Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г. Раменское
Раменский городской суд Московской области
в составе председательствующего судьи Криволапова Д.В.,
при секретаре Мироновой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-357/11 по заявлению Глушковой Г.Ф., обжалующему отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в государственной регистрации права,
у с т а н о в и л :
Глушкова Г.Ф. обратилась в суд с заявлением, в котором обжалует отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Требует обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области произвести государственную регистрацию права на указанную квартиру, выдать ей свидетельство о государственной регистрации права. Указывает, что по договору участия в долевом строительстве <номер> от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «<...>» является участником долевого строительства вышеуказанного жилого дома. Согласно договору ориентировочный срок передачи Застройщиком объекта долевого участия установлен ДД.ММ.ГГГГ Передача квартиры в многоквартирном доме была осуществлена ей Застройщиком на основании ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по одностороннему акту, составленному ООО «<...>» ДД.ММ.ГГГГ Для государственной регистрации права на квартиру ее представителем по доверенности ФИО1 в ГУ ФРС по Московской области переданы все необходимые документы. Однако ДД.ММ.ГГГГ она получила отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в государственной регистрации права собственности на квартиру на том основании, что Управлению не представлены сведения о том, что на момент составления одностороннего акта Застройщик обладал сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о принятии объекта долевого строительства. Поскольку такие сведения мог представить только Застройщик, Управление незаконно запросило предоставление этих сведений от нее как заявителя. При этом Управление в нарушение п.1 ст. 19 ФЗ от 21.07.1997 г. «От государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не приняло необходимых мер по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в нем сведений /л.д.3-4, 42-43/.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по доверенности Приорова Е.Г. /л.д.39/ в письменном мнении с доводами заявителя Глушковой Г.Ф. не согласна. Указывает, что представленный для государственной регистрации права Глушковой Г.Ф. односторонний акт от ДД.ММ.ГГГГ приема-передачи квартиры <номер> в жилом доме <адрес>, наряду с другими документами, является документом-основанием для регистрации права собственности на объект долевого строительства и проверка юридической силы данного акта является прямой обязанностью государственного регистратора в силу п. 1 ст. 17 ФЗ № 122. В соответствии с п. 1 ст. 13 указанного Федерального закона порядок государственной регистрации включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов и проверку законности сделки. В ходе проверки были выявлены грубые нарушения действующего законодательства, послужившие основанием для отказа в государственной регистрации права. В частности, было установлено, что в соответствии с п.2.2 Договора участия в долевом строительстве <номер> от ДД.ММ.ГГГГ ориентировочный срок передачи застройщиком объекта долевого строительства устанавливался на ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением <номер> от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору были внесены уточнения в некоторые положения договора. Государственная регистрация дополнительного соглашения была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ После этого, руководствуясь п. 6 ст. 8 ФЗ № 214 и одновременно нарушая требования указанной статьи, застройщик составил односторонний акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ При этом сведений, подтверждающих законность составления такого документа, в Управление представлено не было, что породило у регистрирующего органа обоснованные сомнения в законности действий Застройщика по составлению одностороннего акта приема-передачи. Заявителем при подаче документов для государственной регистрации не представлены документы, подтверждающие факт уклонения или отказа от принятия им объекта долевого строительства, что является обязательным условием легитимности указанного одностороннего акта. Не представлены заявителем документы, свидетельствующие о соблюдении застройщиком порядка, установленного ч. 4 ст. 8 ФЗ № 214, обязывающей застройщика направить сообщение участнику долевого строительства о завершении строительства в установленные сроки и с соблюдением требований к содержанию такого сообщения. Во исполнение требований п.1 ст. 19 ФЗ № 122 государственным регистратором был направлен запрос в адрес застройщик ООО «<...>» с целью получения дополнительных сведений, подтверждающих правомерность составления представленных на регистрацию документов, и устранения причин, препятствующих государственной регистрации. Однако в установленные сроки ответа за запрос Управлением получено не было. К тому же при юридической экспертизе представленных для регистрации документов было установлено, что односторонний акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ был подписан представителем ООО «<...>» ФИО2 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, что послужило основанием для государственного регистратора сделать вывод, что данный документ составлен с нарушением требований закона и не может рассматриваться как надлежащего основания для государственной регистрации.
В связи с чем представитель Управления считает отказ Глушковой Г.Ф. в государственной регистрации права законным и обоснованным и просит в удовлетворении заявления отказать /л.д.40-41/.
В судебном заседании заявитель Глушкова Г.Ф. и ее представитель по доверенности Сысина Ю.В. поддержали доводы заявления, настаивают на удовлетворении заявленных требований.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по доверенности Осокин И.М. /л.д.38/ в удовлетворении заявления Глушковой Г.Ф. возражает по основаниям, изложенным в письменном мнении Управления. Считает, что гарантией соблюдения прав и законных интересов граждан является точное соблюдение государственным регистратором возложенных на него законом обязанностей, в том числе по проверке законности и достоверности представляемых для государственной регистрации документов. В данном случае представленные Глушковой Г.Ф. документы вызывают сомнения в своей достоверности. В подтверждение этого представитель Управления предоставил суду копию искового заявления Глушковой Г.Ф. к ООО «<...>», 3-му лицу – Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ о признании за ней права собственности на квартиру и обязании ООО «<...>» передать ей в натуре квартиру <номер>, считать ее переданной с момента вступления решения суда в законную силу. В данном исковом заявлении Глушкова Г.Ф. указывает, что после ДД.ММ.ГГГГ никакие уведомления от застройщика о передачи квартиры она не получала. Застройщик пытается передать квартиру «задним числом» с ДД.ММ.ГГГГ с момента подписания одностороннего акта приема-передачи без допуска к фактическому осмотру квартиры /л.д.48-49/. Из этого следует, что представленный в качестве документа-основания регистрации права односторонний акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является недостоверным документом и не может быть принят во внимание для государственной регистрации права. В настоящее время ничто не препятствует сторонами договора в соответствии со ст. 16 ФЗ № 122 обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права.
Выслушав доводы сторон, проверив представленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Статья 2 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дает понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно данной норме государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
С целью обеспечения прав и законных интересов граждан, юридических лиц при возникновении, ограничении (обременении), переходе или прекращении прав на недвижимое имущество часть 1 ст. 17 указанного ФЗ устанавливает, что проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (в ред. Федеральных законов от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ).
Из представленных документов следует, что заявитель Глушкова Г.Ф. по договору участия в долевом строительстве <номер> от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «<...>» является участником долевого строительства вышеуказанного жилого дома. Согласно договору ориентировочный срок передачи Застройщиком объекта долевого участия установлен ДД.ММ.ГГГГ./л.д.12-16/.
ДД.ММ.ГГГГ застройщик ООО «<...>» направил Глушковой Г.Ф. уведомление <номер> о сдаче жилого дома <адрес> в эксплуатацию с предложением в течение 10 дней с момента получения уведомления явиться для подписания передаточного акта квартиры, заключения договора с эксплуатирующей организацией и оплаты остекления лоджий /л.д.28/. Документ, подтверждающий направление данного уведомления Глушковой Г.Ф., отсутствует.
Между тем ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение <номер> к Договору от ДД.ММ.ГГГГ, которым внесены изменения в ряд положений договора, в том числе в п.4.2.5 и 4.2.7 в части передачи объекта долевого строительства Участнику долевого строительства. Со стороны Застройщика данное Дополнительное соглашение подписано ФИО2 на основании доверенности <номер> от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.17-18/. Государственная регистрация Дополнительного соглашения произведена ДД.ММ.ГГГГ
При заключении дополнительного соглашения ДД.ММ.ГГГГ Глушковой Г.Ф. было лично вручено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ <номер> о сдаче дома в эксплуатацию /л.д.32/.
Отказываясь от принятия в собственность объекта долевого участия в доме <номер>, Глушкова Г.Ф. обращалась в Раменский городской суд с исками к ООО «<...>» о признании договора незаключенным в части отдельных условий, о признании права собственности на квартиру и об исполнении обязательств.
Порядок передачи объекта долевого строительство в собственность участнику долевого строительства установлен ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в соответствии с которой передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (часть четвертая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
Часть 6 указанной статьи предусматривает, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
ДД.ММ.ГГГГ представителем Глушковой Г.Ф. по доверенности ФИО1 были представлены в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области документы для регистрации перехода права собственности Глушковой Г.Ф. на спорную квартиру.
ДД.ММ.ГГГГ УФСГРКК по Московской области было направлено уведомление Глушковой Г.Ф. о приостановлении государственной регистрации. Основанием к этому послужило отсутствие в представленных документах сведений о получении участником долевого строительства сообщения либо о возвращении оператором почтовой связи заказного письма с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Помимо этого государственным регистратором высказано сомнение относительно подлинности одностороннего акта от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.25/.
В соответствии с ч. 1 ст. 19 ФЗ № 122 государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений… Государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором только при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов.
Государственным регистратором в соответствии с вышеуказанной нормой приняты необходимые меры по получению дополнительных сведений путем направления запроса ДД.ММ.ГГГГ за <номер> в ООО «<...>» о предоставлении сведений об уклонении и отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства /л.д.37/. Направление данного запроса подтверждается выпиской из реестра почтовых отправлений и квитанцией об уплате от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.54-55/.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 вновь поданы документы для государственной регистрации /л.д.33/, в числе которых был представлен односторонний акт приема-передачи квартиры <номер> от ДД.ММ.ГГГГ за подписью ФИО2 /л.д.23/.
Изучив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что для государственной регистрации перехода права Глушковой Г.Ф. представлены не соответствующие действительности документы, а именно односторонний акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Во-первых, она сама лично утверждает об изготовлении данного документа задним числом /л.д.49/. Во-вторых, как усматривается из вступившего в законную силу решения Раменского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по по гражданскому делу <номер> по иску Глушковой Г.Ф. к ООО «<...>» о признании договора незаключенным в части отдельных условий, в судебном заседании представитель ответчика по доверенности Ламухин И.А., не признавший иск, утверждал, что «истица уклонилась от принятия объекта долевого строительства, в связи с чем со стороны застройщика квартира была передана истице по одностороннему акту, в котором указано на отсутствие у застройщика финансовых и иных претензий к истице по существу договора». В судебном заседании был исследован и положен в основу решения односторонний акт приема-передачи объекта дольщику /л.д.47/.
В соответствии с. ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Фактически получается, что к моменту подачи Глушковой Г.Ф. документов для государственной регистрации права на квартиру объективно существовало два составленных ООО «<...>» односторонних акта об отказе от Глушковой Г.Ф. о принятии в собственность объекта долевого строительства в доме <номер>, но для государственной регистрации был представлен именно акт от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный ФИО2 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. выданной спустя 4 месяца со дня подписания этого акта.
При таких обстоятельствах суд считает совершенно правомерным и обоснованным сомнение государственного регистратора в подлинности и достоверности представленных для государственной регистрации документов.
В соответствии с абзацем 3 ч.1 ст. 20 ФЗ № 122 от 21.07.1997 г. основанием для отказа в государственной регистрации является то обстоятельство, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Исходя из изложенного суд полагает отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> законным и обоснованным.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 131 ГК РФ, ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ст. 61, 254-258, 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
В удовлетворении заявления Глушковой Г.Ф., обжалующей отказ от ДД.ММ.ГГГГ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Московский областной суд через Раменский городской суд.
Председательствующий
судья Криволапов Д.В.