№2-1008/2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 27 сентября 2011 года г. Ростов Ярославской области Ростовский районный суд Ярославской области в составе: председательствующего судьи Захаровой С.И. при секретаре: ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Банка <данные изъяты> (ЗАО) к ООО «<данные изъяты> ООО «<данные изъяты>», ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, УСТАНОВИЛ: ДД.ММ.ГГГГ между Банк <данные изъяты> (ЗАО) и ООО «<данные изъяты>» заключено кредитное соглашение №, в соответствии с которым банк предоставил заемщику кредит в размере 2850000 руб. на срок 1094 дня с даты, следующей за датой предоставления кредита, с выплатой процентов за пользование кредитом в размере 21,5 % годовых.. ДД.ММ.ГГГГ между Банк <данные изъяты> (ЗАО) и ООО «<данные изъяты>» заключено дополнительное соглашение № к кредитному соглашению № об изменении порядка погашения кредита и уплате процентов (согласно приложению № к дополнительному соглашению №), ДД.ММ.ГГГГ - дополнительное соглашение № о заключении договоров поручительства и ипотеки в обеспечение исполнения обязательств, ДД.ММ.ГГГГ - дополнительное соглашение № об изменении порядка погашения кредита и уплате процентов (согласно приложению № к дополнительному соглашению №). В обеспечение исполнения обязательств по кредитному соглашению были заключены: Договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ между Банком <данные изъяты> (ЗАО) и ООО «<данные изъяты>»; Договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ между Банком <данные изъяты> (ЗАО) и ФИО1; Договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ между Банком <данные изъяты> (ЗАО) и ФИО2; Договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ между Банк <данные изъяты> (ЗАО) и ООО «<данные изъяты>», в соответствии с условиями которого банку передано в залог имущество - 4392/4986 доли в праве здания бани-прачечной, лит.А, назначение - нежилое, 1-этажный, общая площадь 498,6 кв.м, инв. №, по адресу: <адрес> установлением общей начальной продажной цены заложенного имущества по ликвидационной стоимости; право аренды земельного участка по договору № аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного от имени Администрации <данные изъяты> Управлением муниципальным имуществом администрации РМР и ООО «<данные изъяты>». Предмет аренды - земельный участок общей площадью 1058 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером № по адресу: <адрес> установлением общей начальной продажной цены заложенного имущества в размере 3 814 450 руб. Договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ между Банк <данные изъяты> (ЗАО) и ООО «<данные изъяты>» в соответствии с условиями которого банку передано в залог имущество - земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 11653 кв.м, по адресу: <адрес>, с установлением общей начальной продажной цены заложенного имущества в размере 291 325 руб. ООО «<данные изъяты>» нарушает условия кредитного соглашения, не осуществляет своевременную оплату по кредитному обязательству. Ответчикам были направлены уведомления о необходимости погашения задолженности, которые остались без исполнения. Банк <данные изъяты> (ЗАО) обратился в суд с иском к ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ФИО1, ФИО2 о взыскании в солидарном порядке задолженности по кредитному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2685393 руб. 93 коп., в том числе по основному долгу - 2277402 руб.17 коп., по процентам - 170586 руб.87 коп., по пени по просроченному основному долгу - 212647 руб.23 коп., по пени - 24757 руб.66 коп., о возврате государственной пошлины в размере 25626 руб.; о расторжении кредитного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ; об обращении взыскания на имущество - предмет ипотеки: - 4392/4986 доли в праве здания бани-прачечной, лит.А, назначение - нежилое, 1-этажный, общая площадь 498,6 кв.м, инв. №, по адресу: <адрес> установлением начальной продажной цены по ликвидационной стоимости - право аренды земельного участка по договору № аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного от имени Администрации <данные изъяты> Управлением муниципальным имуществом администрации <данные изъяты> и ООО «<данные изъяты>». Предмет аренды - земельный участок общей площадью 1058 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером № по адресу: <адрес> установлением общей начальной продажной цены заложенного имущества по залоговой стоимости - земельный участок, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 11653 кв.м, по адресу: <адрес>, с установлением общей начальной продажной цены заложенного имущества по залоговой стоимости в размере 291 325 руб. В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 уточнила требования, просила определить начальную продажную цену заложенного имущества - 4392/4986 доли в праве здания бани-прачечной и права аренды земельного участка на котором расположено здание бани-прачечной в размере, ликвидационной стоимости - 730 тыс. рублей, которая определена согласно отчета ООО «<данные изъяты>». В остальной части исковые требования поддержала. Представитель истца пояснила, что в течение примерно полугода ответчик с согласия истца пытается продать заложенное имущество - долю в праве на здание бани- прачечной за 3 900-3500 млн. руб., но не может этого сделать. Истец разрешил ответчику размещать информацию о продаже на своих сайтах, однако, покупателей на находится. Настаивает на том, что указанное залоговое имущество должно быть реализовано по ликвидационной стоимости, которая определена специалистами в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности». При этом считает необходимым принять во внимание вынужденность продажи в наиболее короткий срок в связи с нарушением обязательств ответчика по кредитному договору. Возражала против предоставления отсрочки реализации заложенного имущества, оснований для отсрочки не имеется. Ответчик ФИО1, участвующий в собственных интересах и в качестве представителя ООО «<данные изъяты>» (далее по тексту ООО «<данные изъяты>») и ООО «<данные изъяты>», не возражал против удовлетворения исковых требования, не оспаривал расчет задолженности, возражал против установления начальной продажной цены залогового имущества - доли в праве бани-прачечной и права аренды земельного участка, на котором находится здание бани-прачечной, а так же земельного участка сельскохозяйственного назначения в размерах указанных истцом. Настаивал на том, что рыночная стоимость залогового имущества намного больше, представил консультацию ориентировочной рыночной стоимости здания бани- прачечной, выполненную ООО «<данные изъяты>». Просил предоставить ему отсрочку реализации доли в праве на здание бани-прачечной и права аренды земельного участка. Пояснив, что обратился к риелторам. Надеется, что рынок недвижимости изменится, желает сам заниматься реализацией заложенного имущества. ФИО2 от явки в суд уклонилась. Выслушав стороны, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме. По делу установлено, что имеет место кредитный договор, обязательства по которому обеспечены поручительством и залогом недвижимого имущества. Из представленных суду документов следует, что заемщик ненадлежащим образом исполнял обязательства по возврату кредита и уплате процентов (л.д. 16) При таких обстоятельствах досрочное взыскание суммы займа соответствует п. 2 ст. 811 ГК РФ и п.4.6 Приложения № к кредитному соглашению. Установлено, что ответчикам ДД.ММ.ГГГГ были направлены истцом требования о досрочном погашении кредита, предлагалось досрочно погасить кредит в срок до ДД.ММ.ГГГГ, обязательства ответчиками не исполнены до настоящего времени. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ просроченная задолженность составила 2 685 393.93 руб. Исковые требования в части солидарного взыскания суммы задолженности по кредитному договору с поручителей - ООО «<данные изъяты>», ФИО1, ФИО2, основаны на законе - 329, 363 ГК РФ. Далее, согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Как установлено статьей 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. Согласно части 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В силу пунктов 1, 2 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализация (продажа) заложенного недвижимого и движимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном соответственно законом об ипотеке и законом о залоге, если иное не предусмотрено законом. В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, при этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. В договоре ипотеки стороны пришли к соглашению, что залоговая стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения кадастровый номер № составляет 291 325 рублей. Такую начальную продажную стоимость просит установить истец. Ответчик, возражая, не представил суду никаких доказательств своих доводов. Поэтому суд удовлетворяет в этой части исковые требования, определив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере его залоговой стоимости, определенной сторонами в договоре залога. Доводы о том, что ответчик мог бы реализовать указанное имущество, а так же остальное залоговое имущество по более высокой цене не имеют значения для разрешения заявленных требований, поскольку порядок реализации предмета ипотеки при обращении на него взыскания определен ст. 56 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Доводы ответчика в части несогласия с определением начальной продажной цены доли в праве на здание бани-прачечной и права аренды земельного участка, суд так же не принял во внимание, т.к. доказательств, отвечающих принципам относимости и допустимости, опровергающих сведения о стоимости имущества, представленные истцом, ответчик не представил. Целью проведения консультации, представленной ответчиком было определение рыночной цены всего здания бани-прачечной, а не доли в праве, ликвидационная стоимость не определялась. Отчет ООО «<данные изъяты>» выполнен с соблюдением требований ФЗ «Об оценочной деятельности», согласно отчета ликвидационная стоимость доли в праве на здание бани- прачечной и права аренды земельного участка составляет 730 тыс. рублей. Согласно пункту 9 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При реализации имущества с публичных торгов необходимо учитывать, что фактически на него снижается спрос, поскольку происходит уменьшение числа потенциальных покупателей, ограничивается срок экспонирования на рынке продаваемого предмета залога, а также имеет место понуждение собственника к продаже заложенного имущества. Поэтому цена, связанная с вынужденной продажей, то есть начальная продажная цена, не является представлением рыночной стоимости, а является ликвидационной. Суд считает, что ликвидационная стоимость заложенного имущества - доли в праве на здание и права аренды земельного участка, для целей определения его начальной продажной цены определена согласно отчета с учетом рыночной цены имущества, а также с учетом баланса интересов сторон данного спора. Оснований для отсрочки реализации заложенного имущества - доли в праве на здание бани-прачечной и права аренды земельного участка, в соответствии со ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» не имеется. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ФИО1, ФИО2 должны быть взысканы в в пользу истца судебные расходы в сумме 6406 руб. 25 коп. с каждого. Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Удовлетворить исковые требования Банка <данные изъяты> (ЗАО) в полном объеме, взыскав в его пользу с ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ФИО1, ФИО2 задолженность по кредитному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 685 393 руб. 93 коп., из которых 2 277 402 руб.17 коп. - задолженность по основному долгу, 170586 руб.87 коп. - по процентам, 212 647 руб.23 коп. - задолженность по пени по просроченному основному долгу, 24 757 руб.66 коп. - задолженность по пени. В счет исполнения обязательств обратить взыскание на недвижимое имущество, заложенное по договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Банк <данные изъяты> и ООО «<данные изъяты>» - 4392/4986 доли в праве здания бани-прачечной, лит.А, назначение - нежилое, 1-этажный, общая площадь 498,6 кв.м, инв. №, по адресу: <адрес> право аренды земельного участка общей площадью 1058 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену этого имущества в размере 730000руб. В счет исполнения обязательств обратить взыскание на недвижимое имущество, заложенное по договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Банк <данные изъяты> (ЗАО) и ООО «<данные изъяты>» - земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 11653 кв.м, по адресу: <адрес> установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 291 325 руб. Расторгнуть кредитное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между Банк <данные изъяты> (ЗАО) и ООО «<данные изъяты>». Взыскать в пользу Банк <данные изъяты> (ЗАО) с ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ФИО1, ФИО2 судебные расходы в размере по 6406 руб. 25 коп. с каждого. Решение может быть обжаловано в Яроблсуд через Ростовский райсуд в 10 дневный срок. Председательствующий С.И. Захарова С П Р А В К А: Кассационным определением судебной коллегией по гражданским делам Ярославского областного суда от 3 ноября 2011 г. решение Ростовского районного суда от 27 сентября 2011 года в части установления начальной продажной цены 4392/4986 долей в праве собственности на здание бани-прачечной и права аренды земельного участка общей площадью 1058 кв.м. изменить. Изложить абзац второй резолютивной части решения в новой редакции. Обратить взыскание на недвижимое имущество, заложенное по договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Банк <данные изъяты> и ООО «<данные изъяты>» -4392/4986 доли в праве здания бани-прачечной, лит.А, назначение - нежилое, 1-этажный, общая площадь 498,6 кв.м, инв. №, по адресу: <адрес> право аренды земельного участка общей площадью 1058 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, установив начальную продажную стоимость указанного заложенного имущества в размере 2 741 256 рублей. В остальной части кассационную жалобу ФИО1 на решение Ростовского районного суда Ярославской области от 27 сентября 2011 года оставить без удовлетворения. Решение вступило в законную силу 3 ноября 2011 года, подлинник за надлежащими подписями подшит в дело №2-1008/11. Копия верна Судья Ростовского районного суда: С.И. Захарова