Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
16 августа 2010 года Рамонский районный суд Воронежской области в составе:
председательствующего судьи Петриной Г. П.
при секретаре Астаховой Е. В.
рассмотрев в открытом судебном заседании в поселке Рамонь гражданское дело по иску ЗАО « Яменское» к Солодовой В.П., Солодову В.Ю. о признании договора купли- продажи жилого дома недействительным, устранении препятствий в пользовании жилым домом, о возложении обязанности освободить самовольно занимаемый жилой дом, погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
У С Т А Н О В И Л :
ЗАО «Яменское» обратилось в суд с иском к Солодовой В. П., Солодову В. Ю. об устранении препятствий в пользовании имуществом. В дальнейшем ЗАО « Яменское» обратилось с уточненными исковыми заявлениями о признании договора купли- продажи жилого дома .. по ... села Ямное Рамонского района Воронежской области недействительным, устранении препятствий в пользовании жилым домом, о возложении обязанности на Солодову В. П., Солодова В. Ю. освободить самовольно занимаемый жилой дом, о погашении регистрационной записи .. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... года.
В обоснование исковых требований ссылается на то, что Солодов В. Ю. был принят на должность водителя в колхоз « Путь коммунизма» и проработал с ... г. по ... г., что подтверждается справкой, выданной ЗАО « Яменское» от ... г. Солодова В. П. была принята на должность бухгалтера и проработала с ... г. по ... г., что подтверждается справкой от ... г., выданной ЗАО « Яменское» В 1992 г. колхоз « Путь коммунизма» был реорганизован в АОЗТ «Яменское», в 2000 году преобразовано в ЗАО « Яменское». ... года между АОЗТ « Яменское» ( Хозяйство) и Солодовым В. Ю. ( Работник) был заключен типовой договор купли- продажи недостроенного жилого дома усадебного типа на условиях, предусмотренных постановлением Совета Министров СССР от ... г. ... Согласно этому Договору, Хозяйство дает, а Работник покупает недостроенный жилой дом усадебного типа общей площадью 112.1 кв. м. по адресу: Воронежская область Рамонский район с. Ямное ..., расположенный на приусадебном участке площадью ).275 га. Согласно справке от 12.02.2010 г., выданной Администрацией Яменского сельского поселения Рамонского района Воронежской области домовладение .. имеет нумерацию .. по ул. .... Пунктом 7 Договора предусмотрено, что при заключении договора Работник обязуется высвободить занимаемую в настоящее время жилплощадь ( ведомственную квартиру/) до 01 ноября 1995 года. В соответствии с п.9 и п.10 Договора дом не передается Работнику до освобождения занимаемой ведомственной квартиры и срока окончательного погашения стоимости дома. В случае не освобождения Работником ведомственной квартиры до ... г. Хозяйство имеет право не осуществлять передачу дома, при этом осуществить денежную компенсацию произведенных работником затрат по строительству дома. Ответчики и члены его семьи не исполнили обязанность по освобождению ведомственной квартиры, расположенной по адресу : Воронежская область Рамонский район село Ямное ... ... ... в соответствии с Договором у ответчиков отсутствуют законные основания в пользовании данным имуществом. Договор купли- продажи от 20 декабря 1994 г. является недействительным, так как не соответствует требованиям гражданского законодательства, действовавшего в момент заключения договора. Согласно ст. 239 ГК РСФСР, договор купли- продажи жилого дома ( части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов. Договор не был зарегистрирован своевременно. Регистрация была произведена ... года. ЗАО « Яменское» просит о признании договора купли- продажи жилого дома .. по ... села Ямное Рамонского района Воронежской области недействительным, устранении препятствий в пользовании жилым домом, о возложении обязанности на Солодову В. П., Солодова В. Ю. освободить самовольно занимаемый жилой дом, о погашении регистрационной записи .. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... года.
В судебном заседании представитель истца Сухова О. А., действующая на основании доверенности, исковые требования просила удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик Солодов В. Ю. в судебном заседании участие не принимал. Обратился с письменным заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие. Возражал против исковых требований истца. Просил применить срок исковой давности. При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Солодова В. Ю.
Ответчица Солодова В. П. и ее представитель Квасова Е. Д. заявленные исковые требования не признали, представили суду письменные возражения на иск, в которых указали, что данный иск не подлежит удовлетворению по тем основаниям, что иск заявлен по мотиву отсутствия регистрации оспоренного договора в исполнительном комитете сельского совета народных депутатов, что делает его ничтожным. Срок исковой давности для оспаривания сделок по мотиву их ничтожности в соответствии со статьей 196 ГК РФ составляет три года. В соответствии со статьей 199 ГК РФ пропуск истцом срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Кроме того, истцом не представлены доказательства принадлежности ему спорного дома на момент заключения договора купли- продажи. Не представлен документ, подтверждающий права истца на отчуждаемое строение. При регистрации права собственности на земельный участок и дом в качестве правоустанавливающих документов договор купли- продажи не учитывался. То обстоятельство, что земельный участок ... года выделялся Яменской администрацией непосредственно в собственность Солодовой В. П. свидетельствует об отсутствии у истца прав на земельный участок, который относился к землям сельских администраций. ... года инспекцией Государственного архитектурно- строительного надзора Рамонского района разрешила Солодовой В. П. строительство жилого дома на отведенном земельном участке в соответствии с утвержденным проектом. ... года Администрация Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области уточнила площадь земельного участка, переданного в собственность Солодовой В. П. Статья 304 ГК РФ, на которую в обоснование своих исковых требований ссылается истец, предусматривает, что СОБСТВЕННИК может требовать устранения всяких нарушений его прав. ЗАО « Яменское» не представило подтверждений своего права на спорное строение и в силу подпунктов 4 и 5 пункта 2 статьи 131 ГПК РФ является ненадлежащим истцом. Необоснованна и ссылка истца на п. 7 договора купли- продажи от ... года, который обязывает Солодова В. Ю. именуемого в договоре « Работником», освободить занимаемое им помещение (ведомственную квартиру) в срок до ... года. На момент заключения договора Солодов В. Ю. был зарегистрирован в доме .. по ... в с. Ямное. А указанный дом к ЗАО « Яменское» ни какого отношения не имело и не имеет. В доме .. по улице ... села Ямное зарегистрирован не был и не проживал. В отношении иных лиц, проживающих в квартире, договор никаких условий не содержит.
В судебном заседании ответчица Солодова В. П. и ее представитель Квасова Е. Д. поддержали доводы своих возражений на исковое заявление, дополнительно пояснив, что Солодов В. П. по договору купли- продажи от ... года купил у АОЗТ «Яменское» стройматериал, именуемый в договоре как недостроенный жилой дом. В договоре купли - продажи отсутствует ссылка на правоустанавливающий документ подтверждающий право собственности ЗАО « Яменское» на не достроенный дом. Справка БТИ и технический паспорт на спорный жилой дом не являются правоустанавливающими документами, подтверждающими право собственности ЗАО «Яменское» на спорный жилой дом. Солодов В. Ю. и Солодова В. П. в указанном доме не зарегистрированы и не проживали.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Солодов В. В. в судебном заседании пояснил, что считает исковые требования ЗАО « Яменское» не подлежат удовлетворению и согласен с возражениями ответчиков.
Выслушав объяснение сторон, исследовав материалы дела, суд находит заявленные ЗАО « Яменское» требования, не подлежащими удовлетворению.
Из объяснений сторон, договора купли- продажи недостроенного жилого дома усадебного типа от ... года между АОЗТ « Яменское» и Солодовым В. Ю., акта состояния дома от 20.12.1994 года, справки Администрации Яменского поселения о месте регистрации Солодова В. Ю., Солодовой В. П., справки о нумерации домов на улице ... села Ямное, выписки из ЕГРП .. от ... года, справки о содержании правоустанавливающих документов, свидетельства о государственной регистрации права 36-АВ 816526 на жилой дом, расположенный по адресу село Ямное ..., .. Рамонского района Воронежской области, свидетельства о государственной регистрации права 36-АВ 079054 на земельный участок, расположенный по адресу село Ямное ..., .. Рамонского района Воронежской области, судом установлено, что Солодовой В. П. на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу село Ямное ..., .. Рамонского района Воронежской области. Земельный участок под строительство дома отведен Солодовой В. П. постановлением главы Яменской сельской Администрации от ... года. Разрешение на производство строительных работ выдано ... года инженером инспектором архитектурно- строительного надзора. Постановлением .. от ... года внесены изменения и дополнения в постановление .. от ... года и в собственность Солодовой В. П. закреплен земельный участок площадью 3504 кв. м., по адресу: ул. ..., .. села Ямное /Рамонского района Воронежской области.
В силу статьи 304 ГК РФ собственник либо иной титульный владелец может требовать устранения всяких нарушений его права.
Согласно статьи 305 ГК РФ указанное право принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения или оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Истец ЗАО « Яменское» не представило в судебное заседание никаких доказательств того, что ЗАО « Яменское» является или являлось собственником как земельного участка, так и жилого дома .. по ... села Ямное Рамонского района Воронежской области. Ссылка представителя истца Суховой О. А. в судебном заседании на то, что право собственности на жилой дом подтверждается справкой Яменского сельского совета от ... года и записью наименования владельца АОЗТ « Яменское» в техническом паспорте на жилой дом, не может быть принята во внимание, так как ни в справке, ни в техническом паспорте на жилой дом не указаны основания владения ЗАО «Яменское» ( ранее АОЗТ « Яменское») жилым домом.
Истец ЗАО «Яменское» просит признать договор купли- продажи недостроенного жилого дома от ... года недействительным по тем основаниям, что он не соответствует требованиям гражданского законодательства, действовавшего в момент заключения договора, а именно не зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов. Ответчики Солодов В. Ю. не принял меры по государственной регистрации данной сделки, и выше указанный договор в дальнейшем не проходил государственную регистрацию в порядке, предусмотренном законодательством. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и такая сделка считается ничтожной. При этом в письменном объяснении и в судебном заседании представитель истца Сухова О. А. считает, что собственником жилого дома по указанным основаниям является ЗАО «Яменское» так как в соответствии со ст. 6 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Считая, таким образом, право собственности у истца до введения в действие указанного закона на жилой дом считается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации. Данное обстоятельство считает представитель истца подтверждается справкой .. от ... года, выданной БТИ Рамонского района Воронежской области, договором купли- продажи недостроенного жилого дома от ... года, заключенным между АОЗТ «Яменское» и Солодовым В. П. актом от ... года.
В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ч. 2 ст. 167 К РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах- если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Истец просит применить последствия недействительности ничтожной сделки, признав договор купли- продажи жилого дома недействительным, устранить препятствия в пользовании жилым домом, обязать Солодова В. Ю., Солодову В. П. освободить самовольно занимаемый жилой дом и погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ сок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение сока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Ответчиками заявлено о применении судом исковой давности.
Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только при заявлении стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
При таких обстоятельствах заявление ответчиков считается обоснованным.
Кроме того, собственником жилого дома является Солодова В. П., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... года сделана регистрационная запись ... Договор купли продажи недостроенного жилого дома о ... года не включен в перечень правоустанавливающих документов, послуживших государственной регистрации права на указанный жилой дом за Солодовой В. П. В связи с чем исковые требования погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 199 ГК РФ, ст.194,198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
1. Отказать ЗАО « Яменское» в удовлетворении исковых требований к Солодовой В.П., Солодову В.Ю. о признании договора купли- продажи жилого дома недействительным, устранении препятствий в пользовании жилым домом, о возложении обязанности освободить самовольно занимаемый жилой дом, погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда в течение десяти дней после его вынесения.
Судья Г. П. Петрина