Именем Российской Федерации

25  марта 2010 г.                                                                                  г. Раменское

            Раменский городской суд Московской области

в составе председательствующего судьи Криволапова Д.В.,

при секретаре  М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании  гражданское дело Номер обезличен по иску С. к ООО «...», 3-му лицу – ООО «...» о признании права собственности на жилое помещение,

                                                           у с т а н о в и л :

            С. обратилась в суд с иском к ООО «...», 3-му лицу – ООО «...» о  признании права собственности на недвижимое имущество – кв. № …….. общей площадью 68.2 кв.м в том числе жилой площадью 65.5 кв.м, расположенную на 2-м этаже 14-этажного жилого дома № …….. по ул. …….. в г. Раменское Московской области в соответствии с договором инвестирования строительства жилого дома № …….. от 01.11.2004 г. Свои требования истица обосновала тем, что ею с ответчиком был заключен договор инвестирования строительства жилого дома. Свое право на квартиру ответчик при заключении договора подтвердил, предоставив истцу для ознакомления договор № …….. от 12.02.2004 г. долевого участия в строительстве жилого дома, заключенный между ответчиком и 3-м лицом. В соответствии с с договором долевого участия ответчик, являясь дольщиком, осуществлял финансирование строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома, а 3-е лицо, являясь застройщиком, осуществлял строительство и обеспечивал ввод в эксплуатацию жилого дома. Постановлением Главы администрации Раменского района Номер обезличен от 20.04.2007 г. был утвержден Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством жилого дома. Жилому дому присвоен почтовый адрес: Московская область, г. Раменское, ул. …….., д. ……... В соответствии с договором долевого участия 3-е лицо передало ответчику спорную квартиру. В свою очередь ответчик передал истицу, исполнившей в полном объеме обязательства по внесению суммы инвестирования, предусмотренные п. 2 договора, спорную квартиру, что подтверждается  подписанным сторонами Передаточным актом от 25.01.2008 г., также свидетельствующим об отсутствии у ответчика финансовых претензий к истице по договору инвестирования. Истец вступил в права владения и пользования спорной квартирой, заключил договор на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг, несет бремя ее содержания. Однако до настоящего времени не может зарегистрировать право собственности на квартиру в виду того, что ответчик не выполнил своих обязательств по передаче документов, необходимых для государственной регистрации права собственности в УФРС по Московской области. При этом истица просила не взыскивать с ответчика расходы по государственной пошлине /л.д.4-5/.

            Представитель ответчика – ООО «...» в письменном мнении признает справедливость требований С. о признании за ней права собственности на спорную квартиру, поскольку она как соинвестор выполнила в полном объеме все условия договора и перечислила денежные средства в полном объеме. Вместе с тем считает, что ООО «...» не может выступать ответчиком по делу, поскольку выполнило все предусмотренные договором № …….. от 01.11.2004 г. условия, передало истице во владение и пользование квартиру, а также те документы, которые связаны с исполнением указанного договора. В то же время ООО «...» не может передать истице те документы, обладателем которых не является. Считает, что оснований для  взыскания судебных расходов  с ООО «...» не имеется, поскольку вины ООО «...» в том, что истице может быть отказано в государственной регистрации права нет /л.д.113/.

            Представитель 3-го лица – ООО «...» (далее ...) в письменном мнении поддерживает исковые требования С. Указывает, что ... являлось застройщиком жилого дома. К моменту начала строительства жилого дома ... обладало правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. На дату заключения договора участия в долевом строительстве жилого дома 12.02.2004 г. на законодательном уровне отсутствовала обязанность государственной регистрации договора долевого участия. Такая обязанность предусмотрена ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «О участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»,  которому придана обратная сила. В данном федеральном законе  также отсутствует понятие права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором ведется строительство жилого дома. В связи с чем ООО «...», являвшееся землепользователем земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования вынуждено было предпринять все меры к переоформлению права на земельный участок, заключив 17.07.2009 г. с КУИ Раменского района договор аренды земельного участка. Проблемы с регистрацией права собственности физических лиц – соинвесторов по договору с ООО «...» связаны с позицией УФРС по Московской области, полагающего, что государственная регистрация права граждан на переданные им жилые помещения не может быть произведена в связи с нарушением последовательности оформления документов, выражающейся в том, что ввод жилого дома в эксплуатацию был осуществлен до государственной регистрации договора долевого участия /л.д.111/.

            Истица С.в письменном заявлении просит рассматривать дело в ее отсутствие, указывая, что ее представителем является  С., вычеркнув фамилию Н. как представителя /л.д.116/. Представила также письменное заявление о взыскании судебных расходов по оплате   государственной пошлины в размере 8125 руб. и на оплату услуг представителя в размере 5 000 руб. /л.д.117/. 24.03.2010 г. ею представлено заявление, в котором она просит считать ее представителями С. и Н./л.д.123/.

            Представители истца по доверенности С. /л.д.118/ и Н. /л.д.6/ в судебном заседании поддержали исковые требования в изложенной редакции с дополнением о взыскании судебных расходов. Представители подтвердили в судебном заседании то обстоятельство, что истице известно, что застройщиком жилого дома является ООО «...», которое на момент начала строительства обладало всеми необходимыми для этого документами. Представитель истицы Н. пояснил, что государственная регистрация договора долевого участия в строительстве не была произведена, поскольку в 2004 г. обязательность регистрации этого договора не была предусмотрена действующим законодательством. Оба представителя подтвердили, что ответчиком ООО «...» выполнены  в полном объеме обязательства, предусмотренные договором участия в инвестировании строительства жилого дома от 04.11.2004 г., в настоящее время  истица пользуется указанной квартирой. При этом С. пояснил, что с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру в регистрирующий орган С. не обращалась, в государственной регистрации права регистрирующим органом ей отказано не было. Однако ни один из представителей в судебном заседании не смог внятно и аргументировано ответить на вопросы суда о том, в чем заключается нарушение ответчиком ООО «...» прав и законных интересов истицы, какие из имеющихся в их распоряжении документов не переданы истицы, что не позволяет ей обратиться в органы государственной регистрации с заявлением о государственной регистрации права, а также какие способы защиты нарушенного или оспариваемого права истицы, предусмотренные ст. 12 ГК РФ, должны быть приняты судом в отношении ответчика – ООО «...».

            В связи с чем, исходя из фактических обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств, судом было предложено представителям истицы решить вопрос о замене ненадлежащего ответчика, уточнении исковых требований.

Представитель С. заявил, что он настаивает на рассмотрении исковых требований в изложенной редакции, производить замену ответчиков по делу отказывается. От заявленных требований полностью или в части отказываться не намерен. Заявление представителя С. внесено в протокол судебного заседания, удостоверено его подписью. Представитель истицы по доверенности Н. пояснил, что он решать эти вопросы не компетентен, прерогатива в их решении принадлежит С.

   Статья 39 ГПК РФ предоставляет право истцу изменить основания или предмет иска. Однако обязать истца к этому невозможно.

   Ст. 41 ГПК РФ устанавливает, что суд при подготовке дела или во время его разбирательства в суде первой инстанции может допустить с согласия истца замену ненадлежащего ответчика надлежащим.  В случае, если истец не согласен на замену ненадлежащего ответчика другим лицом, суд рассматривает дело по предъявленному иску. Часть 3 ст. 196 ГПК РФ также обязывает суд принимать решение по заявленным истцом требованиям, предоставляя право выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом. Исходя из изложенного, суд рассматривает дело по заявленным истцом требованиям.          

            Представитель ответчика – ООО «...» П., являющийся лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ /л.д.42/, в судебном заседании изложенные  представителями истицы исковые требования не признал. Пояснил, что поскольку ООО «...» выполнил все возложенные на него договором от 01.11.2004 г. обязательства перед истицей, в том числе по передаче имеющихся в его распоряжении документов, необходимых для государственной регистрации ею права собственности на квартиру, общество не обязано возмещать ей судебные расходы и расходы на оплату услуг представителя. В такой ситуации оказалась не одна С., а все соинвесторы в строительстве указанного жилого дома. ООО «...» не имел возможности самостоятельно произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве жилого дома, заключенного с ООО «...» 12.02.2004 г. до введения в действие ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. В связи с чем общество не имеет никакой  возможности удовлетворить исковые требования С.            Представитель 3-го лица  ООО «...» - Генеральный директор Я. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

            Выслушав доводы представителей сторон, проверив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

            В судебном заседании установлено, что ООО (предыдущая организационно-правовая форма - Малое предприятие) «...»  как юридическое лицо зарегистрировано постановлением администрации Раменского района Номер обезличен от 13.01.1992 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации Номер обезличен /л.д.86/. Устав в новой редакции утвержден  решением учредителей 27.04.1998 г. /л.д.63-83/. Согласно п.2.1 Устава целью создания общества является строительство молодежного жилого комплекса и т.д./л.д.64/. Постановлением Главы администрации Раменского района Номер обезличен от 20.11.1997 г. МП «...» передан в бессрочное пользование земельный участок площадью 9.0 га  для строительства микрорайона № …….. в г. Раменское /л.д.98/. Разрешение на строительство № …….. Управления архитектуры и градостроительства администрации Раменского района получено 23.12.2005 г. /л.д.106/.

            ООО «...» зарегистрировано в качестве юридического лица 13.08.2003 г. в МИ ФНС РФ Номер обезличен по СВАО г. Москвы /л.д.32, 42-45/. В соответствии с п. 3.2 Устава общества одним из основных направлений деятельности общества является оказание посреднических услуг при покупке, продаже и аренде жилого недвижимого имущества /л.д.23/.

12.02.2004 г. ООО «...» заключен договор № …….. с ООО «...» долевого участия в строительстве жилого 14-этажного 84-квартирного дома общей площадью 8110 кв.м, жилой – 5578 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, г. Раменское, Микрорайон …….., …….., дом ……... Предметом указанного договора являлось долевое участие Дольщика в финансировании строительства объекта. Его доля в общей площади объекта составляет 91%. Перечень квартир, передаваемых Дольщику, определен в приложении к договору /л.д.54-55/.

  Согласно п. 5.1.1 договора Застройщик в лице ООО «...» обязан был обеспечить ввод объекта в эксплуатацию в 1-м квартале 2005 г. По завершении строительства объекта передать Дольщику его долю общей жилой объекта площади в строительной готовности. Дольщик (ООО «...») в соответствии с п. 5.2.1 договора обязан обеспечить финансирование строительства объекта на условиях и в сроки, определенные в приложении к договору /л.д.48/.

            01.11.2004 г. между ответчиком ООО «...» (Инвестором) и С. (Соинвестором) заключен договор № …….. инвестирования строительства жилого дома, согласно которому доля соинвестора  соответствует одной 2-х комнатной квартире проектной площадью 66.97 кв.м на 2-м этаже дома, проектный номер квартиры – ……... Сумма инвестирования составляла 28127.4 доллара США и подлежала оплате в срок не позднее 20.11.2004 г. /л.д.8/. Согласно п. 3.2.1 договора Инвестор (ответчик) обязан в месячный срок после ввода объекта в эксплуатацию, полного перечисления соинвестором денежных средств и подписания Сторонами передаточного акта предоставить Соинвестору (истице) все документы, необходимые для государственной регистрации права собственности Соинвестора на квартиру в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; передать Соинвестору квартиру на условиях и в порядке, предусмотренном договором (п.3.2.2). При этом в п. 3.2.1 договора не содержится указания на те документы, которые Инвестор (ответчик) обязан был передать Соинвестору (истице) для государственной регистрации права.  В судебном заседании представители истицы подтвердили тот факт, что все документы, необходимые для государственной регистрации права, которыми располагал ответчик, ей были переданы. В соответствии с ч. 2  ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

В силу п. 3.4 договора обязательства Инвестора по настоящему договору считаются исполненными после сдачи объекта Государственной приемочной комиссии и подписания передаточного акта на квартиру /л.д.9/. В последующем условия договора дополнены Соглашением № …….. от 25.01.2008 г., в котором уточнено содержание п. 1.3, 2.6  договора в части указания доли Соинвестора в жилом доме, уточнения его почтового адреса, а также изменения суммы финансирования /л.д.11/.

            Жилой дом № ……..по ул. …….. в г. Раменское принят в эксплуатацию  Актом приемочной комиссии от 20.04.2007 г. /л.д.107-108/, утвержденным постановлением Главы администрации Раменского района Номер обезличен от 20.04.2004 г. /л.д.109/.

            Согласно справке ООО «...» № …….. от 25.01.2008 г. истицей С. внесены в рамках вышеуказанного договора денежные средства в размере 805 076 руб., соответствующая полной стоимости квартиры /л.д.12/.

            По Передаточному акту от 25.01.2008 г. ответчик передал истице спорную квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора от 01.11.2004 г. В п. 4 Акта указано, что  Инвестор (ответчик) и Соинвестор (истица) в лице ее представителя  С. подтверждают выполнение принятых на себя обязательств по договору № …….. инвестирования строительства жилого дома от 01.11.2004 г. и отсутствие у сторон имущественных, финансовых и иных претензий друг к другу, связанных с исполнением указанного договора /л.д.13/.  .

            Данный пункт передаточного акта полностью согласовывается с положениями ст. 312 ГК РФ, согласно которой  если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательства того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.

            07.03.2007 г. С. в лице своего представителя С. заключила с ООО «...» договор № …….. на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание квартиры, находящейся в собственности (пользовании) граждан /л.д.14-15/. Как следует из справки ООО «...» от 09.02.2010 г. С. не имеет задолженности по оплате предоставленных услуг /л.д.16/.

            Техническая инвентаризация квартиры произведена 20.07.2006 г., 28.01.2010 г. составлен кадастровый паспорт жилого помещения с инвентарным номером …….. /л.д.17-18/.

            Таким образом, в судебном заседании безусловно установлено, что в соответствии со ст. 408 ГК РФ влечет за собой прекращение обязательства.

             Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

            Пункт 1 ст. 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение  подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Однако, как установлено в судебном заседании, ни истица, ни ее представители с заявлением о государственной регистрации права в УФРС по Московской области в Раменском районе не обращались. Их предположение о невозможности государственной регистрации права основано на устных консультациях должностных лиц регистрирующего органа. Однако фактически право собственности истицы на приобретенное жилое помещение никем не нарушено.

Возникшие между сторонами правоотношения по договору от 01.11.2004 г. регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», которым внесены изменения также в ФЗ № 122 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии со статьей 27 закона он вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 1 закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

Статья 4 указанного ФЗ устанавливает, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости…Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

   Как установлено в судебном заседании государственная регистрация договора № …….. от 12.02.2004 г. между ООО «...» и ООО «...» долевого участия в строительстве жилого 14-этажного 84-квартирного дома в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при заключении не производилась, поскольку действовавшей в тот период времени ст. 25 ФЗ № 122 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведение государственной регистрации этого вида сделок не предусматривалось.

Однако, поскольку разрешение на строительство жилого дома, в котором находится спорная квартира, ООО ... было получено 23.12.2005 г., требование о государственной регистрации полностью распространяется на договор долевого участия от 12.02.2004 г. между ООО «...» и ООО «...».

   Статьей 16 указанного Федерального закона установлено, что  право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 25.1 ФЗ № 122 на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений…Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (п. 2.1 введен Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.       

В соответствии со ст. 16 ФЗ № 122 от 21.07.1997 г. государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Таким образом, государственная регистрация права договора участия в долевом строительстве № …….. от 12.02.2004 г. может быть произведена только при обоюдном обращении ООО «...» и ООО «...» в УФРС по Московской области. Именно несоблюдение сторонами этого договора, и, прежде всего,  ООО «...» как застройщика, получившего разрешение на строительство, требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» создало препятствия истице в приобретении в установленном порядке права собственности на квартиру и обусловило необходимость обращения в суд.

 Однако истицей и ее представителями ООО «...» к участию в деле привлечен лишь в качестве 3-го лица на стороне ответчика, что не позволяет суду возложить на него какие-либо обязательства при принятии решения, в том числе возмещения истице судебных расходов и расходов на оплату услуг представителя. Возложение только на ООО «...» в соответствии со ст. 98,100 ГПК РФ обязанности возместить истице судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 8125 руб. и расходов на оплату услуг представителя в размере 5 000 руб. является не обоснованным, тогда как в соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Анализ исследованных в судебном заседании фактических обстоятельств дела и представленных доказательств в их совокупности приводит суд к выводу о том, что у суда нет законных оснований для удовлетворения заявленных С. исковых требований.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 12, 131, 218, 219, 312, 408 ГК РФ, Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», ст. 39,41, 68,194-199 ГПК РФ, суд                                                         

                                                                     р е ш и л :

            В удовлетворении исковых требований С. ООО «...», 3-му лицу – ООО «...» о признании права собственности на жилое помещение – кв. № …….. д. № …….. по ул. …….. в г. Раменское Московской области – отказать.

            Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Московский областной суд через Раменский городской суд.

Председательствующий

судья                                                                                                        ...