Судья Проняшин А.А.              Дело № 33-764/57

Докладчик Козина Е.Г.

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:

судьи - председательствующего Демидчик Н.В.

судей        Козиной Е.Г.

        Межевовой Н.И.

при секретаре      Королевой Т.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании 26 апреля 2011 г. в г. Саранске Республики Мордовия дело по кассационной жалобе представителя Мхитарян М.Ж. - Вахтерова А.Г. на решение Рузаевского районного суда Республики Мордовия от 16 февраля 2011г.

Заслушав доклад судьи Козиной Е.Г., пояснения представителя ответчика Мхитарян М.Ж. - Вахтерова А.Г., действующего на основании доверенности от 13 декабря 2010 г., поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

Открытое акционерное общество «Мордовская ипотечная корпорация» обратилось в суд с иском к Мхитарян М.Ж., действующему за себя и своего несовершеннолетнего сына Мхитарян A.M., к Мхитарян A.M., Мхитарян В.М., Мхитарян Г.М., Авакян А.А. об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что <дата> между ОАО «Мордовская ипотечная корпорация» и ответчиками был заключен договор займа <№> от <дата> в сумме <данные изъяты> рублей со сроком возврата <данные изъяты> месяцев с уплатой процентов за пользование кредитом в размере <данные изъяты> % годовых, которые в полной сумме уплачиваются лично и состоят из собственных средств заемщика. Займ предоставлен для целевого использования, для приобретения в собственность Мхитарян М.Ж., Мхитарян A.M., Мхитарян A.M., Мхитарян В.М., Мхитарян Г.М. квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Данная сумма была перечислена на расчетный счет Мхитарян М.Ж., что подтверждается платежным поручением <№> от <дата> В обеспечение взятых на себя обязательств по договору займа <№> от <дата> была составлена <дата> закладная, согласно которой залогодержателем является ОАО «Мордовская ипотечная корпорация». <дата> данная закладная была зарегистрирована в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Мордовия и выдана первоначальному залогодержателю. Согласно данной закладной Мхитарян М.Ж., Мхитарян В.М., Мхитарян Г.М. являются залогодателями-должниками, Мхитарян A.M., Мхитарян A.M. являются залогодателями, Авакян А.А. является должником.

В соответствии с п. 5.1 закладной основаниями потребовать от должника (залогодателя) полного досрочного возврата суммы обязательства, начисленных процентов за пользование этой суммой, и неустойки (штрафа, пени) при их начислении являются: просрочка ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней; просрочка очередного ежемесячного платежа более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В соответствии с п. 4.4.1 договора займа <№> от <дата> заимодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в следующих случаях: при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

С момента составления закладной ответчик платежи в соответствии с условиями договора займа производил с нарушением условий, указанных в закладной. Имущество, заложенное по договору займа об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. Общая сумма задолженности на <дата> составляет <данные изъяты>, из них сумма основного долга <данные изъяты>, проценты за пользование займом <данные изъяты>, пени за просрочку уплаты займа и процентов по нему <данные изъяты>.

Истец предпринимал меры по взысканию с ответчиков задолженности по договору займа, требования об исполнении денежных обязательств вручались Мхитарян М.Ж., направлялись Авакян Л.А.

В связи с изложенным ОАО «Мордовская ипотечная корпорация» просило суд взыскать с ответчиков в их пользу <данные изъяты>, определить способ исполнения решения путем обращения взыскания на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного имущества в размере суммы остатка неисполненных обязательств по кредиту, процентов за пользование им, пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему на день реализации квартиры; определить способ реализации квартиры путем продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры; взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины и расходы по реализации заложенного недвижимого имущества.

В судебном заседании представитель истца ОАО «Мордовская ипотечная корпорация» Автайкин Д.В., заявленные требования уточнил, просил суд взыскать солидарно с ответчиков Мхитарян М.Ж., Мхитарян В.М., Мхитарян Г.М., Авакян А.А. в пользу истца <данные изъяты>, из них сумма основного долга - <данные изъяты>, проценты за пользование займом - <данные изъяты>, пени за просрочку уплаты займа и процентов по нему - <данные изъяты>, просил определить способ исполнения решения путем обращения взыскания на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного имущества, в размере суммы остатка неисполненных обязательств по кредиту, процентов за пользование им, пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему, а всего в сумме <данные изъяты>, определить способ реализации квартиры путем продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей, взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца расходы по оплате стоимости экспертизы в сумме <данные изъяты> рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>, и расходы по реализации заложенного недвижимого имущества - квартиры.

Решением Рузаевского районного суда Республики Мордовия от 16 февраля 2011 г. исковые требования Открытого акционерного общества «Мордовская ипотечная корпорация» удовлетворены.

С Мхитарян М.Ж., Мхитарян Г.М., Мхитарян В.М., Авакян А.А. солидарно в пользу ОАО «Мордовская ипотечная корпорация» взыскана из стоимости реализованной на публичных торгах квартиры по адресу: <адрес>, по обязательствам на основании договора займа <№> от <дата> сумма в размере <данные изъяты>.

Взыскание обращено на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.метра, принадлежащую в общей долевой собственности Мхитарян М.Ж., Мхитарян Г.М., Мхитарян В.М., Мхитарян А.М., Мхитарян А.М.

Определен способ реализации квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.метра, жилой площадью <данные изъяты> кв.метра, путем продажи ее с публичных торгов.

Установлена начальная продажная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.метра, жилой площадью <данные изъяты> кв.метра, в размере <данные изъяты> рублей.

С Мхитарян М.Ж., Мхитарян Г.М., Мхитарян В.М., Авакян А.А. в пользу ОАО «Мордовская ипотечная корпорация» взысканы солидарно расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>, расходы по проведению экспертизы в сумме <данные изъяты>.

В кассационной жалобе представитель ответчика Мхитарян М.Ж. - Вахтерова А.Г. просит решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на его незаконность, указывает, что 1) суд не принял мер по достижению между сторонами соглашения о продажной стоимости квартиры; 2) суд не привел расчеты взысканных сумм, взяв за основу только расчеты, представленные истцом в части взыскиваемой суммы; 3) суд оставил без внимание вопрос субсидии, выданной ответчикам для приобретения жилья.

В возражениях на кассационную жалобу представитель ОАО «Мордовская ипотечная корпорация» Автайкин Д.В. просит решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобах, находит его подлежащим оставлению без изменения.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора займа <№> от <дата> займодавец ОАО «Мордовская ипотечная корпорация» предоставило солидарным заемщикам Мхитарян М.Ж., Мхитарян В.М., Мхитарян Г.М., Авакян А.А. займ на сумму <данные изъяты> рублей на срок <данные изъяты> месяцев под <данные изъяты>% годовых для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей. Собственником квартиры являлась ОАО «Мордовская ипотечная корпорация».

Заем предоставлялся заемщикам в безналичной форме путем перечисления всей суммы займа на счет <№> в "Банк" открытый на имя представителя заемщика Мхитарян М.Ж., не позднее 15 рабочих дней, считая с даты заключения предварительного договора купли-продажи квартиры.

На основании договора-купли продажи от <дата> была приобретена и оформлена квартира по адресу: <адрес>, в общую долевую собственность по 1/5 доли Мхитарян М.Ж., Мхитарян Г.М., Мхитарян В.М., Мхитарян A.M., Мхитарян A.M. Договор купли-продажи зарегистрирован <дата> в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Мордовия, выданы свидетельства о государственной регистрации права.

Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору является, в том числе, ипотека квартиры в силу закона - часть 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п. 1.4. договора займа). Права кредитора по данному договору займа удостоверены закладной б/н от <дата>

В силу пункта 2 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца: - право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; - право залога на имущество, обремененное ипотекой, указанное положение Федерального закона предусмотрены пунктом 1.6. договора займа.

Согласно данной закладной Мхитарян М.Ж., Мхитарян В.М., Мхитарян Г.М. являются залогодателями-должниками, Авакян А.А. является должником, Мхитарян А.М. и Мхитарян А.М. являются залогодателями.

В соответствии с пунктами 4.1.1., 4.1.2. договора займа заемщики обязаны возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные займодавцем проценты за весь фактический период пользования займом, путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов.

Заемщики отвечают за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору займа всеми своими доходами и всем принадлежащим им имуществом (п. 5.1. договора займа).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено судом, заемщики Мхитарян М.Ж., Мхитарян В.М., Мхитарян Г.М., Авакян А.А. ежемесячные платежи по погашению займа и процентов за пользование им не производили.

В соответствии с пунктом 4.4.1 договора займа займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в следующих случаях: при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В соответствии с пунктом 5.1 закладной основаниями потребовать от должника (залогодателя) полного досрочного возврата суммы обязательства, начисленных процентов за пользование этой суммой и неустойки (штрафа, пени) при их начислении являются: просрочка ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней; просрочка очередного ежемесячного платежа более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Судом установлено, что <дата> и <дата> в адрес заемщиков соответственно Авакян А.А. и Мхитарян М.Ж. заместителем генерального директора ОАО «Мордовская ипотечная корпорация» направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Одновременно им было разъяснено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащем исполнением обеспеченного ипотекой обязательств по кредитному договору, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или частично.

Согласно предоставленного истцом расчета за ответчиками на 1 февраля 2011г. образовалась задолженность по договору займа в размере <данные изъяты>, из них сумма основного долга - <данные изъяты>, проценты за пользование займом - <данные изъяты>; пени за просрочку уплаты займа и процентов по нему - <данные изъяты>.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у ОАО «Мордовская ипотечная корпорация» в данном случае возникло право предъявления к заемщикам требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней и обращении взыскания на залоговое недвижимое имущество (квартиру).

Данный вывод суда основан на правильном применении положений статей 334 и 348 Гражданского кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи со статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в силу которой залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащем исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или частично.

В силу пункта 1 статьи 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Устанавливая продажную стоимость квартиры, суд учел отчет <№> от <дата> об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес> где указано, что рыночная стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей, или <данные изъяты> руб./кв.метр, ликвидационная стоимость квартиры - <данные изъяты> рублей.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе о том, что суд не принял мер по достижению между сторонами соглашения о продажной стоимости квартиры, судебная коллегия признает несостоятельными по вышеуказанным обстоятельствам.

Не вызывает сомнения у суда кассационной инстанции и расчет денежных выплат, представленный истцом, который не был оспорен ответчиками в суде первой инстанции.

Другие доводы кассационной жалобы не могут являться основанием для отмены решения суда, поскольку не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и документов дела судом первой инстанции и представителем ответчика, не является правовым основанием для отмены решения суда по настоящему делу, так как выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям норм материального права.

Таким образом, судебная коллегия оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь абзацем вторым статьи 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

определила:

решение Рузаевского районного суда Республики Мордовия от 16 февраля 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Мхитарян М.Ж. - Вахтерова А.Г. - без удовлетворения.

Председательствующий Н.В.Демидчик

Судьи       Е.Г.Козина

                                                                        Н.И.Межевова