Судья Шинкина М.В. Дело № 33-17121 КАССАЦИОННОЕ О П Р Е Д Е Л Е Н И Е 22 декабря 2011г. Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего: Зинкиной И.В. судей: Горбатько Е.Н., Толстика О.В. при секретаре: Обориной С.П. заслушав в судебном заседании по докладу судьи Горбатько Е.Н. дело по кассационной жалобе Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В. на решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 октября 2011 года, У С Т А Н О В И Л А: Якушкина Н.В. и Якушкина С.В. обратились в суд с иском к администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону, МУ «ДМИБ Кировского района», МУ «Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону» о признании квартиры подлежащей сохранению в перепланированном и переоборудованном состоянии, признании право собственности на мансарду. В обоснование своих исковых требований истцы указали, что они являются собственниками в равных долях квартиры №1, расположенной по адресу: (обезличен). Бывший собственник квартиры Я. совместно с сыном – Я. в 1997 году осуществили переустройство и перепланировку квартиры, которые были узаконены решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11.06.2008 года. Этим решением также признано право собственности за Я. на мансарду, обустроенную в чердачном помещении многоквартирного жилого дома. Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19.11.2009 г. указанное решение отменено и дело направлено на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела определением суда от 21.01.2010 г. производство по гражданскому делу по иску Я. к администрации г.Ростова-на-Дону, МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону», администрации Кировского района г.Ростова-на-Дону о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии и признании права собственности на мансардное помещение прекращено в связи с отказом истца от иска. После уточнения требований иска Якушкина Н.В. и Якушкина С.В. просили сохранить квартиру № 1, общей площадью 179,8 кв.м, жилой - 126,9 кв.м, в переустроенном и перепланированном состоянии; признать неподлежащей сносу самовольную постройку – мансарду общей площадью 81,3 кв.м, в том числе жилой - 65,8 кв.м, входящую в состав квартиры № 1, признать право собственности на квартиру № 1, включающую мансарду, за Якушкиной Н.В. и Якушкиной С.В. в равных долях по 1/2 доле за каждой. Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц Залозный В.И., Коваленко С.Ф., Лисовенко Т.К., Матерновская А.А. предъявили встречный иск к Якушкиной Н.В. и Якушкиной СВ., в котором просили исключить из объекта недвижимости - квартиры № 1 площадь мансардного помещения 81,3 кв.м, обязать Якушкину Н.В., Якушкину С.В. восстановить чердак жилого дома по (адрес обезличен) в положение, существовавшее до обустройства в нем мансардного помещения, признать недействительным договор купли-продажи квартиры № 1 по (адрес обесличен) от 18 августа 2009 г., заключенный между Я. и Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В., признать недействительным зарегистрированное за Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В. право собственности на квартиру № 1 общей площадью 179,8 кв.м, жилой - 126,9 кв.м. В обоснование требований истцы по встречному иску ссылались на то, что чердак многоквартирного жилого дома по (адрес обезличен) принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данном доме, все собственники помещений этого многоквартирного жилого дома своего разрешения на уменьшение общего имущества не давали. Якушкиными незаконно произведен захват общего имущества многоквартирного дома. О решении, которым признано право собственности за Я. на мансарду, истцам известно не было, так как к участию в деле они не привлекались. На данный момент право, зарегистрированное на мансардное помещение, является недействительным, так как отсутствуют основания (решение) о признании за Я. права на него, поэтому и последующие сделки: договор купли-продажи и регистрация этого помещения на Якушкиными С.В. и Н.В. являются ничтожными. В результате реконструкции квартиры № 1 с нарушением требований проекта реконструкции, возведения в чердачном помещении надстройки стены дома № 99 дали трещины по наружным несущим и внутренним межквартирным стенам. Надстройка мансардного помещения за счет чердака общего пользования нарушает интересы истцов по встречному иску, как собственников общего долевого имущества, а также тем, что мансардное помещение частично расположено над квартирами № 1, 2, 3. Вход на чердак заложен, и сособственники могут попасть на чердак только через слуховое окно на крыше. В ходе рассмотрения дела Залозный В.И., Лисовенко Т.К., Коваленко С.Ф. и Матерновская А.А. уточнили свои требования, просили исключить из объекта недвижимости – квартиры №1 по (адрес обезличен) площадь мансардного помещения площадью 81,3 кв.м, обязать Якушкину Н.В., Якушкину С.В. восстановить чердак жилого дома по (адрес обезличен) в положении, существовавшем до обустройства в нём мансардного помещения, признать частично недействительным договор купли-продажи квартиры №1 по (адрес обезличен) общеполезной площадью 179,8 кв.м, в том числе жилой 126,9 кв.м, заключенный 18 августа 2009 года между Я. и Якушкиными Н.В. и С.В., в части включения в квартиру мансарды площадью 81,3 кв.м, признать недействительным зарегистрированное за Якушкиными Н.В. и С.В. право собственности на квартиру №1 по (адрес обезличен) общеполезной площадью 179,8 кв.м, жилой – 125,9 кв.м в части включения мансарды площадью 81,3 кв.м. В судебном заседании представитель Якушкиной Н.В. и Якушкиной С.В. не признал иск Залозного В.И., Лисовенко Т.К., Коваленко С.Ф. и Матерновской А.А., которые, в свою очередь, не признали иск Якушкиных. 20 октября 2011 года суд вынес решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В., частично удовлетворил исковые требования Залозного В.И., Коваленко С.Ф., Матерновской А.А.: обязал Якушкину Н.В. и Якушкину С.В. восстановить чердак жилого дома по (адрес обезличен) в положение, существовавшее до обустройства в нем мансардного помещения, путем демонтажа дощатых стен мансарды, расположенных внутри чердачного пространства дома, признал недействительным договор купли-продажи квартиры № 1 по (адрес обезличен) от 18 августа 2009 г., заключенный между Я. и Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В., признал недействительным зарегистрированное за Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В. право собственности на квартиру № 1 по (адрес обезличен) общей площадью 179,8 кв.м, жилой - 126,9 кв.м, в остальной части иска – отказал, взыскал с Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В. в пользу Залозного В.И. судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 10000 руб. в равных долях по 5000 руб. с каждой. Не согласившись с решением, Якушкина Н.В., Якушкина С.В. подали кассационную жалобу, в которой ставят вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного. В жалобе кассаторы ссылаются на то, что суд в нарушение ст. 196 ГПК РФ вышел за рамки заявленных требований, признав недействительным договор купли-продажи полностью, а не в части. Кассаторы обращают внимание на то, что суд не указал основания, по которым он не принял во внимание доказательства, представленные в материалы дела, и не дал им надлежащей оценки. По мнению кассаторов, выводы суда о том, что разрешение на строительство мансарды получено не было, не соответствуют действительности, поскольку у Я. имелось согласование с архитектором и проектная документация. Кассаторы указали, что при вынесении решения судом не дана оценка тому обстоятельству, что возведенная мансарда является частью квартиры, поскольку в соответствии со ст. 36 ЖК РФ мансарда возведена в чердачном помещении над квартирой Якушкиных. По мнению кассаторов, демонтаж мансарды путем демонтажа дощатых стен установит беспрепятственный доступ всех жильцов с чердака в квартиру № 1, что является нарушением прав Якушкиных. Судебная коллегия, ознакомившись с материалами дела, выслушав представителя Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В., поддержавшую кассационную жалобу, Лисовенко Т.К., Залозного В.И., Коваленко С.Ф., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность судебного постановления в пределах доводов кассационной жалобы, приходит к следующим выводам. Отказывая в удовлетворении исковых требований Якушкиных и удовлетворяя частично исковые требования Залозного В.И., Лисовенко Т.К., Коваленко С.Ф., Матерновской А.А., суд руководствовался положениями ст.ст. 209, 222, 304 ГК РФ, ст.ст. 51, 55 Градостроительного Кодекса РФ и исходил из следующих обстоятельств. Якушкиной Н.В. и Якушкиной С.В. на основании договора купли-продажи, заключенного 18 августа 2009 года с Я., на праве собственности по 1/2 доле каждой принадлежит квартира №1 по адресу: (обезличен). Суд установил, что изначально квартира №1 состояла из следующих помещений: № 6 площадью 27,3 кв.м., № 7 площадью 14,6 кв.м., № 8 площадью 19,2 кв.м., туалет № 8а площадью 1,1 кв.м., коридора № 9 площадью 4,5 кв.м., кухни № 10 площадью 9,5 кв.м., совмещенного санузла № 11 площадью 4,1 кв.м., подсобной № 15 площадью 2,3 кв.м., коридора № 12-16 площадью 12,8 кв.м., мансарда: подсобная № 1 площадью 24,2 кв.м., подсобная № 2 площадью 12,3 кв.м., общая площадь квартиры составляла 131,9 кв.м. Бывший собственник квартиры - Я. в 1997 году вместе с сыном Я., не получая согласие остальных собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию и присоединение к своей квартире части чердачного помещения, надстроили комнаты № 1, 2, 3 в мансарде площадью 81,3 кв.м и переоборудовали комнаты № 8, 8а, 9-10, 7 площадью 37,7 кв.м. Между помещениями № 9, № 10 на 1-м этаже, между помещениями № 1 и чердачным пространством были демонтированы ненесущие деревянные перегородки, обустроен вход в мансарду. Решением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 11.06.2008 года по иску Я. квартира № 1 в жилом доме литер «А» по (адрес обезличен) была признана подлежащей сохранению в перепланированном и переоборудованном состоянии, за Я. признано право собственности на мансарду общей площадью 81,3 кв.м в квартире № 1. После вступления решения в законную силу Я. зарегистрировала в установленном порядке произведенные изменения согласно решению суда, после чего - продала квартиру Якушкиной Н.В. и Якушкиной СВ. Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19.11.2009 г. указанное решение от 11.06.2008 года было отменено и дело направлено на новое рассмотрение. Определением суда от 21 января 2010 г. производство по гражданскому делу по иску Я. о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии и признании права собственности на мансардное помещение прекращено в связи с отказом истца от иска. Поворот исполнения судебного решения не произведен. Суд установил, что в результате произведенных Я. строительных работ увеличилась общая площадь квартиры в целом за счет возведения мансарды с увеличением площади помещений мансарды за счет общего имущества многоквартирного жилого дома - чердака, иными словами произведена реконструкция квартиры и жилого дома с созданием нового объекта недвижимости, при этом разрешение на реконструкцию дома и квартиры за счет общего имущества многоквартирного дома Я. от всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме получено не было. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что новый объект недвижимости является самовольной постройкой, которая не может быть сохранена в перепланированном и переустроенном состоянии. Суд также установил, что чердак, за счет которого произведено увеличение квартиры №1, относился и относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома и для проведения реконструкции с присоединением к квартире №1 части чердака Якушкины должны были получить согласие собственников помещений многоквартирного дома, чего не сделали. Установив, что никто из собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома № 99 разрешение на реконструкцию, уменьшение площади общего имущества многоквартирного дома и присоединение к квартире №1 части чердака не давал, суд пришел к выводу о том, что имеет место нарушение прав и законных интересов собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома № 99, в связи с чем удовлетворил встречный иск об обязании Якушкиных восстановить чердак жилого дома №99 в положении, существовавшем до обустройства в нем мансардного помещения. Дав оценку представленным доказательствам, фактическим обстоятельствам, суд сделал вывод о том, что договор купли-продажи, заключенный между Я. и Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В., является ничтожным, поскольку сторонами не был согласован предмет договора купли-продажи, в связи с этим суд посчитал возможным признать недействительным и зарегистрированное право собственности Якушкиных на квартиру №1 по (адрес обезличен) общей площадью 179,8 кв.м, жилой – 126,9 кв.м. Выводы суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Якушкиных и обязании Якушкиных восстановить чердак жилого дома в положении, существовавшем до обустройства в нём мансарды, являются правильными, основанными на материалах дела и требованиях закона. При этом судебная коллегия не может принять во внимание кассационную жалобу Якушкиных, поскольку жалоба не содержит доводов, опровергающих указанные выводы суда. Как следует из материалов дела и не оспаривается Якушкиными, в результате произведенных Якушкиными строительных работ увеличилась в целом общая площадь квартиры №1 за счёт возведения мансарды с увеличением площади мансарды за счёт общего имущества многоквартирного жилого дома – чердака, поэтому является правильным вывод суда первой инстанции о том, что в данном случае произведена реконструкция квартиры и жилого дома с созданием нового объекта недвижимости, при этом соответствующих разрешений и согласований Якушкины не представили, в связи с чем суд при разрешении возникшего между сторонами спора правомерно исходил из того, что спорные правоотношения должны регулироваться ст.222 ГК РФ, в соответствии с которой самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт, а право собственности на самовольную постройку может быть признано судом только при совокупности нескольких условий: при наличии права на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, при отсутствии нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан. При отсутствии хотя бы одного из указанных условий самовольная постройка не может быть сохранена, на неё не может быть признано право собственности. По настоящему делу суд установил, что возведением мансарды на счёт общего имущества жильцов многоквартирного дома при отсутствии согласия всех собственников помещений в этом доме на это, нарушаются права указанных собственников, установленные ст.289 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ, поэтому суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований Якушкиных и удовлетворил иск Залозного В.И. и др. о приведении чердака жилого дома в положение, существовавшее до обустройства в нём мансардного помещения. При таких обстоятельствах не имеют существенного значения ссылки Якушкиных в кассационной жалобе на наличие проекта на возведение мансарды, согласование этого проекта с архитектором района, на заключения Санэпиднадзора, УФС по надзору и защите прав потребителей и благополучия человека по Ростовской области, а также на то, что мансарда возведена в рамках указанного проекта. Судебная коллегия не может принять во внимание ссылки Якушкиных на постановление Пленума Верховного суда РФ №10 и ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года, поскольку доводы Якушкиных в этой части кассационной жалобы основаны на неправильном толковании указанного постановления применительно к фактическим обстоятельствам: по настоящему делу у Якушкиных отсутствовало не только разрешение на строительство мансарды, но и согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на данное строительство за счёт общего имущества собственников – чердака. Приведенное кассаторами постановление Пленума не предусматривает возможность признания судом права собственности на самовольное строение без проверки того, нарушаются ли возведением такого строения права и охраняемые законом интересы других лиц. То обстоятельство, что в результате демонтажа мансарды возникнет беспрепятственный доступ всех жильцов с чердака в квартиру №1, не может свидетельствовать о неправильности вынесенного судом решения и основанием к его отмене, поскольку до самовольного возведения Якушкиными мансарды непосредственное сообщение между квартирой №1 и чердаком отсутствовало, Якушкины не представили доказательств, подтверждающих невозможность приведения чердака в состояние, имевшееся до возведения мансарды, в том числе посредством исключения возможности доступа иных лиц с чердака в их квартиру. На основании изложенного судебная коллегия считает, что при разрешении исковых требований Якушкиных о сохранении квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии, признании самовольной постройки не подлежащей сносу, признании права собственности на квартиру, исковых требований Залозного В.И. и др. об обязании Якушкиных восстановить чердак суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, дал оценку представленным доказательствам по правилам ст.195 ГПК РФ, оснований для его отмены в указанной части и удовлетворения кассационной жалобы Якушкиных нет. В тоже время судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о признании недействительными договора купли-продажи квартиры №1 по (адрес обезличен), заключенного 18 августа 2009 года между Я. и Якушкиной С.В., Якушкиной Н.В., а также зарегистрированного за Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В. права собственности на квартиру №1 по (адрес обезличен) общей площадью 179,8 кв.м, жилой – 126,9 кв.м, поскольку решение суда в этой части вынесено при существенных нарушениях норм процессуального права. В соответствии со ст.39 ГПК РФ только истцу принадлежит право определять и изменять основание и предмет иска, уменьшать или увеличивать размер исковых требований. Согласно ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом. Как следует из материалов дела, Залозный В.И., Коваленко С.Ф., Лисовенко Т.К., Матерновская А.А. в своем встречном исковом заявлении просили признать частично недействительным договор купли-продажи квартиры №1 по (адрес обезличен) общеполезной площадью 179,8 кв.м, в том числе жилой – 126,9 кв.м, заключенный 18 августа 2009 года между Я. и Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В., в части включения в квартиру мансарды площадью 81,3 кв.м, признать недействительным зарегистрированное за Якушкиными С.В. и Н.В. право собственности на квартиру №1 по (адрес обезличен) общеполезной площадью 179,8 кв.м и 125,9 кв.м в части включения мансарды площадью 81,3 кв.м (л.д.159160 т.2). При вынесении обжалуемого решения суд вышел за пределы заявленных Залозным В.И., Коваленко С.Ф., Лисовенко Т.К., Матерновской А.А. исковых требований, признав полностью недействительными договор купли-продажи от 18 августа 2009 года и зарегистрированное за Якушкиными право собственности на квартиру. При этом суд в ходе рассмотрения дела не уточнял исковые требования Залозного В.И., Коваленко С.Ф., Лисовенко Т.К., Матерновской А.А., а в обжалуемом решении никак не мотивировал, почему имеются основания выйти за пределы заявленных требований. При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что решение суда в части признания недействительными договора купли-продажи от 18 августа 2009 года и зарегистрированного за Якушкиными права собственности на квартиру нельзя признать законным и обоснованным, в этой части решение подлежит отмене. При новом рассмотрении дела в отмененной части решения суду следует учесть изложенное, правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применить нормы материального и процессуального права, уточнить исковые требования Залозного В.И., Коваленко С.Ф., Лисовенко Т.К., Матерновской А.А., разрешив их в соответствии с требованиями закона. Судебная коллегия не может вынести в отмененной части новое решение, поскольку в судебное заседание суда кассационной инстанции не явилась Матерновская А.А., поэтому устранить допущенные нарушения возможно только при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия О П Р Е Д Е Л И Л А : Решение Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 20 октября 2011 года в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры №1 по (адрес обезличен) от 18 августа 2009 года, заключенного между Я. и Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В., признания недействительным зарегистрированного за Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В. права собственности на квартиру №1 по (адрес обезличен) общей площадью 179,8 кв.м, жилой 126,9 кв.м отменить, в отмененной части дело направить на новое рассмотрение в тот же суд, в ином составе судей, в остальной части решение оставить без изменения, а кассационную жалобу Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В. – без удовлетворения. Председательствующий Судьи