов В.А. уклоняется от заключения договора купли-продажи недвижимости, а, следовательно, и от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в соответствии с ч. 3 указанной статьи, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от Дата обезличена года и предварительного договора купли – продажи спорная квартира имеет кадастровый (или условный) номер Номер обезличен, общую площадь 65,2 кв.м.л.д.10).

В силу ст.98,100 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 14200 рублей, оплаченных при подаче заявления по чеку – ордеру от Дата обезличена года, а также расходы по оплате помощи представителя в сумме 3000 рублей, размер которых суд считает разумными л.д.8, 16-17).

Суд не может согласиться с доводами ответчика, изложенными в возражении на исковые требования, о формальном характере предварительного договора от Дата обезличена года, безденежности сделки, поскольку суду не представлено допустимых доказательств этих обстоятельств. Как следует из п.6 указанного предварительного договора, а также собственноручной записи, ответчик получил от истца 1 199 000 рублей до подписания настоящего договора, обязанность представить письменные доказательства безденежности договора, лежит на ответчике.

Ответчик не представил доказательств заключения Дата обезличена года договора залога спорного объекта недвижимости с FIO6 в соответствии с требованиями ст. 339 ГК РФ.

В силу ст.339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

Законом могут быть предусмотрены учет и (или) регистрация договоров о залоге и залогов в силу закона отдельных объектов движимого имущества.

Так, из объяснений истца следует, что при заключении предварительного договора купли – продажи между ним и ответчиком Дата обезличена года, нотариус потребовала предоставления из регистрирующего органа сведений о том, что на момент заключения договора квартира свободна от притязаний других лиц, такой документ ответчиком был предоставлен.

Таким образом, судом установлено, что на Дата обезличена года отсутствовал договор о залоге спорной квартиры, заключенный между ответчиком и FIO6

Ответчиком не предоставлено суду доказательств заключения между FIO6 и FIO7 предварительного договора и договора купли-продажи спорной квартиры.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Признать право собственности Пшеничникова Алексея Вячеславовича, Дата обезличена года рождения, уроженца ..., ..., на трехкомнатную квартиру общей площадью 65,2 (шестьдесят пять целых две десятых) квадратных метра, находящуюся по адресу ....

Прекратить право собственности Нилова Владимира Александровича, Дата обезличена года рождения на трехкомнатную квартиру общей площадью 65,2 (шестьдесят пять целых две десятых) квадратных метра, находящуюся по адресу ...), зарегистрировав переход права собственности на объект недвижимости к  Пшеничникову Алексею Вячеславовичу.

Взыскать с Нилова Владимира Александровича в пользу Пшеничникова Алексея Вячеславовича 14 200 (четырнадцать тысяч двести) рублей государственной пошлины, 3000 (три тысячи) рублей оплаты услуг представителя, а всего 17200 (семнадцать тысяч двести) рублей.

Ответчик вправе подать в Ртищевский районный суд заявление об отмене решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.

Решение может быть обжаловано сторонами в Саратовский областной суд в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья подпись