Дело № 2 –292 «С»/2011
Изготовлено 17.03.2011
З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
17 марта 2011 года г. Ревда Свердловской области
Ревдинский городской суд Свердловской области в составе:
председательствующего судьи Пименовой С.Ю.,
при секретаре Востриковой Н.В.,
с участием истца Султанова Альфата Тимирхановича,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Султанова Альфата Тимирхановича к Обществу с ограниченной ответственностью « Компания «Бизнес-Класс», Администрации городского округа Ревда о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения и взыскании задолженности по арендной плате,
У С Т А Н О В И Л:
Истец Султанов А.Т. обратился в суд с иском к ответчикам Администрации ГО Ревда, ООО « Компания «Бизнес – Класс» о досрочном расторжении договора аренды от 26.01.2004, взыскании денежных средств в виде задолженности по арендной плате за период с февраля 2010 года по август 2010 года в размере 11 152 рубля.
В обоснование исковых требований следует, что 26.01.2004 между Администрацией МО «Ревдинский район» и ООО « Компания «Бизнес – Класс» был заключен договор аренды объекта муниципального имущества Ревдинского района, согласно которому ООО « Компания «Бизнес – Класс» приняло в аренду нежилые помещения № 1,2,3,4,5,6 расположенные на 1 этаже, и № 7 в надстройке, общей площадью <данные изъяты>., находящиеся по адресу: <адрес>, а также приняло на себя обязательство производить оплату аренды данных помещений. 27.11.2006, в соответствии со ст. 23 Федерального закона № 178 – ФЗ от 21.12.200 «О приватизации государственного и муниципального имущества», указанное помещение было передано Султанову А.Т.. При этом, 07.12.2006 Администрацией городского округа Ревда в адрес ООО « Компания «Бизнес-Класс» было направлено письмо, в котором сообщалось о том, что собственником нежилых помещений стал Султанов А.Т. Пунктом 4.3 договора аренды также предусмотрено, что ООО « Компания «Бизнес – Класс» обязано не позднее 5-го числа, следующего за отчётным, перечислять на счет Арендодателя арендную плату. В нарушение условий договора, арендная плата за период с февраля 2010 года по август 2010 года в размере <данные изъяты> рубля ответчиком не уплачена, при том, что Султанов А.Т., являясь новым собственником, передал ООО « Компания « Бизнес – класс» все реквизиты для внесения платежей. 05.08.2010 в адрес ответчика – ООО « Компания «Бизнес- Класс» направлено требование о внесении арендной платы и досрочном расторжении договора аренды, однако долг до настоящего времени не погашен, ответа на требование о досрочном расторжении договора аренды не получено.
В судебном заседании истец Султанов А.Т. заявленные требования поддержал, подтвердил все, изложенное в исковом заявлении, суду пояснил, что неоднократные переговоры с ответчиком ООО « Компания « Бизнес – класс» о внесении арендных платежей к должному результату не привели, по закону это является основанием для досрочного расторжения договора аренды, просит исковые требования удовлетворить.
Ответчик – представитель администрации городского округа Ревда в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о рассмотрении дела, предоставил отзыв, из которого следует, что 27.11.2006 в соответствии со ст. 23 Федерального закона № 178 – ФЗ от 21.12.200 «О приватизации государственного и муниципального имущества» по средствам публичного предложения, продано муниципальное имущество городского округа Ревда - нежилые помещении: на 1 этаже помещения № 1-6, в надстройке – помещение № 7, расположенные в жилом здании по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м. Султанову А.Т., с обременением имущества правами третьих лиц – договором аренды объекта муниципального имущества Ревдинского района от 26.01.2004, действующим до 29.04.2029. 31.12.2008 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанные нежилые помещения к Султанову А.Т. (запись регистрации в ЕГРП №), после чего к новому собственнику перешли все права и обязанности продавца по поводу приобретённого имущества. В связи с вышеизложенным, администрация ГО Ревда является ненадлежащим ответчиком по настоящему исковому заявлению, при вынесении решения по делу полагается на усмотрение суда.
Ответчик – представитель ООО « Компания «Бизнес – Класс» в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещён о дне и времени слушания дела, причина его неявки суду неизвестна, ходатайств об отложении дела, о рассмотрении дела в ее отсутствии, возражений относительно заявленных истцом требований от него не поступало.
Суд, с учетом согласия истца, которому разъяснены последствия рассмотрения дела в порядке заочного судопроизводства, считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствии ответчиков представителя администрации ГО Ревда, представителя ООО « Компания «Бизнес – Класс» в порядке заочного судопроизводства, с вынесением по делу заочного решения.
Суд, выслушав пояснения истца, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.
В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется путем возмещения убытков.
Согласно ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
При этом, в силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании ч. 3 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
В соответствии с ч.1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с ч.5 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
В соответствии с ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии с ч.3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно ч.2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
На основании п.2 ч.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только, в частности, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В судебном заседании установлено, что 26.01.2004 между Администрацией МО «Ревдинский район» и ООО « Компания «Бизнес – Класс» был заключен договор аренды объекта муниципального имущества Ревдинского района, согласно которому ответчик ООО « Компания «Бизнес – Класс» приняло в аренду нежилые помещения № 1,2,3,4,5,6 расположенные на 1 этаже, и № 7 в надстройке, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, на срок 25 лет, а также обязательство производить оплату аренды данных помещений (л.д. 14-21).
27.11.2006 в соответствии со ст. 23 Федерального закона № 178 – ФЗ от 21.12.200 «О приватизации государственного и муниципального имущества» по средствам публичного предложения (л.д. 47), продано муниципальное имущество городского округа Ревда нежилые помещения на 1 этаже - помещения № 1-6, в надстройке – помещение № 7, расположенные в жилом здании по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м. (л.д.48-52). Данные нежилые помещения были проданы Султанову А.Т., как претенденту, подавшему первым заявку на приобретение вышеуказанного имущества. Помещения проданы истцу Султанову А.Т. с обременяем - договором аренды объекта с 29.04.2004 на 25 лет, арендатор: ООО « Компания « Бизнес – Класс» ( п.1.5 Договора)(л.д. 51-52).
При этом, Администрацией ГО Ревда 16.12.2006 было направлено заказное письмо – информация ответчику ООО « Компания «Бизнес – Класс» о передаче в собственность нежилых помещений № 1-6, в надстройке – помещение № 7, расположенные в жилом здании по адресу: <адрес>, физическому лицу Султанову А.Т., рекомендовано присутствие представителя ответчика при передаче помещений новому собственнику (л.д.26). несмотря на эту информацию, представитель ООО « Компания « Бизнес – Класс» при передаче помещений от Администрации ГО Ревда к Султанову А.Т. не присутствовал.
31.12.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области за Султановым А.Т. было зарегистрировано право собственности на вышеуказанные нежилые помещения (запись регистрации в ЕГРП №) (л.д. 24).
Несмотря на тот факт, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды ( ч.1 ст. 617 ГК РФ), при рассмотрении данного дела установлены основания для досрочного расторжения договора аренды.
Пунктом 4.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату в размере 1/12 от годовой суммы арендной платы, включая налоговые платежи, связанные с её перечислением, в срок до 5 –го числа месяца, следующего за отчётным. Таким образом. Арендатор, ежемесячно, до 5-го числа следующего месяца обязан перечислять арендные платежи. После состоявшегося договора купли – продажи помещений, арендные платежи должны были вноситься ООО « Компания « Бизнес – Класс» собственнику Султанову А.Т., который предоставил ответчику необходимые реквизиты для уплаты. На основании договора купли - продажи, права и обязанности арендодателя от Администрации ГО Ревда перешли к Султанову А.Т..
Как установлено судом, ответчик ООО «Компания «Бизнес – Класс» свои обязательства по договору аренды ( по оплате арендных платежей) не выполнило, оплату в срок не произвёло, в связи с чем, перед истцом имеется задолженность за период, указанный в исковом заявлении, с февраля 2010 года до августа 2010 года в размере 11 152 рубля. Также, как установлено судом, от ответчика не поступала арендная плата за январь - март 2011 года и сентябрь, декабрь 2010 года. Однако Султанов А.Т. иных требований о взыскании задолженности по арендной плате за эти месяцы в суд не заявил, а суд в соответствии с ч.3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело по заявленным истцом требованиям.
Доказательств, опровергающих данный факт, ответчик ООО «Компания « Бизнес- класс» в судебное заседание в соответствии со ст. ст. 55-56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представило, хотя бремя доказывания своевременного внесения арендной платы по определению суда возложено на это лицо.
По закону ( ст. 619 ч.3 ГК РФ) договор аренды может быть досрочно расторгнут судом когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В судебном заседании исследовано уведомление Султанова А.Т. от 05.08.2010, адресованное ООО « Компания « Бизнес-Класс» о досрочном расторжении договора аренды в силу невнесения в срок арендных платежей, которое оставлено без ответа со стороны ответчика.
Учитывая, что Администрация городского округа Ревда направляла ответчику извещение, в котором сообщалось о продаже муниципального имущества городского округа Ревда - нежилых помещений расположенных в жилом здании по адресу: <адрес> и смене собственника, Султанов А.Т. 05.08.2010 направлял в ООО « Компания «Бизнес – Класс» уведомление о расторжении договора аренды от 26.01.2004, в связи с неисполнением обязательств по договору, а именно п. п.3.2.5 и 3.2.12 (оплата арендных и коммунальных платежей), с требованием освободить указанные нежилые помещение и передать их Султанову А.Т., а также установления факта невыплаты арендной платы, исковые требования Султанова А.Т. к ООО « Компания « Бизнес – Класс» подлежат удовлетворению. Администрация ГО Ревда привлечена ответчиком по делу в силу того, что являлась второй стороной по сделке ( арендодателем – собственником муниципального имущества), однако, как установлено в судебном заседании, все полномочия арендодателя ею переданы истцу, а арендатором помещений она не является.
При этом, согласно частям 2 и 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика ООО « Компания « Бизнес- Класс» необходимо взыскать расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 55, 56, 57, 194-198, 234-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Султанова Альфата Тимирхановича к Обществу с ограниченной ответственностью « Компания «Бизнес-Класс», Администрации городского округа Ревда о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения и взыскании задолженности по арендной плате, удовлетворить.
Досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 1,2,3,4,5,6 на 1 этаже, № 7 в надстройке, расположенного по адресу: <адрес> от 26.01.2004, заключенный между Администрацией МО « Ревдинский район» и Обществом с ограниченной ответственностью « Компания «Бизнес-Класс».
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Компания «Бизнес-Класс» в пользу Султанова Альфата Тимирхановича задолженность по арендной плате за период с февраля 2010 года по август 2010 года в размере 11 152 рубля, судебные расходы в размере 646 рублей 08 копеек, а всего взыскать с ответчика 11798 ( одиннадцать тысяч семьсот девяносто восемь) рублей 08 копеек.
Заявление об отмене заочного решения может быть подано ответчиком в Ревдинский городской суд в течение 7 дней с момента получения копии заочного решения.
Заочное решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Свердловский областной суд через Ревдинский городской суд Свердловской области в течение 10 дней с момента истечения срока на подачу ответчиком заявления об отмене заочного решения.
Мотивированное решение изготовлено 17 марта 2011 года.
Судья: подпись
Копия верна
Решение вступило в законную силу_________________________________
Судья С.Ю. Пименова