Дело № 2-197/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 февраля 2011 года п.Рамонь Воронежской области
Рамонский районный суд Воронежской области в составе:
председательствующего судьи Бородкина С.А.
с участием представителя истца Меркулова С.В. - Степанищевой Л.И.
при секретаре Аверковой Т.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Меркулова С.В. к Алексенко Т.А. о признании права собственности на земельную долю
УСТАНОВИЛ:
11.01.2005 года Меркулов С.В. по договору купли-продажи и акту приема-передачи приобрел у Алексенко Т.А. земельную долю из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования в виде пашни площадью <........> с оценкой 91 баллогектар. Расчет по договору был произведен полностью. Деньги за земельную долю были уплачены в общей сумме 30000 рублей, что подтверждает расписка от 30.12.2004 года. Право собственности продавца на земельную долю подтверждает свидетельство на право собственности на землю серии № от 26.08.1996 года, регистрационная запись №. С момента совершения сделки никаких претензий со стороны ответчицы предъявлено не было, земельная доля была передана Меркулову С.В. по акту приема-передачи от 11.01.2005 года. Однако в течение длительного времени Алексенко Т.А. не исполнялись условия заключенной сделки. На устные обращения Меркулова С.В. о необходимости соблюдения условий договора представитель ответчиков по доверенности Меньших Г.В. пояснял, что оформление земельной доли задерживается из-за отсутствия земельного участка, предназначенного для первоочередного выдела земельных долей и необходимо время для того, что бы участники общей долевой собственности провели общее собрание, на котором будет определен такой земельный участок. Общее собрание участников долевой собственности состоялось 30.08.2008 года. На собрании было определено использовать земельный участок № площадью <........>, расположенный по адресу: <......>, для первоочередного выделения земельных участков в счет земельных долей и зарегистрировать в УФРС по Воронежской области право собственности на идеальную долю, исходя из фактического размера земельного участка общей долевой собственности. Позже указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учет, что подтверждает кадастровый паспорт земельного участка от 21.01.2009 года. Меркулов С.В. является участником общей долевой собственности на земельный участок № общей площадью <........> и имеет 8/100 доли в праве общей долевой собственности на него. В настоящее время истец не может оформить свои права на земельную долю, так как ответчица до сих пор не исполнила указанные в пункте 8 условия договора купли-продажи от 10.11.2004 года, а именно обязанность по оформлению своего права на земельную долю, регистрации права собственности и переходу права собственности на земельную долю к Меркулову С.В., а также предоставление необходимой для этого документации. Хотя собрание участников общей долевой собственности было проведено еще два года назад и земельный участок, предназначенный для первоочередного выдела земельных долей давно определен. Статья 12 ГК РФ устанавливает, что защита гражданских прав осуществляется путем признания права. В статье 59 ЗК РФ указано, что признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Меркулов С.В. просил признать за ним на основании договора купли-продажи земельной доли и земельного участка от 11.01.2005 года, заключенного между Меркуловым С.В. и Алексенко Т.А. право собственности на 1/100 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью <........> расположенный по адресу: <......> кадастровый номер № из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования.
Истец Меркулов С.В., будучи надлежащим образом уведомлен о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя по доверенности Степанищевой Л.И. Меркулов С.В. представил суду письменный отзыв на возражения ответчицы, в которых указал следующее:
Для заключения договора купли-продажи между ним и Меньших Г.В. ответчица оформила нотариально заверенную доверенность на имя Меньших Г.В. для совершения данной сделки. Из текста доверенности следует, что ответчица доверяет Меньших Г.В. свое право распоряжения принадлежащей ей земельной долей и земельным участком, а именно продать указанную недвижимость за цену и на условиях по своему усмотрению с правом получения денежных средств за проданную недвижимость, подарить, а также право подписи договора купли-продажи или дарения. Фактом, подтверждающим добровольное и обоюдное согласие на заключение сделки между сторонами, является расписка, подписанная Алексенко Т.А. собственноручно. Свои требования к ответчице Меркулов С.В. до 2009 года не предъявлял, так как ее представителем являлся Меньших Г.В., с которым он на протяжении всего времени с момента заключения договора купли-продажи поддерживал связь и просил ускорить исполнение продавцом своего обязательства по содействию в осуществлении регистрации перехода права собственности на истца. Однако Меньших Г.В. пояснял, что необходимо время, так как не определен земельный участок, предназначенный для первоочередного выдела земельных долей. Общее собрание участников долевой собственности состоялось 30.08.2008 года, на котором такой участок был определен. Однако ответчица по-прежнему не исполняла условия заключенного договора купли-продажи, а именно, обязанность по регистрации и переходу права собственности на земельную долю на имя покупателя, а также предоставления необходимой для этого документации. Хотя претензий со стороны Алексенко Т.А. в его адрес на протяжении всего времени предъявлено не было, договор ими не расторгался. В 2009 году истец в очередной раз обратился к Меньших Г.В. с просьбой поговорить с ответчицей об исполнении ею своего обязательства, предусмотренного договором купли-продажи. Вскоре он получил устный ответ от Меньших Г.В., в котором говорилось об отказе Алексенко Т.А. исполнять свои обязанности и условия, предусмотренные заключенной между ними сделкой. Именно с этого момента Меркулову С.В. стало известно, что его право собственности нарушено. В соответствии со статьей 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. В связи с этим считает, что требование ответчицы о применении срока исковой давности необоснованно. Согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. На момент совершения сделки ответчица заверила Меркулова С.В. о том, что сделка между ними заключается на законных основаниях, все документы на недвижимость имеются, и нет никаких причин откладывать сделку. Так как обязанность по предупреждению других участников долевой собственности по закону лежит на Продавце, то истец поверил Алексенко Т.А. и не сомневался в том, что сделка состоялась с соблюдением законодательства РФ. Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следовательно, ответчица пропустила срок исковой давности и не может считать сделку незаконной, так как изначально знала о нарушении преимущественного права и нарушила норму права, возлагающую данную обязанность на продавца. Важным обстоятельством является и тот факт, что Алексенко Т.А. является стороной по договору купли-продажи и не может требовать перевода на себя права, так как изначально являлась собственником проданной земельной доли. От иных участников общей долевой собственности до настоящего времени такое требование о переводе не поступало.
В судебном заседании представитель истца Меркулова С.В. - Степанищева Л.И. заявленные исковые требования поддержала по изложенным основаниям.
Ответчица Алексенко Т.А., будучи надлежащим образом уведомлена о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, о причинах, препятствующих явке, суд в известность не поставила. Алексенко Т.А. представила суду письменные возражения на исковое заявление Меркулова С.В., в которых указала следующее:
Ответчица не признает исковые требования Меркулова С.В., считает их незаконными. Между Меркуловым С.В. и Меньших Г.В. 18.02.2005 года, якобы, был заключен договор купли-продажи земельной доли Алексенко Т.А. О совершении такой сделки ответчице ничего не известно, никаких требований к ней ни Меньших Г.В., ни Меркулов С.В. до настоящего времени не предъявляли. Ни от каких обязанностей собственника земельной доли она не отказывалась и не уклонялась. Истцом пропущен срок исковой давности, в связи с чем в соответствии со статьей 196 и пунктом 2 статьи 199 ГК РФ ему следует отказать в удовлетворении иска. С Меркуловым С.В. Алексенко Т.А. не имела имущественно-правовых отношений и не имеет никаких обязательств перед ним. Кроме того, сама сделка Меркулова С.В. с Меньших Г.В. незаконна. В исковом заявлении Меркулов С.В. указывает, что он имеет право на приобретение данной земельной доли, так как является участником общей долевой собственности. Но участником он стал 27.08.2010 года, а сделку совершал 18.02.2005 года, когда он не был таковым лицом и не имел права на совершение такой сделки, так как это запрещено п.1 ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В соответствии со статьей 168 и пунктом 1 статьи 167 ГК РФ договор купли-продажи земельной доли от 18.02.2005 года, заключенный между Меркуловым С.В. и Меньших Г.В., не влечет юридических последствий и не может быть доказательством по делу.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ЗАО «Подгорное», будучи надлежащим образом уведомлен о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представил заявление, в котором не возражал против удовлетворения исковых требований Меркулова С.В., поскольку данные требования не нарушаю прав и законных интересов ЗАО «Подгорное».
Выслушав представителя истца, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Меркулова С.В. подлежащими удовлетворению.
Судом установлено следующее:
Согласно свидетельству на право собственности на землю серии №, выданному Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Рамонского района 26.08.1996 года, Алексенко Т.А. на праве общей долевой собственности принадлежал земельный участок площадью <........> с оценкой 91 баллогектар, расположенный в <......> (л.д. 11-12).
11.01.2005 года Алексенко Т.А. выдала Меньших Г.В. нотариально удостоверенную доверенность на совершение от ее имени определенных действий, в том числе распоряжаться принадлежащей ей на праве собственности без реального выдела земельной долей ЗАО «Подгорное» и земельным участком общей площадью <........>, предоставленным для ведения личного подсобного хозяйства, продавать за цену и на условиях по своему усмотрению с правом получения начисленных дивидендов и денег за проданную земельную долю и земельный участок, или подарить земельную долю и земельный участок Польщикову В.Н. (л.д. 10).
11.01.2005 года Меньших Г.В., действующий от имени Алексенко Т.А. заключил с Меркуловым С.В. договор купли-продажи земельной доли площадью <........>, расположенной по адресу: <......>, и земельного участка площадью <........>, расположенного по адресу: <......> (л.д. 7). В этот же день был подписан акт приема-передачи указанных объектов в собственность Меркулову С.В. (л.д.8).
Еще до совершения указанной сделки, а именно 30.12.2004 года Алексенко Т.А. получила от Меркулова С.В. 30000 рублей в качестве платы за проданную в дальнейшем земельную долю, расположенную в <......>, и земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства площадью <........>, что подтверждается соответствующей распиской ответчицы (л.д. 9).
Решением общего собрания участников долевой собственности на земельные доли в праве общей долевой собственности на земельный участок АО «Подгорное» от 30.08.2008 года было определено использовать земельный участок № площадью <........> для первоочередного выделения земельных участков в счет земельных долей (л.д. 13-15).
Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» общее собрание участников долевой собственности принимает решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности. Решением общего собрания участников долевой собственности определяются:
условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление;
местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей;
местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой находятся невостребованные земельные доли;
местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду;
местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в уставный (складочный) капитал;
местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в доверительное управление.
Таким образом, решение общего собрания участников долевой собственности на земельные доли в праве общей долевой собственности на земельный участок АО «Подгорное» от 30.08.2008 года было вынесено в соответствии с требованиями закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Постановлением Администрации Рамонского муниципального района № 1284 от 06.08.2008 года «Об утверждении границ и площади земельных участков, принадлежащих собственникам земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок АО «Подгорное» бывший колхоз «Подгорное»» были утверждены границы и площади земельных участков, принадлежащих собственникам земельных долей на праве общей долевой собственности на земельный участок АО «Подгорное» из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, в том числе земельного участка № площадью <........>, имеющему адресный ориентир: <......> (л.д. 28).
20.12.2008 года указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учет, о чем внесена запись в ЕГРЗ, и ему присвоен кадастровый номер 36:25:6945031:687 (л.д. 16-17).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии № от 27.08.2010 года Меркулову С.В. принадлежит 8/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <........> с кадастровым номером № (л.д. 18).
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Пункт 2 статьи 218 ГК РФ предусматривает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
На основании статей 164, 551 ГК РФ договор купли-продажи, а также переход права собственности на недвижимость по такому договору подлежат государственной регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с абзацем третьим части 1 статьи 16 закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Поскольку к настоящему времени решением общего собрания участников долевой собственности на земельные доли в праве общей долевой собственности на земельный участок АО «Подгорное» (от 30.08.2008 года) определено местоположение земельных участков, указанных в части 1 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в том числе участка, в границах которого в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей, то обоснованным является требование Меркулова С.В. о признании за ним права на земельную долю именно в этом конкретном участке общей площадью <........>, расположенном по адресу: <......>, с кадастровым номером №, право собственности на 8/100 долей которого у истца уже имеется (л.д. 18).
Бездоказательным является довод Алексенко Т.А. о том, что никакого договора купли-продажи земельной доли она с Меркуловым С.В. не заключала. Указанный довод опровергается письменными доказательствами, представленными истцом суду, подтверждающими факт заключения такой сделки.
Не может быть принято во внимание и заявление ответчицы о пропуске Меркуловым С.В. срока исковой давности по заявленному им требованию, поскольку как следует из показаний свидетеля Меньших Г.В. до 2009 года Алексенко Т.А. об отказе от выполнения условий заключенного ею 11.01.2005 года с Меркуловым С.В. договора купли-продажи земельной доли, не заявляла. При таких обстоятельствах начало течения срока исковой давности в силу положений статьи 200 ГПК РФ следует определять именно с этого времени. Поэтому трехгодичный срок исковой давности по заявленным требованиям истцом не пропущен.
Также юридически несостоятельным является довод ответчицы о недействительности договора купли-продажи земельной доли по причине нарушения истцом требований статьи 12 пункта 1 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» о преимущественном праве покупки земельной доли другими участниками долевой собственности, поскольку Меркулов С.В. на момент заключения договора таковым, якобы, не являлся, а приобрел право на земельные доли значительно позже. Часть 3 статьи 250 ГК РФ предусматривает специальный порядок восстановления нарушенного преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности, отличающийся от общих правил, предусмотренных в статьях 167 и 168 ГК РФ, в виде права требования в течение трех месяцев в судебном порядке любым участником долевой собственности перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору. Таким образом, само по себе несоблюдение требований статьи 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки при заключении договора купли-продажи земельной доли между Алексенко Т.А. и Меркуловым С.В., если таковое имело место, не является основанием для признания указанного договора недействительным. Тем более, что на момент рассмотрения дела никто из участников долевой собственности на земельный участок бывшего колхоза «Подгорное» с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя по этому договору в суд не обратился.
Руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за Меркуловым С.В. на основании договора купли-продажи земельной доли и земельного участка от 11.01.2005 года, заключенного между ним и Алексенко Т.А., право собственности на 1/100 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью <........>, расположенный по адресу: <......>, участок №, с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда в течение десяти дней после его вынесения.
Судья С.А.Бородкин