Судья Надёжина С.Ю. Дело № 33-1135/57
Докладчик Бажанов А.О.
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:
судьи-председательствующего Г.К. Екония
судей А.О. Бажанова
Ю.П. Тамарова
при секретаре судебного заседания А.В. Козеевой
рассмотрела в открытом судебном заседании 5 июля 2012 г. в г. Саранске Республики Мордовия дело по апелляционной жалобе представителя ответчика администрации городского округа Саранск – Юськаева Р.К. на решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 10 апреля 2012 г.
Заслушав доклад судьи Бажанова А.О., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
установила:
Щукин С.А. обратился в суд с иском к администрации городского округа Саранск, обществу с ограниченной ответственностью «Маркетстрой» о признании недействительным договора аренды земельного участка.
В обоснование заявленных требований указал на то, что между администрацией городского округа Саранск (арендодатель) и ООО «Маркетстрой» (арендатор) заключен договор аренды, по которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, сроком на 25 лет, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16 января 2012 г. Учитывая, что на данном участке находится многоквартирный <адрес>, собственники квартир 9 апреля 2010 г. обратились в администрацию городского округа Саранск с заявлением об оформлении права общей долевой собственности на спорный земельный участок. На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме было принято решение о формировании земельного участка. В ходе оформления прав собственниками квартир было установлено, что участок находится в аренде у ООО «Маркетстрой», а также в залоге у ОАО «<данные изъяты>». Администрацией городского округа Саранск не было предпринято действий по оформлению прав собственников квартир на земельный участок. По мнению истца, сформированный и поставленный на кадастровый учёт земельный участок по адресу: <адрес>, перешёл бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона. В связи с этим договор аренды, заключенный между администрацией городского округа Саранск и ООО «Маркетстрой», не соответствует действующему законодательству.
Просил признать недействительным договор аренды, заключенный между администрацией городского округа Саранск и ООО «Маркетстрой». Устранить нарушение прав собственников помещений многоквартирного дома в части приобретения права общей долевой собственности на данный земельный участок путём расторжения арендных отношений между администрацией городского округа Саранск и ООО «Маркетстрой».
15 марта 2012 г. истец исковые требования уточнил, указав, что в ходе рассмотрения дела выяснилось, что изначально договор аренды спорного земельного участка заключен 5 июля 2002 г. между администрацией городского округа Саранск и ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>». Право аренды у ООО «Маркетстрой» возникло в результате заключения 20 октября 2005 г. соглашения о перемене лиц в обязательстве. Считает, что обязательства сторон по соглашению о перемене лиц в обязательстве не возникли в силу ничтожности сделки. Учитывая недействительность соглашения о перемене лиц в обязательстве, договор аренды земельного участка прекратил своё действие ввиду отсутствия обременения в виде арендных прав и обязанностей с 1 марта 2005 г.
Просил признать недействительным соглашение о перемене лиц в обязательстве от 20 октября 2005 г. Признать договор аренды земельного участка № <данные изъяты> от 5 июля 2002 г. прекратившим своё действие с 1 марта 2005 г. (л.д.2-3, 90-91).
Решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 10 апреля 2012 г. исковые требования Щукина С.А. удовлетворены (л.д.101-105).
В апелляционной жалобе представитель ответчика Администрации городского округа Саранск – Юськаев Р.К. считает вышеуказанное решение суда незаконным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.
Считает, что введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не влечёт автоматический переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений этого дома. Земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования и проведения его государственного кадастрового учёта.
Отмечает, что порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в нём должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность, установленному в пунктах 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом, в материалах дела отсутствуют доказательства прекращения в установленном законом порядке права публичной собственности на землю и доказательства оформления передачи спорного земельного участка в общую долевую собственность в порядке, установленном в пунктах 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
По мнению представителя ответчика, принимая решение о признании договора аренды земельного участка <№> от 5 июля 2002 г. прекратившим своё действие с 1 марта 2005 г., суд не учёл тот факт, что при заключении 5 июля 2002 г. договора аренды Жилищный кодекс Российской Федерации ещё не действовал и на момент заключения договор в полной мере соответствовал нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно статье 422, согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. При этом обращает внимание на то, что земельный участок сформирован для эксплуатации магазина по продаже промышленных товаров, а не для эксплуатации многоквартирного дома.
Утверждает, что закон обратной силы не имеет, поэтому отношения по землепользованию, возникшие до 1 марта 2005 г., с введением Жилищного кодекса Российской Федерации не прекращаются (л.д.108-109).
В возражениях на апелляционную жалобу представителя ответчика администрации городского округа Саранск представитель истца Щукина С.А. - Горбунова И.Е. считает доводы апелляционной жалобы незаконными и необоснованными, не подлежащими удовлетворению. Просила решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 10 апреля 2012 г. оставить без изменения (л.д.112-113).
В возражениях на апелляционную жалобу представитель соответчика ООО «Маркетстрой» – Сивова Н.Н. считает решение суда законным. Просила оставить его без изменения (л.д.114-116).
Представитель истца Левина Д.Н., действующая по доверенности, просила оставить законное и обоснованное решение суда без изменения, а жалобу – без удовлетворения ввиду её несостоятельности.
Представитель ответчика ООО «Маркетстрой» Маркелова Т.А., действующая по доверенности, считая апелляционную жалобу необоснованной, просила оставить её без удовлетворения, а решение суда – без изменения.
В судебное заседание истец Щукин С.А. не явился, представив заявление о рассмотрение дела в его отсутствие, что судебная коллегия посчитала возможным в соответствии с частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца Горбунова И.Е., представитель ответчика - администрации городского округа Саранск, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, ОАО «<данные изъяты>» и Управления Федеральной службы и государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом путём заблаговременного направления адресатам судебного извещения с уведомлением о вручении, о причинах неявки суд не известили, и отложить разбирательство дела не просили.
При таких обстоятельствах и на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 5 июля 2002 г. между администрацией городского округа Саранск (арендодатель) и ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>» (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка, по которому арендодатель передал, а арендаторы приняли в аренду сроком на 25 лет земельный участок, относящийся к землям поселений общей площадью <данные изъяты> кв.м. для эксплуатации магазина по продаже промышленных товаров по адресу: <адрес> в границах, указанных на прилагаемом кадастровом плане участка.
В указанный договор аренды в качестве арендаторов на основании соглашения от 21 апреля 2003 г. о вступлении в договор аренды земельного участка вступили У.Т.В. и Ч.Л.К.
20 октября 2005 г. с участием администрации городского округа Саранск заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве, в соответствии с которым ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», Ч.Л.К. и У.Т.В. передают ООО «Маркетстрой» права и обязанности, принадлежащие им по договору аренды земельного участка <№> от 5 июля 2002 г. и соглашению о вступлении в договор аренды от 21 апреля 2003 г. Основанием перехода прав и обязанностей по договору явился переход права собственности на встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.
24 июня 2010 г. между ОАО «<данные изъяты>» в лице Мордовского регионального филиала ОАО «<данные изъяты>» (залогодержатель) и ООО «Маркетстрой» (залогодатель) заключен договор <№> об ипотеке (залоге недвижимости), в силу которого залогодатель передаёт залогодержателю в залог встроенное нежилое помещение <№> в здании <№> и принадлежащее залогодателю право аренды земельного участка, на котором расположено закладываемое встроенное нежилое помещение <№> в здании <№> по <адрес>.
11 марта 2012 г. между ОАО «<данные изъяты>» в лице Мордовского регионального филиала ОАО «<данные изъяты>» и ООО «Маркетстрой» заключено соглашение № 1 об изменении порядка исполнения договора об ипотеке от 24 июня 2010 г., в котором конкретизировано описание предмета ипотеки - встроенного нежилого помещения <№> в здании <№> по <адрес>.
Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости (кадастровая выписка о земельном участке) кадастровый номер <данные изъяты> участка внесён в государственный кадастр недвижимости 21 ноября 2003 г. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Весь земельный участок относится к землям населённых пунктов, имеет площадь <данные изъяты> кв.м., с видом разрешённого использования «для эксплуатации магазина по продаже промышленных товаров», находится в государственной собственности. Весь земельный участок находится в ипотеке у ОАО «<данные изъяты>».
Общим собранием собственников помещений в многоквартирном <адрес> от 26 февраля 2010 г. было принято решение уполномочить Щукина С.А., проживающего в <адрес> указанного дома, обратиться к администрации городского округа Саранск с заявлением о формировании земельного участка и совершать все необходимые действия, связанные с этим.
Щукин С.А. от имени жильцов <адрес> обратился к администрации городского округа Саранск с заявлением об оформлении права общей собственности жильцов на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в силу закона, и расторжении вышеназванного договора аренды.
17 декабря 2010 г. администрацией городского округа Саранск на имя директора ООО «Маркетстрой» направлено письмо, где указано, что администрация городского округа Саранск обязана передать в общую долевую собственность земельный участок, расположенный под многоквартирным домом в качестве общего имущества, в связи с чем ООО «Маркетстрой» было предложено расторгнуть договор аренды земельного участка от 5 июля 2002 г. и направлено соглашение о расторжении договора аренды.
17 декабря 2010 г. администрацией городского округа Саранск в адрес жильцов <адрес> направлено письмо, в котором указано, что распорядительный акт администрации городского округа Саранск по вопросу оформления права на землю для размещения многоквартирного жилого по вышеуказанному адресу находится на оформлении и проходит процедур согласования в установленном порядке.
В пункте 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В пункте 2 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, и который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведён государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (1 марта 2005 г.) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учёт до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания Закона.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Суд обоснованно констатировал, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учёт до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и правомерно пришёл к выводу, что с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации спорный земельный участок перешёл бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, администрация городского округа Саранск не обладала полномочиями по распоряжению этим земельным участком. В связи с чем соглашение о перемене лиц в обязательстве, заключенное администрацией городского округа Саранск 20 октября 2005 г. в качестве арендодателя спорного земельного участка, договор аренды, заключенный 5 июля 2002 г., будут являться недействительными сделками в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.
Суд правильно указал, что вышеуказанное соглашение о перемене лиц в обязательстве и договор аренды не повлекли никаких юридических последствий для сторон, его заключивших, в связи с чем довод апелляционной жалобы о том, что на момент заключения договор аренды соответствовал нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению.
Довод апелляционной жалобы о том, что введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не влечёт автоматический переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений этого дома, отклоняется, как основанный на неправильном толковании норм права.
Ссылка в апелляционной жалобе на пункты 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающие заявительный порядок приобретения земельных участков в общую долевую собственность лиц - сособственников расположенных на них зданий, отклоняется, поскольку пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, касающийся права общей долевой собственности на земельные участки под многоквартирными домами, содержит отсылку к жилищному законодательству, устанавливающему исключение из общего правила (заявительного порядка).
В апелляционной жалобе представитель ответчика, ссылаясь на положение статьи 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом, делает вывод о том, что закон обратной силы не имеет, в связи с чем отношения по землепользованию, возникшие до 1 марта 2005 г., с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, не прекращаются.
Данный вывод является ошибочным, поскольку право собственности на сформированный земельный участок к сособственникам помещений многоквартирного дома переходит в силу статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Таким образом, изменение правоотношений по поводу землепользования спорным земельным участком имеет место в силу прямого указания в законе.
Ссылка в апелляционной жалобе на порядок приобретения прав на земельный участок, приведенный в пункте 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, при котором необходимо совместное обращение в органы государственной власти или местного самоуправления, не может быть признана правомерной при наличии специальной нормы статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ, которая регулирует приобретение права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом.
Довод апелляционной жалобы о том, что отсутствуют доказательства прекращения в установленном законом порядке права публичной собственности на землю и доказательства оформления передачи спорного земельного участка в общую долевую собственность, является необоснованным, поскольку в силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требует.
Довод апелляционной жалобы о том, что изменение жилищного законодательства не влечёт автоматического прекращения правоотношений, возникших в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, отклоняется, т.к. не имеет правового значения по данному гражданскому делу.
Довод апелляционной жалобы о невозможности признания права собственности на спорный земельный участок за сособственниками помещений многоквартирного жилого дома ввиду того, что участок сформирован для эксплуатации магазина по продажи промышленных товаров, отклоняется, т.к. разрешенное использование является производным от характера землепользования, определенного вышеназванными законоположениями.
Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика Администрации городского округа Саранск – Юськаева Р.К. повторяют пояснения представителя ответчика администрации городского округа Саранск, данные им в ходе судебного заседания, не опровергают выводов решения суда, не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства.
Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, спор разрешён в соответствии с нормами действующего законодательства, оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения суда вне зависимости от доводов апелляционной жалобы, не установлено.
Таким образом, решение суда является законным и обоснованным и по доводам апелляционной жалобы отменено быть не может.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 10 апреля 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика администрации городского округа Саранск – Юськаева Р.К. – без удовлетворения.
Судья-председательствующий Г.К. Екония
судьи А.О.Бажанов
Ю.П. Тамаров