Судья Л.А. Полубоярова Дело №33-1477/57
Докладчик Г.К. Екония
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:
судьи-председательствующего Г.К. Екония
судей Е.Г. Козиной
С.С. Фошиной
при секретаре судебного заседания М.А. Панковой
рассмотрела в открытом судебном заседании от 2 августа 2011 года в городе Саранске дело по кассационным жалобам ответчика Закрытого акционерного общества «Центр авторских медицинских технологий и новаций» (ЗАО «ЦАМТиН») и третьего лица И.И. Спасовой на решение Пролетарского районного суда г. Саранска от 10 июня 2011 года.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Мордовия Г.К. Екония, объяснения истицы Н.П. Ивлиевой и третьего лица С.П. Ерюшкина, которые возразили относительно кассационных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
установила:
Н.П. Ивлиева обратилась в суд с исковыми требованиями к ЗАО «ЦАМТиН» о признании права на долю в незавершённом строительством жилом доме и о регистрации её права на объект недвижимого имущества.
В обоснование исковых требований Н.П. Ивлиева указала на то, что по инвестиционному договору №43 от 10 сентября 2005 года она и ЗАО «ЦАМТиН» обязались участвовать в финансировании строительства жилого дома по адресу: <адрес>. При этом по условиям договора она обязалась уплатить ЗАО «ЦАМТиН» <данные изъяты> рублей, которые составляли стоимость трёхкомнатной квартиры №7 общей площадью 73 квадратных метра на четвёртом этаже жилого дома (без внутренней отделки), а ЗАО «ЦАМТиН» обязалось по окончанию строительства жилого дома передать ей обусловленную квартиру.
Свои обязательства по договору она исполнила.
Однако до настоящего времени жилой дом не достроен, степень его готовности составляет 70 процентов, обусловленная договором квартира ей не передана, а ЗАО «ЦАМТиН» признано банкротом.
В связи с этим она просила суд признать за ней право собственности на 211/10000 доли в незавершённом строительством жилом доме по адресу: <адрес>, обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия зарегистрировать её право на указанный объект недвижимого имущества (т.д.1, л.д.3-4; т.д.2, л.д.175).
Решением Пролетарского районного суда г. Саранска от 10 июня 2011 года предъявленные исковые требования удовлетворены.
Суд признал за Н.П. Ивлиевой право собственности на 211/10000 доли в праве общей долевой собственности на незавершённый строительством жилой дом по адресу: <адрес> со степенью готовности 70 процентов. При этом суд постановил о внесении изменений в поименованную запись регистрации, сделанную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сохранив за ЗАО «ЦАМТиН» право на 8539/10000 доли в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимого имущества.
Распределяя судебные расходы, суд постановил о взыскании с ЗАО «ЦАМТиН» государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации (т.д.3, л.д.78-86).
В кассационной жалобе конкурсный управляющий ЗАО «ЦАМТиН» С.В. Колекин просил такое решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении предъявленных исковых требований, ссылаясь на то, что: вывод суда о прекращении договора является ошибочным; отношения сторон носят обязательственный характер, обязанность ответчика по передаче квартиры возникнет после окончания строительства жилого дома, который не достроен, и права на квартиру у истицы не возникли; в случае прекращения договора истица не вправе требовать долю в незавершённом строительством жилом доме; к отношениям сторон должен применяться трёхгодичный срок исковой давности; зарегистрированное право собственности ответчика на спорный объект недвижимого имущества могло быть оспорено только в судебном порядке; на день внесения первоначальной регистрационной записи о правах ответчика на спорный объект недвижимого имущества у истицы не было на него прав (т.д.3, л.д.138-139).
В кассационной жалобе третье лицо И.И. Спасова просила такое решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на то, что: заключение эксперта ФИО1, принятое судом в качестве средства обоснования своих выводов, вызывает сомнения в правильности и обоснованности (стоимость инвестиционного вклада истицы экспертом необоснованно завышена и доля истицы в незавершённом строительством жилом доме экспертом определена неправильно); предметом договора являлась квартира, и у истицы не может возникнуть право на долю в незавершённом строительством жилом доме; суд не вправе был принимать решение о внесении изменений в регистрационную запись о правах на объект недвижимого имущества, сделанную до заключения договора; вывод суда о прекращении договора является ошибочным; к отношениям сторон должен применяться трёхгодичный срок исковой давности, который истицей пропущен (т.д.3, л.д.157).
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов кассационных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия находит решение суда подлежащим отмене.
Как установлено судом первой инстанции, ЗАО «ЦАМТиН» осуществляло строительство жилого дома по адресу: <адрес>.
10 сентября 2004 года зарегистрировано право общей долевой собственности ЗАО «ЦАМТиН» (14/16 доли), В.Н. Родимова (1/16 доли) и А.И. Шубина (1/16 доли) на незавершённый строительством жилой дом с подвалом со степенью готовности 45 процентов.
По инвестиционному договору №43 от 10 сентября 2005 года Н.П. Ивлиева обязалась участвовать в финансировании строительства жилого дома, а ЗАО «ЦАМТиН» обязалось окончить строительство жилого дома и ввести его в эксплуатацию не позднее августа-сентября 2007 года. При этом по условиям договора Н.П. Ивлиева обязалась уплатить ЗАО «ЦАМТиН» <данные изъяты> рублей, которые составляли стоимость трёхкомнатной квартиры №7 общей площадью 73 квадратных метра на четвёртом этаже жилого дома, а ЗАО «ЦАМТиН» обязалось по окончанию строительства жилого дома передать Н.П. Ивлиевой обусловленную квартиру.
Свои обязательства по договору Н.П. Ивлиева исполнила.
Однако до настоящего времени жилой дом не достроен, степень его готовности составляет 70 процентов, обусловленная договором квартира Н.П. Ивлиевой не передана, и таким образом ЗАО «ЦАМТиН» свои обязательства по договору не исполнило. При этом ЗАО «ЦАМТиН», за которым 12 октября 2010 года зарегистрировано право на 14/16 доли в праве общей долевой собственности на незавершённый строительством жилой дом со степенью готовности 70 процентов, признано банкротом.
Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, участниками процесса не оспариваются, и сомнения в их достоверности не вызывают.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что истица, исполнившая свои обязательства по договору, вправе требовать признания за ней права на долю в праве общей долевой собственности на незавершённый строительством жилой дом, соответствующую стоимости её инвестиционного вклада.
Данный вывод суда основан на правильном применении закона.
Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом в соответствии с положениями статьи 310 настоящего Кодекса, по общему правилу, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В нарушение вышеуказанных положений закона и условий договора ответчик своё обязательство по передаче истице обусловленной квартиры не исполнил, и тем самым нарушил гражданские права истицы.
В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершённого строительства относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости), которые согласно статье 128 настоящего Кодекса относятся к объектам гражданских прав, а, следовательно, закон допускает признание права на объекты незавершённого строительства.
Исходя из этого, при неисполнении ответчиком своего обязательства истица вправе требовать защиты своих гражданских прав путём признания за ней права на долю в праве общей долевой собственности на незавершённый строительством жилой дом, соответствующую стоимости её инвестиционного вклада.
Аналогичную правовую позицию заняла Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, вынося определение от 14 декабря 2010 года №4-В10-34 по делу по иску Г.Н. Пудовой к ООО «СвятоГрад-Инвест» о признании права собственности на долю в незавершённом строительством жилом доме.
Доводы кассационных жалоб о том, что отношения сторон носят обязательственный характер, обязанность ответчика по передаче квартиры возникнет после окончания строительства жилого дома, который не достроен, и права на квартиру у истицы не возникли, отклоняются.
Вышеуказанные обстоятельства могли иметь значение для дела в случае предъявления истицей требования о присуждении к исполнению обязанности в натуре, которое в соответствии со статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации относится к способам защиты гражданских прав.
Такого требования истица не предъявляла, а, следовательно, вышеуказанные обстоятельства значения для данного дела не имеют.
Как уже указывалось ранее, при неисполнении ответчиком своего обязательства истица вправе требовать защиты своих гражданских прав путём признания за ней права на долю в праве общей долевой собственности на незавершённый строительством жилой дом, соответствующую стоимости её инвестиционного вклада. При этом выбор способа защиты своих гражданских прав принадлежит истице.
По этим же мотивам также отклоняются схожие доводы кассационных жалоб о том, что предметом договора являлась квартира, и у истицы не может возникнуть право на долю в незавершённом строительством жилом доме.
Доводы кассационных жалоб о том, что вывод суда о прекращении договора является ошибочным, хотя и заслуживают внимания, но не могут повлечь отмену решения суда и также отклоняются.
Разрешая данное дело, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что договор, который до настоящего времени сторонами не расторгнут, прекратил своё действие в соответствии с условиями пункта 3.1.2 договора.
Между тем условия пункта 3.1.2 договора, согласно которым по окончанию строительства жилого дома ЗАО «ЦАМТиН» обязано передать Н.П. Ивлиевой обусловленную квартиру (т.д.1, л.д.5-7), оснований для прекращения договора не предусматривают, а, следовательно, вывод суда о прекращении договора, по существу не мотивирован.
Однако сам по себе такой вывод суда на принятое решение не повлиял.
Доводы кассационных жалоб о том, что в случае прекращения договора истица не вправе требовать долю в незавершённом строительством жилом доме, также отклоняются.
Как уже указывалось ранее, в данном случае прекращения договора и как следствие прекращения обязательства ответчика по передаче истице обусловленной квартиры не имело места, и истица вправе требовать защиты своих нарушенных гражданских прав путём признания за ней права на долю в праве общей долевой собственности на незавершённый строительством жилой дом. Тем более что в соответствии с положениями пунктом 3 и 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации окончание срока действия договора не влечёт прекращение обязательств сторон по договору, если иное не предусмотрено законом или договором, и окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Доводы кассационных жалоб о том, что к отношениям сторон должен применяться трёхгодичный срок исковой давности, который истицей пропущен, также отклоняются.
Разрешая данное дело, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что на требование истицы о признании права на долю в незавершённом строительством жилом доме исковая давность не распространяется.
В качестве средства правового обоснования такого вывода суд применил статью 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304). При этом суд, очевидно, исходил из того, что предъявленное истицей требование относится к числу подобных требований (негаторных исков).
Между тем к числу негаторных исков, предусмотренных статьёй 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск о признании права на долю в незавершённом строительством жилом доме (иск о признании права на объект недвижимого имущества) не относится. В соответствии с положениями статей 196 и 200 настоящего Кодекса к предъявленному иску применяется общий трёхгодичный срок исковой давности, течение которого начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что на требование истицы о признании права на долю в незавершённом строительством жилом доме исковая давность не распространяется, является ошибочным.
Вместе с тем сам по себе такой вывод суда на принятое решение не повлиял.
Как следует из материалов дела, о нарушении своих гражданских прав истица должна была узнать не ранее 12 октября 2010 года, когда было зарегистрировано право ответчика на 14/16 доли в праве общей долевой собственности на незавершённый строительством жилой дом со степенью готовности 70 процентов, а, следовательно, трёхгодичный срок исковой давности до настоящего времени не истёк.
Доводы кассационных жалоб о том, что зарегистрированное право собственности ответчика на спорный объект недвижимого имущества могло быть оспорено только в судебном порядке, также отклоняются.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Однако наличие государственной регистрации права ответчика на спорный объект недвижимого имущества не препятствует удовлетворению иска о признании права истицы на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на незавершённый строительством жилой дом.
По этим же мотивам также отклоняются доводы кассационных жалоб о том, что на день внесения первоначальной регистрационной записи о правах ответчика на спорный объект недвижимого имущества у истицы не было на него прав.
Таким образом, вышеуказанные доводы кассационных жалоб не могут повлечь отмену решения суда.
Вместе с тем доводы кассационных жалоб о том, что заключение эксперта О.А. Жихарева, принятое судом в качестве средства обоснования своих выводов, вызывает сомнения в правильности и обоснованности (стоимость инвестиционного вклада истицы экспертом необоснованно завышена и доля истицы в незавершённом строительством жилом доме экспертом определена неправильно), заслуживают внимания.
Разрешая данное дело, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что действительная стоимость инвестиционного вклада истицы составила <данные изъяты> рублей, и доля истицы в праве общей долевой собственности на незавершённый строительством жилой дом со степенью готовности 70 процентов составляет 211/10000.
В качестве средства обоснования такого вывода суд принял заключение эксперта ООО «Центр экспертизы и оценки» ФИО1 от 18 мая 2011 года, по выводам которого действительная стоимость инвестиционного вклада Н.П. Ивлиевой по инвестиционному договору №43 от 10 сентября 2005 года составила <данные изъяты> рублей, и доля Н.П. Ивлиевой в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет 211/10000 (т.д.2, л.д.111-115).
Однако вышеуказанное заключение эксперта вызывает сомнения в правильности и обоснованности.
Определяя действительную стоимость инвестиционного вклада истицы, эксперт исходил из расчётной средней стоимости строительства одного квадратного метра общей площади 5-6 этажного кирпичного жилого дома без учёта наружных и инженерных сетей в III квартале 2005 года в городе Саранске, которая в сентябре 2005 года составила 10 976 рублей (т.д.2, л.д.117).
Между тем согласно имеющейся в деле светокопии кадастрового паспорта объекта незавершённого строительства от 8 июля 2010 года спорный объект недвижимости имеет четыре этажа (т.д.1, л.д.117). При этом расчётная средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади 3-4 этажного кирпичного жилого дома без учёта наружных и инженерных сетей в III квартале 2005 года в городе Саранске в сентябре 2005 года составляла 12 705 рублей, а не 10 976 рублей (т.д.2, л.д.117).
Кроме этого, действительная стоимость инвестиционного вклада истицы определена экспертом безотносительно к тому, прокладывались ли при осуществлении строительства спорного объекта недвижимости наружные и инженерные сети, и были ли понесены застройщиком затраты на наружные и инженерные сети.
Доля истицы в праве общей долевой собственности на незавершённый строительством жилой дом как таковая экспертом не определялась. Эксперт определил долю истицы в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В связи с этим и на основании части второй статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции должен был назначить повторную экспертизу.
Таким образом, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку допущенное судом первой инстанции нарушение норм процессуального права является существенным, могло привести к неправильному разрешению дела и не может быть исправлено судом кассационной инстанции.
Доводы кассационных жалоб о том, что суд не вправе был принимать решение о внесении изменений в регистрационную запись о правах на объект недвижимого имущества, сделанную до заключения договора, также заслуживают внимания.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 28 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.
Исходя из этого, в случае принятия судом решения о признании за истицей права на спорный объект недвижимого имущества и вступления решения суда в законную силу государственная регистрация права истицы на недвижимое имущество будет производиться на основании такого решения суда.
Каких-либо решений, действий (бездействия) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия истица не обжаловала.
Следовательно, требуя регистрации права на спорный объект недвижимого имущества, истица избрала ненадлежащий способ защиты своих прав.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, и в зависимости от обстоятельств, имеющих значение для дела, принять соответствующее решение.
Исходя из изложенного и руководствуясь абзацем третьим статьи 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
определила:
решение Пролетарского районного суда г. Саранска от 10 июня 2011 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.
Судья-председательствующий Г.К. Екония
Судьи Е.Г. Козина
С.С. Фошина