РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
3 февраля 2011 года с. Родино
Родинский районный суд Алтайского края в составе:
председательствующего Слоновой Е.А.,
при секретаре Роменской Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Музяковой С.А. к Черному В.С., Черной М.В. о признании договора купли-продажи недействительным,
УСТАНОВИЛ:
Музякова С.А. обратилась в суд с исковым заявлением, в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ЗАО ВТБ 24 был заключен договор об ипотеке, согласно которого она предоставила банку в залог принадлежащие ей 31/50 доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 16008 кв.м по адресу: <адрес>, а также 31/50 доли в праве собственности на здание теплой стоянки общей площадью 1279,7 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, в обеспечение обязательств ООО «Алтай-Сафран» перед ЗАО ВТБ 24 по кредитному договору от 10 января 2007 года. 17 июня 2009 года решением Родинского районного суда обращено взыскание на заложенное имущество путем его продажи с публичных торгов с начальной продажной ценой в 600000 рублей. В связи с этим между ней и ответчиками был заключен договор купли-продажи 31/50 доли в праве собственности на земельный участок и здание теплой стоянки общей площадью 1279,7 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>. Согласно указанного договора недвижимое имущество было продано за 600000 рублей, из них стоимость 31/50 доли в праве собственности на здание теплой стоянки составила 599 000 рублей, стоимость 31/50 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок – 1000 рублей, в то время как кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 624 219 рублей 70 копеек. Ответчики приобрели у нее земельный участок по заниженной цене. Однако она была вынуждена согласиться на заключение данной сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась. Она согласилась на заключение сделки с ответчиком Черным В.С., поскольку последний убедил ее, что если к 25 декабря 2010 года она выплатит ему 540000 рублей, то он возвратит ей 31/50 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок. Об этом был составлен договор, но ответчик от подписи в нем отказался. Она была вынуждена согласиться на это, так как желала сохранить земельный участок, поскольку в случае продажи его с публичных торгов она могла получить большую сумму, но не иметь возможности вернуть его себе. 18 декабря 2010 года она обратилась к ответчику Черному В.С. с предложением заключить договор купли-продажи указанного земельного участка, однако ответчик отказался. Задолженность перед ЗАО ВТБ 24 составляет 351653 рубля 54 копейки, денежные средства для его погашения отсутствуют, иного имущества нет. Заключенная с ответчиками сделка является кабальной вследствие низкой цены земельного участка. Истица Музякова С.А. просила признать договор купли-продажи, заключенный 22 декабря 2009 года с Черным В.С., Черной М.В. недействительным в части продажи 31/50 долей в праве собственности на земельный участок.
В судебном заседании истица Музякова С.А. на иске настаивала, пояснила, что после вынесения судом решения от 17 июня 2009 года об обращении взыскания на принадлежащие ей на праве общей долевой собственности земельный участок и здание теплой стоянки по <адрес>, продажи его с публичных торгов, она решила заключить договор купли-продажи указанного имущества с ответчиками. Черным В.С. пообещал ей, что 25 декабря 2010 года заключит с ней договор купли-продажи указанного имущества, по которому она уплатит ему 540000 рублей, а он продаст ей за указанную стоимость здание теплой стоянки и земельный участок. Ответчик Черный В.С. обманул ее, так как от своего обещания отказался по истечении условленного периода времени. Истица Музякова С.А. полагала, что заключила оспариваемую сделку под влиянием обмана со стороны ответчика Черного В.С. Именно по этой причине она не смогла продать имущество с публичных торгов и получить большую сумму. В то же время ответчица Черная М.В. каких-либо обещаний ей не давала, с ней условия договора не оговаривались. Однако она полагала, что Черная М.В. также в будущем согласится продать ей указанное имущество. Стечением тяжелых обстоятельств для нее является наличие у нее задолженности перед ЗАО ВТБ 24, отсутствие денежных средств для погашения долга. Ответчики воспользовались этим и вынудили ее заключить с ними сделку, обманув ее.
Таким образом, истица уточнила свои исковые требования, указала основания для признания сделки недействительной – совершение сделки под влиянием обмана и вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась.
Представитель третьего лица ООО «Алтай-Сафран» и третье лицо Музяков А.В. иск Музяковой поддержал и привел аналогичные доводы.
Ответчик Черный В.С. иск не признал и пояснил, что в ноябре 2009 года он получил из Отдела судебных приставов Родинского района уведомление о том, что он как участник долевой собственности имеет преимущественное право на покупку долей в праве собственности на земельный участок и здание теплой стоянки, расположенных по <адрес> за 600000 рублей. С согласия ЗАО ВТБ 24, кредитора Музяковой С.А., между ним, Черной М.В. и Музяковой С.А. 22 декабря 2009 года был заключен договор купли-продажи 31/50 доли в праве собственности на земельный участок и здание теплой стоянки, расположенных по адресу: <адрес>. Он не давал Музяковой С.А. обещания 25 декабря 2010 года заключить какой-либо договор, по которому она получит права на проданное имущество. Музякова С.А. предлагала ему заключить такой договор, но он отказался. Он не обманывал истицу, не навязывал ей условия сделки, цена имущества была определена решением суда от 17 июня 2009 года, с этой ценой земельного участка и находящегося на нем здания стоянки, обе стороны были согласны. Он не пользовался тяжелым положением истицы, так как она имела возможность отказаться от заключения сделки и потребовать продажи заложенного имущества с публичных торгов, но она выбрала сделку с ним добровольно.
Ответчица Черная М.В. и представитель ответчиков Онуфриенко В.Ю. привели аналогичные доводы.
Представитель третьего лица ЗАО ВТБ 24 Елисеев А.С. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, направил в суд отзыв на иск, в котором просил о рассмотрении дела в его отсутствие, а также указал, что с иском не согласен, так как начальная продажная цена предметов ипотеки определена решением Родинского районного суда от 17 июня 2009 года в 600000 рублей, в этой части имеет преюдициальное значение. Разделение стоимости объектов недвижимости в договоре купли-продажи не имеет правового значения, поскольку указанные объекты проданы по цене, установленной судом, то есть за 600000 рублей, л.д.70.
Судом были исследованы материалы гражданского дела.
Решением Тверского районного суд г. Москвы от 2 декабря 2008 года был удовлетворен иск ЗАО ВТБ 24, с ООО «Алтай-Сафран», Музякова А.В., Музяковой С.А. в пользу ЗАО ВТБ 24 солидарно взыскана задолженность по кредитному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 820477 рублей 25 копеек, заключенному между истцом и ООО «Алтай-Сафран», а также по кредитному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 423676 рублей 98 копеек, обращено взыскание на движимое имущество, принадлежащее ООО «Алтай-Сафран», л.д.81-84. Кроме того, между ЗАО ВТБ 24 (залогодержателем) и Музяковой С.А. (залогодателем) ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор об ипотеке, предметом которого является обеспечение надлежащего исполнения обязательств ООО «Алтай-Сафран» по кредитному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ним и залогодержателем, с суммой в 1200000 рублей, п. 1.1, 4.1 договора. Предметами ипотеки являются 31/50 доля в праве собственности на земельный участок общей площадью 16008 кв.м, по <адрес>, а также 31/50 в праве собственности на здание теплой стоянки по <адрес>, п. 2.1 договора. По соглашению сторон стоимость предметов ипотеки оценена в 600000 рублей, п. 3.2 договора., л.д. 85-90. Решением Родинского районного суда от 17 июня 2009 года обращено взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке от 13 февраля 2007 года, определен способ его реализации – продажа с публичных торгов, определена начальная продажная стоимость предмета ипотеки в 600000 рублей, л.д. 91-95.
Как следует из материалов исполнительного производства №1/60/829/1/2009 в отношении должника Музяковой С.А., предметом исполнения является обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, исполнительное производство возбуждено 17 июля 2009, л.д. 72. Согласно акта от 13 октября 2009 года наложен арест на 31/50 долю в праве собственности на земельный участок и здание теплой стоянки, расположенных по адресу: <адрес>, л.д.73-75. Также судебным приставом-исполнителем 18 ноября 2009 года Черному В.С. предложено приобрести арестованное имущество за 600000 рублей, что подтверждается копией уведомления на л.д. 76.
Согласно постановления судебного пристава-исполнителя ФИО18 ДД.ММ.ГГГГ, заявки от ДД.ММ.ГГГГ, арестованное имущество передано на реализацию на открытых торгах в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Алтайскому краю, л.д.77. Согласно постановления судебного пристава-исполнителя ФИО19 от 4 декабря 2009 года об оценке, оценочная стоимость арестованного имущества составляет в совокупности 600000 рублей, л.д. 78.
Согласно заявления представителя ЗАО ВТБ 24 исполнительные листы об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее Музяковой С.А. и ООО «Алтай-Сафран» отозваны взыскателем, л.д. 79. Исполнительное производство окончено в связи с отзывом исполнительного документа, что подтверждается копией постановления судебного пристава исполнителя от 18 декабря 2009 года на л.д.80.
После отзыва взыскателем исполнительного документа с согласия кредитора Музяковой С.А. - залогодержателя ЗАО ВТБ 24 22 декабря 2009 года между истицей Музяковой С.А. и Черным В.С., Черной М.В. был заключен договор купли-продажи, согласно которого Музякова С.А. продала, а Черный В.С., Черная М.В. купили 31/50 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 16008 кв. м и 31/50 долю в праве собственности на здание теплой стоянки. Согласно п. 4 договора указанные 31/50 доли в праве собственности на земельный участок и здание теплой стоянки продаются за 600000 рублей. Стороны оценили 31/50 доли в праве собственности на земельный участок в 1000 рублей, 31/50 долю в праве собственности на здание теплой стоянки в 599000 рублей. Расчет между сторонами произведен до подписания договора, что подтверждается, кроме договора, платежными документами, предоставленными суду ЗАО ВТБ 24, л.д. 61-69. Согласно п. 5 и п. 5.1 предмет сделки обременен ипотекой, на заключение сделки залогодержатель ЗАО ВТБ 24 согласен. Согласно п. 9 договора стороны договора подтверждают, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях. Согласно п. 10 договора настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые были приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, л.д. 6-7.
Право собственности ответчиков Черного В.С., Черной М.В. на приобретенное по договору имущество зарегистрировано надлежащим образом, что подтверждается выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество на л.д. 19-20.
Как следует из анализа кадастровой выписки о земельном участке на л.д.10, копии выписки из технического паспорта на здание теплой стоянки на л.д.32-35, кадастрового плана земельного участка на л.д.36, 37, справки администрации Родинского сельсовета на л.д. 59, 60, земельный участок по <адрес> и здание теплой стоянки по <адрес>, являются взаимосвязанными объектами, то есть здание теплой стоянки находится на указанном земельном участке.
. Заслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд полагает необходимым в иске Музяковой С.А. отказать по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
По смыслу приведенной нормы закона для признания сделки кабальной необходимо наличие трех признаков: тяжелое положение субъекта, крайняя невыгодность для него условий сделки и осознание этих обстоятельств контрагентом. Тяжелые обстоятельства должны обусловливать невыгодность сделки для потерпевшего, который не располагает временем или возможностями для поиска другого контрагента и заключения сделки на более выгодных условиях. Тяжелое положение может создаться в связи с отсутствием денежных средств для обеспечения насущных потребностей, может быть обусловлено срочной нуждой в каких-либо работах или услугах. При этом потребность в совершении сделки у лица лично для него значительна, сильна и исключительна. Жизненная необходимость совершения действий обусловлена своеобразной экстремальной ситуацией. Согласие лица на принятие невыгодных условий должно быть вынуждено и вызвано обстоятельствами, лежащими за пределами осуществления конкретной сделки. Что касается контрагента по сделке, то знание этих фактов и дает ему повод предложить соответствующие условия договора. Создавшаяся своеобразная экстремальная ситуация при совершении кабальной сделки и является тем фактором, который нарушает нормальный процесс волеобразования. Осознание потребности как объективной нужды, тем не менее, не трансформируется в желание субъекта совершить именно данную сделку, но он вынужден сделать это, поскольку не находит в сложившейся ситуации иных способов удовлетворения своих потребностей.
Судом установлено, что истица Музякова С.А. имеет обязательства перед ЗАО ВТБ 24 по выплате сумм задолженности по кредитам ООО «Алтай-Сафран» как поручитель, данные суммы взысканы судом с нее, Музякова А.В. и ООО «Алтай-Сафран» солидарно 2 декабря 2008 года. Таким образом, обязательства перед банком Музякова С.А. несет солидарно с другими лицами, имела обязательства в течение длительного периода времени, сумма задолженности за этот период снизилась значительно. Поскольку Музякова С.А. имела имущество, на которое было обращено взыскание и определен способ его реализации путем продажи с публичных торгов, то у нее не было необходимости заключать сделку с ответчиками на крайне невыгодных, по ее утверждению, условиях. Оснований считать, что обстоятельства, связанные с наличием обязательств перед банком, являются тяжелыми настолько, что повлияли на процесс волеобразования истицы Музяковой С.А., у суда нет. Истица Музякова С.А. желала заключить сделку с ответчиками, как следует из ее объяснения, желание было вызвано тем, что она полагала оспариваемую сделку для себя более выгодной, чем продажа имущества с публичных торгов, так как полагала возможным в будущем возвратить себе проданное имущество, но была обманута. Таким образом, основания недействительности сделки, на которых истица основывает свои исковые требования, по сути, сводятся к одному основанию – обман со стороны ответчиков.
Под обманом понимается намеренное введение в заблуждение участника сделки его контрагентом. Обман может касаться не только элементов самой сделки, но и затрагивать обстоятельства, находящиеся за ее пределами, в частности относиться к мотиву сделки. Обман должен относиться к таким существенным вопросам, под влиянием которых сторона пошла на заключение сделки, которая бы никогда не состоялась, если бы лицо имело истинное представление о действительности. Сам обман может выражаться как в активных действиях недобросовестного участника (сообщение им контрагенту ложных сведений, представление подложных документов и т.п.), так и в воздержании от действий, которые он должен был совершить (умышленное умолчание об обстоятельствах, имеющих существенное значение, и т.п.). Вместе с тем не могут считаться обманом в смысле ст. 179 ГК РФ такие действия контрагента, как его отказ от обещаний, не облеченных в требуемую законом форму, от обещаний, не имеющих юридической силы.
Истица Музякова С.А. под обманом со стороны ответчика подразумевает его ложное обещание заключить с ней договор купли-продажи в будущем, по которому она возвратит себе право общей долевой собственности на проданное имущество – земельный участок и здание теплой стоянки. Однако это обещание не было облечено в требуемую законом форму. Так, согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Письменная форма сделки с недвижимостью должна соблюдаться и в том случае, если она совершена с отлагательным условием (в данном случае под таким условием истица понимает наличие у нее денежных средств и истечение соответствующего периода времени).
Кроме того, ответчица Черная М.В., являющаяся также покупателем и стороной договора и соответственно ставшая собственницей спорной недвижимости, не давала обещаний истице заключить с ней договор купли-продажи в будущем, об этом указали как истица, так и ответчики. Следовательно, Музякова С.А., заключая с ответчиками договор, должна была понимать, что без согласия Черной М.В. она не сможет в будущем купить у ответчиков проданное им имущество. Таким образом, обещание, якобы имевшее место, со стороны ответчика Черным В.С., не имеет юридической силы по указанным выше основаниям и не может считаться обманом.
Также истица Музякова С.А. не представила суду доказательства, подтверждающие, что ответчик Черный В.С. обманул ее, дал ей какое-либо обещание, повлиявшее на ее волеизъявление. Ответчик Черным В.С. отрицал это в судебном заседании, доказательства, опровергающие его доводы, истица суду не представила.
При таких обстоятельствах не имеет правового значения цена земельного участка, указанная в оспариваемом истицей договоре, в размере 1000 рублей. Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Суд находит, что права истицы не нарушены, поскольку цена предметов ипотеки в совокупности определена договором в сумме 600000 рублей, также как и решением суда начальная продажная цена предметов ипотеки в совокупности определена в 600000 рублей, как и в договору купли-продажи, заключенном ею с ответчиками. Доводы истицы о том, что при проведении аукциона она получила бы большую сумму, нежели по оспариваемой сделке, не имеют юридического значения, так как торги не проводились именно по соглашению всех участников сделки, как следует из имеющихся доказательств.
Свобода договора является одним из основополагающих принципов договорного права. Истица воспользовалась своим правом на свободу договора и реализовала его, заключив сделку с ответчиками, продав им 31/50 долю в праве собственности на земельный участок и здание теплой стоянки по той цене, которая была определена соглашением всех участников сделки. Доказательства, подтверждающие несоответствие ее воли условиям договора, истица Музякова С.А. суду не представила. Таким образом, основания для удовлетворения иска отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-197 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске Музяковой С.А. отказать.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Родинский районный суд в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме.
Председательствующий Слонова Е.А.