Судья Сидоров А.И. Дело № 33-17143 КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 26 декабря 2011 года г. Ростов-на-Дону Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: Председательствующего Проданова Г.А. Судей Владимирова Д.А., Криволапова Ю.Л. с участием прокурора Корниенко Г.Ф. при секретаре Роко М.С. заслушав в судебном заседании по докладу судьи Криволапова Ю.Л. дело по кассационной жалобе Разоренова В.М. на решение Багаевского районного суда Ростовской области от 20 октября 2011 года, У С Т А Н О В И Л А: Липилина О.Г. обратилась в суд с иском к Разоренову В.М., Разореновой Л.В., Лахмытовой О.А., Кожушок М.Е., Лахмытовой А.Р. о выселении из квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. В обоснование заявленных требований истец указала, что она является собственником названной квартиры. Истица разрешила проживать ответчикам в квартире с 25 сентября 2006 года, с последующим выкупом жилого помещения. Передала ответчикам технический паспорт на квартиру, домовую книгу и в последующем свидетельство о государственной регистрации права серия ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА Соглашение между Липилиной О.Г. и Разареновым В.М. было оформлено распиской (л.д.24). В связи с неуплатой Разареновым В.М. денежных средств за квартиру, Липилина О.Г. обратилась в суд с иском о выселении ответчиков. Разоренов В.М., Разоренова Л.В., Лахмытова О.А. предъявили встречный иск к Липилиной О.Г. о понуждении к заключению договора купли-продажи АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на условиях ранее заключенного предварительного договора, ссылаясь на то, что в сентябре 2006 года они приобрели у Липилиной О.Г. данную квартиру. Истцы указали, что договор был оформлен распиской, из которой следовало, что Липилина О.Г. получила задаток за квартиру в размере 75000 рублей, остаток составлял 45000 рублей. Истцы указали, что остаток суммы будет передан Липилиной О.Г. после оформления всех необходимых документов, так как спорная квартира на тот момент не находилась в собственности Липилиной О.Г. С сентября 2006 года они проживают в данной квартире, сделали в ней ремонт. Также они сослались на то, что неоднократно они требовали заключить основной договор купли-продажи квартиры, ответчица заверяла, что документы на квартиру у нее готовы, однако до настоящего времени документы на квартиру им не переданы Решением Багаевского районного суда Ростовской области от 20 октября 2011 года Разоренов В.М., Разоренова Л.В., Лахмытова О.А., Кожушок М.Е., Лахмытова А.Р. выселены из квартиры, принадлежащей на праве собственности Липилиной О.Г., расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, без предоставления другой жилой площади в срок до 01 мая 2012 года. В иске Разоренову В.М., Разореновой Л.В., Лахмытовой О.А. к Липилиной О.Г. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, станица Багаевская, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН отказано. В удовлетворении ходатайства адвоката Фефеловой Л.Н. о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей и государственной пошлины в сумме 200 рублей, уплаченных Разореновой Л.В. за представление интересов в суде отказано. В кассационной жалобе Разоренов В.М. просит решение суда отменить, считает его незаконным и необоснованным. В целом доводы кассационной жалобы повторяют позицию Разоренова В.М., изложенную и поддержанную в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции. Кассатор, ссылаясь на положения статьи 429 Гражданского кодекса РФ, полагает, что цена и предмет договора купли-продажи квартиры в предварительном договоре от сентября 2006 года определены в соответствии с требованиями действующего законодательства. Также кассатор обращает внимание судебной коллегии на то, что обязательным условием заключения договора между ними было оформление договора у нотариуса. В марте 2007 года они приходили к нотариусу для заключения основного договора, проект договора был составлен нотариусом, отмечая тот факт, что Липилина О.Г. не представила никаких документов на квартиру. Кроме того, кассатор указывает, что в судебном заседании нашел подтверждение тот факт, что заключение основного договора купли-продажи будет исполнено после предоставления всех необходимых документов. Данный факт был подтвержден самой Липилиной О.Г., а также свидетельскими показаниями Г. и К Также обязательным условием являлось то, что Липилина снимет с регистрационного учета своего сына - Л Помимо этого, кассатор ссылается на то, что последние документы на квартиру Липилиной О.Г. были оформлены только в августе 2010 года - технический паспорт и в 2011 году - кадастровый паспорт учета строений и сооружений. Разоренов В.М. указывает на то, что он неоднократно требовал от Липилиной О.Г. заключить основной договор купли-продажи, т.к. она заверяла, что документы на квартиру у нее готовы, то всякий раз под любым предлогом она отказывалась его заключить. До настоящего времени документы на квартиру им не переданы. На основании изложенного кассатор приходит к выводу о том, что оснований для признания предварительного договора недействительным не имеется, поскольку все условия выполнены. Также кассатор, ссылаясь на положения статей 309, 329, 380, 381 ГК РФ, полагает, что суд при вынесении решения должен был разрешить вопрос относительно задатка. Постанавливая данное решение, суд руководствовался статьями 209, 165, 554, 550, 429 Гражданского кодекса РФ, статьей 35 Жилищного кодекса РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и исходил из того, что сделка между Липилиной О.Г. и Разореновым В.М. надлежащим образом оформлена не была. Собственник домовладения Липилина О.Г. договор купли-продажи квартиры не заключила, а выдала Разоренову В.М. расписку, оформленную в простой письменной форме о том, что получила 75000 рублей в качестве задатка за домовладение. Также суд учел, что стороны письменно не оговорили в будущем о передаче недвижимого имущества, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, сроках передачи, уплате оставшейся суммы денежных средств за домовладение, оформлении документов у нотариуса, БТИ (ГУПТИРО), в Управлении ФРС России по Ростовской области срок, в который стороны должны заключить основной договор. При этом суд принял во внимание, что при совершении сделки между Липилиной О.Г. и Разореновым В.М. собственник квартиры установлен, документы, свидетельствующие об имеющемся у него зарегистрированном праве на отчуждаемое имущество, имеются в наличии, однако отсутствует волеизъявление на отчуждение этого имущества, что исключает совершение по воле владельца законной сделки купли-продажи. Суд указал, что Липилина О.Г. отказывается продать Разоренову В.М. квартиру в связи с тем, что Разоренов В.М. ненадлежащим образом исполнил свое обязательство по своевременной передаче денег. Кроме того, суд сослался на то, что в расписке без даты ее написания между сторонами не определены все существенные условия договора. Также суд принял во внимание, что в договоре купли-продажи недвижимости должна быть отражена оценка всех существенных условий, на которых стороны обязаны заключить договор, отметив, что в расписке ничего не говориться о земельном участке, его стоимости, кому он принадлежит, а цена земельного участка является существенным условием договора купли-продажи. Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд пришел к выводу, что Липилина О.Г. вправе требовать выселения ответчиков из принадлежащей ей на праве собственности квартиры. Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность принятого решения в пределах доводов кассационной жалобы, выслушав явившихся лиц и их представителей, заключение прокурора, полагавшего решение оставить без изменения, судебная коллегия не находит оснований к удовлетворению жалобы и отмене судебного постановления, принятого по делу. Статья 347 ГПК РФ устанавливает пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции. В силу данной статьи суд кассационной инстанции оценивает имеющиеся в деле доказательства, подтверждает указанные в обжалованном решении суда факты и правоотношения или устанавливает новые факты и правоотношения. По правилам статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда, оценив представленную в материалы дела расписку (л.д. 24) не может признать данную расписку предварительным договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН заключенный между Липилиной О.Г. и Разореновым В.М. ввиду следующего. Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В соответствии с частью 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Под предварительным договором понимается такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. В силу частей 2 и 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Параграфом 6 главы 30 Гражданского кодекса РФ установлены обязательные правила для заключения договоров купли-продажи недвижимости. По правилам статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Статья 549 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Статья 555 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Статья 558 ГК РФ устанавливает, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Как следует из расписки Липилина О.Г. получила за домовладение расположенное по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН сумме 60 т. рублей. Остальные 100 тысяч рублей при оформлении сделки купли-продажи. Данная расписка содержит подписи Разоренова В.М., Липилиной О.Г., Г и К Также в расписке содержаться сведения о том, что Липилина О.Г. получила в счет оплаты пятнадцать тысяч (15 т.) В нарушение требований части 1 статьи 429, статьи 454, статьи 549 Гражданского кодекса РФ в указанной расписке не определены стороны договора купли-продажи. Кроме того, данная расписка не содержит каких-либо обязательств сторон по заключению договора купли-продажи спорной квартиры. В указанной расписке имеется ссылка на домовладение расположенное по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, вместе с тем такое указание на предмет договора купли-продажи не может быть расценено судебной коллегией как соответствующее требованиям статьи 554 ГК РФ. Кроме того, исходя из содержания данной расписки, не усматривается обстоятельств согласованного сторонами в письменной форме условия о цене данной квартиры. Помимо этого, вышеназванная расписка вообще не содержит перечень лиц, установленных статьей 558 Гражданского кодекса РФ. Учитывая вышеизложенные существенные нарушения требования действующего законодательства, как указано выше судебная коллегия не может признать данную расписку предварительным договором купли-продажи спорной квартиры. При таких обстоятельствах изложенные в кассационной жалобе доводы являются несостоятельными, поскольку правового значения для разрешения требований Разоренова В.М. о понуждении заключить договор купли-продажи АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН данные доводы не имеют. В соответствии с частью 1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. По правилам части 1 статьи 35 Жилищного в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Таким образом, удовлетворяя исковые требования о выселении Разоренова В.М., Разореновой Л.В., Лахмытовой О.А., Кожушок М.Е., Лахмытовой А.Р., суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что у ответчиков отсутствуют законные основания для проживания квартире Липилиной О.Г. Вместе с тем, судебная коллегия отмечает, что исковых требований о возврате денежных средств полученных Липилиной О.Г. по расписке Разоренов В.М. не заявлял. На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, верно применил нормы материального и процессуального права, дал оценку всем представленным сторонами доказательствам по правилам ст. 195 ГПК РФ, оснований для его отмены и удовлетворения кассационной жалобы нет. Руководствуясь ст. ст. 360- 361 ГПК РФ, судебная коллегия О П Р Е Д Е Л И Л А : Решение Багаевского районного суда Ростовской области от 20 октября 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Разоренова В.М. – без удовлетворения. Председательствующий Судьи