Судья Сухов О.А. Дело № 33-1241 КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 02 февраля 2012 года Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего: Немирова А.В. судей: Шинкиной М.В., Малиновского В.В. при секретаре: Кочергиной А.О. заслушав в судебном заседании по докладу судьи Шинкиной М.В. дело по кассационной жалобе Лисукова [ФИО]19 на решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 24 ноября 2011 года, УСТАНОВИЛА: ООО «ШахтРемТехника» обратилось в Шахтинский городской суд с исковым заявлением к М.Н. Лисукову, третье лицо - нотариус г. Шахты О.Н.Таран, о признании неисполненным и недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании двойной суммы задатка. В обоснование заявленных требований истец указал, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ООО «ШахтРемТехника» и Лисуковым М.Н. был заключен удостоверенный нотариусом г.Шахты О.Н. Таран договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - земли под промышленными объектами, площадью 8173,3 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и расположенных на земельном участке: здания склада, общей площадью 110,2 кв.м., инвентарный номер 20171, Литер М; здания склада, общей площадью 85,4 кв.м., инвентарный номер 20175, здания проходной, общей площадью 4,6 кв.м., инвентарный номер 20177, литер С; гаража с подвалом, общей площадью 206 кв.м., инвентарный номер 20230, литер Ж, ж1, п/ж; здания склада, общей площадью 155,5 кв.м., инвентарный номер 20160, Литер Г; здания складов общей площадью 509,4 кв.м., инвентарный номер 20165, Литер З; здания отдела технического снабжения, общей площадью 97,2 кв.м., инвентарный номер 2014 4, Литер А,а3; здания мастерских, общей площадью 61,8 кв.м., инвентарный номер 20158, литер Б, б; здания бывшей котельной, общей площадью 248,24 кв.м., инвентарный номер 20169, Литер Л; здания столярного цеха, общей площадью 174,2 кв.м., инвентарный номер 20156, Литер В, в, находящихся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на условиях, предусмотренных предварительным договором, удостоверенным нотариусом г.Шахты Ростовской области О.Н. Таран ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по реестру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. По условиям договора продавец М.Н. Лисуков продал, а покупатель ООО «ШахтРемТехника» купил за 12 000 000 рублей указанное недвижимое имущество. В соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА окончательный расчет по договору должен быть произведен покупателем в течение трех банковских дней путем перечисления денежных средств на счет продавца. В свою очередь, продавец принял на себя обязательство после предоставления покупателем доказательств оплаты указанного имущества передать покупателю приобретенное недвижимое имущество по акту приема-передачи, который должен быть подписан сторонами и удостоверен нотариусом 31 мая 2011 г. в 16-00 часов. В связи с тем, что продавец отказался осуществить передачу приобретаемого недвижимого имущества до подписания договора купли-продажи или хотя бы до получения денежных, средств от покупателя, последним была получена копия плана объекта недвижимости и установлено, что по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, отсутствуют здания склада, общей площадью 110,2 м., инвентарный номер 20171 литер М, и склада общей площадью 85,4 кв.м., инвентарный номер 20175, литер Н, которые были указаны в договоре купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Истец полагает, что в силу выявленных обстоятельств, он правомерно отказался от исполнения обязательств по оплате приобретенной недвижимости указанной в договоре купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Кроме того, после обращения в суд с иском ООО «ШахтРемТехника» стало известно из справки МУП г. Б что большинство объектов, указанных в договоре купли-продажи, были подвергнуты самовольной реконструкции без проведения соответствующей регистрации произведенных изменений, что исключало возможность дальнейшей регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Все вышеизложенное по мнению представителя истца свидетельствует о том, что при заключении договора купли-продажи истец находился в состоянии заблуждения и договор купли-продажи был заключен под влиянием заблуждения. До подписания договора между ООО «ШахтРемТехника» и М.Н. Лисуковым в целях обеспечения исполнения сторонами принятых на себя обязательств были заключены предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке, удостоверенное ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА нотариусом г. Шахты Ростовской области О.Н. Таран по реестру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в соответствии с которым, покупатель ООО «ШахтРемТехника» передал продавцу М.Н. Лисукову задаток - денежные средства в размере 3 000 000 рублей в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств на счет продавца. Данное обстоятельство было подтверждено сторонами и при подписании договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА В связи с тем, что договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА не мог быть исполнен по вине продавца М.Н. Лисукова, а сам договор купли-продажи был заключен под влиянием заблуждения покупателя относительно тождества и качеств его предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению, истец просил суд признать неисполненным по вине Л.М.Н. договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между ООО «ШахтРемТехника» и Лисуковым М.Н., удостоверенный нотариусом г.Шахты О.Н. Таран и зарегистрированный в реестре за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; признать недействительным договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между ООО «ШахтРемТехника» и Лисуковым М.Н., удостоверенный нотариусом г.Шахты О.Н.Таран и зарегистрированный в реестре за №5-3719, как заключенный под влиянием заблуждения покупателя, возникшего по вине продавца Лисукова М.Н.; взыскать с М.Н.Лисукова в пользу ООО «ШахтРемТехника» задаток, полученный М.Н.Лисуковым по соглашению о задатке, заключенному ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ООО «ШахтРемТехника» и Лисуковым М.Н., удостоверенному нотариусом г.Шахты Таран О.Н. по реестру за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в двойном размере в сумме 6000000 рублей. В судебном заседании представитель ООО «ШахтРемТехника» О.Н.Бурьянов исковые требования поддержал. Представители ответчика Белоусова И.Ю. и Беспалов А.А. просили в удовлетворении исковых требований отказать. Нотариус г.Шахты Таран О.Н. полагала разрешение исковых требований на усмотрение суда. Решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 24 ноября 2011 года исковые требования ООО «ШахтРемТехника» к Лисукову М.Н., третье лицо – нотариус г.Шахты Таран О.Н., о признании неисполненным и недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании двойной суммы задатка были удовлетворены. Суд постановил признать неисполненным по вине Лисукова М.Н. договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Лисуковым М.Н. и ООО «ШахтРемТехника», удостоверенный и зарегистрированный в реестре за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН нотариусом г.Шахты Ростовской области О.Н. Таран; признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. между Лисуковым М.Н. и ООО «ШахтРемТехника», удостоверенный и зарегистрированный в реестре за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН нотариусом г.Шахты Ростовской области О.Н.Таран, а также взыскать с Лисукова М.Н. в пользу ООО «ШахтРемТехника» сумму задатка, полученную по соглашению о задатке, заключенному ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Лисуковым М.Н. и ООО «ШахтРемТехника», удостоверенному и зарегистрированному нотариусом г. Шахты О.Н. Таран в реестре за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в двойном размере, а именно: в сумме 6 000 000 рублей. Не согласившись с постановленным решением суда, Лисуков М.Н. подал кассационную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Кассатор указал, что соглашением о задатке от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА предусмотрено, что покупатель (истец по делу) передает продавцу 3000000 рублей в качестве задатка в счет причитающихся с покупателя платежей по договору купли-продажи земельного участка и расположенных на нем зданий, который должен быть заключен сторонами до 01 июня 2011 года. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между сторонами был заключен основной договор купли-продажи на согласованных условиях, а следовательно, условия соглашения о задатке и предварительного договора были исполнены ответчиком полностью. Уклонение покупателя от государственной регистрации перехода права собственности по заключенному договору купли-продажи является его инициативой. Принимая решение о признании спорного договора купли-продажи неисполненным, суд фактически признал этот договор действительной сделкой, которую необходимо было исполнять, но которая не была исполнена по вине ответчика. Вместе с тем, суд не применил последствия передачи товара ненадлежащего качества, предусмотренные ст. 475 ГК РФ. Также кассатор указал, что суд необоснованно признал договор купли-продажи недействительной сделкой, заключенной ООО «ШахтРемТехника» под влиянием заблуждения относительно таких качеств его предмета, которые значительно снижали возможности его использования по назначению, а также относительно тождества составляющих предмет сделки объектов недвижимости, поскольку местом нахождения истца ООО «ШахтРемТехника» является адрес расположения предмета договора купли-продажи - земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, соответственно он был осведомлен о состоянии объектов, их технических характеристиках, а также о возможности их использования по назначению. Проверив законность и обоснованность постановленного решения суда, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ООО «ШахтРемТехника» Бурьянова О.Н., представителей Лисукова М.Н. Беспалова А.А. и Белоусову И.Ю., судебная коллегия приходит к следующим выводам. При вынесении судебного решения суд руководствовался положениями статей 8, 166, 167, 178, 329, 380, 381, 421, 429, 554, 556 ГК РФ и исходил из следующих обстоятельств, установленных в ходе судебного разбирательства. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Лисуковым М.Н. и ООО «ШахтРемТехника» в лице директора Чебуракова А.Г. был заключен предварительный договор, зарегистрированный и удостоверенный нотариусом г.Шахты О.Н. Таран в реестре за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Как следует из пункта 1 указанного предварительного договора, стороны пришли к соглашению о заключении в срок до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА договора купли-продажи на условиях, предусмотренных настоящим договором, следующего имущества: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - земли под промышленными объектами, площадью 8173,3 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и расположенных на земельном участке: здания слада, общей площадью 110,2 кв.м., инвентарный номер 20171, Литер М; здания складов, общей площадью 85,4 кв.м., инвентарный номер 20175, Литер Н; здания проходной, общей площадью 4,6 кв.м., инвентарный номер 20177, литер С; гаража с подвалом, общей площадью 206 кв.м., инвентарный номер 2 02 30, литер Ж,ж1,п/ж; здания склада, общей площадью 155,5 кв.м., инвентарный номер 20160, Литер Г; здания складов общей площадью 509,4 кв.м., инвентарный номер 20165, Литер 3; здания отдела технического снабжения, общей площадью 97,2 кв.м., инвентарный номер 2014 4, Литер А,а3; здания мастерских, общей площадью 61,8 кв.м., инвентарный номер 20166, литер К, здания бытового корпуса общей площадью 222,2 кв.м., инвентарный номер 20251 литер Д,д,д1, здания гаража общей площадью 221,8 кв.м., инвентарный номер 20158, литер Б, б; здания бывшей котельной, общей площадью 248,24 кв.м., инвентарный номер 20169, Литер Л; здания столярного цеха, общей площадью 174,2 кв.м., инвентарный номер 20156, Литер В,в, находящиеся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Согласно условиям предварительного договора, вышеуказанное недвижимое имущество будет передано продавцом покупателю в трехдневный срок с момента подписания основного договора по акту приема-передачи. Сторонами было оценено вышеуказанное недвижимое имущество в 12 000 000 рублей. В целях обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, а также в счет причитающихся с ООО «ШахтРемТехника» платежей по договору купли-продажи земельного участка и расположенных на нем зданий, находящихся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащих М.Н. Лисукову на праве собственности, который должен быть заключен сторонами в срок до 01 июня 2011г., между Лисуковым М.Н. и ООО «ШахтРемТехника» 15 февраля 2011г. было заключено соглашение о задатке, зарегистрированное и удостоверенное нотариусом г. Шахты О.Н. Таран в реестре за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. В соответствии с соглашением о задатке, покупатель передает продавцу денежные средства в размере 3 000 000 руб., в безналичном порядке путем перечисления денежных средств в трехдневный срок с момента подписания настоящего соглашения, в качестве задатка в счет причитающихся с покупателя платежей согласно договору купли-продажи земельного участка и расположенных на нем зданий, находящихся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН принадлежащих Лисукову М.Н. на праве собственности в размере 12000000 рублей, который должен быть заключен сторонами в срок, до 01 июня 2011 года. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Лисуковым М.Н. и ООО «ШахтРемТехника» был заключен договор купли-продажи, зарегистрированный и удостоверенный нотариусом г. Шахты О.Н. Таран в реестре за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. В соответствии с условиями данного договора купли-продажи продавец продал, а покупатель купил в собственность объекты недвижимости, соответствующие указанным в предварительном договоре купли-продажи. Из п. 4 указанного договора следовало, что покупатель передал продавцу 3000000 рублей во исполнение соглашения о задатке от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА до подписания договора в качестве задатка в счет причитающихся по настоящему договору платежей, а 9000000 рублей будут переданы покупателем продавцу в безналичном порядке путем перечисления на соответствующий банковский счет в течение трех банковских дней с момента подписания настоящего договора. Однако, как установлено судом, после заключения указанного договора купли-продажи недвижимого имущества ООО «ШахтРемТехника» обратилось в МУП АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН «Б и выяснило, что указанные в предварительном договоре купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и в договоре купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА объекты недвижимости литер «А,Б,В,Г,Д,Ж,3,Л» по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ответчиком реконструированы, а объекты недвижимости литер М и литер Н по указанному адресу отсутствуют. Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу то том, что договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА является недействительным, заключенным под влиянием заблуждения ООО «ШахРемТехника» относительно таких качеств его предмета, которые значительно снижали возможности его использования по назначению, а также относительно тождества составляющих предмет сделки объектов недвижимости. Также суд пришел к выводу, что договор купли-продажи не исполнен по вине Лисукова М.Н., в связи с чем, применил последствия неисполнения договорных обязательств в виде взыскания с Лисукова М.Н. задатка в двойном размере. С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может. Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. Поскольку судом усстановлено, что договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключен в соответствии с условиями предварительного договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА,, в оговоренный сторонами срок, следовательно ответчик исполнил обязательства по предварительному договору и оснований для применения последствий, предусмотренных п. 2 ст. 381 ГК РФ, в виде взыскания двойной суммы задатка, не имеется. В части признания договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА недействительным судебная коллегия полагает следующее. В соответствии с абзацем 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно абзацу 2 этого же пункта существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В силу статьи 554 ГК РФ к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела, сторонами по договору купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА были согласованы все существенные условия, необходимые для договоров данного вида. При этом из материалов дела следует, что сторонами были соблюдены требования закона о форме договора. Истцом в обоснование иска указано, что здания склада литер М и литер Н отсутствуют, в связи с чем, продавец, подписывая договор купли-продажи в отношении объектов недвижимости, которые отсутствуют, не имел возможности передать их покупателю. В то же время, из договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА следует, что стороны договорились, что имущество будет передано продавцом покупателю после предоставления покупателем доказательств оплаты имуществ по акту приема-передачи. Поскольку ООО «ШахтРемТехника» не исполнило своего обязательства по оплате недвижимого имущества, то права требовать передачи данного имущества у него не возникло. Доказательств того, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, было передано и содержит недостатки, ООО «ШахтРемТехника» суду не предоставило. Кроме того, ООО «ШахтРемТехника» не представило ни суду первой, ни суду кассационной инстанции каких-либо доказательств, подтверждающих невозможность осмотреть предмет договора купли-продажи с момента заключения предварительного договора до момента заключения основного договора купли-продажи. Таким образом, коллегия приходит к выводу об отсутствии доказательств того, что волеизъявление ООО «ШахтРемТехника» не соответствовало его действительной воле и наличии обстоятельств заблуждения относительно существенных обстоятельств сделки по купле-продаже недвижимого имущества. Довод кассатора о неоплате покупной цены в виду отсутствия ряда объектов недвижимости, указанных в договоре купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, а также проведения реконструкции объектов недвижимости, никоим образом не свидетельствует о недействительности договора, а может быть основанием для его расторжения в связи с существенным нарушением условий договора. Довод ООО «ШахтРемТехника» об отсутствии возможности установить наличие либо отсутствие объектов недвижимости, а также их недостатки до момента заключения договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА является несостоятельным, поскольку местом нахождения истца является адрес расположения предмета договора купли-продажи - земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, и он был осведомлен о состоянии объектов, их технических характеристиках, а также о возможности их использования по назначению. Кроме того, основной договор покупателем был подписан, а доказательств невозможности осмотра предмета договора до его подписания ООО «ШахтРемТехника» суду не представило. При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом при разрешении данного дела неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам данного дела; судом неправильно применены к возникшим правоотношениям нормы материального права. Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции полагает возможным в силу п. 4 ст. 361 ГПК РФ принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение и отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. Руководствуясь ст.ст. 360-364 ГПК РФ, ОПРЕДЕЛИЛА решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 24 ноября 2011 года отменить. Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО «ШахтРемТехника» к Лисукову М.Н., третье лицо - нотариус г. Шахты Таран О.Н., о признании неисполненным и недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании двойной суммы задатка – отказать в полном объеме. Председательствующий: Судьи: