РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 30 сентября 2011года Раменский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Шендеровой И.П. при секретаре Целыковской А.Ю. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2814/11 по иску <...> ( ОАО) к Кочневой Л.Н., Кочневу В.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращения взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов, - установил: Истец- <...> ( ОАО)обратился в суд с иском к Кочневой Л.Н., Кочневу В.Ю. о взыскании задолженности по закладной в размере <...>, путем обращения взыскания на предмет залога- заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; определении способа реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов; установлении начальной продажной стоимости предмета залога- <...>, а также взыскании расходов по госпошлине в сумме <...> (л.д.2-5). В обоснование заявленных требований в иске ссылается на то, что <дата> между истцом и ответчиками был заключен договор <номер> о предоставлении кредита, согласно которому ответчикам был предоставлен кредит в размере <...> сроком на 122 месяца по ставке 9,7% процентов годовых. Кредит был предоставлен на приобретение в собственность квартиры находящейся по адресу: <адрес>. Квартира приобретались ответчиками по договору купли-продажи жилого помещения <дата> В соответствии с кредитным договором, в связи с целевым характером предоставляемого кредита и в соответствии со ст. 64.1 и ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру, квартира считается находящейся в залоге. Залогодержателем по вышеуказанному залогу являлся истец как банк, предоставивший кредит на приобретение квартиры. Запись об ипотеке в ЕГРП произведена одновременно с государственной регистрацией права собственности ответчиков на квартиру <дата> за <номер>. Таким образом, истец являлся залогодержателем и кредитором по закладной, составленной с ответчиком <дата> Предмет залога был оценен в соответствии с п 6 закладной в размере: <...>. В соответствии с условиями кредитного договора п. 3.3.5., ответчики обязаны ежемесячно осуществлять аннуитетные платежи в размере <...> С <дата>. по настоящее время ответчики перестали производить ежемесячные платежи по погашению ипотечного кредита и уплате процентов по нему. В соответствии с пунктом 14.1 закладной истец воспользовался своим правом потребовать полного досрочного возврата кредита, уплаты начисленных процентов и пени (письмо за исх. <номер> от <дата>). До настоящего времени ответчики не исполнили требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору. В соответствии с пунктом 14.1. Закладной указанные обстоятельства являются основанием для взыскания задолженности по кредиту и удовлетворения имущественных требований путем обращения взыскания на предмет залога в порядке, определенным в Закладной. Задолженность ответчиков по состоянию на <дата> составляет <...>, в том числе: основной долг- <...>; срочные проценты- <...>; просроченные проценты -<...>; просроченный основной долг -<...>; проценты на просроченный основной долг -<...>; пеня за просрочку процентов- <...>; пеня за просрочку основного долга -<...> ( л.д. 2-5). В судебном заседании представитель истца по доверенности ( л.д. 29) Гавриченко М.М. иск поддержал Ответчики – Кочнева Л.Н., Кочнев В.Ю. иск не признали, пояснив, что возражают против обращения взыскания на заложенное имущество, просят уменьшить размер неустойки. Третье лицо- Управление Росреестр по Московской области о рассмотрении дела извещено, представитель в судебное заседание не явился, в представленном заявлении просили дело рассматривать в свое отсутствие (л.д. 40). Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в силу ст. 167 ГПК РФ, постановлено рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, извещенного о времени и месте рассмотрения дела. Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, полагает, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям. Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, <дата> между <...> ( ОАО) и ответчиками Кочневой Л.Н., Кочневым В.Ю. был заключен договор <номер> о предоставлении кредита (л.д. 8-13), согласно которому ответчикам был предоставлен кредит в размере <...> сроком на 122 месяца по ставке 9,7% процентов годовых. Кредит был предоставлен на приобретение в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящей из 2-х комнат, общей площадью <...> кв.м., в том числе жилой площадь <...> кв.м.(л.д. 8). Данная квартира приобретались ответчиками по договору купли-продажи жилого помещения <дата>, зарегистрированному Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области <дата> за <номер> (л.д.14-16), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области <дата>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> сделана запись регистрации <номер> ( л.д.17). В соответствии с условиями кредитного договора, в связи с целевым характером предоставленного кредита и в соответствии со ст. 64.1 и ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации права собственности заемщиков на квартиру, квартира считается находящейся в залоге. Залогодержателем по вышеуказанному залогу являлся истец как банк, предоставивший кредит на приобретение квартиры. Запись об ипотеке в ЕГРП произведена одновременно с государственной регистрацией права собственности ответчиков на квартиру <дата> за <номер> ( л.д.17). Таким образом, истец являлся залогодержателем и кредитором по закладной, составленной с ответчиком <дата> ( л.д. 18-27). В силу п.2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Предмет залога был оценен в соответствии с пунктом 6. Закладной в размере: <...> (л.д.19). В соответствии с условиями Кредитного договора п. 3.3.5. ответчик обязан ежемесячно осуществлять аннуитетные платежи в размере <...> (л.д.9). <дата> между сторонами было заключено соглашение о реструктуризации долга, по условиям которого с <дата> по <дата> был введен мораторий по начислению пени за нарушение сроков возврата кредита и нарушение сроков уплаты начисленных по кредиту процентов, при условии ежемесячной уплаты заемщиков в счет погашения просроченной задолженности по кредитному договору суммы в размере <...> в порядке и сроки, предусмотренные разделом 3 кредитного договора для уплаты ежемесячного платежа. Согласно указанного соглашения, с <дата> по <дата> была установлена очередность погашения задолженности по кредитному договору (л.д.73). <дата> между сторонами было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым п.п. 5.3, 5.4. кредитного договора были изложены в новой редакции: при нарушении сроков возврата кредита и уплаты процентов заемщик обязан уплатить кредитору неустойку в размере двойной процентной ставки по кредитному договору (л.д.51-52). Истец указывает, что с <дата>. по настоящее время Ответчик перестал производить ежемесячные платежи по погашению ипотечного кредита и уплаты процентов по нему. В соответствии с пунктом 14.1 закладной (л.д.24) истец воспользовался своим правом потребовать полного досрочного возврата кредита, уплаты начисленных процентов и пени, направив ответчикам письмо за исх. <номер> от <дата> (л.д.28),до настоящего времени Ответчики не исполнили требование о досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору. В соответствии с пунктом 14.1. Закладной указанные обстоятельства являются основанием для взыскания задолженности по кредиту и удовлетворения имущественных требований путем обращения взыскания на Предмет залога в порядке, определенным в Закладной (л.д.24). Задолженность Ответчика по состоянию на <дата> составляет <...> ( л.д.2-5). В соответствии со ч.2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. В силу ч.1, 2 ст. 77 ФЗ « Об ипотеке», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. Согласно ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. ст. 3, 4 указанного ФЗ требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Истец ссылается на то, что ответчики надлежащим образом не выполняют свои обязательства по договору - имеется просрочка, что является нарушением условий кредитного договора и служит основанием для досрочного возвращения кредитных средств. В судебном заседании ответчики не признали заявленные исковые требования, однако пояснили, что действительно какое-то время не вносили своевременно всех необходимых платежей в погашение задолженности, так как находились в затруднительном материальном положении. Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что в нарушение условий кредитного договора платежи вносились ответчиками нерегулярно и в недостаточном размере, о чем свидетельствует расчет задолженности (л.д. 46-50 ). В соответствии с п.14.1. закладной, Банк вправе потребовать досрочного исполнения обязательств по возврату всей суммы кредита (части кредита), уплате процентов и неустойки в том числе, в случае просрочки должником очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 15 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительная и других случаях ( л.д.24). Предъявленное банком <дата> требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору ( л.д28) ответчиком получено, однако до настоящего времени не исполнено. Доводы ответчика о том, что заявленные истцом требования являются необоснованными, так как они готовы продолжать погашать долг, внося ежемесячные платежи, суд считает несостоятельными, поскольку в силу ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено. Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств по кредитному договору, в силу ст. ст. 307, 401 ГК РФ Кочнева Л.Н., Кочнев В.Ю., как не исполнившие своих обязательств по договору в установленный договором срок, несут обязанность по возврату задолженности. Истец в уточненном расчете задолженности указывает, что по состоянию на <дата> сумма задолженности по кредитному договору составляет <...>, в том числе: остаток ссудной задолженности- <...>; остаток просроченный ссудной задолженности -<...>; срочные проценты- <...>; остаток задолженности по процентам -<...>; остаток задолженности по пени за просрочку процентов- <...>; остаток задолженности по пени за просроченную ссудную задолженность - <...> Размер подлежащей взысканию задолженности в размере <...>, подтверждается представленным истцом расчетом (л.д.46-50), с которым ответчики не согласились. Возражения ответчиков по расчету сводятся к несогласию с производившимся банком зачислением поступавших от них средств в уплату пени и процентов, а лишь затем в уплату основного долга (л.д. 68). Однако по условиям договора, заключенного между сторонами, при наличии просрочки в исполнении обязательств заемщиком, размер очередного ежемесячного платежа увеличивается на сумму пени и штрафов ( п.3.3.10 кредитного договора ). В случае недостаточности денежных средств на счете заемщика для исполнения им обязательств по договору в полном объеме, договором установлена очередность погашения требований кредитора, предусматривающая, что в первую очередь погашаются требования по уплате пени за просроченные выплаты в счет уплаты процентов, во вторую – требования по уплате пени за просроченные выплаты в счет погашения суммы кредита и т.д.(л.д. 9 оборот). В соответствии с согласованной сторонами очередностью погашения требований кредитора и производился учет поступавших от ответчиков средств. Относительно доводов ответчиков о том, что два платежа : <дата> в сумме <...>, что составляет <...>, и от <дата>в сумме <...>, что составляет <...>, не учтены, суд отмечает, что платеж, произведенный <дата> учтен банком в представленном расчете, как поступивший в погашение пени по просроченным процентам ( л.д. 49). Сведений о платеже в размере <...> от <дата>, на который ссылаются ответчики ( л.д.70), в представленном истцом расчете не имеется. В связи с чем, заявленная к взысканию сумма подлежит уменьшению в этой части. Ответчики также ссылались на необоснованное начисление пени в период с <дата> по <дата>( в период действия моратория на начисление пени) и просили об уменьшении размера начисленных пени в виду их явной несоразмерности. В силу ч. 1 ст. 333 ГК РФ является основанием для снижения неустойки. С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что взысканию с ответчиков в пользу истца подлежит задолженность по кредитному договору, в том числе, проценты? пени, в общей сумме в размере <...>, в рублевом эквиваленте на день исполнения решения суда. В связи с тем, что обязательства по возврату кредита, уплате процентов за пользование кредитом ответчиком не исполняются, банк имеет право на обращение взыскания на заложенное имущество. Согласно ч.1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке», обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Из материалов дела усматривается, что в течение более 12 месяцев ответчики систематически нарушали сроки внесения платежей, вносили платежи в меньшем размере, чем это предусмотрено договоров (л.д.46-50). В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что ответчики допускали систематическое нарушение условий договора, в связи с чем, предусмотренных законом оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, не имеется. Истцом заявлены требования об обращении взыскания на заложенное имущество– <...> квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности ответчикам, в счет погашения их задолженности перед банком, установлении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации в размере 99098долларов США, определении порядка реализации заложенного имущества при его реализации – с публичных торгов ( л.д.4). В подтверждение доводов о том, что рыночная стоимость спорной квартиры составляет <...> истцом представлена закладная, в которой сторонами согласована денежная оценка предмета ипотеки, подтвержденная оценщиком ООО « <...>»( л.д. 19). Ответчики с указанной оценкой не согласилась, указывая, что, по их мнению, рыночная стоимость квартиры ниже. Вместе с тем, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, никаких доказательств в подтверждение заявленных возражений ответчиками не представлено. В связи с чем, суд считает возможным удовлетворить требование об обращении взыскания на задолженное имущество, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере <...>, определить порядок реализации заложенного имущества при его реализации – с публичных торгов. В силу ст. 98 ГПК РФ, пропорционально удовлетворенным требованиям, с ответчиков в пользу истца надлежит взыскать понесенные судебные расходы в размере <...>. Руководствуясь ст. ст.307, 309, 333, 811, 819 ГК РФ, ст. ст.50,54.1 ФЗ « Об ипотеке», ст.ст.56,98, 194-199 ГПК РФ, суд Решил: Исковые требования <...> ( ОАО) удовлетворить частично. Взыскать солидарно с Кочневой Л.Н., Кочнева В.Ю. в пользу <...> ( ОАО ) задолженность по закладной в размере <...> в рублевом эквиваленте на день исполнения решения суда, путем обращения взыскания на предмет залога- заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Определить способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета залога- <...> в рублевом эквиваленте на день исполнения решения суда. Взыскать солидарно с Кочневой Л.Н., Кочнева В.Ю. в пользу <...> ( ОАО ) расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>. Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд в 10-дневный срок. Федеральный судья