расторгнут договор мены жилыми помещениями

Судебные акты /
СФО /
Красноярский край /
Рыбинский районный суд /
расторгнут договор мены жилыми помещениями

расторгнут договор мены жилыми помещениями

Дело № 2-182/2010

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«13» сентября 2010 годаг. Заозерный

Рыбинский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Никитенко Л.Ф.

при секретаре Филатовой О.И.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Ревянковой Ольги Николаевны к Степиной Татьяне Александровне о признании недействительным договора мены жилыми помещениями и по иску Ревянковой Ольги Николаевны, Ревянкова Виктора Григорьевича к Степиной Татьяне Александровне о расторжении договора мены жилыми помещениями от ДД.ММ.ГГГГ ввиду обнаружения существенного нарушения требований к качеству переданного недвижимого имущества, суд

У С Т А Н О В И Л:

Ревянкова О.Н. обратилась в суд с иском к Степиной Т.А. о признании недействительным договора мены жилыми помещениями от ДД.ММ.ГГГГ по тем основаниям, что ответчица скрыла от истца то обстоятельство, что квартира по адресу: <адрес>, находится в аварийном состоянии: погреб, расположенный по детской комнатой, постоянно затопляется грунтовыми водами; дом построен без фундамента, что является причиной деформации стен, а в договоре указан бетонныйленточный фундамент; стены дома построены из бывших в употреблении шпал, пропитанным специальным веществом, которое вызывает у детей аллергию, а в договоре указано, что дом панельный; септик заливается грунтовыми водами и его содержимое проникает в подвальное помещение дома, что нарушает санитарные нормы при его эксплуатации; выявленные при эксплуатации недостатки жилого помещения представляют угрозу для жизни и здоровья ее малолетних детей, поскольку квартира не отвечает санитарным и техническим требованиям. Просит признать договор мены жилыми помещениями недействительным и привести стороны в первоначальное состояние.

Затем Ревянкова О.Н. увеличила исковые требования в связи с тем, что при оформлении договора мены жилыми помещениями ею была произведена доплата ответчице в сумме 137000 рублей, просит взыскать указанную сумму.

Ревянкова О.Н. и Ревянков В.Г. обратились в суд с иском к Степиной Т.А.о расторжении договора мены жилыми помещениями от ДД.ММ.ГГГГ в виду обнаружения существенного нарушения требований к качеству переданного недвижимого имущества в связи с тем, что ими были установлены неустранимые недостатки в качестве приобретенного жилого помещения, просят расторгнуть договор мены жилыми помещениями и привести стороны в первоначальное состояние.

Гражданские дела соединены в одно производство.

В судебном заседании представитель истцов Козлова Л.Б., действующая на основании доверенностей, поддержала исковые требования и пояснила, что супруги Ревянковы являлись собственниками двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>. Ответчице Степиной Т.А. принадлежала четырехкомнатная квартира, по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ, стороны заключили договор мены жилыми помещениями и ДД.ММ.ГГГГ произвели государственную регистрацию. Считает, что супруги Ревянковы в результате обмена получили недвижимость, не соответствующую условиям договора, неравноценную по стоимости и ненадлежащего качества, квартира имеет скрытые дефекты, которые были выявлены при эксплуатации, также обнаружено, что в квартире произведена перепланировка и реконструкция, законность которой не была произведена. В договоре мены указано, что квартиры равноценные и мена произведена без доплаты, а фактически мена произведена с доплатой в сумме 260000 рублей, 137000 рублей истцами выплачено ответчице, остальная сумма взыскана по решению суда. Просит расторгнуть договор мены, привести стороны в первоначальное состояние и взыскать доплату в сумме 137 000 рублей.

Истец Ревянков В.Г. поддержал исковые требования.

Истица Ревянкова О.Н. в зал суда не явилась, о дне рассмотрения извещена надлежаще.

Ответчик Степина Т.А. иск не признала и пояснила, что квартиру она приобрела в 2006 году, а ДД.ММ.ГГГГ она заключила с истцами договор мены жилыми помещениями. Никакой перепланировки и реконструкции она не производила. Все документы по квартире, в том числе и выписку из технического паспорта она передавала Ревянковой, которая оформляла договор мены. Все данные в договор внесены с предыдущих документов по квартире и технического паспорта. Квартира истцов устраивала. О том, что вода весной может появиться в погребе, она предупреждала. Обмен квартирами производился с доплатой в сумме 260000 рублей, 137000 рублей от истцов она получила, а остальная сумма взыскана по решению суда.

Представитель ответчика адвокат Безручко М.В., действующая на основании ордера, с иском не согласна и пояснила, что с заключением экспертизы они не согласны, т.к у данных экспертов нет права на проведение экспертизы. В договоре описание квартиры соответствует данным технического паспорта, в котором ошибки были допущены недобросовестным техником БТИ.

Третьи лица:

- Отдел опеки и попечительства при Управлении образования администрации Рыбинского района - представитель представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие;

- представитель Заозерновского отдела Росреестра по Красноярскому краю Беспаликова Н.Р., действующая на основании доверенности, считает иск обоснованным, т.к. считает, что супруги Ревянковы в результате обмена получили недвижимость, не соответствующую условиям договора, неравноценную по стоимости и ненадлежащего качества, квартира имеет скрытые дефекты, которые были выявлены при эксплуатации и самовольное переустройство и перепланировка квартиры;

- представитель ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Курпас Г.А., действующая на основании доверенности, пояснила, что технический паспорт изготавливался, когда квартира приватизировалась, затем вносились изменения, разрешения на переустройство и перепланировки не имеется. Перед оформлением сделки техническое состояние квартиры не проверялось. Данные технического паспорта 2006 года не соответствуют действительности, общая площадь квартиры изменилась в связи произведенной перепланировкой и переустройством.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ 1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

В результате анализа представленных доказательств в их совокупности и взаимосвязи судом установлено, что Ревянковой О.Н. и Ревянкову В.Г. принадлежала на праве общей совместной собственности двухкомнатная квартира, расположенная на пятом этаже в пятиэтажном, 100-квартирном, кирпичном, жилом доме по адресу: <адрес>, общей площадью 39,1 кв.м., в том числе жилой 24,4 кв.м.

Степиной Т.А. принадлежала на праве собственности четырехкомнатная квартира в одноэтажном, 3-квартирном, жилом, панельном доме на бетонном, ленточномфундаменте по адресу: <адрес>, общей площадью 92,9 кв. м., в том числе жилой 56,4 кв. м.

ДД.ММ.ГГГГ Ревянковы и Степина Т.А. заключили договор мены указанными жилыми помещениями, и право собственности зарегистрировали ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке.

Как установлено в судебном заседании в соответствии с договором супруги Ревянковы приобрели в результате обмена четырехкомнатную квартиру в одноэтажном, 3-квартирном, жилом, панельном доме на бетонном, ленточномфундаменте по адресу: <адрес>, общей площадью 92,9 кв. м., в том числе жилой 56,4 кв. м.. Однако указанные данные не соответствуют действительности, а именно:

- в договоре мены от ДД.ММ.ГГГГ в п. 1.1 указано, что <адрес>, в котором расположена <адрес>, являющаяся предметом мены, обозначен как, панельный на бетонном ленточном фундаменте;

- в техническом паспорте, представленным Регистрационной Палатой от ДД.ММ.ГГГГ дом обозначен, как панельный, а в ранее составленном техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ указано, что стены дома брусчатые.

Однако истцы утверждают, что дом изготовлен из бывших в употреблении шпал, что не отрицается ответчицей.

Указанные обстоятельства подтвердили в судебном заседании свидетели ФИО9, ФИО10 и другие.

На момент оформление договора техническое состояние квартиры не проверялось.

Согласно заключения судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ в действительности стены дома брусчатые, что соответствует техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, но не соответствует договору мены жилыми помещениями.

В отношении бетонного ленточного фундамента эксперты установили следующее, что подошва ленточного фундамента дома находится в зоне сезонного промерзания грунтов. Опирание фундаментов на глинистые, слабые, сильно пучинистые обводненные грунты (подполье, которое находится в детской комнате, заполнено водой) привело к возникновению недопустимых деформаций строительных конструкций, что эксперты расценивают, как скрытые дефекты. При дальнейшей эксплуатации здания в данных условиях не исключается обрушение строительных конструкций. При эксплуатации квартиры дефекты могли быть обнаружены в первый весенний период проживания в квартире – затопление подвала водой. Дефекты при визуальном осмотре квартиры при заключении договора мены обнаружены быть не могли, поскольку договор мены заключался в зимний период, а затопление водами начинается в весенний период.

Из справки, выданной Заозерновским отделением ФГУП «Ростехинвентаризация» по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, домовладение, находящееся по адресу: <адрес> имеет следующие повреждения: фундамент: разрушение забирки и столбов, поражение гнилью; стены: деформация стен, поражение гнилью, глубокие трещины; перегородки: глубокие трещины, перекосы; перекрытия: перекос углом, поражение гнилью; крыша: частично разрушена, отколы; полы: выпучивание, прогибы, трещины, следы увлажнения; окна: трещины в местах сопряжения, окна бегут, деформация; двери: дверные полотна расшатаны, неплотный притвор, дверной проем деформирован, осели; отопление – котельная (протечка потолка, печь – следы ремонта; электроосвещение: проводка скрытая, потеря эластичности. Жилая квартира по данному адресу находится в аварийном состоянии. В детской комнате находится погреб, который на половину залит водой. Фундамента как такового нет, - кирпичные столбы. В комнате был произведен ремонт, за счет деформации стен, обои полопались, наружные двери изнутри открыть невозможно. Во всех комнатах протечка батареи. В кухне при входе в правом углу – промерзание стен. Септик залит водой. Стены из б/у шпалы. Установлен процент износа 65%.

По заключению экспертов жилой <адрес> находится в ограниченно работоспособном состоянии, процент его износа составляет 42%.

В договоре мены жилыми помещениями и акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь данной квартиры указана 92, 2 кв. м, что не соответствует действительности, т.к. согласно данных Заозерновского отделения ФГУП «Ростехинвентаризация», подтвержденными в судебном заседании представителями Курпас Г.А. и Сагидовой Е.А. общая пощадь составляет 108,9 кв. м., в том числе жилая 55,2 кв. м. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что была произведена самовольно переустройство и перепланировка квартиры.

Приведенные выше обстоятельства, говорят о существенном нарушении требований к качеству товара, по мнению суда, обнаружены неустранимые недостатки и недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени.

Эксперты утверждают, что имеющие скрытые дефекты при дальнейшей эксплуатации здания в данных условиях могут привести к обрушению строительных конструкций. Дом построен в 1998 году, износ составляет 42%, за 8 лет эксплуатации износ составил 27 %, тогда как нормативный срок эксплуатации деревянного брусового дома до капитального ремонта составляет 50 лет.

Кроме этого, самовольное переустройство и перепланировка требует несоразмерных расходов и затрат времени.

В совокупности указные обстоятельства не позволили истцам по договору мены получить такую квартиру, на которую они рассчитывали при заключении договора, что дает основание стороне требовать расторжения договора.

Кроме этого, в п. 2.1 и 2.2 договора мены определена сторонами стоимость обменивающих квартир и указано, что стороны признали квартиры равноценными и что мена произведена без доплаты.

Однако как установлено в судебном заседании, мена жилыми помещениями произведена с доплатой в 260000 рублей, из которых ответчицей уже получено 137000 рублей, что подтверждается расписками и не отрицается самой ответчицей, и 123000 рублей взыскано с Ревянковой О. Н. в пользу ответчицы по решению Рыбинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительных соглашений стороной не представлено.

Следовательно, стоимость квартиры по адресу: <адрес> составляет 1060000 рублей, что не соответствует п. 2.1 договора.

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Учитывая установленные судом обстоятельства, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку установленные недостатки по качеству товара позволяют в одностороннем порядке требовать расторжения договора мены.

Доводы ответчицы о том, что никакой перепланировки и переустройство в квартире она не производила, опровергаются фактически данными, представленными БТИ из технического паспорта, из которых видно, что общая площадь увеличилась, что произведено переустройство и перепланировка. Ответчицей не представлено доказательств, что переустройство и перепланировка произведена в соответствии с действующим законодательством. При оформлении сделки техническое состояние квартиры не проверялось, и сделка была оформлена ответчицей по предыдущей выписке из технического паспорта.

Доводы ответчицы о том, что она предупреждала истцов о появлении воды в погребе, опровергаются показаниями истцов, которые утверждают, что ответчицей были скрыты данные обстоятельства. Проверить данные обстоятельства они не могли, в погребе воды не было. По заключению эксперта дефекты при визуальном осмотре квартиры при заключении договора мены не могли быть обнаружены, поскольку договор заключался в зимний период, а затопление водами начинается в весенний период. В подтверждение своих доводов ответчицей доказательств не представлено.

Доводы представителя ответчика о том, что у экспертов нет права на проведение экспертизы, опровергаются следующим. По ходатайству истца с согласия ответчика судом была назначена судебно-техническая экспертиза, которая была поручена ОАО «Научно-технический прогресс» и проведена им. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Указанные обстоятельства не противоречат требованиям ст.ст. 84-86 ГПК РФ. Следовательно, довод необоснованный.

Согласно ст. 12 ГК РФ суд обязан защитить права каждой стороны.

Следовательно, при таких обстоятельствах суд считает возможным расторгнуть договор мены жилыми помещениями, привести стороны в первоначальное состояние, прекратить право собственности сторон на полученные по сделке жилые помещения, аннулировать запись о регистрации сделки и взыскать с ответчицы в пользу истицы 137000 рублей.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор мены жилыми помещениями от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ревянковой Ольгой Николаевной, Ревянковым Виктором Григорьевичем и Степиной Татьяной Александровной, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> регистрационным округом 24, согласно которому произведен обмен:

двухкомнатной квартиры, расположенной на пятом этаже в пятиэтажном, 100-квартирном, кирпичном, жилом доме по адресу: <адрес>, общей площадью 39,1 кв.м., которая принадлежала на праве общей совместной собственности Ревянковой О.Н. и Ревянкову В.Г. на

четырехкомнатную квартиру в одноэтажном, 3-квартирном, жилом, панельном доме на бетонном, ленточномфундаменте по адресу: <адрес>, общей площадью 92,9 кв. м., которая принадлежала на праве собственности Степиной Т.А.

Привести стороны в первоначальное состояние.

Прекратить право собственности путем аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрации сделки - договора мены:

- Степиной Т.А. на двухкомнатную квартиру, расположенную на пятом этаже в пятиэтажном, 100-квартирном, кирпичном, жилом доме по адресу: <адрес>, общей площадью 39,1 кв.м;

- Ревянковой О.Н. и Ревянкова В.Г. на четырехкомнатную квартиру в одноэтажном, 3-квартирном, жилом, панельном доме на бетонном, ленточномфундаменте по адресу: <адрес>, общей площадью 92,9 кв. м..

Взыскать со Степиной Татьяны Александровны в пользу Ревянковой Ольги Николаевны 137000 рублей и госпошлину в доход государства 8130 рублей.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Рыбинский районный суд в течение 10 дней.

СудьяЛ.Ф. Никитенко

<данные изъяты>