33-4994 о признании договора залога недвижимого имущества недействительным.



Судья Косенко Ю.Л. Дело № 33-4994

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 июня 2012 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе:

председательствующего судьи Афанасьева О.В.

судей: Хаянян Т.А., Малиновского В.В.

при секретаре Недоруб А.Г.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Афанасьева О.В. гражданское дело по апелляционной жалобе Юдина В.О. на решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 13 января 2012 года,

УСТАНОВИЛА:

Юдин В.О. обратился в суд с иском к Михайлову В.И., ОАО Коммерческий банк «Петрокоммерц», 3-и лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, Конкурсный управляющий Хабенков А.В. о признании договора залога недвижимого имущества недействительным в части, ссылаясь на то, что 06.03.2008 года между ним и Михайловым В.И. был заключен договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на третьем этаже 4-х этажного здания литер А, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 336,8 кв. м и земельного участка площадью 444,2 кв. м, соответствующего 92/1000 долям.

Решением Новочеркасского городского суда от 19.01.2010 года за Юдиным В.О. признано право собственности на указанные нежилые помещения и земельный участок.

Позднее истцу стало известно, что между Михайловым В.И. и ОАО КБ «Петрокоммерц» был заключен договор залога недвижимого имущества НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 06.03.2008 года, зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по Ростовской области за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11.03.2008 года в качестве обеспечения требований Банка по кредитному договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22.02.2008 года об открытии кредитной линии. Предметом ипотеки в соответствии с п. 2.1 договора является административное здание общей площадью 3671,1 кв. м, инвентарный номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, условный номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, литер А, этажность 4. Указанный выше договор был заключен после заключения договора купли-продажи между Юдиным В.О. и Михайловым В.И. Таким образом, зная о том, что спорные помещения ему уже не принадлежат, путем обмана истца и ОАО Коммерческий Банк «Петрокоммерц» с целью получения кредита Михайлов В.И. предоставил Банку документы, подтверждающие его право собственности на данные помещения. В настоящее время, за истцом в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на вышеуказанные помещения с обременением права в виде ипотеки. Считает, что при своевременной регистрации за ним права собственности, договор ипотеки не был заключен. Данное обременение нарушает права и интересы истца, возлагает на него обязанности залогодателя Михайлова В.И. по договору ипотеки от 06.03.2008 года. Признание договора залога недвижимого имущества НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 06.03.2008 года недействительным в части включения в данный договор нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности Юдину В.О., не влечет за собой недействительности договора в остальной части. Просил суд признать договор залога недвижимого имущества НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 06.03.2008 года, зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по РО за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11.03.2008 года, заключенный между Михайловым В.И. и ОАО Коммерческий Банк «Петрокоммерц» недействительным в части, исключив из под залога нежилое помещение, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на третьем этаже 4-х этажного здания литер А, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 336,8 кв. м и земельный участок площадью 444,2 кв. м, соответствующий 92/1000 долям, принадлежащие на праве собственности Юдину В.О.

ОАО Банк «Петрокоммерц» в свою очередь обратился со встречным иском к Юдину В.О. об обращении взыскания на заложенное имущество, в котором указал, что 06.03.2008 года между Банком и Михайловым В.И. был заключен договор залога недвижимого имущества НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по РО за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11.03.2008 года в качестве обеспечения требований истца по кредитному договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об открытии кредитной линии (с установленным лимитом задолженности) от 22.02.2008 года, где предметом ипотеки являлись: административное здание, общей площадью 3671,1 кв. м, инвентарный номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН условный номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, литер А, этажность 4; объект незавершенного строительства, по наружному обмеру площадью 65,9 кв. м, 1 этаж, литер Б, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; объект незавершенного строительства, по наружному обмеру площадью 50,3 кв. м, 1 этаж, литер В, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов - под незавершенное строительство, площадью 4828 кв. м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Рыночная стоимость предмета залога составила 100950000 рублей. Общая залоговая стоимость 70665000 рублей. На основании изложенного ОАО Банк «Петрокоммерц», уточнив исковые требования, просил суд обратить взыскание на имущество Юдина В.О., а именно: нежилое помещение общей площадью 336,8 кв. м, (номера на поэтажном плане НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, этаж НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) и земельный участок площадью 444,2 кв. м, соответствующий 92/1000 долям, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, установив начальную продажную цену на помещение в размере 10173107,99 рублей, на земельный участок в размере 828061,60 рублей; взыскать с Юдина В.О. в пользу ОАО Банк «Петрокоммерц» госпошлину в размере 4000 рублей.

Решением Новочеркасского городского суда Ростовской области от 13 января 2012 года исковые требования Юдина В.О. суд оставил без удовлетворения, обратив взыскание на имущество Юдина В.О., а именно: нежилое помещение общей площадью 336,8 кв. м (номера по поэтажном плане НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, этаж НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), земельный участок площадью 444,2 кв. м, соответствующие 92/1000 долям и расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену на помещение в размере 10173107,99 рублей, на земельный участок в размере 828 061,60 рублей.

Указал, что сумма, подлежащая уплате залогодателю - ОАО Банк «Петрокоммерц» из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации, составляет 11005169,59 рублей, из них: сумма в счет основного долга по кредитному договору - 11001169,59 рублей.

Не согласившись с решением, Юдин В.О. обратился с апелляционной жалобой, считая решение незаконным и необоснованным, просил его отменить по следующим основаниям.

Апеллянт настаивает на том, что в деле имеются доказательства, подтверждающие, что спорное имущество не могло быть предметом залога, а он целенаправленно предпринимал все действия для приобретения права собственности на спорное имущество.

Указывает, что при рассмотрении встречных исковых требований, суд обязан был исследовать вопрос о его правах на спорное имущество, а именно: является ли сделка недействительной, можно ли рассматривать вопрос о недействительности сделки купли-продажи при наличии добросовестности со стороны Юдина В.О. по приобретению данного имущества.

Кроме того, в судебном решении не была дана оценка тому, что за весь период добросовестного владения спорным имуществом, оно было значительно улучшено и представляет собой на данный момент иной объект права, который не может быть реализован в качестве залога в данном виде, так как на момент оформления залога имущество имело иные характеристики. Являясь неделимым обособленным объектом, за счет неотделимых улучшений, спорный объект реконструирован настолько, что изменил качественный и количественный состав имущества, что делает невозможным признание на него права ответчика на его реализацию в настоящий момент.

По мнению апеллянта, суд не проанализировал возникшие между сторонами правоотношения и неправильно оценил представленные доказательства.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения Новочеркасского городского суда Ростовской области от 13 января 2012 года, постановленного с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции исходил из того, что исковые требования Юдина В.О. удовлетворению не подлежат, поскольку сам факт заключения договора купли-продажи спорных помещений, на который он ссылается, не свидетельствует о прекращении на них права собственности Михайлова В.И.

При этом суд первой инстанции отметил, что из содержания решения Новочеркасского городского суда Ростовской области о 19.01.2010 года, а также свидетельства о государственной права от 06.08.2010 года следует, что право собственности на спорные помещения у Юдина В.О. впервые возникло только после вступления в законную силу указанного решения суда и его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К такому выводу суд первой инстанции пришел, установив, что решением Новочеркасского городского суда Ростовской области от 05.09.2007 года за Михайловым В.И. было признано право собственности на административное здание, общей площадью 3671,1 кв. м, инвентарный номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, условный номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, литер А, этажность 4 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Право собственности в установленном законом порядке зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

06.03.2008 года между Михайловым В.И. и Юдиным В.О. заключен договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН нежилых помещений №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 336,8 кв. м, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на третьем этаже 4 этажного здания, литер А, этажность 4, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Составлен Акт приема-передачи нежилых помещений.

Решением Новочеркасского городского суда от 19.01.2010 года за Юдиным В.О. признано право собственности на являющиеся предметом спора нежилые помещения и земельный участок: нежилое помещение общей площадью 336,8 кв. м (номера на поэтажном плане НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, этаж НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), земельный участок площадью 444.2 кв. м, соответствующие 92/1000 долям, а Михайлов В.И. исключен из числа собственников.

Также судом первой инстанции установлено, что между ОАО КБ «Петрокоммерц» и ИП Михайлов В.И. был заключен кредитный договор, в качестве обеспечения обязательств по которому, 06.03.2008 года между сторонами был заключен договор залога недвижимого имущества НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по Ростовской области за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11.03.2008 года, где предметом ипотеки является: административное здание, общей площадью 3671,1 кв. м, инвентарный номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН условный номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, литер А, этажность 4; объект незавершенного строительства, по наружному обмеру площадью 65,9 кв. м, 1 этаж, литер Б, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; объект незавершенного строительства по наружному обмеру площадью 50,3 кв. м, 1 этаж, литер В, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов - под незавершенное строительство, площадью 4828 кв. м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Рассматривая вопрос обоснованности встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что задолженность Михайлова В.И. перед ОАО Банк «Петрокоммерц» по кредитному договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22.02.2008 года составляет 41698564,04 рублей и допущенное ответчиком (заемщиком) нарушение обеспеченного договором обязательства крайне незначительным признано быть не может, что исключает возможность отказа в обращении взыскания на предмет залога.

Поскольку ОАО КБ «Петрокоммерц» просил установить начальную продажную стоимость залогового имущества исходя из расчета, произведенного на основе отчете об определении рыночной стоимости имущества, принадлежащего ИП Михайлову В.И., суд посчитал возможным установить в качестве начальной продажной стоимости залогового имущества цену на помещение в размере 10173107,99 рублей, на земельный участок в размере 828061,60 рублей.

Суд пришел к выводу о соразмерности задолженности Михайлова В.И. по кредитному договору от 22.02.2008 года стоимости залогового имущества, принадлежащего Юдину В.О.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

Так, в соответствии с требованиями ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица.

Как следует из содержания ст. 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, право собственности на спорное помещение у истца Юдина В.О. впервые возникло только после вступления в законную силу решения Новочеркасского городского суда Ростовской области от 19.01.2010 года.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

Аналогичные положения содержатся в абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Поскольку в соответствии с п.1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, следовательно, суд первой инстанции обоснованно признал, что в данном случае право собственности на спорные помещения к Юдину В.О. на основании договора купли-продажи не перешло.

Как усматривается из материалов дела, на момент заключения Михайловым В.И. с ОАО Банк «Петрокоммерц» договора об ипотеке от 06.03.2008 года единственным собственником спорных помещений являлся Михайлов В.И.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в деле имеются доказательства подтверждающие, что спорное имущество не могло быть предметом залога, поскольку право собственности истца на купленное им у Михайлова В.И. недвижимое имущество было зарегистрировано без наличия обременения, что на момент заключения договора залога истец обладал правом собственности на спорное имущество при отсутствии каких-либо ограничений, подлежат отклонению судебной коллегией, поскольку независимо от перехода права собственности на имущество к третьим лицам залогодержатель не утрачивает право обратить на него взыскание по долгу.

Так, в соответствии с действующим законодательством залог является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

В силу ст. 32 Федерального закона «О залоге» залог сохраняет силу, если право собственности или полного хозяйственного ведения на заложенную вещь, либо составляющее предмет залога право переходит к третьему лицу.

Такое основание к прекращению залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало об его обременении залогом, не указано и в ст. 352 ГК РФ, регулирующей прекращение залога.

Из системного анализа указанных правовых норм следует, что переход права собственности не прекращает право залога: правопреемник залогодателя становится на его место.

При этом каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено.

С учетом вышеизложенных требований закона, принимая во внимание, что независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает право обратить на нее взыскание по долгу, а права третьего лица (нового приобретателя) могут быть защищены в рамках иных отношений - между новым приобретателем (третьим лицом) и бывшим собственником (залогодателем) по поводу возмещения продавцом убытков, причиненных при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, судом правильно было постановлено решение об обращении взыскания на предмет залога.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что за весь период добросовестного владения апеллянтом спорным имуществом, оно было значительно улучшено и представляет собой на данный момент иной объект права, который не может быть реализован в качестве залога в данном виде, не могут быть приняты во внимание, поскольку в соответствии со ст. 56 ГПК РФ доказательств произведенных улучшений, на которые указывается в апелляционной жалобе, суду представлено не было.

Иные доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, в связи с чем, не могут послужить основанием для отмены обжалуемого судебного постановления. Ссылок на какие-либо новые факты и обстоятельства, которые остались без внимания, проверки и оценки суда, в апелляционной жалобе не содержится.

Апелляционная жалоба не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность постановленного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Доводы жалобы следует признать несостоятельными, поскольку мотивы и правовые основания спора изложены в решении суда подробно и правильно, с анализом всех имеющихся доказательств, ссылкой на закон, оснований для признания произведенной судом оценки доказательств неправильной, о чем указывается в апелляционной жалобе, не имеется.

Таким образом, оснований для отмены постановленного судом решения по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 13 января 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Юдина В.О. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

-32300: transport error - HTTP status code was not 200