Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе: председательствующего Литюшкина В.И. судей Козиной Е.Г. и Межевовой Н.И. с участием секретаря Смелковой Г.Ф. рассмотрела в открытом судебном заседании от 14 сентября 2010 г. в г. Саранске гражданское дело по кассационной жалобе и дополнений к ней Тужилкиной Т.С. на решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 26 июля 2010 г. Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Мордовия установила: Тужилкина Т.С. обратилась в суд с иском к Администрации городского округа Саранск, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, Федеральному Государственному учреждению «Земельная кадастровая Палата» по Республике Мордовия о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного с ООО «Рынок Данко», и о возложении обязанности заключить с ней договор купли-продажи данного земельного участка. В обоснование требований указала, что она является собственницей нежилого помещения *** находящегося по адресу: ***. Между ней и Администрацией городского округа Саранск *** г. был заключен договор аренды земельного участка площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***, на котором расположено указанное нежилое помещение, сроком на 10 лет. Однако до истечения срока договора аренды без ее согласия указанный земельный участок вместе с другими участками Администрацией городского округа Саранск по договору купли-продажи *** от *** г. был продан ООО «Рынок Данко» и зарегистрирован под кадастровым номером ***. При этом администрацией муниципального образования письмом от *** г. ей было отказано в продаже спорного земельного участка, а письмом от *** г. направлено соглашение о расторжении договора аренды данного земельного участка. Истица считает действия должностных лиц арендодателя незаконными, нарушающими ее права. На основании изложенного просила суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка ***, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенного в собственность ООО «Рынок Данко», от Определением судьи Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 18 июня 2010 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Рынок Данко». В заявлении от 26 июля 2010 г. представитель Тужилкиной Т.С.-Кочкин А.А. уточнил обоснование исковых требований, ссылаясь на то, что оспариваемый договор купли-продажи был заключен в отношении земельного участка, обремененного правами третьих лиц, поскольку на момент заключения данного договора данный земельный участок находился в пользовании истицы по ранее заключенному договору аренды. Кроме того, указывает, что истица как собственник недвижимого имущества, находящегося на спорном земельном участке, и арендатор данного участка имела право на преимущественную покупку. Он просил суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка ***, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенного в собственность ООО «Рынок Данко», от *** г., как заключенный с существенными нарушениями закона; возложить на Администрацию городского округа Саранск обязанность заключить с Тужилкиной Т.С. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** площадью *** кв.м., расположенный по адресу: ***, на котором возведено принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение *** общей площадью *** кв.м. Решением Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 26 июля 2010 г. в удовлетворении иска Тужилкиной Т.С. отказано. В кассационной жалобе и в дополнениях к ней Тужилкина Т.С. просила решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Считает, что суд неправильно применил положения пункта 2 статьи 11-2 Земельного кодекса Российской Федерации, которые были введены в действие Федеральным законом от 22 июля 2008 г., и нормы статьи 24 указанного кодекса. Полагает необоснованным вывод суда о том, что спорный земельный участок не входит в границы земельного участка, проданного ООО «Рынок Данко». Ссылается на отклонение ходатайства о назначении землеустроительной экспертизы. Указывает, что согласно выводам проведенной в частном порядке экспертизы принадлежащий ей земельный участок полностью находится на землях участка, проданного ООО «Рынок Данко»; из-за кадастровой ошибки фактические границы земельного участка, принадлежащего ООО «Рынок Данко», имеют местоположение и конфигурацию не соответствующую данным ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Республике Мордовия. Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия находит его подлежащим отмене. Из материалов дела следует, что Тужилкиной Т.С. на праве собственности принадлежит нежилое помещение *** общей площадью *** кв.м. находящееся по адресу: ***. На основании заявления Тужилкиной Т.С. и директора ООО «Рынок Данко» распоряжением заместителя Главы города Саранска - Директора Департамента недвижимости и перспективного развития города ***рз от *** Тужилкиной Т.С. был предоставлен земельный участок площадью *** кв.м. в аренду сроком на 10 лет для эксплуатации магазина по ***, при этом прекращено право постоянного (бессрочного) пользовании этим участком, предоставленное ООО «Рынок Данко» распоряжением Заместителя Главы города Саранска ***рз от *** г. Согласно пункту 3 данного распоряжения площадь земельных участков, закрепленных за «Рынок Данко», постановлено считать *** кв.м. В соответствии с выпиской из государственного земельного кадастра земельный участок площадью *** кв.м. находящийся по адресу: ***, и предоставленный Тужилкиной Т.С., имеет кадастровый номер ***. *** г. между Администрацией городского округа Саранск и ООО «Рынок Данко» был заключен договор купли-продажи *** земельного участка с кадастровым номером *** площадью *** кв.м., расположенный по адресу: ***. На основании указанного договора ООО «Рынок Данко» было выдано соответствующее свидетельство о государственной регистрации права серии 13 ГА *** от *** г. В соответствии с выпиской из государственного земельного кадастра земельный участок, являющийся предметом спорного договора - купли продажи *** от *** имеет кадастровый номер ***. Отказывая в удовлетворении исковых требований Тужилкиной Т.С., суд первой инстанции исходил из того, что истица не является стороной оспариваемого договора купли продажи ***, предметом которого не является земельный участок с кадастровым номером ***, тем самым полагая, что права данным договором истицы не нарушены. Между тем с данным выводом суда без исследования приведенных истицей обстоятельств согласиться нельзя. Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 данного Кодекса. На основании пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Кроме того, согласно пункту 8 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 данного кодекса. С учетом того, что арендованный земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть выставлен на торги (статьи 38, 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации), преимущественное право арендатора земельного участка на его покупку фактически является исключительным правом и может быть реализовано в порядке, предусмотренном заключенным договором аренды. В случае отсутствия в договоре аренды положений о цене продажи земельного участка арендатору земельный участок подлежит продаже на общих основаниях, то есть по рыночной цене. Из письма заместителя Главы Администрации городского округа Саранск - Директора департамента перспективного развития от *** г. *** видно, что Администрация городского округа Саранск при рассмотрении обращения истицы от *** г. (вх. ***) о предоставлении в собственность за плату Тужилкиной Т.С. земельного участка площадью *** кв. м с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, сообщает следующее: «Представленный кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) не содержит каких-либо ограничений по его использованию, однако, как выяснилось этот земельный участок находится в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности ООО «Рынок-Данко». В этой связи, Администрация городского округа Саранск намерена расторгнуть договор аренды земельного участка *** от *** г. и предлагает дальнейшие земельные отношения оформлять в установленном законом порядке с собственником земельном участка, на котором расположен *** При этом письмом заместителя Главы Администрации городского округа Саранск - Директора департамента перспективного развития от *** г. ***исх сообщалось: «Администрация городского округа Саранск, внимательно рассмотрев письмо от ***г. *** сообщает, что согласно представленного Вами кадастрового паспорта земельного участка от *** г. площадью *** кв.м. находящийся у ООО «Рынок - Данко» в постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок расположенный по адресу: *** был выкуплен и свидетельством *** ГА *** было подтверждено право собственности на этот земельный участок. Данный кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) не содержит, каких либо ограничений по его использованию, однако, как выяснилось на данном земельном участке находятся объекты недвижимости других собственников, которым земельные участки были ранее предоставлены Администрацией городского округа Саранск в аренду и поставлены на кадастровый учет - это ФИО В этой связи, Администрация городского округа Саранск намерена расторгнуть договора аренды земельных участков с арендаторами и предлагает ООО «Рынок - Данко» заключить с собственниками объектов недвижимого имущества (ФИО) договора аренды земельных участков, либо выкупить торговые павильоны под которыми ООО «Рынок - Данко» приобрел земельный участок в собственность» л.д. 9). При таких обстоятельствах, для правильного разрешения спора юридическое значение имеет выяснение вопроса являются ли обособленными и не налагаются ли друг на друга земельные участки с кадастровыми номерами Между тем суд данный вопрос на обсуждение сторон не поставил и не предложил им представить доказательства по нему, а наоборот ходатайство представителя истицы Кочкина А.А. о назначении по делу судебной инженерной землеустроительной экспертизы целью которой являлось выяснение именно указанного вопроса оставил без удовлетворения л.д. 235-237). В соответствии с положениями статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда обосновано, если в нем изложены все имеющие значение для дела обстоятельства, всесторонне и полно выясненные в судебном заседании, и приведены доказательства в подтверждение выводов об установлении обстоятельств дела. Поскольку допущенные судом первой инстанции нарушения норм процессуального и материального права являются существенными и не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, решение суда подлежит отмене, а дело направлению на новое судебное рассмотрение. При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует устранить указанные нарушения и рассмотреть спор с учетом требований материального и процессуального закона. На основании вышеизложенного, руководствуясь абзацем 3 статьи 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия определила: решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия Председательствующий В.И. Литюшкин Судьи Е.Г. Козина Н.И. Межевова
Литюшкина В.И., объяснения представителя Тужилкиной Т.С. Кочкина А.А., возражения против доводов кассационной жалобы представителя Администрации городского округа Саранск *** и представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия ***., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
*** г., как заключенный с существенными нарушениями закона, и возложить на Администрацию городского округа Саранск обязанность заключить с ней договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** площадью *** кв.м., расположенный по адресу: ***, на котором возведено принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение *** общей площадью *** кв.м.
*** и ***.
от 26 июля 2010 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.