РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г. Раменское
Раменский городской суд Московской области в составе
председательствующего судьи Липилиной О.А.,
при секретаре Казанцевой С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2956/10
по исковому заявлению Осмоловского А.В. к Закрытому акционерному обществу «<...>» о признании недействительным односторонний акт о передачи нежилого помещения, признании факта нарушения требований договора участия в долевом строительстве, обязании исполнить обязательства по договору.
Установил:
Осмоловский А.В. обратился в суд с иском к Закрытому акционерному обществу «<...>» (далее – ЗАО «<...>») в котором просит: признать недействительным с момента подписания односторонний акт от ДД.ММ.ГГГГ о передаче ему ответчиком по договору <номер> от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, с момента его подписания; факт нарушения ответчиком требования п. 4.3. указанного договора; обязать ответчика исполнить приятые на себя обязательства: подписать уведомление «о завершении строительства дома и готовности нежилого помещения к передаче» в предлагаемой редакции; подписать двухсторонний акт об устранении ответчиком недостатков в нежилом помещении, указанные в претензиях в предлагаемой им редакции; подписать двухсторонний акт приёмки-передачи нежилого помещения в соответствии с п. 4.1. договора в предлагаемой им редакции; передать ему нежилое помещение по двухстороннему акту в соответствии с п. 4.1 договора, а также документы для регистрации права собственности на указанное нежилое помещение и ключи от нежилого помещения. В обосновании требований указал, что между ним и ответчиком был заключён договор <номер> от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве жилого дома. Обязательства по договору исполнены им своевременно и в полном объёме, о чём у него есть платёжные документы и Акт сверки от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик в свою очередь принятые обязательства не исполняет. указал, что на дату, предусмотренную п. 4.2. договора, нежилое помещение, подлежащее передаче ему, имело недостатки и не соответствовало требованиям договора. В помещение, дополнительно к указанным в описании: дверь, окна, балконные блок приборы отопления, находились не предусмотренные договором коммуникации и вспомогательное оборудование общего пользования (включающее в себя комплексы пожарного оборудования, отопительного оборудования, общие стояки тепло- и водоснабжения и канализации) которые делали непригодным использование помещения по назначению. В адрес ответчика им были направлены претензии (заявление от ДД.ММ.ГГГГ, повторные заявления от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ). ДД.ММ.ГГГГ ответчиком был подписан односторонний акт о передаче мне нежилого помещения в одностороннее порядке, что не соответствует условиям договора и противоречит законодательству. Также указывает, что на момент подписания одностороннего акта выявленные им недостатки нежилого помещения ответчиком устранены не были. Работы по устранению выявленных недостатков выполнены ответчиком, после подписания одностороннего акта. Ответчик также не уведомил его о подписании одностороннего акта и передаче ему нежилого помещения в одностороннем порядке, тогда как условия договора, предусматривают передачу помещения по двухстороннему акту. Ответчик в нарушение требований законодательства и условий договора, не уведомлял его об устранении выявленных недостатков и готовности помещения к передаче, не направлял в его адрес двухсторонних актов о передаче. В нарушение требования нормативных документов ответчик отказался отменить односторонний акт. Считает, что подписание двухстороннего акта о передаче нежилого помещения невозможно, в связи с наличием одностороннего акта. Также считает доводы ответчика о невозможности с ним связаться не обоснованными, поскольку постоянно проживал и проживает по адресу указанному в договоре, там же зарегистрирован, для оперативной связи на всех документах указан номер его мобильного телефона.
Истец Осмоловский А.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д. 57). Причин не явки суду не сообщил.
Представитель истца Дарков Н.Ю., действующий на основании доверенности (л.д. 37) в судебном заседании исковые требования поддержал, представил письменные объяснения (л.д.67-79).
Ответчик ЗАО «<...>» в лице представителя Костючок С.М., действующей на основании доверенности (л.д. 36) в судебном заседании возражал против заявленных требований, представил возражения (л.д. 59-61). В обосновании своих возражений указал, что между истцом и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве, предметом которого являлось возведение нежилого помещения по адресу <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ было выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В соответствии с условиями договора долевого участия застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства в течение 4-х месяцев с момента ввода его в эксплуатацию. В связи с этим в ДД.ММ.ГГГГ истцу было направлено уведомление о готовности объекта по адресу, указанному им в договоре долевого участия. Это уведомление было возвращено обратно за истечением срока хранения. По истечении двух месяцев со дня окончания срока передачи объекта ЗАО «<...>» составило односторонний передаточный акт. Доводы истца о том, что спорное помещение не соответствует требованиям по качеству из-за наличия в нем общих коммуникаций, не имеют значения, поскольку эти коммуникации проложены в соответствии с проектной документацией, которая прошла государственную экспертизу и утверждена в установленном порядке. Тем не менее, ЗАО «<...>» пошло истцу навстречу и перенесло эти коммуникации за свой счет. Ссылки истца на то, что он лишен возможности зарегистрировать право собственности на основании одностороннего передаточного акта, не подтверждаются какими-либо доказательствами. Более того, истец даже не обращался в регистрирующий орган за регистрацией права собственности.
Суд, доложив дело, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства с учётом требований статей 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Как усматривается из материалов дела и установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве <номер> (л.д.8-19). Предметом договора являлось строительство нежилого помещения общей площадью <...> кв.м. по адресу <адрес>. В соответствии с п.п.1.9. договора началом строительства является ДД.ММ.ГГГГ., окончанием строительства – ДД.ММ.ГГГГ.. В соответствии с 3.2.2. договора застройщик вправе в одностороннем порядке перенести срок окончания строительства не более одного раза за весь период строительства. ДД.ММ.ГГГГ дом по указанному адресу был введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением <номер> (л.д. 63). ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «<...>» направило истцу уведомлением о вводе дома в эксплуатацию, что подтверждается копией описи вложения (л.д. 64-65). При этом письмо было направлено по адресу, указанному истцом в договоре долевого участия, <адрес> (л.д. 16). Данное отправление было возвращено за истечением срока хранения, что подтверждается копией ответа ЗАО «<...>» на письмо Осмоловского А.В. (л.д. 23-24). ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «<...>» составило односторонний передаточный акт в отношении помещения по указанному выше адресу (л.д. 62).
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходит из следующего.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не установлено федеральным законом.
Суд полагает, что со стороны истца доказательств обоснованности его исковых требований не представлено.
В своих дополнительных объяснениях по иску (л.д. 67-74) представитель истца указал, что отмена одностороннего передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ позволит восстановить положение сторон, существовавшее до издания этого акта, а также защитить перечисленные далее права истца, которые наличием этого акта нарушены.
Таким образом, в предмет доказывания входит соответствие процедуры составления одностороннего передаточного акта нормам Федерального закона № ФЗ-214 от 30декабря2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее 214-ФЗ).
Суд полагает, что при составлении одностороннего передаточного от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ЗАО «<...>» не было допущено никаких нарушений.
В соответствии с ч.1 ст. 8214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В соответствии с ч. 6. ст. 8 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Как было указано выше, ДД.ММ.ГГГГ, то есть в срок установленный п.п. 4.9. договора долевого участия, истцу было направлено уведомление о вводе дома в эксплуатацию. Из ответа ЗАО «<...>» (л.д. 23-24), а также содержания передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что это письмо было возвращено за истечением срока хранения. Копия этого ответа была представлена суду именно истцом. Следует отметить, что уведомление о готовности объекта направлялось истцу дважды (л.д. 48) и оба раза по указанному им адресу. Второй раз уведомление было направлено уже ДД.ММ.ГГГГ и вновь было возвращено за истечением срока хранения (л.д.52).
При этом следует обратить внимание, что истец Осмоловский А.В. заранее не уведомлял ЗАО «<...>» о том, что корреспонденцию ему следует направлять по другому адресу. Между тем, в соответствии с п.п. 10.1 договора долевого участия все изменения и дополнения к договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны сторонами.
Поэтому, поскольку по истечении двух месяцев с момента направления истцу уведомления о вводе объекта в эксплуатацию истец Осмоловский А.В. не подписал двусторонний передаточный акт, у ЗАО «<...>» возникло право на составление одностороннего передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ.
Ссылки истца на то, что ЗАО «<...>» не имело права подписывать односторонний передаточный акт в связи с наличием недостатков в спорном помещении, опровергаются имеющимися в деле доказательствами.
Как было указано выше, ДД.ММ.ГГГГ было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Следовательно, введенный в эксплуатацию объект соответствовал на момент ввода требованиям проектной документации. Поэтому суд не может отнести к недостаткам, а тем более к существенным, наличие в спорном помещении коммуникаций общего пользования. Иных доказательств о том, что наличие коммуникаций общего пользования в спорном помещении, является существенным недостатком, со стороны истца суду не представлено. Из письма ЗАО «<...>» от ДД.ММ.ГГГГ на имя истца следует, что в ДД.ММ.ГГГГ. коммуникации были перенесены из спорного помещения за счет ЗАО «<...>».
В связи с этим у суда не имеется оснований для признания недействительным одностороннего передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ и об обязании ЗАО «<...>» подписать двусторонний передаточный акт в редакции истца, поскольку судом не установлено факта уклонения ЗАО «<...>» от подписания передаточного акта или факта нарушения им порядка составления и подписания одностороннего передаточного акта.
Поскольку суду не представлено доказательств о том, что наличие в спорном помещении коммуникаций общего пользования является существенным недостатком спорного объекта, то их перенос не является обязанностью ЗАО «<...>». Следовательно, акт, свидетельствующий о выполнении работ по переносу этих коммуникаций, по смыслу 214-ФЗ и положений Гражданского кодекса РФ не является обязательным для ЗАО «<...>». В связи с этим в удовлетворении иска об обязании ЗАО «<...>» подписать акт об устранении недостатков в редакции истца также следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
Осмоловскому А.В. в удовлетворении исковых требований к Закрытому акционерному обществу «<...>» о признании недействительным односторонний акт о передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, признании факта нарушения требований пункта 4.3. договора <номер> от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве, обязании исполнить обязательства по договору: подписать уведомление о завершении строительства дома и готовности нежилого помещения к передаче, подписать двухсторонний акт об устранении недостатков, подписать двухсторонний акт приёмки-передачи нежилого помещения, передать нежилое помещение по двухстороннему акту, документы для регистрации права собственности и ключи от нежилого помещения - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней, после составления мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы через Раменский городской суд Московской области.
Судья О.А. Липилина