Судья: Романенко С.В. Дело № 33–16558 О П Р Е Д Е Л Е Н И Е 19 декабря 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: Председательствующего судьи Донченко М.П., судей: Владимирова Д.А., Михайлова Г.В. при секретаре: Пономарёвой О.М., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Владимирова Д.А. гражданское дело по кассационной жалобе Водолазкина А.Н., Водолазкиной М.О., Грудиной Н.Ф., Жуловой Т.А., Забара В.А., Иваненко В.И., Иваненко Л.А., Новиковой Л.Н., Новикова В.Ю., Подушко Н.А., Роговской В.С., кассационной жалобе представителя Сторчак А.И. - Гасановой С.В. на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 20 октября 2011 года, У С Т А Н О В И Л А: Водолазкин А.Н., Водолазкина М.О., Грудина Н.Ф., Жулова Т.А., Забара В.А., Иваненко В.И., Иваненко Л.А., Новикова Л.Н., Новиков В.Ю., Подушко Н.А., Роговская В.С. обратились в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН суд АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с исковым заявлением к Сухомлиновой В.А., Администрации г.Таганрога о сохранении в реконструированном состоянии 28-квартирного жилого дома со встроенным торговым центром, расположенного по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признании права собственности на квартиры в указанном доме, а также признании легитимной регистрацию в органах государственной регистрации права собственности на жилые квартиры в данном доме. В обоснование своих требований истцы сослались на то, что приобрели квартиры в указанном доме у застройщика, правопреемником которого является Сухомлинова В.А., по предварительным договорам купли-продажи, по которым уплатили полную стоимость квартир, и в дальнейшем по договорам купли-продажи. Истцы указывают, что данный жилой дом был реконструирован, решением суда за застройщиком было признано право собственности, однако данное решение было отменено кассационной инстанцией и исковое заявление было впоследствии оставлено без рассмотрения. Истцы ссылаются на то, что многоквартирный дом соответствует строительным нормам и правилам, обязательные условия для его строительства выполнены, при рассмотрении указанного гражданского дела была проведена экспертиза, в результате которой было получено положительное заключение, все указанные в заключении экспертизы замечания в настоящее время устранены. Также истцы ссылаются на то, что вид разрешённого использования земельного участка был изменён Постановлением Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. С аналогичным исковым заявлением в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН суд АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН обратилась Гелдаш Е.А., данные дела были объединены в одно производство определением от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. В качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, в суд обратилась Сторчак А.И., указав, что по договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА приобрела в собственность у Гелдаш Е.А. квартиру в спорном доме. Впоследствии Гелдаш Е.А. отказалась от исковых требований, отказ принят судом, производство по делу в данной части прекращено. К участию в деле привлечены в качестве третьих лиц Кобякова И.А., Тимошевская О.П., Шрамко А.В., Карагодин А.В., Ефремова Г.И., Васильева В.Д., Чуйкин А.С., Воловенко Е.А., Остапенко А.В., Лукиных Е.Л., Зозуля В.А., Чернобай Ю.В., Комлев С.Б., Билык С.Б., Георги М.Ю., Матвейчук Т.М., Халеева О.Б., Ларин Ю.В., Ларина И.А., ООО «Казаки Приазовья – 2». Решением АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН суда АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в удовлетворении исковых требований Водолазкина А.Н., Водолазкиной М.О., Грудиной Н.Ф., Жуловой Т.А., Забара В.А., Иваненко В.И., Иваненко Л.А., Новиковой Л.Н., Новикова В.Ю., Подушко Н.А., Роговской В.С., а также Сторчак А.И., отказано. В кассационной жалобе Водолазкин А.Н., Водолазкина М.О., Грудина Н.Ф., Жулова Т.А., Забара В.А., Иваненко В.И., Иваненко Л.А., Новикова Л.Н., Новиков В.Ю., Подушко Н.А., Роговская В.С. просят отменить решение суда, ссылаясь на то, что суд необоснованно не принял в качестве доказательства заключение экспертизы и показания экспертов, не назначив при этом экспертизу по своей инициативе. Также кассаторы выражают несогласие к выводом суда об отсутствии договоров купли-продажи квартир, сославшись на то, что ими была полностью оплачена цена квартир по предварительным договорам купли-продажи, в связи с чем их надлежит квалифицировать как договоры купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате. Кроме того, кассаторы указывают на принадлежность им на праве общей долевой собственности земельного участка, расположенного под спорным домом, а также на изменение вида его разрешённого использования. В кассационной жалобе указано также, что изготовлена техническая документация объекта. В кассационной жалобе Сторчак А.И. в лице своего представителя Гасановой С.В. просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что легализация спорного строения путём обращения в судебные инстанции с иском является единственной возможностью восстановления нарушенного права истцов, поскольку легализация строения в административном порядке невозможна. Кассатор также указывает, что суду были представлены доказательства наличия оснований для сохранения самовольного строения. Кроме того, в кассационной жалобе указывается на отсутствие нормативного указания на невозможность использования выводов экспертизы, на которую ссылаются истцы, поскольку она была проведена полно и всесторонне, никакими иными фактами или доказательствами не оспорена. Выслушав участвующих в деле лиц и их представителей, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам. Согласно п.3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В соответствии с ч. 2 ст. 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Судом первой инстанции установлено, что истцы и третьи лица заключили в ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА годах с ООО «Казаки Приазовья-2» договоры о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, вносили долевые взносы. Также с августа по декабрь ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года истцы и третьи лица заключали с [ФИО]42 предварительные договоры купли-продажи квартир в строящемся жилом доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с выплатой денежных средств. Изначально по данному адресу был выстроен двухэтажный торговый комплекс, ООО «Казаки Приазовья» уступило [ФИО]43 право аренды на соответствующий земельный участок, строительство многоквартирного дома было продолжено над торговым комплексом. Указанный многоквартирный дом по окончании строительства в установленном законом порядке не был сдан в эксплуатацию. [ФИО]44 умер ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, его наследники привлечены к участию в деле. Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в отношении проекта спорного многоквартирного дома не проводилась государственная экспертиза, проведение которой для домов такой этажности обязательно. При этом суд не принял в качестве доказательства заключение ООО НПФ «ИЗЫСКАТЕЛЬ», на которое ссылались истцы, и показания экспертов, указав, что заключение не соответствует требованиям действующего законодательства, исследование выполнено в рамках другого гражданского дела. Суд первой инстанции также указал, что материалы дела не содержат доказательств того, что истцы либо застройщик принимали попытки легализовать самовольный объект строительства, предъявление данного иска является злоупотреблением правом, на момент заключения предварительных договоров застройщик не являлся собственником помещений, сам объект недвижимости отсутствовал. Суд первой инстанции сослался на то, что истцы, третьи лица не являются застройщиками многоквартирного дома, земельный участок, на котором возведено спорное строение, им не передавался, допустимых доказательств соответствия строения требованиям строительных норм и правил представлено не было. Отказывая в удовлетворении требований о признании легитимной регистрации прав собственности в многоквартирном доме, суд первой инстанции указал, что действующее законодательство не содержит такого способа защиты права, а интересы истцов могут быть реализованы в административном порядке. Вместе с тем, вынося решение, суд первой инстанции не учёл следующее. Согласно положений п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав.», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Поэтому при разрешении спора юридически значимым является вопрос о соответствии спорного многоквартирного дома строительным нормам и правилам, а также требованиям безопасности, для разрешения которого необходимы специальные знания. Согласно ч.1 ст. 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Тем не менее, отвергая заключение экспертизы, на которое ссылались истцы, суд не разрешил вопрос о назначении и проведении по делу экспертизы, а следовательно, вывод суда о том, что отсутствие разрешения на строительство, проектной документации и государственной экспертизы проекта может служить достаточным основанием для отказа в иске является преждевременным. Поскольку из содержания ст. 222 ГК РФ следует, что за истцами могло быть признано право собственности на самовольную постройку при условии предоставления им земельного участка под возведённую постройку, вывод суда о том, что земельный участок под возведённым многоквартирным не предавался истцам не мотивирован и противоречит обстоятельствам дела. Так, из материалов настоящего дела следует, что постановлением Администрации города АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в отношении спорного земельного участка изменён вид разрешённого использования – «для размещения многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенным торговым центром, среднеэтажных многоквартирных жилых домов, магазинов». Таким образом, обстоятельства, свидетельствующие о возможности выделения истцам земельного участка под самовольную постройку, судом не исследовались и в решении не установлены. В то же время из кадастрового паспорта данного земельного участка, он имеет обременения со стороны следующих лиц: право аренды – [ФИО]36, [ФИО]37, [ФИО]38, ипотека права аренды в силу договора – Банк ВТБ 24 (ЗАО). Судом первой инстанции указанные лица не были привлечены к участию в деле. Вопросы о том сохраняются ли указанные обременения в настоящее время, кто помимо истцов заинтересован в использовании земельного участка под возведённым многоквартирным домом и нарушаются ли возведением и эксплуатацией дома чьи-либо права применительно к разрешённому виду целевого использования земельного участка судом не исследовался. Кроме того, суду следовало проверить, не нарушаются ли возведенным строением интересы смежных с истцами землепользователей При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене в связи с неправильным применением указанных выше норм материального права. Поскольку устранить в суде кассационной инстанции допущенные судом нарушения не представляется возможным, дело подлежит направлению на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, правильно установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, привлечь к участию всех лиц, права которых могут быть затронуты рассматриваемым спором, предложить сторонам представить необходимые доказательства в обоснование их требований и возражений, установить не влечёт ли сохранение самовольной постройки нарушения чьих-либо прав и интересов, в связи с чем поставить на обсуждение сторон вопрос о назначении и проведении по делу экспертизы, дать надлежащую правовую оценку представленным сторонами доказательствам и постановить решение в соответствии с нормами материального и процессуального права. Руководствуясь ст. 362 ГПК РФ, ОПРЕДЕЛИЛА: Решение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН суда Ростовской области ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА отменить. Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей. Председательствующий: Судьи: