Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:

председательствующего      Межевовой Н.И. судей        Скипальской Л.И.

        Старинновой Л.Д.

при секретаре      Агеевой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании от 23 ноября 2010 г. в г. Саранске дело по кассационной жалобе Руднева С.В., Рудневой Т.Н. на решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 27 сентября 2010 г.

       Заслушав доклад судьи Межевовой Н.И., выслушав объяснения представителя ответчиков Рудневых С.В., Т.Н. - адвоката Клеянкиной Т.Н. (ордер № 691 от 23.11.2010 г.), поддержавшую доводы кассационной жалобы, представителя Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) в лице Мордовского отделения № 8589 филиала Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации Ермаковой О.А. (доверенность № 407 от 08.11.2010 г.), просившую решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (ОАО) в лице Мордовского отделения № 8589 обратился в суд с иском к Рудневу С.В., Рудневой Т.Н. о взыскании солидарно задолженности по кредиту в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., возврат госпошлины в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

В обосновании иска указал, что в соответствии с кредитным договором от 18.07.2007 г. Мордовским отделением № 8589 АК СБ РФ Рудневу СВ. и Рудневой Т.Н. был выдан ипотечный кредит на приобретение жилого дома и земельного участка, расположенных по     адресу: <адрес>, в сумме <данные изъяты> рублей. В качестве обеспечения исполнения ответчиками обязательства по кредитному договору и в соответствии с дополнительным соглашением № 1 к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. на незавершенный строительством жилой дом, жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, было наложено обременение - ипотека в силу закона, указанное имущество находится в залоге у кредитора.

Указывает, что ответчики кредит погасили частично, по состоянию на 28.04.2010 г. задолженность по кредитному договору составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты> коп., просил обратить взыскание на принадлежащий ответчикам предмет залога: расположенные по адресу: <адрес>, незавершенные строительством жилой дом рыночной стоимостью <данные изъяты> руб., жилой

дом рыночной стоимостью <данные изъяты> руб., земельный участок рыночной стоимостью <данные изъяты> руб.

       27 сентября 2010 года Акционерный коммерческий Сберегательный банк обратился с заявлением об уточнении исковых требований, в котором просил суд взыскать с ответчиков солидарно задолженность по кредитному договору в

сумме <данные изъяты> руб.<данные изъяты> коп., возврат государственной пошлины <данные изъяты> руб.<данные изъяты> коп., обратить взыскание на принадлежащий ответчикам предмет залога: расположенные по адресу: <адрес>, незавершенные строительством жилой дом, жилой дом и земельный участок общей рыночной стоимостью <данные изъяты> рублей.

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 27 сентября 2010 г. исковые требования Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) в лице Мордовского отделения № 8589 удовлетворены.

         В кассационной жалобе Руднев С.В., Руднева Т.Н. просят решение отменить, считают его незаконным и необоснованным, ссылаются на то, что в решении указано, что продаже подлежит имущество, заложенное по договору ипотеки, однако банк такого договора с ними не заключал, хотя должен был заключить указанный договор.

Указывают на необоснованность довода об обращении взыскания на принадлежащее имущество путем его продажи с публичных торгов, поскольку в силу статьи 77 ФЗ «Об ипотеке» жилой дом, приобретенный или построенный с использованием кредитных средств банка реализуется путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса, что согласуется со статьей 447 ГК Российской Федерации, считают, что форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущества, если иное не предусмотрено законом.

Также необоснованно судом отклонено ходатайство о вызове эксперта для дачи заключения о стоимости недвижимого имущества, считают, что экспертным заключением занижена цена имущества, в материалах дела содержатся два отчета по оценке недвижимого имущества, стоимость объектов в отчетах отличается.

        В возражениях на кассационную жалобу заместитель управляющего Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) в лице Мордовского отделения № 8589 Ковайкина М.Н. просит решение Октябрьского районного суда г. Саранска от 27 сентября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Руднева С.В., Рудневой Т.Н. без удовлетворения.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, находит его подлежащим оставлению без изменения.

Из материалов дела усматривается, что 18.07.2007 г. между Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (ОАО) в лице Мордовского отделения № 8589, с одной стороны, и Рудневым СВ., Рудневой Т.Н., с другой стороны, был заключен кредитный договор № 85735, в соответствии с которым ответчикам предоставлен ипотечный кредит на приобретение жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, в сумме <данные изъяты> рублей со сроком погашения до 18.07.2034 г. под процентную ставку <данные изъяты> годовых.

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 25.01.2008 г. к кредитному договору <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ частично изменены условия вышеназванного кредитного договора, установлено, что ипотечный кредит предоставляется заемщикам на приобретение объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>

На основании договора купли-продажи от <данные изъяты>, заключенного между Рудневым В.В., с одной стороны, и Рудневым С.В. и Рудневой Т.Н. с другой стороны, ответчики приобрели в общую долевую собственность незавершенный строительством жилой дом, жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, право общей долевой собственности ответчиков на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права.

Пунктом 5 договора предусмотрено, что вышеуказанные незавершенный строительством жилой дом, жилой дом и земельный участок приобретены ответчиками за <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей - их собственные средства, а <данные изъяты> рублей - кредитные средства, полученными ими по вышеназванному кредитному договору.

Согласно договора, предмет договора будет находиться в залоге у АК СБ РФ с момента государственной регистрации права собственности ответчиков на предмет договора в соответствии с Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при этом залогодержателем по данному залогу является АК СБ РФ как организация, предоставившая ответчикам кредит на приобретение предмета договора согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ а залогодателями - ответчики.

       Согласно условий п.п.1.1, 4.1, 4.3, 4.4, 5.2.5 кредитного договора, заключенного между сторонами, созаемщики обязались возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях, установленных договором. При несвоевременном внесении (перечислении) платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом созаемщики обязались уплатить кредитору неустойку с даты и в размере установленной договором. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) созаемщиками их обязательств по погашению

кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору, кредитор имеет право потребовать от созаемщиков возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за его пользование и неустойку, а также обратить взыскание на заложенное имущество.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний

отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что ответчики нарушили требования кредитного договора за ними по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имеется задолженность в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> коп., остаток просроченных процентов, указанная сумма задолженности по кредитному договору стороной ответчиков не оспаривается.

С учетом этого суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что соответствующие требования истца основаны на законе и подлежат удовлетворению, вышеназванная сумма задолженности по кредитному договору подлежит взысканию в пользу истца с ответчиков в солидарном порядке.

Правомерно суд первой инстанции посчитал, что требования истца в части обращения взыскания на заложенное имущество, также подлежат удовлетворению.

При этом суд обоснованно исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно положений пункта 1 статьи 349 настоящего кодекса требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

        В силу пункта 1 статьи 1 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии со статьей 3 вышеназванного Федерального Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором

не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Согласно пункта 2.1.2 кредитного договора, заключенного между сторонами, в качестве обеспечения исполнения ответчиками обязательства по кредитному договору установлен залог (ипотека) приобретаемого на кредитные средства объекта недвижимости. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере <данные изъяты> от его стоимости в соответствии с договором купли-продажи.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 77 вышеуказанного Федерального Закона, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В связи с вышеизложенным суд первой инстанции, установив, что приобретенные ответчиками на кредитные средства незавершенный строительством жилой дом, жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрированы за ответчиками на праве собственности, пришел к правильному выводу о том, что данное имущество являются предметом залога по заключенному между сторонами кредитному договору.

С учетом этого суд обоснованно удовлетворил соответствующие исковые требования АК СБ РФ в лице Мордовского отделения № 8589 об обращении взыскания на указанное заложенное имущество.

Определяя в соответствии с законом начальную продажную цену заложенного имущества для его продажи с публичных торгов, суд первой инстанции правомерно исходил из рыночной стоимости указанного имущества, определенной заключением проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, в соответствии с которым рыночная стоимость вышеназванного незавершенного строительством жилого дома составляет <данные изъяты> рублей, жилого дома - <данные изъяты> рублей, земельного участка - <данные изъяты> рублей.

Доводы представителя ответчика о том, что стоимость заложенного имущества экспертом явно занижена, ее выводы достаточным образом не мотивированы

и не подтверждены какими-либо объективными данными, суд обоснованно посчи

тал несостоятельными и голословными, поскольку они в нарушение требований ст. 56 ГПК Российской Федерации какими-либо доказательствами не подтверждены, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы представителем ответчика заявлено не было.

Судом же данное заключение было оценено по правилам ст.67 ГПК Российской Федерации. При этом суд пришел к правильному выводу о том, что выводы эксперта являются объективными и обоснованными, оснований для сомнения в обоснованности экспертного заключения суд не усмотрел, поскольку экспертиза была проведена экспертом, имеющим длительный стаж работы по специальности, в том числе стаж оценочной деятельности с 2001 г.

Кроме того, данная экспертиза было проведена по ходатайству представителя ответчиков в связи с тем, что в представленных отчетах об оценке заложенных объектов недвижимости, стоимость объектов имела большие различия.

Доводы кассационной жалобы о том, что судом не определена форма торгов продажи недвижимого имущества, отклоняются.

Согласно пункта 3 статьи 78 Федерального закона «Об исполнительном производстве» заложенное имущество, взыскание на которое обращается для удовлетворения требований залогодержателя, реализуется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости пункт 1 статьи 56)" и Законом Российской Федерации "О залоге", а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества. Пункт 1 статьи 56 устанавливает, что имущество, находящееся в ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов. При этом, непосредственная процедура реализации имущества определяется в ходе исполнительного производства.

        Другие доводы кассационной жалобы повторяют фактические и правовые основания возражений ответчиков, которые были предметом разбирательства в суде первой инстанции и получили надлежащую оценку в решении суда.

Таким образом, решение является законным и обоснованным, постановленным в соответствии с нормами процессуального права, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Оснований для отмены решения суда, как о том ставится вопрос в кассационной жалобе, не усматривается.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным и не может быть отменено по доводам кассационной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь абзацем вторым статьи 361 ГПК Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 27 сентября 2010 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Руднева С.В., Рудневой Т.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий     Н.И.Межевова     

Судьи         Л.И.Скипальская

        Л.Д.Стариннова