Дело № 2-22/2011г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Россошь                                                                                                            01 февраля 2011 года.

Россошанский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи       Крюкова С.А.,

при секретаре         Ростопша Г.И.,

с участием истца        /Куколев В.А./,

представителя истца          /Текутьевой Ж.И./,

представителя ответчика       /Пауль А.Г./,

представителя третьего лица      /Бахметьева Л.М./,

рассмотрев гражданское дело по иску /Куколев В.А./ к /Гайворонская О.В./ и /Неровный А.М./ о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности ничтожной сделки, погашении записи в ЕГРПН о госрегистрации права собственности и признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности ничтожной сделки, погашении записи в ЕГРПН о госрегистрации права собственности и признании права собственности на недвижимое имущество, указывая на следующее.

/Гайворонская О.В./ на праве собственности принадлежало недвижимое имущество в виде 9/50 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 470 кв.м. и нежилое встроенное помещение общей площадью 140,4 кв.м., расположенные по адресу: /Адрес/. 22.01.2010 года по между /Гайворонская О.В./ и /Куколев В.А./ был заключен договор дарения, удостоверенный в нотариальной форме, согласно условиям которого /ААА/ подарила /Куколев В.А./ указанное недвижимое имущество в виде доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и встроенного недвижимого имущества.

Кроме того, в тот же день между /Гайворонская О.В./ и /Куколев В.А./ был подписан договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, по условиям которого /Гайворонская О.В./ передает в собственность /Куколев В.А./ указанное недвижимое имущество за 5000000 руб., из которых 2100000 руб. /Куколев В.А./ передает наличными денежными средствами, а на оставшуюся сумму 2900000 руб. предоставляет спорное нежилое помещение в аренду на 36 месяцев. При этом в тексте договора указано, что обязательства сторон по передаче денежных средств в сумме 2100000 руб. к моменту подписания договора выполнены. Таким образом, фактически между сторонами имели место денежные обязательства, а договор дарения фактически являлся притворной сделкой и к указанным правоотношениям должны быть применимы нормы закона, регулирующие отношения купли-продажи.

Вместе с тем, впоследствии /Гайворонская О.В./ стала уклоняться от явки для госрегистрации договора дарения. В ее адрес было направлено письменное уведомление, которое было оставлено без движения. Кроме того, истцу стало известно, что в сентябре 2010 года /Гайворонская О.В./ осуществила повторное отчуждение спорного недвижимого имуществ аи продала повторно указанную долю земельного участка и встроенное нежилое помещение /Неровный А.М./ по договору купли-продажи от 09.09.2010 года, который был зарегистрирован в Россошанском отделении Управления Росреестра по Воронежской области, в результате чего истец лишен возможности обратиться в суд с иском о госрегистрации договора и вынужден требовать признания права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, в связи с чем обратился в суд с указанным иском о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества от 09.09.2010 года заключенной между /Гайворонская О.В./ и /Неровный А.М./, применении последствий недействительности ничтожной сделки, погашении записи в ЕГРПН о госрегистрации права собственности за /Неровный А.М./ и признании за истцом права собственности на указанное недвижимое имущество.

В судебном заседании истец поддержал свои исковые требования и просил удовлетворить их в полном объеме. Представитель истца адвокат /Текутьевой Ж.И./ дополнительно в обоснование исковых требований в судебном заседании пояснила, что 22.01.2010 года между /Гайворонская О.В./ и /Куколев В.А./ был подписан договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, по условиям которого /Гайворонская О.В./ передает в собственность /Куколев В.А./ указанное недвижимое имущество за 5000000 руб., из которых 2100000 руб. /Куколев В.А./ передает наличными денежными средствами, а на оставшуюся сумму 2900000 руб. предоставляет спорное нежилое помещение в аренду на 36 месяцев. Указанный договор был составлен в простой письменной форме и лично подписан сторонами. При этом, согласно ч.1 данного Договора купли-продажи было прямо отражено, что все условия по передаче наличных денежных средств в размере 2100000 руб. выполнены, т.е. указанная денежная сумма передана истцом ответчице /Гайворонская О.В./ при подписании Договора. Также после подписания указанного договора купли-продажи /Гайворонская О.В./ фактически передала в пользование /Куколев В.А./ указанное недвижимое имущество, передав последнему оригиналы технического паспорта на встроенное нежилое помещение и свидетельство о госрегистрации права собственности, на обратной стороне которого имелась отметка нотариуса о заключении и удостоверении 22.01.2010 года договора дарения указанного недвижимого имущества. В последствии, пользуясь указанным недвижимым имуществом и оригиналами документов, истец произвел всю необходимую регистрацию, возможную в отсутствии /Гайворонская О.В./ При этом, для исключения признания указанного имущества общим имуществом с супругой, /Куколев В.А./ предложил оформить /Гайворонская О.В./ указанную сделку как безвозмездную, договором дарения, на что последняя согласилась и в тот же день 22.01.2010 года /Гайворонская О.В./ был подписан соответствующий договор дарения в пользу /Куколев В.А./ на указанное недвижимое имущество, удостоверенный в нотариальной форме. Однако впоследствии /Гайворонская О.В./ стала уклоняться от явки и госрегистрации договора дарения и перехода права собственности, в связи с чем 17.09.2010 года в ее адрес было направлено письменное уведомление о явки для регистрации в Россошанское отделение Управления Росреестар по Воронежской области для регистрации договора дарения и перехода права собственности, которое было последней проигнорировано и напротив /Гайворонская О.В./ обратилась в Россошанское отделение Управления Росреестра с заявлением о выдаче дубликата свидетельства о госрегистрации права собственности на указанное недвижимое имущество с указанием заведомо ложных сведений об утрате оригинала, получив которое повторно продала спорное недвижимое имущество 09.09.2010 года по договору купли-продажи /Неровный А.М./, фактически получив двойную выгоду, не имея при этом уже права на повторную продажу спорного объекта недвижимости, в связи с чем указанный договор купли-продажи от 09.09.2010 года является недействительным, т.к. заключен с нарушением норм закона и правовых актов.

Кроме того, представитель истца указала, что 08.10.2010 года Россошанским отделом Управления Росреестра по Воронежской области /Неровный А.М./ было зарегистрировано право собственности на спорное недвижимое имущество, в то время как 08.10.2010 года Россошанским райсудом было вынесено определение о наложении ареста на спорное недвижимое имущество, подлежащее немедленному исполнению.

Участвующий в судебном заседании в качестве представителя ответчика /Гайворонская О.В./ адвокат /Пауль А.Г./ представил письменные возражения по существу иска, в удовлетворении которого просил отказать в полном объеме и дополнительно в обоснование своих возражений пояснил, что истцом и его представителем не представлено достаточных доказательств недействительности договора купли-продажи от 09.09.2010 года, заключенного между /Гайворонская О.В./ и /Неровный А.М./ Указанный договор не противоречит ни каким нормам закона.

Также в судебном заседании представитель ответчицы /Гайворонская О.В./ не отрицал факт подписания последней с /Куколев В.А./ договора купли-продажи от 22.01.2010года, однако пояснил, что данный договор был подписан /Гайворонская О.В./ ошибочно и ни каких денег /Гайворонская О.В./ от /Куколев В.А./ не получала. Также 22.01.2010 года /Гайворонская О.В./ был подписан и договор дарения в пользу /Куколев В.А./ спорного имущества и она передала /Куколев В.А./ оригиналы правоустанавливающих документов на данное недвижимое имущество, но в последствии /Куколев В.А./ так и не произвел оплату по договору купли-продажи, стал уклоняться от передачи денег, указывая на то, что оформит свое право собственности на данное имущество по договору купли-продажи, т.е. безвозмездно. Летом 2010 года имущественное положение /Гайворонская О.В./ ухудшилось, однако /Куколев В.А./ продолжал уклоняться от передачи денег по договору купли-продажи, в связи с чем /Гайворонская О.В./ нашла другого покупателя и заключила договор купли-продажи, после заключения которого получила уведомление от истца. Также представитель ответчицы указал, что договор купли-продажи от 22.01.2010 года не имеет ни какой юридической силы, т.к. согласно условиям договора он имеет юридическую силу после смены собственника, чего не произошло и соответственно /Гайворонская О.В./ на момент заключения договора купли-продажи 09.09.2010 года с /Неровный А.М./ обладала всеми полномочиями собственника и не имела ни каких ограничений на продажу принадлежащего ей имущества.

Участвующая в судебном заседании представитель третьего лица - Россошанского отдела Управления Росреестра по Воронежской области на основании доверенности /Бахметьева Л.М./ показала, что 06.09.2010года в отдел обратилась ответчица /Гайворонская О.В./ с заявлением о выдаче повторно свидетельства о госрегистрации права собственности в связи с утратой оригинала, которое было выдано ей 09.09.2010 года. Впоследствии 01.10.2010 года в отдел было представлено заявление и соответствующие документы на госрегистрацию договора купли-продажи, 08.10.2010 года была осуществлена госрегистрация перехода права собственности, а 25.10.2010 года /Неровный А.М./ выданы свидетельства. При этом на момент осуществления госрегистрации, т.е 08.10.2010 года в Росреестре отсутствовали какие-либо сведения о принятых судом обеспечительных мерах в виде ареста на спорное недвижимое имущество.

Выслушав объяснения участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании было установлено, что 22.01.2010 года по между /Гайворонская О.В./ и /Куколев В.А./ был заключен договор дарения недвижимого имущества в виде 9/50 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 470 кв.м. и нежилое встроенное помещение общей площадью 140,4 кв.м., расположенные по адресу: /Адрес/ удостоверенный в нотариальной форме. Также установлено, что в тот же день 22.01.2010 года между /Гайворонская О.В./ и /Куколев В.А./ был составлен и подписан в простой письменной форме договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, по условиям которого /Гайворонская О.В./ передает в собственность /Куколев В.А./ указанное недвижимое имущество за 5000000 руб., из которых 2100000 руб. /Куколев В.А./ передает наличными денежными средствами, а на оставшуюся сумму 2900000 руб. предоставляет спорное нежилое помещение в аренду на 36 месяцев. При этом, при подписании договора /Гайворонская О.В./ /Куколев В.А./ были переданы оригиналы технического паспорта и свидетельство о госрегистрации права собственности на указанное нежилое помещение, с отметкой на обратной стороне свидетельства об удостоверении 22.01.2010 года договора дарения данного недвижимого имущества. После заключения договора дарения и передачи оригиналов указанных документов, он был поставлен на государственный технический учет в БТИ Россошанского района.

Несмотря на ходатайства истца и его представителя о личном участии ответчицы /Гайворонская О.В./ в судебном заседании, последняя в суд так и не явилась. Участвующий в судебном заседании представитель ответчицы на основании ордера адвоката и доверенности /Пауль А.Г./ подтвердил факт подписания /Гайворонская О.В./ указанного договора купли-продажи от 22.01.2010 года.

Указанные обстоятельства подтверждаются и письменными объяснениями самой /Гайворонская О.В./ согласно которых у нее имелось намерение именно продать /Куколев В.А./ указанное недвижимое имущество, но по просьбе последнего, для не включения указанного недвижимого имущества в совместную собственность супругов, наряду с договором купли-продажи был подписан и договор дарения, по которому планировалось официально оформить право собственности /Куколев В.А./ Однако впоследствии, как следует из объяснений ответчицы и ее представителя, /Куколев В.А./ первоначально по объективным причинам, в силу болезни, а затем и смерти супруги, а затеем и умышленно затягивал передачу денег и регистрацию договора, вследствие чего ответчица в виду тяжелого материального положения продала указанное недвижимое имущество по договору купли-продажи от 09.09.2010 года /Неровный А.М./

В соответствии с ч.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, суд приходит к выводу, что между /Куколев В.А./ и /Гайворонская О.В./ действительно существовали имущественные отношения и была фактически достигнута договоренность о продаже /Гайворонская О.В./ /Куколев В.А./ спорного недвижимого имуществ и к указанным правоотношениям должны быть применимы нормы закона, регулирующие отношения купли-продажи.

Согласно ст. 550 ГК РФ заключение договора продажи недвижимости предусмотрено путем составления одного документа в письменной форме, подписанного сторонами.

Переход же права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, в соответствии с ч.1 ст. 551 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 60 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении поров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В судебном заседании не оспаривался сторонами факт подписания договора купли-продажи от 22.01.2010 года, а также факт передачи продавцом покупателю оригиналов правоустанавливающих документов на продаваемое недвижимое имущество, т.е. фактически при подписании договора купли-продажи была произведена и фактическая передача покупателю в пользование продаваемого недвижимого имущества, что также подтверждается последующими действиями /БББ/ по постановке данного недвижимого имущества на учет в БТИ Россошанского района и получения соответствующей технической документации на свое имя, т.е. совершения регистрационных действий, возможных в отсутствие продавца.

Кроме того, из содержания абз. 3 ч. 1 Договора купли-продажи от 22.01.2010 года следует, что данным договором стороны подтверждают, что все условия по передаче наличных денежных средств размере 2100000 руб. выполнены.

Дословное толкование содержания указанного текста договора купли-продажи от 22.01.2010 года четко указывает, что подписанием данного договора стороны, подписавшие данный договор, а именно /Гайворонская О.В./ и /Куколев В.А./, ПОДТВЕРЖДАЮТ, что все условия по передаче наличных денег в сумме 2100000 руб., т.е. передача указанной денежной суммы по договору /Куколев В.А./ в пользу /Гайворонская О.В./, ВЫПОЛНЕНЫ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом /Куколев В.А./ выполнены условия договора купли-продажи от 22.01.2010 года по передаче /Гайворонская О.В./ денежных средств в сумме 2100000 руб. в счет оплаты за приобретаемое спорное недвижимое имущество и фактически истец уже являлся владельцем спорного недвижимого имущества, а ответчица /Гайворонская О.В./ не имела права на повторную продажу спорного недвижимого имущества, т.е. фактически двойное обогащение. При этом, для заключения договора повторной купли-продажи спорного недвижимого имущества, /Гайворонская О.В./ в Россошанском отделе Управления Росреестра по Воронежской области был получен дубликат свидетельства о госрегистрации права собственности на спорное недвижимое имущества путем умышленного сообщения неверных сведений об утрате оригинала, в то время как фактически он находился у истца.

Указанные обстоятельства дают суду основание сделать вывод о достоверности объяснений истца о том, что именно /Гайворонская О.В./ получив от истца денежные средства в сумме 2100000 руб. по договору купли-продажи от 22.01.2010 года в последствии уклонялась от госрегистрации перехода к истцу права собственности на спорное недвижимое имущество по данному договору купли-продажи от 22.01.2010 года, а с целью получения двойной выгоды повторно в кротчайший срок продала данное имущество /Неровный А.М./, получив путем умышленного предоставления неверных сведений в сентябре 2010 года дубликат свидетельства о госрегистрации права собственности на недвижимое имущество, 09.09.2010 года заключив второй договор купли-продажи, а затем получив уведомление от истца с указанием на его намерение обращения за защитой прав в суд, 01.10.2010 года предоставив вместе с /Неровный А.М./ необходимые документы для осуществления госрегистрации перехода права собственности в Россошанский отдел Управления Росреестра по Воронежской области, которым 08.10.2010 года была произведена соответствующая запись в госреестре, одновременно с обращением /Куколев В.А./ в суд с иском о признании договора дарения состоявшимся и вынесением определения о наложении ареста на спорное недвижимое имущество в обеспечение заявленных требований.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что после заключения ответчицей /Гайворонская О.В./ с истцом /Куколев В.А./ договора купли-продажи от 22.01.2010 года и исполнения /Куколев В.А./ своих обязательств по данному договору, а именно оплаты стоимости приобретаемого недвижимого имущества в соответствии с определенной договором стоимостью, а также фактической передачи продавцом продаваемого недвижимого имущества в пользование покупателю, продавец недвижимого имущества, т.е. /Гайворонская О.В./ утрачивала за собой всю полноту права собственности, предусмотренное ст. 209 ГК РФ, а именно право владения и пользования спорным недвижимым имуществом, в связи с чем не имела юридических прав на повторную продажу спорного недвижимого имущества, но умышленна пошла на заключение договора купли-продажи 09.09.2010 года с /Неровный А.М./, необоснованно извлекая при этом двойную прибыль от повторной продажи ранее фактически проданного спорного недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ с

делка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования истца в части признания недействительной сделки купли-продажи от 09.09.2010 года заключенной между /Гайворонская О.В./ и /Неровный А.М./ о продаже части земельного участка и встроенного нежилого помещения, расположенных по адресу: /Адрес/, применении последствий недействительности ничтожной сделки и погашения в ЕГРПН записи о госрегистрации за /Неровный А.М./ права собственности на спорное недвижимое имущество.

Кроме того, принимая во внимание, что в судебном заседании был достоверно установлен факт заключения 22.01.2010 года договора купли-продажи недвижимого имущества между /Гайворонская О.В./ и /Куколев В.А./, а также факт полного исполнения покупателем /Куколев В.А./ своих обязательств по данному договору, а именно оплата стоимости приобретаемого имущества, суд считает также обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования /Куколев В.А./ в части признания за ним права собственности на спорное недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным Законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, ст. 17 которого предусматривает в качестве одного из оснований для государственной регистрации такого права вступившее в законную силу судебное решение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

                  РЕШИЛ:

Признать недействительной сделку купли-продажи в части 9/50 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и встроенного нежилого помещения, расположенных по адресу: /Адрес/, заключенную 09.09.2010 года между /Гайворонская О.В./ и /Неровный А.М./.

Применить к договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и строенного нежилого помещения, расположенных по адресу: /Адрес/ заключенному 09.09.2010 года между /Гайворонская О.В./ и /Неровный А.М./, последствия недействительности ничтожной сделки погасив произведенные на его основании записи о регистрации права собственности в госреестре от 08.10.2010 года № и №

Признать за /Куколев В.А./, <Дата обезличена> года рождения, право собственности на 9/50 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и право собственности на нежилое встроенное помещение - II, литер А, площадью 140,4 кв.м., этаж 1, расположенные по адресу: /Адрес/

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда через Россошанский районный суд в течение десяти дней после его принятия судом в окончательной форме.     

Судья                        С.А. Крюков