Судья Агрба Д.А. Дело № 33-356 КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 19 января 2012 года г. Ростов-на-Дону Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего судьи Ковалева А.М., судей Камышовой Т.В., Афанасьева О.В., с участием прокурора Корниенко Г.Ф. при секретаре Абаевой Т.Т., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Афанасьева О.В. гражданское дело по кассационной жалобе Панфилова М.А., Панфилову А.А., Панфиловой Ж.Ю. на решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28 ноября 2011 года, УСТАНОВИЛА: ЗАО «Фирма «Антарес-К» к Панфилову М.А., Панфилову А.А., Панфиловой Ж.Ю. о выселении и снятии с регистрационного учета, ссылаясь, что истцу принадлежит на праве собственности общежитие литер А, площадью 3978,1 кв. м, расположенное по адресу: «обезличено» на основании договора купли-продажи строения от 11.01.2001 года. Согласно карточке о регистрации, ответчики зарегистрированы и проживают в комнате №«обезличено», сотрудниками истца и прежнего собственника ОАО «обезличено» никогда не являлись, проживают в спорном жилом помещении без оформления каких-либо на то документов. Истец неоднократно направлял ответчикам уведомление с требованием освободить занимаемое жилое помещение, однако они на требования не реагируют. Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28.11.2011 года суд выселил Панфилова М.А., Панфилова А.А., Панфилову Ж.Ю. из комнаты № «обезличено» в общежитии № «обезличено»; снял ответчиков с регистрационного учета по адресу ул. «обезличено»; взыскал с Панфилова М.А., Панфилова А.А., Панфиловой Ж.Ю. расходы по оплате госпошлины в сумме 4000 рублей в солидарном порядке. Не согласившись с решением суда Панфилов М.А., Панфилов А.А., Панфилова Ж.Ю. обратились в суд с кассационной жалобой, в которой ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению кассаторов, принимая решение, суд первой инстанции необоснованно применил положения Жилищного кодекса РФ. Находят незаконным вывод суда о том, что кассаторы занимают спорное жилое помещение по договору найма. Вывод суда о том, что к данным правоотношениям нельзя применить исковую давность, поскольку собственник предъявил требование об устранении нарушений его права и имеет место продолжение неправомерного занятия жилого помещения, по мнению кассатор не соответствует закону, а также противоречит материалам дела и выводам суда. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, Панфилову Ж.Ю. и ее представителя, заключение прокурора, полагавшего, что оснований для отмены решения суда по изложенным в кассационной жалобе доводам не имеется, однако решение подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц применительно к ст. 354 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему. Принимая решение по делу, суд руководствовался положениями ст.ст. 208, 209, 288, 671, 675, 687 ГК РФ, ст.ст. 1, 19, 35, 92 ЖК РФ и исходил из того, что в связи с отказом ответчиков в добровольном порядке освободить жилое помещение, истцом заявлен иск о выселении, снятии с регистрационного учета из помещения по указанному выше адресу и, что в силу жилищного законодательства в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным законом, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение, прекратить пользоваться им. При этом суд принял во внимание, что если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции. Так, судом установлено, что ответчики проживают и зарегистрированы в комнате № «обезличено», расположенной в здании общежития № «обезличено»: Панфилов А.А. с 1995 года, Панфилова Ж.Ю. с 1990 года, Панфилов М.А. с 2002 года. Судом также установлено, что истцу на праве собственности принадлежит здание общежития литер А, расположенное по адресу: «обезличено». Основанием возникновения права собственности истца на указанное выше здание общежития площадью 3978,1 кв. м является договор купли-продажи строения от 11.01.2001 года, заключенный с ОАО «обезличено», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11 апреля 2001 года сделана соответствующая запись за № «обезличено». В соответствии со ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 -419), если иное не предусмотрено правилами настоящей и об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. Из пункта 4 договора купли-продажи от 11.01.2001 года усматривается, что право пользования жилым помещением строения сохраняют 332 лица, включая и ответчиков по данному делу, что подтверждается приложением к договору, содержащим перечень лиц, зарегистрированных по месту жительства в общежитии по адресу: «обезличено». Ответчики уже в течение длительного времени проживают в спорной комнате, оплачивая коммунальные платежи. Таким образом, ЗАО «Фирма «Антарес-К», приобретая спорное строение, в соответствии с п. 4 договора купли-продажи приняло на себя обязанность сохранить за лицами, указанными в данном пункте, право пользования спорной комнатой. Согласно ст. 309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для выселения ответчиков из комнаты № «обезличено», расположенной в здании общежития № «обезличено» по ул. «обезличено». Как следует из разъяснения Верховного Суда РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23.11.2005 года, ЖК РФ применяется только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований. Как видно из материалов дела, удовлетворяя исковые требования, суд применил нормы жилищного законодательства, вместе с тем при выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ. Таким образом, судебная коллегия полагает решение по настоящему делу постановленным при неправильном применении норм материального права, что является основаниями к его отмене. Поскольку обстоятельства, имеющие значение для разрешения данного спора, установлены на основании собранных в суде первой инстанции доказательств, судебная коллегия по гражданским делам находит возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия, ОПРЕДЕЛИЛА: Решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28 ноября 2011 года – отменить. Принять новое решение, которым в удовлетворении иска ЗАО «Фирма «Антарес-К» к Панфилову М.А., Панфилову А.А., Панфиловой Ж.Ю. о выселении и снятии с регистрационного учета – отказать. Председательствующий: Судьи: