Дело № 84/11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(мотивированное)

07 апреля 2011 года г. Ростов Ярославской области

Ростовский районный суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Отрывина С.А.,

с участием прокурора Майоршиной А.Н.,

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО13 к ФИО6, Акберову ФИО19, ФИО18, ФИО17, и ФИО20 в лице законного представителя ФИО21 об обращении взыскания на жилой дом и земельный участок, признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении, и по встречному иску ФИО6 и ФИО22 к ФИО23» и ФИО24» о признании договора ипотеки недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Дата обезличена года между ФИО6, ФИО12 и ФИО25» был заключен кредитный договор Номер обезличен на предоставление ФИО6 и ФИО12 банком кредита в размере 2 500 000 рублей, под 11 % годовых, на 240 месяцев.

Обеспечением по кредитному договору Номер обезличен от Дата обезличена года являлся залог (ипотека) в виде закладной от Дата обезличена года, на жилой дом Номер обезличен по ... ..., и земельный участок площадью 1200 кв.м. под Номер обезличен по ... ..., общей залоговой стоимостью 6 170 880 рублей.

ФИО26» обратился в суд с иском к ФИО6 и ФИО12 о взыскании в солидарном порядке, денежных средств - задолженности по кредитному договору: основного долга на сумму 2 478 354 руб. 13 коп., процентов за пользование кредитом, неустойки и судебных расходов в виде уплаченной государственной пошлины.

... суда от Дата обезличена года, исковые требования ФИО27» об обращении взыскания на заложенное имущество выделены в отдельное производство.

... суда от Дата обезличена года, вступившим в законную силу Дата обезличена года, иск ФИО28» удовлетворен частично. Солидарно с ФИО6 и ФИО29, взыскано в пользу ФИО30» задолженность по кредитному договору Номер обезличен от Дата обезличена года, заключенного ФИО6 и ФИО31 с ФИО32): основной долг в размере 2 478 354 руб. 13 коп., проценты за пользование кредитом на сумму 324 795 руб. 28 коп., неустойку в виде пени за несвоевременное погашение кредита на сумму 80 000 рублей, судебные расходы, в виде уплаченной государственной пошлины в размере 22 474 руб. 10 коп, и проценты за пользование кредитом по кредитному договору Номер обезличен от Дата обезличена года, заключенного ФИО6 и ФИО33 с ФИО34), в размере 11 % годовых начиная с Дата обезличена года, до полного погашения долга.

Представители истца - ФИО35», действующие по доверенности ФИО8 и ФИО7, представляющий также по доверенности интересы ответчика - ФИО36», настаивали на удовлетворении заявленного иска, и возражали против удовлетворения встречного иска.

Ответчики - ФИО6 и ФИО12, и их представитель ФИО9, в судебном заседании иск ФИО37 Дом» не признали и настаивали на удовлетворении своих исковых требований.

ФИО7 пояснил суду, что Дата обезличена года, между ФИО5 и ФИО38) был заключен кредитный договор на предоставление созаемщикам кредита в размере 2 500 000 рублей, под 11% годовых. А также был заключен договор залога (ипотеки) в отношении жилого дома и земельного участка. Условия погашения кредита ответчиками были нарушены. Дата обезличена года между ФИО39 и ФИО40» был заключен договор уступки прав требования, в соответствии с которым истец получил право требования к созаемщикам ФИО5 по кредитному договору. При этом процедура заключения договора ипотеки, нарушена не была, поскольку собственником недвижимости является ФИО6, то непосредственно с ней был заключен данный договор. Ее супруг ФИО12, и созаемщик по кредитному договору, представил нотариально заверенное согласие на залог недвижимости.

ФИО6 пояснила суду, что действительно, она с мужем - ФИО12 получили кредит в размере 2 500 000 рублей, но из - за материальных затруднений, ими был нарушен график погашения кредита. Обеспечением полученного кредита был залог жилого дома и земельного участка. Другого жилья они не имеют.

ФИО12 в судебном заседании дал аналогичные показания.

Представитель ФИО5 адвокат ФИО9 в судебном заседании заявил ходатайство о применении отсрочки реализации заложенного имущества, и выселении ответчиков из жилого помещения.

Ответчики ФИО5, и ФИО3, извещались судом о времени и месте судебного заседания, в суд не прибыли, не представив уважительных причин своей неявки.

Третье лицо - ФИО41, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, представил суду ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Выслушав лиц участвующих в рассмотрении дела, исследовав материалы дела, и заслушав заключение прокурора Майоршиной А.Н., полагавшей что исковые требования ФИО42» могут быть удовлетворены частично, а в удовлетворении иска ФИО6 и ФИО12 должно быть отказано, суд считает, что исковые требования ФИО43 подлежат удовлетворению частично, а в удовлетворении иска ФИО5 должно быть отказано.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что Дата обезличена года между ФИО6, ФИО12 и Коммерческим банком «Европейский трастовый банк» был заключен кредитный договор Номер обезличен на предоставление ФИО6 и ФИО12 банком кредита в размере 2 500 000 рублей, под 11 % годовых, на 240 месяцев. По условиям кредитного договора сумма кредита перечислена на текущий счет заемщиков.

В обеспечение своевременного возврата кредита, с ФИО6 был заключен договор залога, в соответствии с которым Заемщик передал в залог банку жилой дом Номер обезличен по ... ..., общей площадью 206,1 кв.м., залоговой стоимостью 5 620 880 рублей, и земельный участок Номер обезличен по ... ..., площадью 1200 кв.м., залоговой стоимостью 550 000 рублей. Договор залога недвижимости зарегистрирован ФИО44 Дата обезличена года.

Ответчиками, условия кредитного договора нарушены.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона.

Исходя из конкретных обстоятельств дела, представленных доказательств, и пояснений сторон в судебном заседании, ответчиком допущено неисполнение взятых на себя обязательств по возврату кредита.

Оценивая в совокупности обстоятельства дела, суд считает, что исковые требования ФИО6 и ФИО12 не обоснованы и удовлетворению не подлежат.

Основанием встречного иска, является то, что созаемщик ФИО12 не поименован в договоре ипотеки недвижимости.

Статье 6 ФЗ - 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости), ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Такое нотариально оформленное согласие созаемщикам ФИО12 было получено.

Соответственно, поскольку ФИО12 не является собственником предмета ипотеки, до и договор о залоге недвижимости с ним не мог быть заключен.

Дата обезличена года между ФИО45) и ФИО46» заключен договор о передаче прав требований, по которому цедент - ФИО47 уступил цессионарию - ФИО48 требования, принадлежащие цеденту к должникам на основании кредитных договоров, в том числе, согласно приложения Номер обезличен к договору передаче прав требований, были переуступлены права и по кредитному договору Номер обезличен от Дата обезличена года в отношении заемщиков ФИО5.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Решением Ростовского районного суда от 07 декабря 2010 года, вступившим в законную силу, иск ФИО49 был удовлетворен частично, с ФИО6и ФИО12 в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору в размере 2 478 354 руб. 13 коп., проценты за пользование кредитом на сумму 324 795 руб. 28 коп., неустойку в виде пени за несвоевременное погашение кредита на сумму 80 000 рублей, судебные расходы, в виде уплаченной государственной пошлины в размере 22 474 руб. 10.

В соответствии со ст. 47 ФЗ от 16 июля 1998г. № 102 -ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) залогодатель вправе, если договоров не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству. Лицо которому переданы такие права, становится на место прежнего залогодержателя. Если не доказано иное, уступка права по договору об ипотеке означат и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Если договором не предусмотрено иное, к лице, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке. Статья 48 ФЗ устанавливает, что передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права кредитора, в том числе право залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче права по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем.

В соответствии с п. 1 ст. 1 ФЗ № 102- ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ст. 77 ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В силу ст. 50 ФЗ № 102-ФЗ, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества основной суммы долга по кредитному договору, причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами) возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени), процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом, возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, возмещение расходов по реализации заложенного имущества (ст. 3 ФЗ). Если договором не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

С учетом установленных судом обстоятельств, суд считает, что погашение задолженности возможно путем обращения взыскания на заложенное имущество ответчика.

В силу ст. 54 ФЗ № 102 -ФЗ при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, суд определяет и указывает в решении продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В обоснование своей позиции по установлению начальной продажной цены спорного недвижимого имущества, истцом был представлен суду отчет Номер обезличен «ФИО50» на Дата обезличена года, исходя из которого рыночная стоимость жилого дома площадью 206,1 кв.м. и земельный участок под Номер обезличен по ... ..., составляет 3 711 000 рублей.

Согласно закладной от Дата обезличена года стоимость дома определена в 5 620 880 рублей, и земельный участок в размере 550 000 рублей.

Акбаровыми был представлен отчет об оценке рыночной стоимости Номер обезличен от Дата обезличена года и Дата обезличена года, составленные ИП ФИО10, в соответствии с которым рыночная стоимость спорных объектов составляет: жилой дом 4 507 887 рублей, земельный участок 558 113 рублей.

Исходя из пояснений привлеченного к участию в деле в качестве специалиста ФИО10 и пояснений представителей ФИО51, суд установил, что при определении рыночной стоимости спорного жилого дома и земельного участка «ФИО52» принималась стоимость жилого дома исходя из общей площади 206,1 кв.м., при этом для оценки использовались только свидетельства о государственной регистрации права собственности за ФИО6, и использовался один метод оценки - сравнительный подход. Другие методы оценки не использовались.

ИП ФИО10 при оценке объектов недвижимости, использовал данные технической инвентаризации жилого дома, исходя из которой его общая площадь составляет 266,0 кв.м., и использовал затратный и сравнительный подход.

Суд приходит к выводу о приемлемости отчета об оценке составленного ИП ФИО10, для определения начальной продажной цены заложенного имущества.

При решении данного вопроса, суд учитывает также требования соразмерности удовлетворенных судом требований и рыночную стоимость заложенного имущества. По мнению суда, установленная начальная продажная цена жилого дома и земельного участка, является наиболее объективной, позволяющей учесть интересы истца и ответчиков.

На основании ст. 78 ФЗ, обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В силу ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда, данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Таким образом исковые требования ООО «Стратегические инвестиции «Новый Дом» о прекращении права пользования жилым помещением и выселении подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, в соответствии с п. 3 ст. 52 ФЗ № 102 -ФЗ, по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности. Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Исходя из конкретных обстоятельств дела, суд считает возможным удовлетворить ходатайство ФИО5 по предоставлению отсрочки реализации заложенного имущества на 12 месяцев.

Соответственно, исходя из того, что ответчики другого жилья не имеют, подлежит удовлетворению ходатайство об отсрочке ответчиков из спорного жилого помещения до реализации заложенного имущества.

В судебном заседании представители истца, не возражали против отсрочки выселения ответчиков из жилого помещения.

Основания для отсрочки исполнения судебных постановлений должны носить действительно исключительный характер, возникать при серьезных препятствиях к совершению исполнительных действий, при этом, должен быть обеспечен баланс прав и законных интересов всех взыскателей и должников, возможная же отсрочка исполнения судебных постановлений должна отвечать требованиям справедливости, быть адекватной и не затрагивать существо конституционных прав участников исполнительного производства.

По мнению суда, отсутствие у ответчиков другого жилья носит исключительный характер.

В соответствии с п. 4 ст. 350 ГК РФ, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

Исходя из конкретных обстоятельств дела, начальная цена продажи объектов недвижимости превышает сумму долга ответчиков, то есть отсрочка выселения ответчиков из спорного жилого помещения до его реализации, получении разницы стоимости недвижимости и долга, отвечает интересам ответчиков, и не нарушает прав истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО53 удовлетворить частично.

Обратить взыскание на заложенное имущество по кредитному договору Номер обезличенКИЗ-4/76/08 от Дата обезличена года и закладной от Дата обезличена года, на жилой дом Номер обезличен по ... ... области, общей площадью 266 кв.м. с определением начальной цены продажи в размере 4 млн. 507 887 рублей, и земельный участок площадью 1200 кв.м под Номер обезличен по ... ... с определением начальной цены продажи в размере 558 113 рублей.

Признать ФИО6, ФИО54, ФИО55, ФИО56, и ФИО57 утратившими право пользования жилым домом Номер обезличен по ... ..., и выселить их из жилого помещения.

Отсрочить реализацию заложенного имущества на 12 месяцев.

Отсрочить исполнение решения суда в части выселения ФИО6, ФИО58, ФИО59, ФИО60, и ФИО61, из жилого дома Номер обезличен по ... ..., до реализации заложенного имущества.

В удовлетворении остальной части иска ФИО62» - отказать.

В удовлетворении иска ФИО6 и ФИО63 к ФИО64» и ФИО65 - отказать.

Решение может быть обжаловано и опротестовано в Ярославский областной суд через Ростовский районный суд в 10 дневный срок.

Председательствующий С.А. Отрывин

Копия верна:

СПРАВКА: Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 19 мая 2011 года, кассационную жалобу ФИО6 и ФИО66 на решение Ростовского районного суда Ярославской области от 7 апреля 2011 года оставить без удовлетворения.

Решение вступило в законную силу Дата обезличена года.

Судья Ростовского районного суда: С.А. Отрывин