Судья Тахиров Э.Ю. Дело № 33-241/12 КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 12 января 2012г Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: Председательствующего : Корниловой Т.Г, Судей : Григорьева Д.Н., Филонова В.Н. при секретаре Кочергиной А.О., заслушав в судебном заседании по докладу судьи Филонова В.Н. дело по кассационной жалобе Журавлева В.П. на решение Аксайского районного суда Ростовской области от 15.09.2011г, УСТАНОВИЛА : Журавлев В.П. обратился в суд с иском к Администрации Щепкинского сельского поселения Аксайского района, Комитету по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (далее КИЗО), 3 лицо: Управление Росреестра по РО о признании права собственности на объект незавершенного строительства – жилой дом, литер А, общей площадью [площадь] кв.м., расположенный по адресу: [адрес]. В обоснование требований указал, что на основании постановления Главы Октябрьской сельской администрации от 5.07.1995г № [номер] ему был предоставлен в аренду земельный участок для строительства жилого дома. Администрацией Аксайского района ему также было выдано разрешение № [номер] на строительство жилого дома и надворных построек на предоставленном истцу в аренду земельном участке. Он возвел на данном участке незавершенный строительством объект, однако зарегистрировать свое право собственности на него не может, поскольку регистрирующий орган требует для государственной регистрации договор аренды земельного участка. Такого договора он не заключал, полагая, что постановления Главы администрации о выделении земельного участка достаточно. В настоящее время он не может заключить договор аренды земельного участка, так как КИЗО отказывает в этом, ссылаясь на истечение срока действия постановления. В судебном заседании истец и его представитель по доверенности - Кульчитская И.Ю. иск поддержали. Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствии ответчика и 3 лица, извещенных надлежаще о месте и времени судебного заседания. Ответчики письменными заявлениями, адресованными суду, не возражали против удовлетворения иска. 15.09.2011г Аксайский районный суд Ростовской области постановил решение, которым в удовлетворении иска отказал. С данным решением не согласился Журавлев В.П., в лице своего представителя по доверенности – Кульчитской И.Ю. подал кассационную жалобу, в которой просит решение суда отменить как необоснованное и незаконное, вынесенное с нарушением норм материального права. Указывает, что выводы суда о невыполнении п.2 постановления Главы Октябрьской сельской администрации от 5.07.1995г № [номер] не соответствуют действительности, так как техническая документация оформлена в соответствии с требованиями законодательства: получено разрешение на строительство жилого дома, заключен типовой договор о строительстве дома, действие разрешения на строительство не прекращено. В соответствии с технической документацией возведен объект недвижимости. Необоснованной является и ссылка суда на преюдициальность обстоятельств, установленных судебным решением от 13.01.2011г, где рассматривался другой иск об обязании заключить договор аренды земельного участка и по иным основаниям. Суд неправильно применил нормы материального права о самовольной постройке -ст. 222 ГК РФ и не учел, что объект недвижимости возведен на земельном участке, предоставленном именно для целей строительства жилого дома, и было выдано разрешение на строительство. Выслушав объяснения Журавлева В.П. и его представителя по доверенности - Кульчитскую И.Ю., просивших кассационную жалобу удовлетворить, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям. Постановляя решение, суд руководствовался ст.ст. 263, 222 ГК РФ, и исходил из того, что истцом не были исполнены условия заключенного с ним Администрацией Октябрьского сельской администрации типового договора о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности и нарушены сроки окончания строительства объекта, предусмотренные выданным ему разрешением № [номер] на производство строительных работ. По существу искового заявления суд сделал вывод о том, что спорный объект незавершенного строительства является самовольной постройкой. Однако с таким выводом суда, судебная коллегия согласиться не может. Как установлено судом и подтверждается материалами дела, постановлением Главы Октябрьской сельской администрации от 5.07.1995г № [номер] Журавлеву В.П. был предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок, площадью [площадь] кв.м., для строительства жилого дома по адресу: [адрес]. Администрацией Аксайского района истцу было выдано разрешение № [номер] на производство работ по строительству жилого дома и надворных построек со сроком окончания работ в 1998г. 12.02.1996г между истцом и Октябрьской сельской администрацией был заключен типовой договор о строительстве жилого дома на праве личной собственности. Согласно данным технического паспорта, жилой дом, возведенный истцом, представляет собой объект незавершенного строительства литер «А» (фундамент) с процентом готовности – 12%. При таких обстоятельствах, когда строительство жилого дома осуществлялось истцом на основании выданного ему разрешения, соответствовавшего действующему на тот момент времени законодательству, и с Журавлевым В.П. был заключен типовой договор о строительстве жилого дома на праве личной собственности на предоставленном ему в установленном порядке земельном участке, вывод суда о том, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой в режиме ст. 222 ГК РФ, не может являться обоснованным и правомерным. При этом, судебная коллегия учитывает, что в период строительства на имя истца архитектором Октябрьской сельской администрации, администрацией Щепкинского сельского поселения, БТИ Аксайского района и Аксайским Управлением Роснедвижимости оформлялись следующие землеотводные, технические и кадастровые документы применительно к предоставленному земельному участку - акт выноса в натуре земельного участка от 22.08.1995г, выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок от 25.05.2011г, паспорт на земельный участок под строительство жилого дома и надворных построек от 29.01.1996г, межевой план земельного участка, составленный по результатам выполнения кадастровых работ от 20.01.2010г. Неисполнение же установленных для возведения недвижимости сроков в условиях наличия разрешительной документации на строительство жилого дома само по себе не может служить основанием для отказа Журавлеву В.П. в удовлетворении требований о признании права собственности на объект незавершенного строительства. Судебная коллегия отмечает, что органами местного самоуправления, разрешившими строительство жилого дома, не выносилось каких-либо актов о прекращении действия выданного Журавлеву В.П. разрешения на строительство и (или) о его аннулировании в связи с невыполнением истцом сроков строительства, не признавались недействительными разрешение на строительство, типовой договор на строительство жилого дома и в судебном порядке -ст.ст.13, 168 ГК РФ. Более того, ответчики по делу, располагая этими документами, не возражали против удовлетворения иска. Отказывая истцу в иске, суд также не учел, что незавершенное строительство является самостоятельным объектом вещных имущественных прав в силу ст.ст.128, 130 ГК РФ, ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Отменяя решение Аксайского районного суда Ростовской области, судебная коллегия полагает возможным принять новое решение по настоящему делу. В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. По смыслу данных правовых норм, условиями приобретения права собственности на создаваемое недвижимое имущество являются соблюдение при его создании закона и иных правовых актов, то есть необходима совокупность следующих юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство, соблюдение норм действующего законодательства при возведении объекта, а также государственная регистрация права на такой объект. Судебная коллегия считает, что при описанных выше обстоятельствах, указанные условия приобретения права собственности за исключением государственной регистрации права на объект, соблюдены, что не оспаривалось и ответчиками по делу, не возражавших против удовлетворения иска Журавлева В.П. На момент обращения истца в суд с иском единственным препятствием к государственной регистрации прав на объект недвижимости в его существующем незавершенном состоянии в порядке ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» явилось отсутствие договора аренды на земельный участок. Легитимность возведения объекта в его существующем состоянии за счет средств истца подтверждается представленными им в материалы дела документами. Согласно данным технического и кадастрового паспортов рассматриваемый объект незавершенного строительства является объектом технического учета. Как видно из дела, имущество, о праве на которое заявлено истцом, не является объектом конкурирующих прав на него со стороны третьих лиц. В п.1 ст. 213 ГК РФ предусмотрено, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. Исходя из изложенного, судебная коллегия находит требования истца обоснованными, подлежащими удовлетворению. В вопросе отсутствия договора аренды на земельный участок, судебная коллегия считает необходимым отметить следующее. Как следует из постановления Главы Октябрьской сельской администрации от 5.07.1995г № [номер] Журавлеву В.П. был предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок, площадью [площадь] кв.м., для строительства жилого дома. Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе, и из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Постановление Главы Октябрьской сельской администрации от 5.07.1995г № [номер] в силу ст. 8 ГК РФ является основанием для возникновения права аренды земельного участка, но не может рассматриваться как документ, подтверждающий наличие права у истца (уже возникшего), к которому в данном случае относится договор аренды. Вместе с тем, указанный акт органа местного самоуправления не содержит сведений о том, кто должен инициировать заключение договора аренды с направлением оферты (проекта договора) другому участнику, содержащей данные об условиях договора, включая срок его действия, форму, то есть положения главы 28 ГК РФ «Заключение договора», действующей на момент вынесения постановления (с 1.01.1995г) соблюдены не были. Журавлев В.П. в исковом заявлении указал и неоднократно в судебных заседаниях пояснял, что из редакции текста постановления Главы Октябрьской сельской администрации от 5.07.1995г № [номер] не усматривается необходимости заключения договора аренды, к нему никто из органов местного самоуправления и государственных органов претензий по поводу отсутствия договора аренды не заявлял, о необходимости заключения такого договора он впервые узнал в регистрирующем органе только в 2010г. Судебная коллегия отмечает, что вступление в законную силу настоящего судебного постановления о признании за истцом права собственности на объект незавершенного строительства не исключает рассмотрения вопроса о заключении собственником земельного участка с Журавлевым В.П. договора о предоставлении последнему земельного участка, на котором размещен объект незавершенного строительства, в порядке и на условиях, предусмотренных ст.ст. 264, 607 ГК РФ, главой 5 Земельного кодекса РФ. Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия ОПРЕДЕЛИЛА: Решение Аксайского районного суда Ростовской области от 15.09.2011г отменить. Вынести новое решение, которым иск Журавлева В.П. удовлетворить. Признать за Журавлевым В.П. право собственности на объект незавершенного строительства – жилой дом, литер А, общей площадью [площадь] кв.м., расположенный по адресу: [адрес]. Председательствующий: Судьи: