Дело № 2-105/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
25 июля 2011 года с. Ребриха
Ребрихинский районный суд Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Траудт Н.В.,
при секретаре Ненашевой Т.А.,
с участием представителей ответчика (истца по встречному иску) Стребковой В.М. Стребкова М.А. и адвоката Литовка В.П., представившего удостоверение № 354 и ордер № 039008 от 25 июля 2011 года,
представителя ответчика (истца по встречному иску) Стребковой В.М. и третьего лица Стребковой Т.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» к Стребковой В.М. о расторжении договора и взыскании денежной суммы и по встречному иску Стребковой В.М., действующей через представителя по доверенности Стребкова М.А., к ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» о защите прав потребителей,
у с т а н о в и л:
ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» обратилось в суд с иском к Стребковой В.М. о расторжении договора на оказание возмездных услуг и взыскании денежной суммы. Свои требования истец мотивирует тем, что 17 сентября 2009 года между ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» в лице генерального директора Астанина Б.А., с одной стороны, и Стребковой В.М., действующей через представителя по доверенности Стребкову Т.М., с другой стороны, был заключен договор на оказание возмездных услуг. Предметом договора являлось обязательство агентства (исполнителя) совершить действия, направленные на поиск приобретателя и проведение сделки отчуждения объекта недвижимости, расположенного в <адрес>, - жилого дома и земельного участка. Цена объекта, согласованная сторонами, составляла 6 000 000 рублей. Согласно условиям договора предусматривалась регулировка цены в случае изменения цен на рынке недвижимости. Стоимость выполненных услуг с учетом дополнительных поручений в соответствии с прейскурантом цен составила 3% от согласованной стоимости объекта. Исполнителем длительное время выполнялись все предусмотренные договором условия. В связи с изменением ситуации на рынке недвижимости стоимость объекта с согласия собственника постепенно снижалась. В мае 2010 года был найден покупатель Зимин А.С., с которым ДД.ММ.ГГГГ Стребковой В.М., действующей через представителя Стребкову Т.М., был заключен предварительный договор купли-продажи. Согласно предварительному договору основной договор стороны должны были подписать ДД.ММ.ГГГГ, цена объекта, согласованная сторонами, составила 3 550 000 рублей. В подтверждение своих намерений купить жилой дом и земельный участок Зимин А.С. передал Стребковой Т.М. 15 000 рублей. С момента заключения предварительного договора продавец обязался не продавать объект недвижимости другим лицам. К назначенной дате покупатель подготовил необходимый для заключения основного договора купли-продажи пакет документов. ДД.ММ.ГГГГ работником агентства и покупателем продавец был приглашен в органы Росреестра для заключения основного договора купли-продажи. Однако сделка не состоялась по причине того, что ни Стребкова В.М., ни ее представитель Стребкова Т.М. ДД.ММ.ГГГГ и в другое назначенное время в органы Росреестра не явились. Согласно заключенному договору на оказание возмездных услуг агентством были выполнены следующие виды работ: осмотр объекта недвижимости сотрудником агентства; мониторинг и информирование заказчика о сложившихся ценах на рынке на аналогичные объекты недвижимости; проверка и андерайдинг документов необходимых для продажи объекта; внесение объекта в базу данных исполнителя; консультации по вопросам снятия обременения с объекта; размещение рекламы о продаже объекта недвижимости; показы продаваемого объекта потенциальному покупателю; проведение переговоров с покупателями в интересах заказчика; мониторинг и информирование заказчика о сложившихся ценах на рынке; обсуждение дополнительных поручений по подбору альтернативных объектов, что не было предусмотрено в договоре; осмотр альтернативных объектов, а также экспертиза документов по данным объектам; заключение предварительного договора купли-продажи; уведомление заказчика о времени и дате сделки; подготовка пакета документов для Росреестра. Агентством не был выполнен один из предусмотренных видов работ – сопровождение сделки в Управлении Росреестра по Алтайскому краю, причиной не выполнения явилась не явка продавца. Покупатель до настоящего времени не изменил своих намерений купить земельный участок с расположенным на нем жилым домом, агентство готово в дальнейшем довести сделку до конца. Неявка продавца на подписание основного договора является существенным нарушением договора, заключенного между истцом и ответчиком. Просит расторгнуть договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Стребковой В.М., действующей через представителя Стребкову Т.М., и ООО «Юридическое агентство недвижимости «Город», взыскать с ответчика в пользу истца 106 500 рублей в счет оплаты по договору за выполненные работы.
Стребкова В.М., действуя через представителя по доверенности Стребкова М.А., обратилась в суд с встречным иском к ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» о защите прав потребителей. Свои требования Стребкова В.М. мотивирует тем, что заключенный между ней и ответчиком договор согласно его условиям действовал до ДД.ММ.ГГГГ, пролонгировался один раз на тот же срок (56 дней), после чего время действия договора истекло. ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» в период действия договор не исполнило, поэтому она не подписала акт выполненной работы. Покупателя Зимина А.С. ответчик нашел ей за рамками действия договора. Ей самой пришлось искать покупателя, с которым она заключила договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. В период ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору цены на рынке недвижимости упали, и она продала дом за меньшую цену, при этом понесла убытки. Не исполнением условий договора со стороны ответчика были нарушены ее права как потребителя, ей были причинены нравственные страдания. Предварительный договор, заключенный между ней и Зиминым А.С. не был зарегистрирован в органах Росреестра, поэтому его нельзя считать заключенным. Просит взыскать с ответчика в ее пользу убытки в размере 2 450 000 рублей, неустойку за не исполнение договора в размере 1 542 рубля 30 копеек, 60 000 рублей в возмещение морального вреда, 5 000 рублей расходов на оплату услуг представителя.
Представитель истца (ответчика по встречному иску) ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» в судебное заседание не явился, хотя о времени и месте судебного заседания был надлежащим образом уведомлен. На основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд признал возможным провести судебное заседание в его отсутствие.
Представитель истца (ответчика по встречному иску) Шарафутдинова Л.А. в предыдущих судебных заседаниях исковые требования ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» поддержала, исковые требования Стребковой В.М. признала не подлежащими удовлетворению, основываясь на доводах, изложенных в иске. Кроме того, пояснила, что факт не заключения договора купли-продажи между Стребковой В.М. и покупателем Зиминым А.С. по вине продавца подтверждается также тем, что в июле 2010 года Стребкова В.М., действуя через представителя Стребкову Т.М., продала дом и земельный участок другому покупателю. Судебным решением со Стребковой В.М. взыскано в пользу Зимина А.С. 15 000 рублей, которые он передал Стребковой Т.М. при заключении предварительного договора. Исполнение агентством своих обязательств перед Стребковой В.М. по совершению действий, направленных на поиск приобретателя и проведение сделки отчуждения объектов недвижимости, подтверждается документами, находящимися в папке агента, журналами «Недвижимость Алтая» и «Новый адрес», где регулярно публиковались рекламные объявления о продаже, распечатками телефонных звонков агента Мясоедовой О.Н. Кроме того, дополнительно просила взыскать с ответчика Стребковой В.М. в пользу истца 17 000 рублей судебных расходов, из которых: 2 000 рублей - командировочные расходы представителей, 15 000 рублей – денежная сумма, выплаченная ей за представление интересов агентства в суде.
Представитель истца (ответчика по встречному иску) Астанин Б.А. в предыдущих судебных заседаниях исковые требования ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» поддержал, исковые требования Стребковой В.М. не признал, основываясь на доводах, изложенных в иске. Кроме того, суду пояснил, что он работает генеральным директором агентства, которое является коммерческой организацией. В период с 2008 года по 2009 год Мясоедова О.Н. работала в агентстве в должности главного бухгалтера, затем уволилась, но продолжала оказывать риэлтерские услуги на основании договоров поручения, которые заключались с ней директором. В агентстве три штатных агента, остальные работают на основании договоров поручения. После того, как Стребкова Т.М. встретилась с Мясоедовой О.Н., последняя, действуя от имени агентства, составила проект договора на оказание возмездных услуг, который подписала Стребкова Т.М. После этого проект договора Мясоедова О.Н. привезла в агентство, где он с ним ознакомился и, согласившись, подписал, была поставлена печать. С Мясоедовой О.Н. был заключен договор поручения, на основании которого она стала предоставлять услуги Стребковым, исполняя обязанности, указанные в договоре на оказание риэлтерских услуг. от имени агентствазаключались с ней директором.атками телПосле выполнения поручения агенты получают вознаграждение. По такой схеме работают все агенты. Стоимость оказания риэлтерских услуг предусмотрена соответствующим перечнем, который был утвержден в 2008 году. Согласно перечню стоимость услуги по продаже элитного жилья (коттеджи, эксклюзивные объекты), к которому должен быть отнесен и дом Стребковой В.М., составляет 3% от стоимости объекта.
Ответчик (истец по встречному иску) Стребкова В.М. в судебное заседание не явилась, хотя о времени и месте судебного заседания была надлежащим образом уведомлена. Суд на основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ признал возможным провести судебное заседание без ее присутствия.
В поступивших в адрес суда возражениях на исковые требования к ней ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» Стребкова В.М. указала, что истцом не соблюден предусмотренный ст. 450 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора, поэтому иск должен быть оставлен без рассмотрения. ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» неоднократно, в том числе и своими действиями отказывалось от исполнения и продолжения спорного договора. Предъявление в суд настоящего иска также считается отказом от договора. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг означает расторжение договора, в связи с чем обращение в суд не требуется. Надлежащие доказательства, подтверждающие причинение убытков в указанном размере, агентство в суд не представило. В договоре № от ДД.ММ.ГГГГ указано несколько сроков его действия, что неправомерно и не позволяет установить достоверно действительный срок его действия, кроме первоначально указанного – ДД.ММ.ГГГГ. Предварительный договор с Зиминым А.С. прекратил свое действие распиской от 24 ноября 2010 года, поэтому срок действия договора на оказание услуг также истек. Доверенность, выданная ею на имя сестры Стребковой Т.М., не содержит ее права заключать от ее имени договора возмездного оказания услуг, поэтому она не считает себя ответчиком по настоящему делу. Мотивом ее отказа от заключения основного договора купли-продажи является неисполнение Зиминым А.С. условий договора от ДД.ММ.ГГГГ, изложенных в пункте 1.2. ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» не является стороной по договору купли-продажи между ею и Зиминым А.С., поэтому данные обстоятельства не имеют правового значения для настоящего дела.
Представитель ответчика (истца по встречному иску) Стребковой В.М. Стребков М.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» признал необоснованными, встречные исковые требования Стребковой В.М. поддержал, основываясь на доводах, изложенных в иске последней.
Представитель ответчика (истца по встречному иску) Стребковой В.М. адвокат Литовка В.П., действующий в порядке передоверия через доверенное лицо Стребкова М.А., в судебном заседании исковые требования ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» признал необоснованными, встречные исковые требования Стребковой В.М. поддержал, основываясь на доводах, изложенных во встречном иске. Суду пояснил, что агентством не представлены доказательства, подтверждающие участие его представителя при заключении предварительного договора между Стребковой В.М. и Зиминым А.С. Договор купли-продажи не был заключен не по вине Стребковой В.М., а по вине Зимина А.С., который не произвел предоплату, предусмотренную предварительным договором, для снятия обременения с объекта недвижимости. За рамками действия договора агент Мясоедова О.Н. не могла действовать от имени ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ», поэтому действовала самостоятельно от своего имени. Стребкова В.М. переживала по поводу не исполнения договора, у нее ухудшилось состояние здоровья, что подтверждается соответствующими медицинскими документами. Кроме заявленного просит взыскать в пользу Стребковой В.М. с ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» 14 100 рублей в возмещение расходов на оплату услуг представителя.
Третье лицо и представитель ответчика (истца по встречному иску) Стребковой В.М. Стребкова Т.М., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» признала необоснованными, встречные исковые требования Стребковой В.М. поддержала, основываясь на доводах, изложенных во встречном иске. Суду пояснила, что она и ее родная сестра Стребкова В.М. проживали в доме, принадлежащем на праве собственности Стребковой В.М., расположенном в <адрес>. На ремонт дома сестра взяла кредит, поэтому право собственности было оформлено с обременением. В 2009 году они решили продать дом. В апреле 2010 года сестра уехала на постоянное местожительство в г. Санкт-Петербург. В июне 2010 года она и сестра снялись с регистрационного учета. Продажей дома по поручению сестры и на основании выданной доверенности занималась она. Для того, чтобы ускорить продажу, по совету соседки обратилась к Мясоедовой О.Н., которой позвонила лично. Когда Мясоедова О.Н. приехала к ней, подписала договор о возмездном оказании риэлтерских услуг, не читая его. Она решила, что агент действует самостоятельно. Сразу она передала Мясоедовой О.Н. 3 000 рублей, которые, по ее словам, нужны были для подачи рекламы. Какие-либо документы в подтверждение получения денег ей не выдавались. После заключения договора с агентом она больше не встречалась, общались только по телефону. Мясоедова О.Н. говорила, что по установленной цене дом никто не покупает, поэтому ее необходимо снижать, с чем она была согласна. Дом никто не приезжал не смотрел. Она была недовольна работой агента, поэтому сказала ей, чтобы она больше покупателей не искала. Примерно с января 2010 года она начала искать покупателя самостоятельно. В мае Мясоедова О.Н. ей снова позвонила и сказала, что нашла покупателя Зимина А.С., который уже посмотрел дом, и намерен его купить. Мясоедова О.Н. приехала к ней вместе с Зиминым А.С., его супругой и ребенком. Осмотрев дом, они согласились его купить за 3 550 000 рублей. Она была также согласна. На следующий день она, Зимин А.С. и Мясоедова О.Н. встретились в помещении, расположенном в районе Потока в г. Барнауле. Она и Зимин А.С. подписали проект предварительного договора, который был заранее подготовлен Мясоедовой О.Н. Ей нужны были деньги для снятия с дома обременения и погашения задолженности по коммунальным платежам, поэтому она предложила, чтобы в договор был внесен соответствующий пункт о передаче ей 1 000 000 рублей сразу. Зимин А.С. был заинтересован в том, чтобы они быстрее выехали из дома, поэтому согласился. Согласно условиям договора после получения 1 000 000 рублей она должна была предоставить Зимину А.С. дом для заселения. Оставшуюся сумму 2 550 000 рублей Зимин А.С. должен был ей выплатить с помощью полученных в будущем кредитных средств. При этом срок этой оплаты предусмотрен не был. В день заключения предварительного договора Зимин А.С. передал ей 15 000 рублей. После подписания договора он стал просить ее исполнить условия, которые не были предусмотрены договором: снизить цену и прописать ребенка. Она не согласилась, тогда Зимин А.С. потребовал вернуть ей 15 000 рублей. Деньги сразу она вернуть не смогла, так как погасила ими кредит. Об изменении условий договора Зиминым А.С. в одностороннем порядке она сообщила Мясоедовой О.Н., та обещала ей перезвонить, но не перезвонила. Она считает, что они расторгли с Зиминым А.С. договор в добровольном порядке. После этого она стала искать покупателя самостоятельно. После того как нашла покупателя, ДД.ММ.ГГГГ заключила договор купли-продажи и зарегистрировала его в органах Росреестра. С агентом она больше не общалась. В августе 2010 года она выехала из дома. Позже вернуть деньги Зимину А.С. ей не удалось, так как его телефон не отвечал, а потом она длительное время лежала в больнице. По этой же причине не участвовала в судебном заседании у мирового судьи по делу по иску Зимина А.С. к ней и Стребковой В.М. о взыскании 15 000 рублей. Исковые требования ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» не могут быть удовлетворены, поскольку агентство не исполнило свои обязательства в установленный срок. О том, что она должна ДД.ММ.ГГГГ явиться на сделку в органы Росреестра, она не уведомлялась. Зимин А.С. ее в органы Росреестра не приглашал и не мог приглашать, так как через неделю после заключения предварительного договора стал просит ее вернуть деньги, когда она отказалась снизить цену и прописать ребенка.
Третье лицо Мясоедова О.Н. в судебное заседание не явилась, хотя о времени и месте судебного заседания была надлежащим образом уведомлена. Суд на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ признал возможным провести судебное заседание в ее отсутствие.
Третье лицо Мясоедова О.Н. в предыдущих судебных заседаниях исковые требования ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» признала обоснованными, встречные исковые требования Стребковой В.М. – необоснованными. Суду пояснила, что ранее она работала в ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» главным бухгалтером. В июне 2009 года уволилась и стала заниматься продажей недвижимости от имени агентства на основании заключенных с ней договоров на оказание возмездных услуг. В ее обязанности входило осмотр объектов, экспертиза документов, определение рыночной стоимости объекта, сопровождение сделки в регистрирующем органе, по каждому объекту она действовала на основании заключенного с ней договора поручения. В сентябре 2009 года ей по рекомендации позвонила Стребкова Т.М. и попросила помочь продать жилой дом и земельный участок, расположенные в <адрес>. Она приехала к Стребковой Т.М. по указанному адресу, осмотрела дом, ознакомилась с документами. После того, как они согласовали все основные условия, она от имени агентства заполнила в двух экземплярах договор на оказание возмездных риэлтерских услуг, разъяснила Стребковой Т.М. положения отдельных пунктов. Стребкова Т.М. ознакомилась с договором и подписала его. Стребковой Т.М. необходимо было продать дом срочно, поэтому она сама предложила срок окончания действия договора ДД.ММ.ГГГГ. О возможной пролонгации договора она Стребковой Т.М. разъяснила, и та с этим согласилась. В момент заключения договора Стребкова Т.М. передала ей 2 000 рублей, из которых: 1 000 рублей – по заключенному договору и 1 000 рублей – по другому договору, который был заключен со Стребковой Т.М. на продажу дома по <адрес> Она забрала договоры, их подписал руководитель агентства, были поставлены печати, затем один экземпляр договора она передала Стребковой Т.М. Она начала заниматься рекламированием объекта, дала объявления в различные газеты, объявления опубликовывались по нескольку раз. После этого стали поступать звонки от покупателей, которых было много. Практически всем она показывала дом, но только снаружи, так как доступа в дом не было. Цена была завышена, поэтому пришлось ее снижать. В начале 2010 года нашлись покупатели, которые предложили обмен с доплатой, они несколько раз смотрели этот дом. Стребковы были согласны, попросили 1 200 000 рублей предоплаты, но отказались. А потом, когда позже надумали, отказались покупатели. Реальных покупатеей на дом вместе с Зиминым А.С. было три. В процессе работы она давала Стребковой Т.М. консультации, составляла различные схемы продажи. Стребкова Т.М. торопила ее с продажей, от заключенного договора не отказывалась. Потенциальный покупатель Зимин А.С. нашелся в мае 2010 года. Она вместе с ним и его семьей приехала смотреть дом. Дом им понравился. Для покупки необходимо было оформлять ипотеку и получить материнский капитал. Банк дал согласие, что возьмет дом под залог. Стребкова Т.М. и Зимин А.С. согласовали продажную цену объекта и решили заключить предварительный договор. Для этого ДД.ММ.ГГГГ стороны приехали в офис агентства, расположенный по ул. П. Сухова, 46. В ее присутствии Стребкова Т.М. и Зимин А.С. еще раз оговорили все условия сделки, юрист агентства набрала текст договора на компьютере. После ознакомления Стребкова Т.М. и Зимин А.С. его подписали. Сумма на погашение кредита Стребковой В.М. должна была пойти с продажи квартиры Зимина А.С. В срок до ДД.ММ.ГГГГ Зимин А.С. должен был выполнить свои обязанности по договору, говорил, что продает квартиру, но жить ему негде. В ее присутствии Зимин А.С. передал Стребковой Т.М. предусмотренные договором 15 000 рублей в подтверждение намерения в будущем купить дом. После подписания оригиналы договора были переданы сторонам. Последний раз она связывалась с Стребковой Т.М. в июне, а потом та перестала отвечать на ее звонки. Об отказе от ее услуг и о не желании Стребковой Т.М. заключать основной договор с Зиминым А.С. ей ничего не известно. В июле Зимин А.С. ей сообщил, что готов заключить сделку, но не может дозвониться до Стребковой Т.М. Они стали ее искать, но не нашли. Ждали, что ДД.ММ.ГГГГ Стребкова Т.М. появится для оформления договора. Стребкова Т.М. не появилась, тогда 3 августа они отправили ей телеграмму, на которую та не отреагировала. От соседей узнали, что в доме другие хозяева. Потом позвонил Зимин А.С. и сказал, что дом уже продан. За проделанную работу ей было необходимо отчитаться в агентстве, поэтому она составила акт. Если бы сделка состоялась, то акт был бы составлен и предъявлен клиенту после заключения сделки перед расчетом. Поскольку Стребкова Т.М. на сделку не явилась, с актом она не была ознакомлена и поэтому его не подписала. По поводу проведения работы по возможному обмену дома изменения в договор на оказание услуг не вносились, но она действовала по поручению Стребковой Т.М. Работа агента оплачивается на основании утвержденного прейскуранта цен. В акте указаны все виды работ, которые она осуществляла, работая по договору со Стребковой Т.М. Ею было выполнено все, за исключением сопровождения сделки в органы Росреестра, которое она не смогла выполнить по причине не явки Стребковой Т.М.
Ознакомившись с исковыми заявлениями, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд установил следующее.
Стребкова В.М. являлась собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» в лице генерального директора Астанина Б.А. (исполнитель) и Стребковой Т.М., действующей на основании доверенности от имени своей сестры Стребковой В.М., (заказчик) был заключен договор на оказание возмездных риэлтерских услуг №. Согласно условиям договора исполнитель по поручению заказчика обязуется совершить действия, направленные на поиск приобретателя и проведение сделки отчуждения объекта недвижимости жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу, в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а заказчик обязуется уплатить исполнителю вознаграждение за выполненные работы в размере 3% от согласованной сторонами (покупателем и продавцом) стоимости объекта. Договором, кроме того, предусмотрено, что он считается пролонгированным на тот же срок, если по окончании определенного договором срока ни одна из сторон в течение 10 календарных дней письменно не заявила о намерении прекратить договор. В тот же день между ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» в лице генерального директора Астанина Б.А. (доверитель) и Мясоедовой О.Н. (поверенный) был заключен договор поручения. Согласно условиям договора поручения поверенный обязуется совершить от имени доверителя определенные виды работ согласно деятельности доверителя, а именно: принимает на себя обязательство по исполнению работ по договорам на оказание возмездных риэлтерских услуг, в том числе по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. На основании указанного договора Мясоедова О.Н., действуя от имени ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ», совершала действия, направленные на поиск приобретателя и проведение сделки отчуждения вышеуказанного жилого дома. В результате проведенных Мясоедовой О.Н. действий был подыскан покупатель Зимин А.С., который имел реальные намерения приобрести у Стребковой В.М. по договору купли-продажи жилой дом. ДД.ММ.ГГГГ между Стребковой В.М., действующей через представителя по доверенности Стребкову Т.М., и Зиминым А.С. при участии ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» через поверенного Мясоедову О.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома, расположенных в <адрес>. По условиям договора продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить объект недвижимости за 3 550 000 рублей и подписать основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В подтверждение намерения в будущем купить объект недвижимости Зимин А.С. передал Стребковой В.М., действующей через представителя по доверенности Стребкову Т.М., в качестве предоплаты 15 000 рублей. Воспользовавшись своим правом, Стребкова В.М., действующая через представителя по доверенности Стребкову Т.М., в одностороннем порядке отказалась от заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи с Зиминым А.С. и от исполнения договора на оказание возмездных риэлтерских услуг со стороны ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ». При этом о своем отказе Стребкова В.М. Зимина А.С. и ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» в известность не поставила. Подыскав самостоятельно покупателя, Стребкова В.М., действующая через представителя по доверенности Стребкову Т.М., ДД.ММ.ГГГГ продала земельный участок с расположенным на нем жилым домом на основании договора купли-продажи Старых П.Т. и Старых Л.П. за 3 400 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ Зимин А.С. и Зимина А.П. приобрели у Черкасовой Т.А. на основании договора купли-продажи с одновременным обременением ипотекой в силу закона квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Решением мирового судьи судебного участка Ребрихинского района от 2 ноября 2010 года со Стребковой В.М. в пользу Зимина А.С. взыскано 15 000 рублей в счет возврата суммы предоплаты по договору.
Проанализировав представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» к Стребковой Валентине Михайловне о расторжении договора и взыскании денежной суммы и встречные исковые требования Стребковой В.М., действующей через представителя по доверенности Стребкова М.А., к ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» о защите прав потребителей не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Правоотношения, возникшие между сторонами, вытекают из заключенного между ними договора на оказание возмездных риэлтерских услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, который по своей природе является договором возмездного оказания услуг. В силу этого на возникшие правоотношения распространяется действие законодательства о договорных отношениях и о защите прав потребителей.
В соответствии с п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по зданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
К договорам возмездного оказания услуг применяются общие положения о договоре.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 1 ст. 161 ГК РФ сделки юридических лиц с гражданами должны быть заключены в письменной форме.
Факт заключения между сторонами договора возмездного оказания услуг подтверждается доказательствами, имеющимися в материалах гражданского дела, в том числе, самим договором, и сторонами не оспаривается.
Совершение агентством, действующим через своего поверенного Мясоедову О.Н., определенных действий, направленных на поиск приобретателя и проведение сделки отчуждения объекта недвижимости, подтверждается осмотренными в ходе судебного заседания журналами «Недвижимость Алтая» и «Новый адрес», в которых были размещены рекламные объявления, сведениями о детализации счета по номеру телефона Мясоедовой О.Н. из ОАО «МТС», договором от ДД.ММ.ГГГГ.
Стребкова В.М. оказанные ей риэлтерские услуги не оплатила, за исключением 1 000 рублей, которую она передала Мясоедовой О.Н. в момент заключения договора.
Действующим законодательством предусмотрены нормы, направленные на защиту слабой стороны в договорном обязательстве.
В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 1 ст. 782 ГК РФ предусмотрен односторонний отказ заказчика от исполнения договора возмездного оказания услуг: заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Данное правило закреплено императивной нормой и не может быть изменено договором.
Аналогичное предусмотрено ст. 32 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-I «О защите прав потребителей» (с изменениями и дополнениями).
Из пояснений сторон и письменных доказательств следует, что Стребкова В.М., действуя через представителя по доверенности Стребкову Т.М., воспользовалась своим правом и в одностороннем порядке отказалась от дальнейшего исполнения договора на оказание возмездных риэлтерских услуг. При этом причина отказа не имеет юридического значения. О своем отказе Стребкова В.М. в нарушение действующего законодательства другую сторону договора не уведомила.
Как следует из искового заявления и пояснений представителей агентства, ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» односторонний отказ Стребковой В.М. от исполнения договора на оказание возмездных риэлтерских услуг, как неправомерно реализованное право заказчика (потребителя), не оспаривает.
Договор в случае одностороннего отказа считается расторгнутым.
Последствием такого отказа должна быть оплата исполнителю фактически понесенных им расходов.
Вместе с тем, статьей 780 ГК РФ установлена презумпция личного оказания услуги: если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично. Привлечение исполнителем к совершению оговоренного действия или осуществлению обусловленной договором деятельности третьих лиц не допускается, если иное не предусмотрено договором.
Предусмотренное статьей 780 ГК РФ правило означает, что соответствующие действия (деятельность), осуществляемые за исполнителя третьим лицом, могут рассматриваться как надлежащее исполнение (п. 1 ст. 313 ГК РФ) и подлежать оплате только в случаях, прямо предусмотренных договором.
Однако из материалов гражданского дела следует, что действия, направленные на поиск приобретателя и проведение сделки отчуждения объекта недвижимости, расположенного в <адрес>, что является предметом договора, исполнитель ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» не осуществлял лично.
Согласно представленному агентством договору поручения от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» в лице генерального директора Астанина Б.А. поручило Мясоедовой О.Н. от имени агентства исполнить работы по договору оказания возмездных риэлтерских услуг, в том числе, № от ДД.ММ.ГГГГ. Изложенное в договоре поручения подтверждается пояснениями представителей агентства и третьего лица Мясоедовой О.Н., которые они давали в ходе судебных заседаний.
В заключенном между сторонами договоре на оказание возмездных риэлтерских услуг № от ДД.ММ.ГГГГ не была предусмотрена возможность привлечения исполнителем (ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ») к совершению соответствующих оговоренных договором действий третьих лиц.
В связи с изложенным, действия, которые были выполнены за ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» третьим лицом Мясоедовой О.Н. не могут подлежать оплате.
Права потребителей при оказании услуг и механизм реализации этих прав закреплены Законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-I «О защите прав потребителей» (с изменениями и дополнениями) (далее – Закон).
Статья 13 Закона предусматривает за нарушение прав потребителей возмещение убытков и уплату неустойки (пени).
Согласно ст. 15 Закона подлежит компенсации причинителем вреда моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.
Статьей 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрены последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг), а статьей 29 – права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги).
В соответствии с пунктом 1 ст. 28 Закона, если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и окончания выполнения работы (оказания услуги) и промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе: назначить исполнителю новый срок; поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов; потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги); отказаться от исполнения договора о выполнении работы.
Доказательств, подтверждающих нарушение сроков выполнения работ (услуг) со стороны ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ», Стребкова В.М. и ее представители суду не представили.
Как следует из пункта 6.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ, он вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания сторонами и действует до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 6.5 договор считается пролонгированным на тот же срок, если по окончании определенного договором срока ни одна из сторон в течение 10 календарных дней письменно не заявила о намерении прекратить догово<адрес>-либо промежуточные сроки выполнения отдельных видов деятельности со стороны исполнителя договором не предусмотрены. О том, что действие договора продолжалось и после ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствует также заключение ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи между Стребковой В.М., действующей через представителя Стребкову Т.М., и Зиминым А.С., состоявшееся при непосредственном участии агентства, действующего через поверенного Мясоедову О.Н.
Согласно пункту 1 статьи 29 Закона потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
Недостаток работы (услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона как несоответствие работы (услуги) или обязательным требованиям к качеству, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых работа (услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении договора.
Согласно пунктам 1 и 2 ст. 4 продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.
Из договора № от ДД.ММ.ГГГГ видно, что какие-либо условия о качестве услуги, в нем отсутствуют. Поэтому ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» обязано было оказать Стребковой В.М. услугу, пригодную для целей, для которых услуга такого рода обычно исполняется, то есть для поиска покупателя и дальнейшего отчуждения имущества путем заключения договора купли-продажи.
В ходе судебного заседания было установлено, что Мясоедова О.Н., действующая по поручению и от имени ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ», осуществляла показ объекта недвижимости, размещала рекламу в средствах массовой информации, подыскала покупателя, имеющего реальные намерения купить дом, обеспечила заключение предварительного договора купли-продажи с ним. И только после этого Стребкова В.М., действующая через представителя Стребкову Т.М., приняла решение о том, что она не будет в дальнейшем заключать договор купли-продажи с Зиминым А.С., и откажется в одностороннем порядке от исполнения договора на оказание возмездных риэлтерских услуг со стороны ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ». То есть, цель, для которой осуществлялась услуга, не была достигнута из-за самого заказчика. Это подтверждается, кроме того, решением мирового судьи судебного участка Ребрихинского района от ДД.ММ.ГГГГ, которым удовлетворены требования Зимина А.С. о взыскании со Стребковой В.М. 15 000 рублей в счет возврата суммы предоплаты по договору, договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Стребковой В.М., действующей через представителя Стребкову Т.М., и Старых П.Т., Старых Л.П., на тот же объект недвижимости.
Доказательств, свидетельствующих об обратном, Стребкова В.М. и ее представители суду не представили.
В соответствии со статьей 30 Закона недостатки работы (услуги) должны быть устранены исполнителем в разумный срок, назначенный потребителем.
Без предварительного установления (либо реализации уже установленного в договоре) срока для устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель, обнаруживший такие недостатки, может отказаться от исполнения договора в случае, если обнаруженные недостатки носят существенный характер. Такие же последствия влечет и обнаружение потребителем существенных отступлений от условий договора со стороны исполнителя.
Под существенными недостатками выполненной работы (оказанной услуги) и иными отступлениями от условий договора, дающими потребителю право в соответствии со ст. 29 Закона расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, на основании преамбулы Закона следует понимать неустранимые недостатки или недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, или другие подобные недостатки.
Недостатки выполненной работы (оказанной услуги) со стороны ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ», которые называет Стребкова В.М. и ее представители (ненадлежащее выполнение исполнителем обязанностей, предусмотренных договором на оказание возмездных риэлтерских услуг № от ДД.ММ.ГГГГ), в случае признания их таковыми, могут быть отнесены к так называемым видимым недостаткам. Требования, связанные с видимыми недостатками выполненной работы (оказанной услуги), предъявляются потребителем в ходе выполнения работы (оказания услуги), либо при принятии выполненной работы (оказанной услуги).
Вместе с тем, как до момента одностороннего отказа от исполнения договора на оказание возмездных риэлтерских услуг, так и после него каких-либо претензий по качеству выполнения работ (услуг) Стребкова В.М. к агентству не предъявляла, устранить недостатки работы (услуги) не просила, срок для устранения недостатков не устанавливала. Соответствующие доказательства в деле отсутствуют.
Таким образом, доказательств, подтверждающих выполнение работы (услуги) с существенными недостатками в смысле понятий, которые определены в преамбуле Закона, качество которой не соответствует договору, и с иными отступлениями от условий договора, Стребкова В.М. и ее представители суду также не представили.
Поскольку в суде не доказано нарушение прав Стребковой В.М. как потребителя, не могут быть удовлетворены и ее требования о взыскании с ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» компенсации морального вреда.
В связи с изложенным, суд не может принять доводы, заявленные сторонами в обоснование своих требований.
На основании ст. 98 ГПК РФ не подлежат удовлетворению требования Стребковой В.М. и ООО «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» о взыскании судебных расходов.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
В удовлетворении исковых требований к Стребковой В.М. о расторжении договора и взыскании денежной суммы Обществу с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» отказать.
В удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство недвижимости «ГОРОДЪ» о защите прав потребителей Стребковой В.М. отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда через Ребрихинский районный суд в течение десяти дней со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 1 августа 2011 года.
Председательствующий