Решение
Именем Российской федерации
Дата обезличена года
Раменский городской суд Московской области
В составе: председательствующего судьи Уваровой И.А.
С участием помощника прокурора Зимаковой И.Б.
При секретаре Савостиной Е.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело Номер обезличен по иску Степановой Александры Федоровны к ООО «...», ЗАО «...» филиал ..., ЗАО «...» о признании права собственности на квартиру, признании недействительным соглашения о расторжении договора, прекращении права собственности на квартиру, признании незаконными действия УФРС по ...;
По встречному иску ООО «...» к Степановой Александре Федоровне, 3-е лицо ЗАО «...» о признании предварительного договора прекратившим действие, выселении, истребовании квартиры из чужого незаконного владения и передаче ключей от квартиры;
По встречному иску ЗАО МОС ТКС «...» к Степановой Александре Федоровне, 3-е лицо ООО «...» о признании договора незаключенным, о признании договора и акта приема-передачи квартиры недействительным,
У с т а н о в и л:
Степанова А.Ф. обратилась в суд с иском, которым просила признать право собственности на квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... в ... Раменского района; признать недействительным соглашение, заключенное между нею и генеральным директором ЗАО «...» филиал ... о расторжении договора б/н от Дата обезличена года «О долевом участии в строительстве в домах-новостройках», прекратить право собственности ООО «...» на указанную квартиру л.д.2-3).
05 октября истец представила уточненные исковые требования, которые дополнила следующими требованиями: о признании недействительным соглашения, заключенного между нею и генеральным директором ЗАО «...» филиал ...» ФИО3 о расторжении договора Номер обезличен отДата обезличена года «О долевом участии в строительстве в домах-новостройках» л.д.86).
Дата обезличена года от Степановой А.Ф. поступило «измененное исковое требование», которым она просит: признать право собственности на квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... в ... Раменского района; признать недействительным соглашение, заключенное между нею и генеральным директором ЗАО «...» филиал ...» ФИО3 о расторжении договора Номер обезличен отДата обезличена года «О долевом участии в строительстве в домах-новостройках»; прекратить право собственности ООО «...» на указанную квартиру; признать незаконными действия УФРС по Московской области, оформившего права собственности на квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... в ...; признать недействительным соглашение на передачу прав инвестора на осуществление капитальных вложений и их результаты, оформленное Дата обезличена года между ООО «...», ЗАО «...» и ООО «...» в связи с неисполнением сторонами условий, предусмотренных в п.4 указанного соглашения л.д.161,309).
В обоснование требований указывает, что проживает в квартире Номер обезличен в доме Номер обезличен (строительный номер Номер обезличен) по ... в ... Раменского района. Дом сдан в эксплуатацию Дата обезличена года. МУП «...» заключило с ней договор на предоставление коммунальных услуг, условия которого она добросовестно исполняет по настоящее время. Дата обезличена года между нею и ООО «...» был заключен предварительный договор купли-продажи названной квартиры, т.к. по заверениям представителей ООО «...» это более надежный и простой способ получения квартиры в собственность. Стоимость квартиры согласно п.2.4 предварительного договора была определена по взаимному согласию с ООО «...» на основании договора «О долевом участии в строительстве в домах-новостройках» от Дата обезличена года, квитанций об оплате от Дата обезличена года, Дата обезличена года, Дата обезличена года, передаточного акта от Дата обезличена года и расписки от Дата обезличена года в размере ... у.е., являлась окончательной и изменению не подлежала. В Дата обезличена года она узнала, что ООО «...» оформило право собственности на квартиру. Данное оформление произведено в нарушение закона, т.к. имеется решение Арбитражного суда об отмене прав ООО «...» на дом Номер обезличен в целом, таким образом, свидетельство о праве собственности на квартиру Номер обезличен оформлено на основании решения Арбитражного суда от Дата обезличена года, не вступившего в законную силу. Поэтому действия УФРС по оформлению прав ООО «...» на спорную квартиру являются незаконными.
В судебном заседании Степанова А.Ф. отсутствовала. Ранее письменно просила рассматривать дело в ее отсутствие во всех судебных заседаниях с участием представителей ФИО4 и ФИО5 л.д.195). Ее представители по доверенностям ФИО5, ФИО4 л.д.14,15) поддержали исковые требования в полном объеме и просили их удовлетворить (письменные объяснениял.д.172).
Ответчик ООО «Мособлжилстрой» представитель по доверенности ФИО6 л.д.123) иск не признал. Пояснил, что оснований для признания права собственности на спорную квартиру за Степановой А.Ф. не имеется. Дата обезличена г. между Степановой А.Ф. и ЗАО МОС ТКС «...» филиал ..., в лице Генерального директора ФИО3, был составлен договор Номер обезличен «о долевом участии в строительстве в домах-новостройках», согласно которому Степанова А.Ф. должна внести денежную сумму в размере ... у.е. за квартиру Номер обезличен по ... в ..., ... (дом Номер обезличен). Однако, выше указанная квартира не являлась предметом договоров долевого участия в строительстве, договоров инвестирования, заключенных между участниками инвестиционного договора Номер обезличен от Дата обезличена г., на строительство жилых домов по адресу: Московская область, Раменский район, ..., ... и ЗАО «...» филиал .... ЗАО МОС ТКС «...» названная квартира не приобреталась ни для нужд, ни для последующей переуступки прав данной квартиры.
Исходя из договора Номер обезличен «о долевом участии в строительстве в домах-новостройках» от Дата обезличена г. гр. Степанова А.Ф. должна была оплатить сумму в размере ... у.е.
Степанова А.Ф. предоставила квитанции об оплате в количестве 3-х шт. на сумму ... у.е., и видна недостача в размере ... у.е. Данные квитанции выписываются к приходному кассовому ордеру, но суду они предоставлены не были. Также на квитанциях имеются подписи лица, получившего денежную сумму, но не указана расшифровка данной подписи и его должность, что ставит под сомнение, имело ли лицо, поставившее подпись в квитанциях, получать данный платеж. Первая оплата по квитанции гр. Степановой А.Ф. была произведена Дата обезличена г. на сумму ... (двести тысяч) рублей, хотя договор о долевом участии в строительстве с ней был подписан Дата обезличена г. Получается что гр. Степанова А.Ф. внесла платеж за квартиру, договор на которую был подписан только через 11 месяцев. Также в первой квитанции от Дата обезличена г. не совпадает с подписанным договором площадь квартиры, за которую вносились денежные средства. В квитанции прописана общая площадь 60 м2, а в договоре 54,5 м2. В передаточном акте без даты, квартиру Номер обезличен гр. Степановой А.Ф. передает ЗАО «...», а договор заключался с ЗАО «..., что является другим юридическим лицом. Данный факт ставит под сомнение подлинность договора от Дата обезличена г. и передаточного акта без даты.
Ответчик ЗАО «... – представитель не явился, о слушании дела извещен по последнему известному месту нахождения. Направленная судебная повестка возвращена с отметкой почты «возвращается за истечением срока хранения» л.д.349-350).
Ответчик ЗАО «...» - представитель не явился. По факсу представил заявление с просьбой об отложении дела в связи с нахождением представителя в отпуске л.д.335).
Суд на основании ст.167 ГПК РФ признал причину неявки представителей указанных ответчиков не уважительной и на основании определения, вынесенного в протокольной форме, счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Ответчик Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области (по требованиям п.4 измененного искового заявлениял.д.309) – представитель в суд не явился. О слушании дела извещен надлежащим образом. Мнение по иску представил письменно л.д.334).
ООО «...» обратилось со встречным иском, которым просило признать акт приема-передачи квартиры Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... в ..., подписанный между Степановой А.Ф. и ЗАО МОС ТКС «...» недействительным; признать утратившей право пользования Степановой А.Ф. указанной квартирой в связи с регистрацией права собственности на данное помещение за ООО «...», выселить Степанову А.Ф. из названной квартиры л.д.47-48). Затем уточнило исковые требования и просило признать акт приема-передачи квартиры Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... в ..., подписанный между Степановой А.Ф. и ЗАО МОС ТКС «...» недействительным, признать договор долевого участия в строительстве, заключенный между Степановой А.Ф. и ЗАО «... от Дата обезличена года незаключенным; признать обязательства предварительного договора купли-продажи, заключенного между ООО «...» и Степановой А.Ф. прекращенными; признать утратившей право пользования Степановой А.Ф. указанной квартирой л.д.90-91).
Впоследствии ООО «...» представило уточнения к встречному исковому заявлению и просило признать ничтожный договор от Дата обезличена года о долевом участии в строительстве в домах-новостройках недействительным и применить последствия недействительности указанного договора; признать предварительный договор Номер обезличен от Дата обезличена года прекратившим действие; признать недействительным ничтожный передаточный акт, подписанный между ответчиком и ЗАО «...» на квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... в ... и применить последствия недействительности указанного акта; истребовать квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... в ... из чужого незаконного владения у ответчика в пользу истца, обязать ответчика и проживающих с ним лиц освободить указанную квартиру и передать ключи истцу по акту приема-передачи л.д.280-283). В судебном заседании Дата обезличена года представитель ООО «...» отказалось от исковых требований о признании утратившей право пользования Степановой А.Ф. спорной квартирой и признании договора о долевом участии в строительстве, заключенного между Степановой А.Ф. и ЗАО «... от Дата обезличена года незаключенным. Данный отказ принят судом и определением от Дата обезличена года производство по делу в этой части прекращено л.д.285).
В обоснование встречных исковых требований ООО «...» ссылается на то, что является собственником квартиры Номер обезличен как застройщик дома Номер обезличен. Право собственности на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке на основании акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством многоквартирного жилого дома, что подтверждается соответствующим свидетельством о государственной регистрации. В связи с оформлением права собственности ООО «...» несет расходы по содержанию квартиры с Дата обезличена года. Степанова А.Ф., не являясь собственником квартиры, заняла ее на основании акта приема-передачи квартиры, подписанного с ЗАО МОС-ТКС «...» до сдачи дома в эксплуатацию. Несмотря на предупреждение об освобождении квартиры, Степанова А.Ф. до настоящего времени пользуется ею. При этом Степанова А. Ф. не является дольщиком ни ООО «...», ни ЗАО «...» и никаких договорных отношений с указанными лицами не имеет. Оплата спорной квартиры в адрес ООО «...», либо ЗАО «...» ею не производилась, обязательств по передаче ей квартиры ни у одного из указанных лиц не возникло. ЗАО «... никогда не являлось ни Застройщиком, ни Заказчиком, ни инвестором строительства жилого дома, в котором находится спорная квартира, т.е. никогда не обладало правами на спорную квартиру. Соответственно ЗАО «... не могло привлекать дольщика к участию в строительстве, в котором само участия не принимает, и не могло продавать права на квартиру, которыми не обладает, а ответчик в свою очередь не мог исполнить свою обязанность по получению прав на спорную квартиру. Предварительный договор от Дата обезличена г. со Степановой А.Ф. был подписан ошибочно, с целью реализации условий Соглашения от Дата обезличена ..., учитывая, что у Степановой А.Ф. отсутствовали договорные отношения с ООО «...» ЗАО «...», Степанова А.Ф. не имела права на получение спорной квартиры от истца. Учитывая то, что предварительный договор не является самостоятельным договором, а заключен на основании Соглашения от Дата обезличенаг., данный договор является недействительным. Кроме того, предварительный договор прекратил свое действие по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении.
В судебном заседании представитель ООО «...» по доверенности ФИО6 В отказался от исковых требований о признании недействительным ничтожного передаточного акта, подписанного между Степановой А.Ф. и ЗАО «...» на квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... в ... и применении последствий недействительности указанного акта; о признании ничтожного договора от Дата обезличена года о долевом участии в строительстве в домах-новостройках недействительным и применении последствий недействительности указанного договора. Отказ от части исковых требований принят судом, о чем вынесено определение суда о прекращении производства по делу в этой части. Остальные заявленные требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить. Пояснил, что по имеющимся сведениям в спорной квартире Степанова А.Ф. проживает одна, поэтому они и просят выселить ее и обязать освободить квартиру.
ЗАО МОС ТКС «...» обратилось со встречным иском к Степановой А.Ф., которым просит признать договор долевого участия в строительстве от Дата обезличена, подписанный Степановой А.Ф. и ЗАО «... незаключенным, признать договор долевого участия в строительстве от Дата обезличена, подписанный между Степановой А.Ф. и ЗАО «... недействительным; признать акт приема-передачи квартиры Номер обезличен от Дата обезличена года недействительным. Одновременно просил рассматривать дело в свое отсутствие л.д.98-100). В настоящее судебное заседание представитель не явился. О слушании дела извещен по последнему известному адресу.
Представители ответчицы Степановой А.Ф. по встречному иску – ФИО5 и ФИО4 возражали в удовлетворении встречных исков ООО «...» и ЗАО МОС ТКС «...». Просили применить к заявленным требованиям срок исковой давности. Представитель ФИО5 пояснила, что в квартиру Степанова А.Ф. заселилась в Дата обезличена. Она оплачивала все необходимые платежи. С момента вселения в квартиру никто на нее не претендовал. Предварительный договор Степанова А.Ф. подписала по ошибке, т.к. была введена в заблуждение сотрудниками ООО «...». Право собственности ООО «...» на квартиру Номер обезличен зарегистрировано незаконно, т.к. к моменту регистрации оно согласно решению Арбитражного суда не являлось собственником дома Номер обезличен в целом. После того, как Степанова А.Ф. узнала об оформлении права собственности на квартиру за ООО «...», ею была направлена претензия о заключении основного договора. Соглашение, заключенное между Степановой А.Ф. и генеральным директором ЗАО «... ФИО3 о расторжении договора Номер обезличен от Дата обезличена года «О долевом участии в строительстве в домах-новостройках» было написано в одном экземпляре, имеется у ООО «...». Степанова А.Ф. его представить не может. Деньги за квартиру Степанова А.Ф. вносила в кассу «...», а также лично генеральному директору ФИО3 Она оплатила всю сумму. Право собственности на квартиру ООО «Мособлжилстрой» должно быть прекращено, т.к. общество денег за квартиру не оплачивало (подробные письменные возражениял.д.120,131,172,232,340-341).
Представитель Степановой А.Ф. по доверенности ФИО4 пояснила, что ФИО3 стал требовать от Степановой А.Ф. дополнительную сумму после заключения предварительного договора. ФИО3 при проведении проверки признал, что были договорные отношения с ЗАО «...».
3-е лицо по иску ЗАО МОС ТКС «...» - ООО «...» представитель по доверенности ФИО6 поддержал заявленные требования.
Суд, заслушав стороны, прокурора, проверив материалы настоящего дела, а также приобщенных гражданских дел Номер обезличен г. и Номер обезличен г., приходит к следующему выводу, полагая целесообразным первоначально дать оценку исковым требованиям, заявленным ЗАО МОС ТКС «...».
Установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, что Дата обезличена года между ЗАО «...» (администрацией) и ООО «...» (инвестором-заказчиком) был заключен инвестиционный договор на строительство жилых домов, в том числе и дома Номер обезличен (в настоящее время дом Номер обезличен), по адресу: Раменский район, ..., ... и к нему дополнительные соглашения о проведении взаиморасчетов с выделением определенного процента квартир. Предметом данного договора явилась разработка и реализация инвестиционного проекта по строительству жилых домов и промышленного комплекса на территории ... Раменского района (п.2.1). Инвестор-заказчик ООО «...» обязался за счет принадлежащих ему заемных и привлеченных средств произвести проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы по объектам, указанным в п.2.1 (п.2.2 договора).
Согласно п.3.1 соотношение раздела недвижимого имущества после реализации Договора определяется Дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. Из п.3.2 договора следует, что конкретное имущество, подлежащее передаче Инвестору-заказчику (ООО «...»), либо в собственность Соинвесторам (привлеченным ООО «...») по итогам реализации Договора, определяется на основании Акта о результатах реализации Инвестиционного проекта, составленного совместно заинтересованными сторонами л.д.132-139).
Следовательно, по смыслу условий выше названного договора, момент возникновения права на конкретные квартиры для ЗАО «...» и ООО «...», а соответственно и для соинвесторов, привлеченных ими, определен моментом подписания участниками инвестиционного проекта соответствующего дополнительного соглашения о передаче конкретных квартир после строительства этих квартир.
Дата обезличена года было заключено дополнительное соглашение Номер обезличен к Инвестиционному договору Номер обезличен от Дата обезличена года, согласно которому были определены доли в имущественных правах сторон по восмидесяти квартирному жилрму дому Номер обезличен в ...: ЗАО «...» - 10 %, ООО «...» - 90 %. В п.п.2.2 этого соглашения стороны указали, что окончательное соотношение раздела недвижимого имущества в отношении дома Номер обезличен определяется дополнительным соглашением сторон после реализации дополнительного соглашения и определения себестоимости одного квадратного метра первого этажа л.д.140).
Дополнительным соглашением от Дата обезличена года к договору Номер обезличен от Дата обезличена года стороны инвестиционного договора (ЗАО «...» и ООО «...») уточнили имущественные права сторон по жилому дому Номер обезличен. Согласно п.1.1 приложения к данному соглашению имущественное право ЗАО «...» было определено в виде права на конкретные квартиры, в том числе и на квартиру Номер обезличен л.д.142-144).
Актом от Дата обезличена года по разделу имущества, возникшего в результате реализации инвестиционного договора Номер обезличен от Дата обезличена года, стороны закрепили за собой право общей долевой собственности на имущество, возникающее в результате реализации инвестиционного договора, а также определили размер долей в этом имуществе. Из п.1.1 акта следует, что имущественное право на спорную квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен (строительный номер) было закреплено за ЗАО «...» л.д.149-151).
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что до разграничения имущественных прав между участниками инвестиционного договора право на распоряжение спорной квартирой отсутствовало.
На основании договора аренды земельного участка от Дата обезличена года Номер обезличен ООО «...» получило в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Раменский район, ..., ... поз.69, поз.70 л.д.61-62).
В соответствии с трехсторонним соглашением от Дата обезличена года, заключенным между ООО «...», ООО «...», ЗАО «...», ООО «...» и ЗАО «...» передали ООО «...» права на осуществление капитальных вложений и на их результаты по реализации инвестиционного проекта по строительству многоэтажных жилых зданий (дома Номер обезличен, Номер обезличен, Номер обезличен по ... в ...). В соответствии с п.3 соглашения ООО «...» принимало на себя обязательства ООО «...» и ЗАО «...» перед дольщиками, участвующими в инвестировании строительства объекта, а именно: передать квартиры в объекте в собственность дольщикам. Под дольщиками по данному соглашению понимаются физические лица, которые непосредственно принимали участие в строительстве объекта (дома Номер обезличен) путем инвестирования строительства на основании договоров, заключенных с ООО «...» и ЗАО «...» л.д.67-68).
Жилой дом Номер обезличен (строительный номер) введен в эксплуатацию постановлением Главы Раменского муниципального района Номер обезличен от Дата обезличена года. ООО «...» обязывалось провести государственную регистрацию прав на объект недвижимости, принятому в эксплуатацию жилому дому присвоен адрес: Раменский район, ..., ... ... л.д.12).
В ходе судебного разбирательства было установлено, что Дата обезличена года ЗАО «... (Заказчик) и Степанова А.Ф. (Дольщик) подписали договор, по условиям которого Степанова А.Ф. обязуется внести в ЗАО «...» при заключении договора в порядке долевого участия в строительстве дома денежную сумму ... у.е. Заказчик за оговоренную настоящим договором сумму выделяет в сдаваемом в 2003 году доме двухкомнатную квартиру общей площадью 60 кв.м. л.д.45-46).
В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В выше приведенном договоре от Дата обезличена года отсутствуют существенные условия договора, а именно объект недвижимости, подлежащий передаче Степановой А.Ф. после ввода дома в эксплуатацию. Кроме того, из анализа правоотношений сторон, возникших в ходе строительства дома Номер обезличен, следует, что ни за ЗАО МОС ТКС «...», ни его филиал не приобретали спорную квартиру. Участниками инвестиционного контракта и последующих соглашений указанные организации также не являлись. Поэтому у них отсутствовало право заключать какие-либо договоры и распоряжаться спорной квартирой. Следовательно, данный договор считается незаключенным и требования ЗАО МОС ТКС «...» в этой части подлежат удовлетворению.
Дата обезличена года между ЗАО «... (Заказчик) и Степановой А.Ф. был заключен договор «О долевом участии в строительстве в домах-новостройки». По условиям договора Степанова А.Ф. обязалась внести в ЗАО «... денежную сумму ... у.е. В свою очередь, Заказчик (ЗАО «...) выделяет Степановой А.Ф. в сдаваемом доме в Дата обезличена двухкомнатную квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... в ... л.д.7).
Как указывалось выше, ЗАО «... никогда не являлось ни Застройщиком, ни Заказчиком, ни инвестором строительства жилого дома, в котором находится спорная квартира, т.е. никогда не обладало правами на спорную квартиру.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ допускает применение указанных норм к имущественным правам) продавец обязуется передать товар собственность покупателя, а покупатель обязуется принять товар и оплатить его. Соответственно ЗАО «... не могло привлекать дольщика к участию в строительстве, в котором само общество участия не принимало, и не могло продавать права на квартиру, которыми не обладает. В свою очередь, у Степановой А.Ф. не могло возникнуть права на получение спорной квартиры. Суд обращает внимание и на то обстоятельство, что данный договор не был согласован с ЗАО «...». Сама Степанова А. Ф. не является дольщиком ни ООО «...», ни ЗАО «...» и никаких договорных отношений с указанными лицами не имеет. Доводы представителя ФИО5 о полной оплате Степановой А.Ф. стоимости спорной квартиры судом во внимание не принимаются. При этом суд соглашается с возражениями представителя ООО «...» о том, что оплата в адрес ООО «...», либо ЗАО «...» ею не производилась. Так, из представленных квитанций следует, что по одной из квитанций Степанова А.Ф. оплатила ... руб. Дата обезличена года, т.е. до заключения договора от Дата обезличена года. На квитанции имеется часть оттиска печати филиала МОС ТКС. По двум другим квитанциям ФИО8 оплатила: Дата обезличена года - ... руб. (... доллара США) и Дата обезличена года - ... коп. (... доллара США). На данных квитанциях также имеется печать филиала МОС ТКС л.д.8). В ходе судебного разбирательства было установлено, что деньги принимались не кассиром, а помощником директора. Кроме того, денежные средства по квитанции от Дата обезличена года внесены до заключения договора от Дата обезличена года. Доказательств о наличии какого-либо соглашения о том, что эта сумма будет зачтена при заключении договора от Дата обезличена года, не представлено.
Таким образом, по квитанциям от Дата обезличена года и от Дата обезличена года Степановой А.Ф. оплачено в общей сложности ... доллара США, тогда как по условиям договора она должна была оплатить ... у.е.
Расписка, выданная от имени ФИО3 о получении от Степановой А.Ф. ... у.е. во исполнение договора долевого участия, суд в качестве доказательства не принимает, т.к. она составлена от имени генерального директора ЗАО «... и заверена печатью данной организации, в то время как договор заключался с филиалом ЗАО «.... Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на Дата обезличена года усматривается, что ФИО3 является генеральным директором ЗАО «...» л.д.125-129). В судебном заседании ФИО3 пояснил, что в счет оплаты стройматериала ...» передало им две квартиры, которые впоследствии переданы ФИО9 и ФИО13. ФИО8 денег за квартиру не вносила. Денег он никаких не принимал, подписи в квитанциях не кассира и не его. Подпись в расписке нал.д.10 его. Наличие подписи он объясняет тем, что ФИО4 (представитель и дочь Степановой А.Ф.) была его заместителем, у нее был доступ к печати. Она могла подсунуть ему в стопке документов, как договор, так и пустой бланк. Квитанции подписаны его помощником ФИО12. Соглашения по квартире Номер обезличен с ...» не было (протокол судебного заседаниял.д.235-239).
Данное обстоятельство подтверждается письменным мнением по иску ЗАО «...» л.д.173).
Ссылку представителя ФИО5 на показания ФИО3, данные им в ходе проведения проверки по обращению ФИО4, о том, что договор со Степановой А.Ф. был заключен им на основании договора с ЗАО «...», а также материалы гражданского дела Номер обезличен г. по иску ФИО9, суд не принимает, т.к. данные доказательства не отвечают требованиям допустимости.
В соответствии со ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Согласно п.1 ст.161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки юридических лиц между собой и с гражданами.
Как следует из положений п.1 ст.162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Истицей не представлено доказательств в подтверждения наличия договора между ЗАО «... и ЗАО «...» в отношении квартиры Номер обезличен.
Таким образом, истица по основному иску Степанова А.Ф. не доказала возникновения права на квартиру у ЗАО «..., поэтому оплата ею денежных средств по договору от Дата обезличена года правового значения не имеет, тем более, что оплата произведена не в полном объеме.
В соответствии со ст.167 ГК РФ не порождает юридических последствий. Следовательно, акт приема - передачи квартиры Номер обезличен Степановой А.Ф. также ничтожен. Поэтому исковые требования ЗАО ... в этой части также подлежат удовлетворению.
Суд не соглашается с доводами представителя ФИО5 о применении срока исковой давности к требованиям в отношении выше названных договоров.
При этом суд исходит из следующего.
В соответствии со ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Суд полагает, что в рассматриваемом случае срок исковой давности не применим, т.к. Степанова А.Ф. не исполнила своих обязательств по договорам о полной оплате стоимости квартиры, о чем указывалось выше. Исковые требования в отношении предварительного договора от Дата обезличена года заявлены Дата обезличена года л.д.90), т.е. в пределах срока исковой давности.
В судебном заседании представитель ФИО5 пояснила, что требования Степановой А.Ф. о признании права собственности на квартиру основаны на обязательствах сторон по договору от Дата обезличена года, которые Степанова А.Ф. со своей стороны выполнила в полном объеме. Однако по изложенным выше основаниям суд пришел к выводу о недействительности указанного договора.
В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Право собственности на квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... в ... Раменского района зарегистрировано за ООО «...» л.д.58).
Согласно ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Из искового заявления и пояснений представителя истца ФИО5 следует, что право собственности ООО «...» на квартиру Номер обезличен оспаривается по причине того, что свидетельство о праве собственности было оформлено на основании не вступившего в законную силу решения Арбитражного суда от Дата обезличена года. Суд не соглашается с данными доводами, т.к. основанием для регистрации права собственности на квартиру за ООО «...» послужило не решение Арбитражного суда, а постановление Главы Администрации Раменского района от Дата обезличена года Номер обезличен и акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от Дата обезличена года л.д.69-73), которые до настоящего времени никем не оспорены и не отменены. Таким образом, оснований для прекращения права собственности ООО «...» на спорную квартиру не имеется. По этим же основаниям не подлежат удовлетворению требования Степановой А.Ф. о признании незаконными действия УФРС по Московской области, оформившего право собственности на квартиру Номер обезличен за ООО «...» на основании названных акта и постановления.
Суд также не принимает во внимание утверждение представителя ФИО5 о том, что ООО «...» не оплачивало строительство спорной квартиры, поскольку, как указывалось выше, право на данную квартиру перешло к ООО «...» на основании трехстороннего соглашения от Дата обезличена года, заключенного между ООО «...», ООО «...» и ЗАО «...», по условиям которого ООО «...» и ЗАО «...» передали ООО «...» права на осуществление капитальных вложений и на их результаты по реализации инвестиционного проекта по строительству многоэтажных жилых зданий (дома Номер обезличен, Номер обезличен, Номер обезличен по ... в ...).
Решением Арбитражного суда Московской области от Дата обезличена года по иску ООО «...» к ООО «...», 3-и лица ЗАО «...», Администрация Раменского района, а также физические лица, истцу - ООО «...» отказано в удовлетворении требований о признании незаключенным соглашения на передачу прав инвесторов на осуществление капитальных вложений и на их результаты, оформленное Дата обезличена года между ООО «...», ЗАО «...» и ООО «...», в части регламентации прав и обязанностей между ООО «...» и ООО «...» л.д.310-322). Указанным решением установлено, что ответчик на основании спорного соглашения исполнил свои обязательства надлежащим образом. На момент рассмотрения настоящего дела данное решение вступило в законную силу.
Поскольку по изложенным выше основаниям суд пришел к выводу о недействительности договора долевого участия от Дата обезличена года, исковые требования Степановой А.Ф. о признании права собственности на квартиру Номер обезличен по этим основаниям удовлетворению не подлежат.
Далее. Как усматривается из материалов дела, Дата обезличена года между Степановой А.Ф. и ООО «...» был подписан предварительный договор с целью реализации условий Соглашения от Дата обезличена г., заключенного между ООО «...», ООО «...» и ЗАО «...». Предметом данного договора явилось обязательство сторон в будущем заключить договор купли-продажи двухкомнатной квартиры Номер обезличен в жилом доме Номер обезличен по ... в ... Раменского района л.д.4-6).
В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Таким образом, по смыслу статьи 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.
Как усматривается из преамбулы предварительного договора, данный договор является результатом реализации соглашения сторон от Дата обезличена года, заключенного между ООО «...», ООО «...» и ЗАО «...», по условиям которого ООО «...» обязан передать права на квартиры дольщикам, состоящим в договорных отношениях с участниками соглашения, а дольщики обязаны оплатить квартиры в соответствии с заключенными ранее договорами ООО «...», ЗАО «...», либо ООО «...» - после подписания соглашения, т.е. после Дата обезличена года. Как указывалось выше, Степанова А.Ф. в договорных отношениях с названными обществами не состояла, денежных средств ООО «...» в счет оплаты стоимости квартиры ни до, ни после Дата обезличена года не вносила. Таким образом, пункты 1.1 и 2.6 предварительного договора являются недействительными применительно к статье 168 ГК РФ.
В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению с течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии с п.2.3 предварительного договора был установлен срок подписания основного договора – в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права собственности ООО «...» на квартиру при условии выполнения покупателем обязательств по договору, возмещения затрат, указанных в п.2.9 и 2.5 договора, а также предоставлении покупателем необходимых документов…
Таким образом, установленный срок подписания основного договора напрямую зависел от исполнения сторонами принятых обязательств, в том числе и об оплате стоимости квартиры. Как пояснил в судебном заседании представитель ООО «...», предварительный договор со Степановой А.Ф. был подписан ошибочно. После подписания договора в ходе проверки документации выяснилось, что Степанова А.Ф. дольщиком не являлась, поэтому никаких обязательств ООО «...» перед ней не имело.
Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В материалы дела не представлено доказательств направления Степановой А.Ф. письменного предложения в адрес ООО «...» заключить основной договор. Обращение ее представителя ФИО4 Дата обезличена года с целью заключения основного договора л.д.24), по мнению суда, не является юридически значимым обстоятельством по делу, поскольку в указанный период стороны уже были свободны от обязательств, предусмотренных условиями предварительного договора, вправе были заключить договор на иных условиях, в связи с чем, данное обстоятельство в силу закона свидетельствует о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратили свое действие с Дата обезличена года (три месяца с момента государственной регистрации права собственности Дата обезличена года).
Поэтому исковые требования ООО «...» о признании предварительного договора Номер обезличен от Дата обезличена года, заключенного между ООО «...» и Степановой Александрой Федоровной прекратившим действие подлежат удовлетворению.
Суд обращает внимание также и на то обстоятельство, что в соответствии с п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст.445 настоящего Кодекса.
Согласно п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договора.
С иском о понуждении ООО «Мособлжилстрой» заключить договор купли-продажи Степанова А.Ф. не обращалась.
В соответствии со ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что Степанова А.Ф. вселилась в квартиру без законных на то оснований. Доводы представителя ФИО5 о том, что Степанова А.Ф. оплачивала необходимые платежи за квартиру, а также о том, что с момента вселения, т.е. с 2005 года к ней никто не предъявлял никаких претензий, судом во внимание не принимаются, т.к. правового значения не имеют.
В данном случае истребование имущества возможно путем выселения ответчицы из занимаемого жилого помещения и обязании ее передать ключи от спорной квартиры, что согласуется с положениями ст.35 ЖК РФ и ст.304 ГК РФ.
При этом суд полагает требования ООО «...» об обязании ответчицы освободить спорную квартиру излишними, т.к. пришел к выводу о необходимости выселения Степановой А.Ф. из жилого помещения.
Руководствуясь ст.ст.12,161,162, 181,199, 209, 218, 235, 301,304,391,429,432,445 ГК РФ, ст.ст.11,35 ЖК РФ, ст.ст.56,60,194-199 ГПК РФ, суд
Р е ш и л:
В удовлетворении исковых требований Степановой Александры Федоровны о признании права собственности на квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... в ... Раменского района, признании соглашения, заключенного между нею и генеральным директором ЗАО «...» ФИО3 о расторжении договора Номер обезличен от Дата обезличена года «О долевом участии в строительстве в домах-новостройки»; о прекращении права собственности ООО «...» на квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... в ... Раменского района; признании незаконными действия УФРС по ... по оформлению прав на указанную квартиру ООО «...» - отказать.
Встречные исковые требования ООО «...» и ЗАО ...» удовлетворить.
Признать договор долевого участия в строительстве от Дата обезличена года, подписанный ЗАО «... и Степановой Александрой Федоровной незаключенным.
Признать договор долевого участия в строительстве от Дата обезличена года, заключенный между ЗАО «...» и Степановой Александрой Федоровной, а также акт приема-передачи квартиры Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... в ... Раменского района Степановой Александре Федоровне, подписанный ею Дата обезличена года, недействительными.
Признать предварительный договор Номер обезличен от Дата обезличена года, заключенный между ООО «...» и Степановой Александрой Федоровной прекратившим действие.
Истребовать жилое помещение – квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... в ... Раменского района из чужого незаконного владения Степановой Александры Федоровны; выселить Степанову Александру Федоровну из указанной квартиры и обязать ее передать квартиру и ключи от нее ООО «...» по акту приема-передачи.
Мотивированное решение изготовлено Дата обезличена года.
Решение может быть обжаловано в 10 дней в Мособлсуд с подачей кассационной жалобы и кассационного представления через Раменский городской суд.
Судья