РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Дата обезличена года
Раменский городской суд Московской области
в составе: председательствующего федерального судьи Шендеровой И.П.
при секретаре Будяк Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1506/10 по иску Самофал Дениса Александровича к Комитету по управлению имуществом Раменского муниципального района, третьим лицам: Администрации Раменского муниципального района, Анисимовой Ирине Анатольевне о признании договора аренды незаключенным, взыскании расходов по арендной плате, судебных расходов, -
установил:
Самофал Д.А. обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом Раменского муниципального района, третьему лицу: Администрации Раменского муниципального района о признании не заключенным договора аренды Номер обезличен от Дата обезличенаг. земельного участка площадью 485 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером Номер обезличен, в границах указанных на плане, прилагаемом к договору, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение ..., ..., уч.Номер обезличен (участок находится примерно в 40м по направлению на северо-восток от ориентира: жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, Раменский район, сельское поселение ..., ..., ...), заключенного между Самофал Д.А. и Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района, в лице председателя комитета ФИО1; взыскании с Комитета по управлению имуществом Раменского муниципального района в пользу Самофал Д.А. расходов по оплате арендой платы по договору аренды Номер обезличен от Дата обезличенаг. в размере ..., расходов по оплате юридических услуг в размере ..., расходов по оплате государственной пошлины в размере ... (л.д. 3-7 ). В обоснование заявленных требований ссылается на то, что на основании Постановления Номер обезличен от Дата обезличенаг. Главы Раменского муниципального района «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного на территории сельского поселения Ганусовское Раменского муниципального района Московской области», Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района были проведены торги на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение ..., ..., участок ...», находящегося примерно в 40 м по направлению на северо-восток от ориентира: жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, Раменский район, сельское поселение ..., ..., .... По результатам рассмотрения предложений участников аукциона он был признан победителем аукциона и получил право на заключение договора аренды земельного участка. Дата обезличенаг. между ним и Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района, в лице председателя Комитета ФИО1, был заключен договор аренды Номер обезличен земельного участка, площадью 485 кв.м., категории земель - «земли населенных пунктов», с кадастровым номером Номер обезличен, в границах указанных на плане, прилагаемом к настоящему договору, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение ..., ..., участок Номер обезличен (участок находиться примерно в 40 м. по направлению на северо-восток от ориентира: жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, Раменский район, сельское поселение ..., ..., ....) Согласно п. 4.2.2. вышеуказанного договора арендодатель обязан передать арендатору земельный участок по передаточному акту либо при его отсутствии - по договору. Согласно п.4.4.3. вышеуказанного Договора арендатор обязан принять земельный участок по передаточному акту либо при его отсутствии - по договору. Земельный участок не был передан по передаточному акту, следовательно, был передан по договору. Считает, что переданный ему в аренду земельный участок по факту не соответствует земельному участку, указанному в п.l.l. договора аренды поскольку, в п. 1.1. Предмета Договора указывается, что арендодатель предоставляет земельный участок, в границах указанных на плане, прилагаемом к договору (приложение N1). В приложении N1 к договору, в описании границ земельного участка не указанны номера смежных участков, из чего, по мнению истца, следует, что по договору к границам его участка не должны примыкать границы иных участков, но фактически земельный участок находиться в центре прилегающих к нему иных участков, проход к его участку отсутствует, в связи с чем, обременяются права пользования арендованным участком. В приложении N1 к договору аренды на плане земельного участка не указан объект недвижимости - сооружение, расположенное на арендуемом земельном участке. Данное сооружение находиться в собственности, пользовании Анисимовой И.А., которая является собственником прилегающего земельного участка. В договоре не указаны (не установлены) границы сервитутов, предоставляющих право прохода, проезда через какой - либо соседний участок к арендуемому, которые должны были быть предусмотрены договором и являются обязательными условиями для пользования земельным участком по договору аренды. При заключении договора аренды и принятии земельного участка по договору получаемый им объект аренды он не осматривал, так как надеялся, что данные, содержащие в договоре, будут соответствовать фактическому состоянию объекта, а так же был уверен в добросовестности и добропорядочности ответчика. Полагает, что в договоре отсутствуют данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, которые относятся к существенным условиям договора, при отсутствии которых договор аренды является незаключенным. Указывает, что им был выплачен задаток по арендной плате в размере ..., а так же арендная плата за период с Дата обезличена г. по Дата обезличена., в размере .... Итого сумма произведенных выплат по арендной плате составляет .... Считает, что указанная сумма подлежит возмещению, так как договор не был заключен и соответственно он не обязан нести расходы по арендной плате (л.д. 3-6). В судебном заседании истец доводы иска поддержал в полном объеме.
Ответчик-Комитет по управлению имуществом Раменского муниципального района иск не признал, в числе возражений ссылаясь на то, что в соответствии с Законом Московской области от 7 июня 1996 г. «О регулировании земельных отношений в Московской области» (ст.15) договор аренды должен соответствовать требованиям ст.14 настоящего Закона, а также должен содержать сведения о. .. земельном участке: кадастровом номере, площади, категории земель и разрешенном использовании земельного участка, адресе или местоположении земельного участка, обременениях. Оспариваемый истцом договор соответствует всем вышеперечисленным требованиям; сведений об обременении спорного земельного участка документы описания земельного участка не содержат. В материалах землеустроительного дела на спорный земельный участок есть сведения об описании смежеств земельных участков Номер обезличен. Поэтому доводы истца о том, что он не был осведомлен о нахождении земельного участка в центре других прилегающих к нему участков, считают несостоятельными. Оспариваемая сделка была заключена на основании Постановления Главы Раменского муниципального района, которое в настоящее время не отменено и не признано недействительным. Относительно объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, принадлежащего Анисимовой И.А., указывают, что государственная регистрация права собственности на данный объект произошла только Дата обезличена г., то есть после заключения оспариваемой сделки. Как видно из документов технического описания на указанный объект, разрешение на его строительство у правообладателя отсутствует, то есть данный объект является самовольной постройкой. В документах об отводе спорного земельного участка также сведений о постройке, на нем расположенной, отсутствуют. Следовательно, о существовании данной постройки Комитету ничего известно быть не могло. В связи с чем, считают что, оспариваемый договор аренды земельного участка отвечает всем требованиям действующего законодательства, а потому иск о признании договора незаключенным не основан на законе и удовлетворению не подлежит. С требованием о взыскании в пользу истца расходов по оплате аренды земельного участка в размере ... Комитет также не согласен. Указывают, что Дата обезличена г. истец заключил с Анисимовой И.А. договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка, Дата обезличенаг. данный договор был зарегистрирован. Поскольку права и обязанности по договору аренды земельного участка истец передал Анисимовой И.А. согласно договора цессии, то он не имеет права на предъявление иска о признании договора аренды незаключенным. Дата обезличена г. между Комитетом по управлению имуществом и Анисимовой И.А. на основании Постановления Главы Раменского муниципального района Номер обезличен от Дата обезличена г. заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка. Данный договор заключен на основании документов, предусмотренных действующим законодательством, в том числе документов о зарегистрированном праве собственности на объект недвижимого имущества, расположенном на спорном земельном участке.
Третье лицо- Администрация Раменского муниципального района о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (л.д. 100-101 ), представитель не явился.
Третье лицо- Анисимова И.А. в судебное заседание не явилась, действующий в ее интересах представитель по доверенности (л.д. 104) Павловская Л.В. возражала против удовлетворения иска, указывая, что поддерживает доводы Комитета по управлению имуществом.
Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в силу ст. 167 ГПК РФ, постановлено рассмотреть дело в отсутствие третьего лица- Администрации Раменского муниципального района, извещенного о времени и месте рассмотрения дела.
Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, полагает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, на основании Постановления Номер обезличен от Дата обезличенаг. Главы Раменского муниципального района «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного на территории сельского поселения Ганусовское Раменского муниципального района Московской области» Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района были проведены торги на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение ..., ..., участок ..., находящегося примерно в 40 м по направлению на северо-восток от ориентира: жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, Раменский район, сельское поселение ..., ..., ... (л.д. 68, 46-55). По результатам рассмотрения предложений участников аукциона истец был признан победителем аукциона и получил право на заключение договора аренды земельного участка (л.д. 74). Дата обезличенаг. между Самофал Д.А. и Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района, в лице председателя Комитета ФИО1, был заключен договор аренды Номер обезличен земельного участка, площадью 485 кв.м., категории земель - «земли населенных пунктов», с кадастровым номером Номер обезличен, в границах указанных на плане, прилагаемом к настоящему договору, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение ..., ..., участок ...участок находиться примерно в 40 м. по направлению на северо-восток от ориентира: жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, Раменский район, сельское поселение ..., ..., ....) л.д. 66-67. Указанный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП -Дата обезличенаг (л.д. 74 оборот). Истец указывает, что выплатил задаток по арендной плате, а также с Дата обезличена по Дата обезличена. вносил арендные платежи за указанный земельный участок, что подтверждается представленными платежными поручениями (л.д. 20-22). Дата обезличенаг. истец обратился в Комитет по управлению имуществом ... с заявлением, в котором просил дать согласие на осуществление переуступку прав и обязанностей по указанному договору аренды Анисимовой И.А. (л.д. 36), на которое получил сообщение об отсутствии у Комитета по управлению имуществом возражений по передаче прав и обязанностей по договору аренды (л.д. 37). Дата обезличенаг. между Самофал Д.А. и Анисимовой И.А. был подписан акт приема –передачи (л.д.35). Дата обезличенаг. Самофал Д.А. выдал нотариально удостоверенную доверенность на ФИО2, которой уполномочил последнего на представление его интересов по договору аренды земельного участка, для чего предоставил ему право подписывать все необходимые документы, в том числе договоры, соглашения и т.д. (л.д. 109). В материалы дела представлен договор от Дата обезличенаг., заключенный между Самофал Д.А. и Анисимовой И.А. об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (л.д.33-34), который по объяснениям представителя третьего лица был подписан от имени Самофал Д.А. его представителем по доверенности ФИО2 не Дата обезличенаг, а позже- непосредственно в регистрационной службе при сдаче документов на регистрацию. Дата обезличенаг. была произведена государственная регистрация договора уступки прав (л.д. 34). Ответчик указывает, что Дата обезличенаг. между Комитетом по управлению имуществом и Анисимовой И.А. на основании постановления главы Раменского района Номер обезличен от Дата обезличенаг. был заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, что подтверждается представленным свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 110) и выпиской из ЕГРП (л.д. 77).
С доводами ответчика о том, что истец не имеет права на предъявление иска о признании договора аренды незаключенным, поскольку права и обязанности по договору аренды земельного участка передал Анисимовой И.А., суд не может согласиться, поскольку, оспаривая указанный договор истец одновременно заявляет требования материального характера о защите своего нарушенного права – взыскании выплаченной им во исполнение договора арендной плате.
Истец просит признать незаключенным договор аренды земельного участка Номер обезличен от Дата обезличенаг., заключенный между ним и Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района (л.д. 66-67). Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 485 кв.м., категория земель - «земли населенных пунктов», с кадастровым номером Номер обезличен, в границах указанных на плане, прилагаемом к договору ( приложение №2), расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение ..., ..., участок ... (участок находиться примерно в 40 м по направлению на северо-восток от ориентира: жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, Раменский район, сельское поселение ..., ..., ....) В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды участка с Дата обезличенаг. по Дата обезличенаг.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Заявляя исковые требования, истец указал, что договор аренды является незаключенным в силу ст. 607 ГК РФ, так как не определен объект аренды- преданный в аренду участок по факту не соответствует участку, указанному в п.1.1. договора. В судебном заседании истец пояснил, что из кадастрового плана участка, являвшегося приложением к договору, невозможно было определить, что участок окружен со всех сторон другими земельными участками, что на нем есть самовольное строение Анисимовой И.А. и что не установлены границы сервитутов для прохода, проезда. Из указанных пояснений истца следует, что фактически он заблуждался относительно предмета договора аренды, однако это самостоятельное основание для оспаривания сделки. Суд разъяснял истцу право изменить основание или предмет иска, однако Самофал Д.А. указал, что изменять, уточнять заявленные требования не намерен и настаивает на признании указанного договора незаключенным, так как не определен объект аренды.
Между тем, как следует из п. 1.1 договора объект аренды по договору от Дата обезличенаг. определен, объектом является недвижимое имущество – земельный участок, который в установленном порядке идентифицирован- прошел кадастровый учет, участку присвоен кадастровый номер Номер обезличен.
В силу ст. 1 ФЗ « О государственном кадастре недвижимости», государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе. Согласно ст. 7 указанного ФЗ в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение. Согласно ст. 14 указанного ФЗ, кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.
Как усматривается из договора аренды, кадастровый паспорт земельного участка, содержащий в силу выше указанных положений закона сведения об уникальных характеристиках объекта, являлся неотъемлемой частью договора – Приложение №2 (л.д. 66-71).
Кроме того, из материалов дела усматривается, что спорный договор фактически исполнялся сторонами- с Дата обезличена по Дата обезличена. истцом оплачивалась арендная плата за пользование земельным участком (л.д. 20-22).
В связи с изложенными обстоятельствами, суд не находит оснований для признания спорного договора незаключенным в порядке ст. 607 ГК РФ.
В силу ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды земельного участка от Дата обезличенаг., заключенный между Самофал Д.А. и Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района, подлежал государственной регистрации в силу положений ст. 26 ЗК РФ. С учетом того, что в установленном порядке договор прошел государственную регистрацию, его следует считать заключенным. Утверждение истца о том, что несмотря на регистрацию договор аренды является незаключенным, явно ошибочно. Достаточных доказательств, свидетельствующих о несогласованности сторонами основных условий спорного договора аренды и служащих основанием для признания его незаключенным, в материалы дела не представлено. При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения иска о признании договора незаключенным и взыскании выплаченных истцом во исполнение указанного договора арендных платежей, не имеется.
В силу ст. 98 ГПК РФ, в связи с отказом в удовлетворении заявленных требований, понесенные истцом судебные расходы возмещению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 432, 433, 607 ГК РФ, ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Самофал Дениса Александровича к Комитету по управлению имуществом Раменского муниципального района, третьим лицам: Администрации Раменского муниципального района, Анисимовой Ирине Анатольевне о признании незаключенным договора аренды Номер обезличен от Дата обезличенаг. земельного участка площадью 485 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером Номер обезличен, в границах указанных на плане, прилагаемом к договору, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение ..., ..., уч.Номер обезличен ( участок находится примерно в 40м по направлению на северо-восток от ориентира: жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, Раменский район, сельское поселение ..., ..., ...), заключенного между Самофал Денисом Александровичем и Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района, в лице председателя комитета ФИО1; взыскании с Комитета по управлению имуществом Раменского муниципального района в пользу Самофал Дениса Александровича расходов по оплате арендой платы по договору аренды Номер обезличен от Дата обезличенаг. в размере ..., расходов по оплате юридических услуг в размере ..., расходов по оплате государственной пошлины в размере ...- отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд в 10-дневный срок.
Федеральный судья