Судья Никитушкина Е.Ю. Дело № 33 – 8672 А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е 26 июля 2012 года Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Порутчикова И.В., судей Чайка Е.А., Сачкова А.Н., при секретаре Магакьян Е.М., заслушав в судебном заседании по докладу судьи Чайка Е.А. дело по апелляционной жалобе ТСЖ «Комитетская, 47» на решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 27 марта 2012 года, УСТАНОВИЛА: Усиков М.В., Косоухов Е.И., Костин В.В., Цыркунов В.И., Ефименко Н.И., Клименко В.И. обратились в суд с заявлением об оспаривании постановления Администрации г. Новочеркасска от 04.12.2009 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. В обоснование своих требований заявители указали, что ими с КУМИ Администрации г. Новочеркасска на срок до 12 апреля 2012 г. заключены договоры аренды земельных участков под гаражами, предназначенными для личного автотранспорта, расположенными в районе АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Однако, несмотря на то, что указанный земельный участок обременен правами аренды, постановлением Администрации г. Новочеркасска НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 04.12.2009 г. этот земельный участок площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН был сформирован и передан в общую долевую собственность собственникам помещений многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Обратившись в КУМИ Администрации г. Новочеркасска, заявители узнали, что земельный участок бесплатно передан в общую долевую собственность собственникам жилого дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании заявления председателя ТСЖ "Комитетская, 47" З.., заявившей в КУМИ о согласии владельцев гаражей по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН о передаче земельных участков под гаражами в собственность ТСЖ "Комитетская, 47", а также заявления собственников многоэтажного дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. По мнению заявителей, председатель данного ТСЖ ввела КУМИ Администрации г. Новочеркасска в заблуждение, кроме того, с 04.12.2009 г. по 25.01.2012 г. она не уведомила их о наличии Постановления Администрации г. Новочеркасска от 04.12.2009 г. На основании изложенного, ссылаясь на ст. 617 ГК РФ, заявители просили признать незаконным и отменить Постановление Администрации г. Новочеркасска НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 04.12.2009 г. "Об уточнении местоположения границы и площади земельного участка по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по фактическому использованию для эксплуатации пятиэтажного многоквартирного дома и передачи земельного участка в общую долевую собственность домовладельцев". Представитель КУМИ Администрации г. Новочеркасска полагал, что межевание было проведено с нарушением закона, без согласия арендаторов. Представитель Администрации г. Новочеркасска заявленные требования не признал, однако признал факт нарушения прав арендаторов земельных участков, просил суд вынести решение в соответствии с законом. Представители ТСЖ "Комитетская, 47" просили суд в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на пропуск срока обращения в суд. Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в суд не явился. Суд постановил решение, которым постановление Администрации г. Новочеркасска от 04.12.2009 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН признал незаконным и отменил. Принимая решение, суд установил, что постановлением Администрации г. Новочеркасска от 04.12.2009 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН уточнены местоположение, границы и площадь земельного участка по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по фактическому использованию для эксплуатации пятиэтажного многоквартирного дома - 3013 кв.м., земельный участок по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН передан в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Между тем данный земельный участок обременен правами аренды на основании договоров, заключённых с заявителями в 2007 году, для эксплуатации гаражей. Заявители обращались к председателю ТСЖ "Комитетская, 47" З.. с претензиями от 27-28 декабря 2011 г. по поводу увеличения размера арендной платы, указывая, что по условиям типовых договоров аренды, заключённых между ними и КУМИ Администрации г. Новочеркасска, все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме. Кроме того, они ссылались на то, что без их участия было проведено собрание членов правления, на котором решался вопрос об установлении размера арендной платы за использование земельного участка для владельцев гаражей. На данную претензию был получен ответ, из которого им стало известно о существовании оспариваемого постановления и его реализации. В последующем, 29.01.2012 г. заявители направляли председателю правления ТСЖ «Комитетская, 47» претензию с просьбой о заключении до апреля 2012 г. дополнительных договоров аренды земельных участков, не изменяя его стоимости. Как установлено судом и не оспаривалось ответчиками, заявители являются арендаторами части спорного земельного участка под гаражами, оплачивают необходимые взносы, о чем свидетельствуют квитанции. Об оспариваемом постановлении им стало известно после получения официального ответа председателя правления ТСЖ "Комитетская, 47" на их претензии, датированного 25.01.2012 г. В материалы дела также представлены адресованные заявителям акты сверки и уведомления КУМИ Администрации г. Новочеркасска от 26.01.2010 г., однако доказательств, свидетельствующих о том, что адресаты получили данные уведомления, материалы дела не содержат. С учётом изложенного суд принял во внимание доводы заявителей о том, что они узнали о нарушенном праве 25.01.2012 г., и потому применение срока исковой давности в данном случае недопустимо. Оценивая законность оспариваемого постановления, суд указал, что в силу положений ст.ст. 610, 614, 617 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, а переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Представитель КУМИ Администрации г. Новочеркасска не отрицал факт нарушения порядка сбора необходимых документов и согласия арендаторов. Исходя из изложенного, суд установил, что права и законные интересы Усикова М.В., Косоухова Е.И., Костина В.В., Цыркунова В.И., Ефименко Н.И., Клименко В.И. нарушены, поскольку о том, что фактический арендодатель по договорам аренды части земли изменился, так же как и оплата по ним, они уведомлены не были, следовательно, не имели возможности выразить свою позицию по данному вопросу. Согласование местоположения границ посредством проведения собрания было проведено без предварительно уведомления арендаторов земельных участков под гаражами. В связи с этим суд пришёл к выводу, что постановление Администрации г. Новочеркасска НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 04.12.2009 г. является незаконным и подлежит отмене. В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения со ссылкой на неполное установление судом обстоятельств дела, поскольку сроки аренды земельных участков части заявителей истекли до момента их обращения в суд, а вопрос о возможности дальнейшего пользования гаражами должен был решаться по истечению 5 лет с момента выдачи разрешения Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Новочеркасска, т.е. разрешение носило временный характер. Апеллятор указывает, что суд не учёл того, что заявители не оплачивали взносы в ТСЖ за 2010 – 2011 гг., тем самым нарушая условия договоров аренды, а о том, что земельный участок сформирован, они фактически узнали в декабре 2011 года, когда им были разосланы квитанции с указанием размера взносов за пользование участками под гаражами, где содержались сведения о том, что участок передан в общедолевую собственность. Однако еще в начале 2010 г. они представляли председателю ТСЖ акты сверки об отсутствии задолженности, что, по его мнению, свидетельствует о том, что они уже тогда знали о наличии оспариваемого постановления. Поэтому апеллятор считает, что заявители пропустили срок обращения в суд. Кроме того, в жалобе указано, что данное постановление прав заявителей не нарушает, т.к. они, по его мнению, не согласны не с самим постановлением, а с размером арендной платы, при этом договоры аренды в установленном порядке зарегистрированы в Управлении Росреестра не были, что свидетельствует об их недействительности. В то же время отмена постановления повлечёт нарушение прав собственников помещений в доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, заслушав представителя ТСЖ «Комитетская, 47» Яценко А.В., представителя КУМИ Администрации г. Новочеркасска Савчук Т.Ю., Усикова М.В., Ефименко Н.И., Косоухова Е.И., представителя Цыркунова В.И. Цыркунову Т.В., судебная коллегия приходит к следующим выводам. Как следует из ст. 254 ГПК РФ, гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 г. N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" указано, что, исходя из положений статьи 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту. В данном случае заявители оспаривают постановление Администрации г. Новочеркасска от 04.12.2009 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «Об уточнении местоположения границы и площади земельного участка по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по фактическому использованию для эксплуатации пятиэтажного многоквартирного дома и передачи земельного участка в общую долевую собственность домовладельцев». Статья 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1). Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи (п. 4). Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п. 6). В оспариваемом постановлении указано, что уточнение местоположения границы и площади земельного участка осуществлялось на основании заявления полномочного представителя собственников помещений в многоквартирном доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН З. на основании решения общего собрания от 13.11.2007 г. При этом из содержания постановления следует, что на земельном участке по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА расположен многоквартирный дом литер «А». Граница земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлена. По состоянию на 06.11.2009 г. земельный участок не является объектом собственности, обременён правами аренды части земельного участка для эксплуатации гаражей. В результате кадастровых работ уточнена граница участка, фактически используемого для эксплуатации многоквартирного дома. Площадь земельного участка по факту уточнения местоположения границы составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА. В целях проезда (прохода) от земель общего пользования к объектам недвижимости внутриквартальной застройки определена зона ограниченного пользования площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА Устанавливаемые пределы использования земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома, а также проектируемые зоны ограниченного пользования им утверждены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 04.11.2009 г. В связи с этим Мэр г. Новочеркасска постановил, в частности, уточнить местоположение границы и площадь земельного участка по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по фактическому пользованию для эксплуатации пятиэтажного многоквартирного дома, считать его площадь ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА вместо ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, передать его бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, осуществить государственный кадастровый учёт изменений объекта недвижимости, обеспечить права арендаторов земельного участка с учётом норм гражданского и жилищного законодательства. Между тем в силу закона наличие согласия в письменной форме землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков на образование из них земельных участков является обязательным условием такого образования. Согласно части 1 статьи 39 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости. В части 3 статьи 39 указанного закона установлено, что согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды. Частями 7, 8 статьи 39 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ предусмотрено, что согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом. Согласование местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц без установления границ земельных участков на местности осуществляется на территории населенного пункта, в границах которого расположены соответствующие земельные участки или который является ближайшим населенным пунктом к месту расположения соответствующих земельных участков, если иное место не определено кадастровым инженером по согласованию с заинтересованными лицами. В случае согласования местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ вручается данным лицам или их представителям под расписку, направляется по их почтовым адресам посредством почтового отправления с уведомлением о вручении и по адресам их электронной почты в соответствии с кадастровыми сведениями, предусмотренными пунктами 8 и 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (при наличии таких сведений), либо опубликовывается в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации соответствующего муниципального образования. Материалами дела подтверждается и заинтересованными лицами не оспаривается, что согласия арендаторов земельного участка при уточнении местоположения границы и площади спорного земельного участка получено не было. Указанное обстоятельство является основанием для признания оспариваемого постановления незаконным. Кроме того, это постановление нарушает права арендаторов, поскольку не обеспечивает их право на сохранение договора аренды и не гарантирует возможность соблюдения прав, установленных ст. 614 ГК РФ. Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено наличие совокупности обстоятельств, необходимых для удовлетворения заявления об оспаривании постановления Администрации г. Новочеркасска от 04.12.2009 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, а именно несоответствие его закону и нарушение в результате его принятия прав заявителей, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение является законным и обоснованным, и оснований для его отмены не усматривает. Доводы апеллятора о пропуске заявителями срока обращения в суд за защитой своих прав не могут повлиять на выводы судебной коллегии, поскольку эти доводы исследовались при рассмотрении дела судом первой инстанции, им была дана надлежащая правовая оценка, оснований сомневаться в правильности которой у судебной коллегии не имеется. Прочие доводы жалобы сводятся к субъективному толкованию апеллятором положений действующего законодательства и оценке им обстоятельств дела, которые к вопросу законности оспариваемого постановления отношения не имеют. Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия ОПРЕДЕЛИЛА: Решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 27 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСЖ «Комитетская, 47» - без удовлетворения. Председательствующий Судьи