Судья Зеленов О.А. Дело № 33-172/25 Докладчик Скипальская Л.И. КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе: судьи-председательствующего Александрова С.В. судей Скипальской Л.И. Старинновой Л.Д. при секретаре Королевой Т.Г. рассмотрела в открытом судебном заседании от 1 февраля 2011 г. в г. Саранске Республики Мордовия дело по кассационной жалобе Хайрова А.С. на решение Лямбирского районного суда Республики Мордовия от 8 декабря 2010 г. Заслушав доклад судьи Скипальской Л.И., объяснения представителей Хайрова А.С. - Макаровой Ф.Ю. и Яшина Д.А., действующих на основании доверенности № 13-01/144551 от 2 октября 2008 г., поддержавших доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия установила: Ямбаева М.А. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мордовская депозитарная компания «Депозит» и Хайрову А.С. о признании договора купли-продажи ничтожным. В обоснование требований указала, что она является владельцем земельной доли в общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный у <адрес> В <дата> она передала свою земельную долю в пользование вновь создаваемому коллективному сельскохозяйственному предприятию, получив в качестве задатка небольшую денежную сумму - <данные изъяты> рублей, а впоследствии и зерно после уборки урожая. О том, что ее земельная доля продана, она узнала только в <дата>. При этом условия данного договора и его цена с ней не согласовывались, хотя ранее ей говорили, что в случае покупки у нее земельной доли, условия договора купли-продажи будут с ней согласованы. Выдавая доверенность ООО «Депозит» на право владения, пользования и распоряжения ее земельной долей, она была введена в заблуждение, так как нотариус не объяснила ей сущности происходящего, не разъяснила ее права. В связи с чем, считала, что спорный договор купли-продажи - это формальность, чтобы обманным путем завладеть принадлежащей ей долей, так как Хайров А.С. никогда не владел и не пользовался земельным участком с кадастровым номером <№>. Просила суд признать ничтожным договор купли-продажи земельной доли от <дата>, заключенный по доверенности между ООО «Мордовская депозитарная компания «Депозит» и Хайровым А.С. В заявлении от 10 ноября 2010 г. Ямбаева М.А. дополнила исковые требования, указав, что при заключении договора купли-продажи земельной доли от <дата> имело место злонамеренное соглашение сторон, поскольку продажная цена земельной доли установлена в сумме <данные изъяты> рублей, тогда как ее кадастровая стоимость в 20 раз выше; кроме того, установлена выплата инициатором расторжения данного договора противоположной стороне неустойки в сумме <данные изъяты> рублей, которая намного превышает сумму, полученную ею в качестве компенсации за пользование земельной долей. В связи с этим считает, что в результате заключения спорного договора купли-продажи земельной доли она лишается того, что должна была бы получить, если бы ее представитель осуществлял свои полномочия добросовестно, а в случае расторжения договора по ее инициативе возникают крайне неблагоприятные для нее последствия (л.д. 46). В заявлении от 26 ноября 2010 г. Ямбаева М.А. дополнила первоначальные исковые требования, просила на основании части 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации признать договор купли-продажи доли земельного участка от <дата> ничтожным, как заключенный в силу злонамеренного соглашения сторон, а также признать недействительной и отменить в части государственную регистрацию права общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <№> (л.д. 94-95). Решением Лямбирского районного суда Республики Мордовия от 8 декабря 2010 г. исковые требования Ямбаевой М.А. к Хайрову А.С. и обществу с ограниченной ответственностью «Мордовская депозитарная компания «Депозит» о признании ничтожными договора купли-продажи доли земельного участка от <дата> и договора купли-продажи доли земельного участка от <дата>, о признании недействительной и отмене в части государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <№>, удовлетворены. Признаны недействительными: договор купли-продажи <данные изъяты> доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: <адрес> заключенный между ООО «Мордовская депозитарная компания «Депозит», действующего от имени Ямбаевой М.А., и Хайровым А.С. <дата>, удостоверенный нотариусом нотариального округа города Саранск Республики Мордовия Х. и зарегистрированный в реестре за <№>; договор купли-продажи в части <данные изъяты> доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: <адрес> заключенный между ООО «Мордовская депозитарная компания «Депозит», действующего от имени Ямбаевой М.А., и Хайровым А.С. <дата> Признана недействительной и отменена в части государственная регистрация права собственности Хайрова А.С. на <данные изъяты> долю, принадлежащую Ямбаевой М.А., в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: <адрес> произведенную Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Мордовия <дата>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> сделана запись регистрации <№>. С Хайрова А.С. в пользу Ямбаевой М.А. взысканы расходы по госпошлине в сумме <данные изъяты> рублей. В кассационной жалобе Хайров А.С. считает решение суда незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, просит его отменить и принять новое решение об удовлетворении его исковых требований. Исследовав материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения. Из материалов дела следует, что доверенностями от <дата> и <дата>, удостоверенными нотариусом г. Саранска Республики Мордовия Х. и нотариусом г. Саранска Республики Мордовия З., исполняющей обязанности нотариуса г. Саранска Республики Мордовия Х., и зарегистрированными в реестре за <№> и <№>, соответственно, Ямбаева М.А. уполномочила А., а впоследствии и общество с ограниченной ответственностью «Мордовская депозитарная компания «Депозит», владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ей на праве собственности долей в составе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности и имеющего кадастровый номер <№>, расположенного на территории <адрес>, в том числе с правом продажи ее земельной доли другому участнику долевой собственности. На основании указанной доверенности общество с ограниченной ответственностью «Мордовская депозитарная компания «Депозит» от имени Ямбаевой М.А. по договору купли-продажи доли земельного участка от <дата> продало Хайрову А.С. принадлежащую Ямбаевой М.А. земельную долю за <данные изъяты> рублей. Деньги от покупателя получены продавцом - директором общества с ограниченной ответственностью «Мордовская депозитарная компания «Депозит» Б.Ю. до подписания договора. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правильно исходил из того, что при заключении договора купли-продажи земельной доли имело место злонамеренное соглашение сторон, повлекшее неблагоприятные последствия для Ямбаевой М.А. Согласно части 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Под злонамеренным соглашением представителя одной стороны с другой стороной понимается сговор представителя одной стороны сделки с другой стороной этой сделки, направленный против интересов представляемой стороны. В результате этого сговора сторона сделки либо лишается того, что она должна была бы иметь при надлежащем использовании представителем имеющегося у него полномочия, либо приобретает дополнительные обременения. Из пункта 4 договора купли-продажи доли земельного участка от <дата> усматривается, что стороны, а именно Хайров А.С. и общество с ограниченной ответственностью «Мордовская депозитарная компания «Депозит», действующее от имени Ямбаевой М.А., установили продажную цену доли земельного участка - <данные изъяты> рублей, тогда как ее кадастровая стоимость составляет <данные изъяты> рубль (<данные изъяты>), то есть в результате заключения спорной сделки потерпевшая сторона - Ямбаева М.А. лишается того, что она должна была бы иметь, если бы ее представитель - ООО «Мордовская депозитарная компания «Депозит» должным образом использовал бы свои полномочия. Кроме того, пунктом 9 указанного договора предусмотрена неустойка в размере <данные изъяты> рублей, которую обязан выплатить инициатор расторжения договора, что свидетельствует о том, что для Ямбаевой М.А., инициатора расторжения договора, возникают неблагоприятные последствия при расторжении договора - выплата неустойки в размере почти в 25 раз превышающую продажную цену доли земельного участка, определенную оспариваемым договором. Принимая во внимание также, что представителем и Хайрова А.С. и общества с ограниченной ответственностью «Мордовская депозитарная компания «Депозит» при рассмотрении настоящего гражданского дела являлся работник ООО «Мордовская депозитарная компания «Депозит», что подтверждается копиями доверенностей на право представления интересов, и что представителем Хайрова А.С. является также и директор ООО «Депозит» Б.Ю., суд пришел к правильному выводу, что при заключении договора купли-продажи земельной доли имело место злонамеренное соглашение сторон договора, направленное против интересов представляемой стороны и повлекшее неблагоприятные последствия для Ямбаевой М.А., чьи интересы в оспариваемой сделке представляло ООО «Мордовская депозитарная компания «Депозит». Кроме того, из материалов дела следует, что между ООО «Депозит» в лице и.о. директора Б.С., действующей от имени участников долевой собственности, в том числе и от имени Ямбаевой М.А., и К., действующим от имени Хайрова А.С., заключен <дата> договор купли-продажи долей земельного участка. На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от <дата>, передаточный акт по договору купли-продажи доли земельного участка от <дата> подписан, однако переход права собственности от продавца к покупателю не был зарегистрирован. Указанное свидетельствует о том, что ООО «Депозит» в лице директора Б.Ю., действующее от имени Ямбаевой М.А., на момент подписания договора купли-продажи долей земельного участка от <дата>, распорядилось принадлежащей истице земельной долей. В соответствии с пунктом 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. При этом имеется в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до регистрации перехода права собственности, продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора купли-продажи, а покупатель является его владельцем. Судом первой инстанции установлено, что представитель ООО «Депозит» Б.С. неправомерно заключила <дата> договор купли-продажи долей земельного участка от имени Ямбаевой М.А., так как при заключении данного договора продаваемый объект недвижимости был уже продан, и продавец не являлся в момент заключения договора собственником земельной доли и не имел права вновь отчуждать спорное имущество в пользу Хайрова А.С. Следовательно, ООО «Депозит» был заключен двойной договор купли-продажи земельной доли, принадлежащей Ямбаевой М.А., за одним и тем же лицом - Хайровым А.С., на основании одного и того же правоустанавливающего документа, что является нарушением действующего законодательства, а также нарушением прав и законных интересов Ямбаевой М.А., как собственника земельной доли. Более того, вышеуказанный договор от <дата> является недействительным и как заключенный в силу злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной. Так, из пункта 11 договора купли-продажи долей земельного участка от <дата> усматривается, что продажная цена земельной доли установлена в сумме <данные изъяты> рублей, тогда как ее кадастровая стоимость составляет <данные изъяты> рубль (<данные изъяты>). Пунктом 13 указанного договора установлена выплата инициатором расторжения данного договора противоположной стороне неустойки в сумме <данные изъяты> рублей. Таким образом, в результате заключения оспариваемого договора Ямбаева М.А. лишается того, что она должна была бы получить, если бы ее представитель осуществил полномочия добросовестно, а в случае расторжения договора по ее инициативе возникают крайне неблагоприятные для нее последствия. Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному <дата> Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Мордовия, за Хайровым А.С. зарегистрировано право собственности на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <№>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> сделана запись регистрации <№>. В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Исходя из смысла указанной нормы, государственная регистрации лишь констатирует факт возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, в связи с чем, она может быть произведена только при наличии правоустанавливающих документов. Учитывая то, что государственная регистрация только удостоверяет наличие права, в судебном порядке могут быть оспорены отказ от регистрации или уклонение от нее (пункт 5 статьи 2 Закона), а также само зарегистрированное право на недвижимое имущество (пункт 1 части 2 статьи 2 Закона). Статьей 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством. Несоблюдение положений норм статьи 17 Закона, устанавливающей основания для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в том числе документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав), влечет недействительность произведенной регистрации. Таким образом, государственная регистрация права собственности, а также само зарегистрированное право на недвижимое имущество могут быть признаны судом недействительными в том случае, если государственная регистрации была произведена на основании правоустанавливающего документа, не соответствующего закону. Основанием для осуществления государственной регистрации права общей долевой собственности Хайрова А.С. явились договор купли-продажи долей земельного участка, заключенный <дата> между ООО «Депозит» и Хайровым А.С., соглашение по изменению вышеуказанного договора от <дата> и передаточный акт, заключенный <дата> на основании указанного договора. Договор купли-продажи от <дата> противоречит требованиям статьи 209 Гражданского кодекса Российского Федерации, так как продавец является ненадлежащим продавцом по сделке, и заключенным договором нарушаются права собственника имущества - Ямбаевой М.А. Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что у ООО «Депозит» не возникло право собственности на земельную долю, принадлежащую Ямбаевой М.А., в связи с чем все последующие сделки с указанным объектом не могут породить возникновение права собственности и у Хайрова А.С., а ничтожные сделки (договор купли-продажи доли земельного участка от <дата> и договор купли-продажи долей земельного участка от <дата>) не порождают юридических последствий, поэтому оснований возникновения права общей долевой собственности на спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения у Хайрова А.С. не имелось. В связи с этим, суд обоснованно признал государственную регистрацию права общей долевой собственности Хайрова А.С. на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <№> в части <данные изъяты> земельной доли, принадлежащей на праве собственности Ямбаевой М.А., недействительной. Выводы суда первой инстанции мотивированны, соответствуют собранным по делу доказательствам, которым суд в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дал правильную правовую оценку, и оснований для признания их не правильными не установлено. Таким образом, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, и не может быть отменено по доводам кассационной жалобы, которые по существу сводятся к иной оценке доказательств, а также к нарушению норм материального права. На основании изложенного, руководствуясь абзацем 2 статьи 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия определила: решение Лямбирского районного суда Республики Мордовия от 8 декабря 2010 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Хайрова А.С. - без удовлетворения. Судья-председательствующий С.В. Александров Судьи Скипальская Л.И. Стариннова Л.Д.