Cудья: Морозов И.В. Дело № 33-2048 16 февраля 2012 года г. Ростов-на-Дону Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего судьи Хомич С.В. судей: Хаянян Т.А., Мартышенко С.Н. при секретаре Росляковой А.В. заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Хаянян Т.А. гражданское дело по кассационной жалобе председателя ТСЖ «Аэлита» - в лице представителя Карпоева А.Х. на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16.11.2011 года, УСТАНОВИЛА: ТСЖ «Аэлита» обратилось в суд с иском к ООО СП «ЮИТ ДОН», Шаповаловой Е.Ю., 3-е лицо ЗАО «ЮИТ ДОН» о признании права общей долевой собственности на помещения подвала и истребовании имущества из чужого незаконного владения, указав, что ЗАО «ЮИТ ДОН» является застройщиком по договорам долевого строительства жилого многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН В данном доме имеется технический подвал (помещения 2,3,4) по которому проходят все коммуникации, обслуживающие весь жилой дом. Помимо транзитных коммуникаций, в данном подвале находятся вся запорная арматура, окна для прочистки и сброса канализации и прочие устройства, исключающие возможность эксплуатации всего жилого многоквартирного дома без доступа к ним. Застройщик изменил проектную декларацию, исключив из общего имущества технический подвал, обозначив его «подземной автостоянкой». На основании проектной документации ЗАО «ЮИТ ДОН» совершил фиктивную сделку, продав подземную стоянку - ООО СП «ЮИТ ДОН». При этом продажа была проведена как долевое участие в строительстве, а государственная регистрация сделки осуществлена с нарушением законодательства уже после введения жилого дома в эксплуатацию. В подвале дома проходят инженерные коммуникации - разводка труб горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации. Данные инженерные коммуникации расположены на территории всего подвала, в том числе и помещений 2,3,4 где находятся стояки с отключающей и регулирующей арматурой, которые предназначены для снабжения квартир и офисов МКД ресурсами, краны для сброса воды, ревизии для прочистки канализации, дренажные насосы и др. Территория подвала должна быть отнесена к общему имуществу собственников в многоквартирном жилом доме. Изменение статуса подвала и последующая его продажа незаконна, по той причине, что распоряжаться общим имуществом в доме могут только собственники помещений в многоквартирном доме. В свою очередь ООО СП «ЮИТ ДОН» продает часть спорных помещений, а именно -8/100, Шаповаловой Е.Ю., которая утверждает, что является добросовестным приобретателем. Вместе с тем, 14.04.2010г. проводилось общее собрание собственников жилья, на котором обсуждался вопрос о том, что застройщик считает подвал дома автостоянкой и имеет планы по его продаже. Собственникам разъясняли, что продажа подвала незаконна. Шаповалова Е.Ю. присутствовала на собрании и слышала данные разъяснения, следовательно, знала, что застройщик не может отчуждать данные помещения, но все равно 10.09.2010 года заключила договор о покупке 8/100 помещений подвала. Ответчики к моменту совершения сделки знали, что в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц. До 08.11.2010 года ООО СП «ЮИТ ДОН» пыталось продать парковочные места в подвале дома, но поскольку решением арбитражного суда наложен запрет на отчуждение помещений, общество сдает помещения в аренду, охрана нанятая компанией ЮИТ, препятствовала штатным сантехникам ТСЖ проводить плановые работы по регулировке и обслуживанию инженерных коммуникаций, находящихся в подвале. В связи с изложенным истец просит признать за собственниками помещений в многоквартирном доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН право общей долевой собственности на помещения подвала 2,3,4 с имеющимися инженерными коммуникациями и истребовать помещения из чужого незаконного владения у ответчиков. Протокольным определением суда от 25.10.2011г. в качестве третьего лица привлечена Дмитриева О.Л. Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16.11.2011 года в удовлетворении исковых требований отказано. С решением суда не согласился ТСЖ «Аэлита» в лице представителя Карпоева А.Х. В кассационной жалобе кассатор, ссылаясь на ст. 61 ГПК РФ указал, что суд первой инстанции не вправе был переоценивать обстоятельства, установленные арбитражным судом. Суду было представлено постановление от 22 сентября 2011 г. Пятнадцатого апелляционного арбитражного суда по делу НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в котором принимали участие ТСЖ «Аэлита», ЗАО «ЮИТ ДОН», ООО СП «ЮИТ ДОН», Управления Росреестра по РО, Шаповалова Е.Ю., однако, по мнению кассатора, суд не принял данное постановление во внимание. В постановлении в частности указано, что система трубопроводов, инженерных коммуникаций, непосредственно связаны в подвальными помещениями и не могут нормально функционировать в отсутствие непрерывного доступа к последним. Спорные помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в силу положений статьи 36 ЖК РФ являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. В спорных помещениях располагаются нетранзитные коммуникации жилого дома и они не отделены от автостоянки. Арбитражный суд также указал, что ЗАО «ЮНИТ ДОН» являясь застройщиком, не могло не знать о том, что спорные помещения относятся к категории общего имущества собственников помещений жилого дома, что свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ЗАО и со стороны ООО СП «ЮНИТ ДОН», в связи с чем сделка между ними и все последующие сделки являются ничтожными. Поскольку ООО «СП «ЮИТ ДОН» владеет и пользуется общим имуществом незаконно, данное имущество подлежит истребованию у него. Кассатор считает, что поскольку спорное имущество является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, оно, в силу ст. 301-302 ГК РФ, подлежит истребованию у нынешних владельцев, т.е. у ООО СП «ЮИТ ДОН» и Шаповаловой Е.Ю. ООО СП «ЮИТ ДОН» представило на кассационную жалобу отзыв, в котором указало, что кассатор ошибочно полагает, что суд первой инстанции обязан был учитывать как обязательные выводы, сделанные арбитражным судом по другому делу. При этом постановление пятнадцатого апелляционного арбитражного суда, на которое ссылается ТСЖ «Аэлита», не является преюдициальным для настоящего дела, поскольку состав лиц, участвующих в деле, не совпадает. Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле документы, сделал правомерный вывод, что спорные помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенные в подвальной части многоквартирного жилого дома, не являются техническими помещениями, необходимыми для эксплуатации всего многоквартирного дома, а являются помещениями автостоянки. При этом судом было учтено, что изначально спорные помещения проектировались и строились именно как автостоянка, т.е. имели самостоятельное функциональное назначение. Не обоснован и не доказан кассатором довод о том, что использование спорных помещений в качестве автостоянки препятствует собственникам помещений пользоваться общим имуществом. Суд правомерно сделал вывод, что к составу общего имущества многоквартирного дома относятся непосредственно инженерные сети, проходящие по помещению автостоянки транзитом, и специально запроектированные и построенные технические помещения, в которых расположены системы управления инженерными коммуникациями, указанные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома и переданы ТСЖ «Аэлита» в управление. Суд обоснованно пришел к выводу о том, что спорное помещение автостоянки не предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме, а использование его по прямому назначению не препятствует осуществлять обслуживание инженерных коммуникаций. Также не соответствует действующему законодательству довод ТСЖ «Аэлита» о том, что оно является уполномоченным лицом на предъявление подобных требований. Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей ТСЖ «Аэлита» Карпоева А.Х., Щедрина О.Г., представителей ЗАО «ЮНИТ ДОН» Епифанову В.Н., Никитину Ю.В. представителя Дмитриевой О.Л., Шаповаловой Е.Ю. - Долгушева А.А судебная коллегия приходит к следующим выводам. Принимая обжалуемое решение, суд исходил из того, что 26 февраля 2010 года ЗАО «ЮИТ ДОН» получило разрешение на ввод вновь построенного 18-ти этажного дома в эксплуатацию. 4 мая 2010 общим решением собственников АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН было создано ТСЖ «Аэлита». Передача мест общего пользования указанного дома от ЗАО «ЮИТ ДОН» и принятие их ТСЖ «Аэлита» оформлены 01 июля 2010 актом приема-передачи. Согласно материалам дела ООО СП « ЮИТ ДОН» зарегистрировано 92/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, номера на поэтажном плане: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенное в подвале указанного дома, за Шаповаловой Е.Ю. зарегистрировано 8/100 доли в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости. На основании договора купли-продажи от 10.09.2010 года ООО СП «ЮИТ ДОН» произвело отчуждение 7/100 доли указанного нежилого помещения Д., однако регистрация права собственности указанной доли не осуществлена поскольку на данное имущество наложен арест. Суд установил, что на стадии проектирования застройщик ЗАО «ЮИТ ДОН» определил состав всех помещений в многоквартирном доме, подземная автостоянка запроектирована как самостоятельный объект недвижимости с самостоятельным функциональным назначением. Суд сославшись на п. 4.4 СНиП 21-02-99 указал, что подземные автостоянки, встроенные в многоквартирные жилые дома, не могут относиться к общему имуществу многоквартирного дома, при этом действующие требования допускают транзитную прокладку через помещения автостоянок инженерных коммуникаций, принадлежащих зданию, в которое встроена (пристроена) автостоянка. Суд первой инстанции посчитал, что спорные помещения автостоянки сформированы как самостоятельные объекты недвижимости и не являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Касательно требований истца об истребовании имущества из чужого незаконного владения, суд первой инстанции посчитал, что поскольку судом было установлено, что собственниками истребуемого истцом имущества на законных снованиях являются ответчики, а доказательств, подтверждающих обратное, истцовой стороной суду не представлено, равно как и не представлено доказательств подтверждающих право собственности истца на спорное имущество, утрату истцом обладания вещью и факт незаконного владения ответчиками истребуемым имуществом, исковые требования не подлежат удовлетворению. Судебная коллегия по гражданским делам находит суждение суда первой инстанции правильным, так как оно соответствует представленным по делу доказательствам и требованиям действующего законодательства, которые в решении суда приведены. Доводы кассационной жалобы ТСЖ «Аэлита» по существу сводятся к выводам изложенным в постановлении Пятнадцатого апелляционного арбитражного суда по делу НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22 сентября 2011 г. В силу статьи 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом. Из представленных документов усматривается, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 7.02.2011 г. разрешен спор между ТСЖ «Аэлита» и ЗАО «ЮИТ ДОН», СП «ЮИТ ДОН» о признании действительной проектной декларации от 30.10.2009 г. в которой состав общего имущества не включены помещения офисов, а проектные декларации от 24.12.2009 г. и все последующие, в которых в состав общего имущества не отнесены также и помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН подвала АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН признать не соответствующими законодательству ; об обязании застройщика привести технический паспорт МКД в соответствии с жилищным законодательством и включить помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в состав общего имуществ МКД; о признании недействительной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 15.02.2010 г. между ЗАО «ЮИТ ДОН» и ООО СП «ЮИТ ДОН». В удовлетворении исковых требований ТСЖ «Аэлита» отказано. Указанное решение суда вступило в законную силу. Из содержания представленных кассатором документов не следует, что Пятнадцатым апелляционным арбитражным судом было вынесено иное решение по делу. В рамках рассмотрения дела апелляционным судом было исследовано экспертное заключение, из которого следовало, что использование инженерных коммуникаций для обеспечения жилого дома холодной и горячей водой, отоплением и электроснабжением, а также для обеспечения отвода канализационных стоков не может носить не постоянный характер, но использование сетей не обосновывает необходимость непрерывного их ремонта и обслуживания. Эксперт пришел к выводу, что на трубопроводах инженерных коммуникаций, проложенных в подвальных нежилых помещениях НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не имеется инженерного оборудования обслуживающего более одного помещения в данном доме, то есть в указанных помещениях не имеется никаких регулирующих устройств, измерительных или фиксирующих приборов. Вышеназванные выводы эксперта апелляционный суд расценил как ошибочные и с учетом иных доказательств по делу указал, что спорные помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН фактически представляют собой единое подвальное помещение многоквартирного жилого дома, имеющее своим назначением размещение системы трубопроводов и инженерных коммуникаций, обслуживающих все помещения жилого дома, которые не могут функционировать в отсутствие непосредственного доступа к ним. В связи с изложенным апелляционный суд, сославшись на ст. 36 ЖК РФ, пришел к выводу, что спорные помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома. При этом, придя к такому выводу апелляционный суд не нашел оснований для отмены постановленного решения арбитражного суда от 7.02.2011 г. В данном случае, Ворошиловсий районный суд г. Ростова-на-Дону пришел к тем же выводам, что и Арбитражный суд Ростовской области, указав соответствующие мотивы принятого решения. Судебная коллегия отмечает, что суждения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, сделанные на основании установленных фактов, никак не связывали суд общий юрисдикции, поскольку ст. 69 АПК РФ, ст. 61 ГПК РФ говорят именно о фактах, а не о юридических суждениях, в вязи с чем Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону не был связан выводами Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда. Согласно положениям пункта 1 статьи 290 ГК РФ, п.1 ст. 135,п. 8 ст. 138 ЖК РФ право собственности на общее имущество многоквартирного дома может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу. Поскольку ТСЖ «Аэлита» не имело самостоятельного экономического интереса и действовало в интересах собственников помещений многоквартирного дома, которые и являлись материальными истцами по делу, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований товарищества, т.к. оно не представило документов, из которых бы следовало, что все собственники помещений многоквартирных домов уполномочили товарищество обратиться в районный суд с иском. В соответствии с ч.4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны его выводы об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд. Решение суда первой инстанции полностью соответствует требованиям данной нормы процессуального права. С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы не имеется. На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила: Решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 ноября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ТСЖ «Аэлита» в лице представителя Карпоева А.Х. - без удовлетворения. Председательствующий: Судьи: