РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 апреля 2012 года

Раменский городской суд Московской области в составе

председательствующего федерального судьи Землемеровой О.И.

при секретаре Жбаненковой О.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-328/12 по иску Гавриловой М. А. к обществу с ограниченной ответственностью «<...>» об обязании возвратить денежные средства, взыскании процентов, взыскании расходов по оплате государственной пошлины и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «<...>» к Гавриловой М. А. об обязании заключить основные договоры купли-продажи, взыскании расходов на оплату услуг представителей, взыскании расходов на оплату государственной пошлины,-

установил:

Истица- Гаврилова М.А. первоначально обратилась в суд с иском о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании денежных средств и расходов по оплате государственной пошлины.(л.д.4). Затем, уточнила исковые требования и в настоящее время просит обязать ответчика вернуть денежные средства, составляющие неосновательное обогащение в сумме <...>, взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...>, расходы по оплате государственной пошлины возложить на ответчика. (л.д.86) В обоснование заявленных требований указывает, что между ООО «<...>» с одной стороны и ею/Гавриловой М.А./, с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома <номер> от <дата> Предметом предварительного договора стороны определили, что в срок до <дата> обязуются заключить единовременно договор купли-продажи земельного участка, с месторасположением, указанным в п.1.1 договора и договор купли-продажи жилого дома, построенного на указанном земельном участке, общей проектной площадью <...>.м. Цена земельного участка определена сторонами в <...>, цена жилого дома определена в <...>. Далее, согласно предварительного договора, в счет обеспечения исполнения будущих обязательств по полной оплате стоимости приобретаемых объектов недвижимости покупатель обязался перечислить на расчетный счет продавца денежную сумму в размере <...>. Ею, как покупателем в срок до <дата> были перечислены на расчетный чет ООО «<...>» денежные средства в сумме <...>, что составляет стоимость недвижимости, определяемую по условиям договора. Вместе с тем сторонами с <дата> (даты подписания предварительного договора) в установленный срок (до <дата>), договоры купли-продажи не были заключены. Она /Гаврилова М.А./ не получала в предусмотренный п.2 договора срок, предложений от ответчика о заключении основных договоров. Каких-либо соглашений о продлении предварительного договора, с указанием новых сроков, сторонами также не заключалось. В связи с чем полагает, что предварительный договор прекратил свое действие <дата>, а правовые основания для удержания ответчиком /ООО «<...>»/ денежных средств, перечисленных на его расчетный счет в размере <...>, отсутствуют. Считает, что при таких обстоятельствах, со стороны ответчика имеет место неосновательное обогащение, а потому с ответчика следует также взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами с момента, когда ответчик узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств, т.е. с <дата> и по <дата>, т.е. до дня, когда она изменила исковые требования. В судебном заседании истица Гаврилова М.А. и её представитель Сопов Н.М., действующий на основании доверенности (л.д.5) доводы иска поддержали.

Ответчик – ООО «<...>», представители Сквирская Е.Д. и Стишакова Н.Н., действующие на основании доверенностей (л.д.91, л.д.145) в настоящее судебное заседание явились и пояснили, что заявленные исковые требования не признают, так как правовых оснований для признания предварительного договора незаключенным не имеется, поскольку предварительный договор позволяет определить все существенные условия договора купли-продажи недвижимости. Также отмечают, что государственной регистрации предварительный договор не подлежит и содержит срок заключения основных договоров. При этом, ссылаются на ст. 429 ГК РФ, где определяющее значение имеет факт направления одной стороне в адрес другой стороны предложение о заключении основного договора в установленный срок. Указывают, что ООО «<...>» подтвердил отправку предложения описью вложения в ценное письмо от <дата> Также ссылаются на ст. 455 ГК РФ, из которой усматривается, что договор может быть заключен на куплю-продажу товаров, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Полагают, что исполнением сделки купли-продажи со стороны ответчика /ООО «<...>»/ является передача истице земельного участка и жилого дома, а со стороны истицы /Гавриловой М.А./ передача ответчику денежных средств за земельный участок и дом. Истинная воля и интерес истицы в сделке, оформленной предварительным договором были направлены на получение в собственность земельного участка и жилого дома, которые истица /Гаврилова М.А./ приняла <дата>, а целью ответчика – получение денежных средств, возместив свои затраты, в том числе на строительство дома. Целью сторон не являлось создание арендных правоотношений, а потому полагают, что поскольку все обязательства, вытекающие из предварительного договора, были выполнены сторонами до фактического исполнения предварительного договора, а сам по себе предварительный договор купли-продажи по своей сути имел единственную цель – установить обязательства сторон по подписанию основных договоров с целью переоформления на истицу права собственности на объекты недвижимости, то у истицы возникла обязанность исполнить его надлежащим образом и заключить с ООО «<...>» основные договоры купли-продажи.

В связи с чем, ответчик ООО «<...>» обратился со встречными исковыми требованиями. В обоснование заявленных требований указали, что действительно между ООО «<...>» с одной стороны и Гавриловой М.А., с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома <номер> от <дата> В соответствии с условиями договора стороны приняли на себя обязательства в срок до <дата> заключить два договора купли-продажи: земельного участка общей площадью <...> кв.м, расположенного по адресу : примерно в 855м. по направлению на юго-запад от ориентира: жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес> и построенного на нем жилого дома общей проектной площадью <...> кв.м. <дата> ценным заказным письмом ответчиком ООО «<...>» было направлено Гавриловой М.А. предложение о заключении основных договоров с приложением их проектов. На момент направления предложений земельный участок, указанный в предварительном договоре, принадлежал ответчику на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права. Право собственности ответчика ООО «<...>» на жилой дом, несмотря на его полную готовность, еще не было оформлено, поскольку процедура ввода в эксплуатацию проводится не по каждому дому, а в составе соответствующей очереди согласно генеральному плану поселка «<...>». Проект договора купли-продажи жилого дома, направленный Гавриловой, содержал данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (жилой дом) в соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ со ссылкой на технический паспорт и обязательство ответчика передать жилой дом в собственность покупателя после государственной регистрации права собственности на него со ссылкой на п.2 ст. 455 ГК РФ. Гаврилова проживала в доме, приняв его без претензий к качеству по акту приема-передачи к договору аренды <номер> от <дата>, оплачивала коммунальные платежи, стороны не имели претензий друг к другу. Указали также, что Гаврилова М.А. и в настоящее время продолжает пользоваться жилым домом. <дата> ООО «<...>» получило разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. Кадастровый паспорт был получен ответчиком на жилой дом <дата> Право собственности ООО «<...>» на жилой дом было зарегистрировано <дата> <дата> ООО «<...>» направило телеграмму Гавриловой М.А. с повторным предложением о заключении основных договоров, а также одновременно попыталось лично уведомить Гаврилову М.А. о готовности к заключению основных договоров, однако, в ответ на телеграмму было получено извещение о неявке Гавриловой для получения телеграммы, а лично принять уведомление Гаврилова М.А. отказалась, о чем был составлен акт. В связи с чем ответчик считает, что истица Гаврилова М.А. уклоняется от заключения основных договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома, а потому просят суд обязать Гаврилову М.А. заключить основные договора купли-продажи на земельный участок и жилой дом, взыскать расходы на оплату услуг представителей и взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

Истица Гаврилова М.А. и её представитель Сопов Н.М., действующий на основании доверенности (л.д.5), встречные исковые требования не признали и указали, что сторонами не согласованы существенные условия основного договора и дата его заключения, а именно: нет согласований о предмете и сроках заключения основного договора, предмете и сроках продажи недвижимости, в том числе не согласованы сторонами определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, а также почтовый адрес объекта купли-продажи. Изображенные в кадастровом плане границы земельного участка не позволяют определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Также полагают, что доводы ответчика о направлении <дата> и <дата> предложений истцу о заключении основных договоров являются необоснованными, поскольку из содержания представленного в материалы дела проекта договора купли-продажи жилого дома усматривается, что ответчиком предусматривалось заключение основных договоров не с истицей, а с третьим лицом ФИО1. Кроме того, ответчик с <дата> и по <дата> не являлся собственником жилого дома, являвшегося предметом продажи и, соответственно, у него отсутствовали правомочия на заключение с истицей договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома. Поэтому, направление истице <дата> проектов основных договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома неправомочно в соответствии со ст. 435 ГК РФ. Направление истице предложения для заключения основных договоров <дата>, не может иметь правового значения, поскольку совершены за пределами срока действия предварительного договора. Кроме этого, истица и её представитель выразили свое несогласие с утверждением ответчика о том, что произошло фактическое исполнение основных договоров купли-продажи между сторонами, поскольку истица приняла жилой дом по акту приема-передачи к договору аренды от <дата>, так как данное утверждение противоречит закону, в связи с тем, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Исполнение договора купли-продажи недвижимости осуществляется путем передачи недвижимости продавцом и принятия её покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту. Ввиду того, что государственная регистрация договора и перехода прав собственности на объекты недвижимости не состоялась, основные договора не заключены, а фактическая передача спорных объектов недвижимости свидетельствует об иных правоотношениях сторон, не связанных с заключенными договорами, что подтверждено было ответчиком со ссылкой на подписанный сторонами акт приема-передачи имущества к договору аренды <номер> от <дата> Считают также, что все доводы ООО «<...>», изложенные во встречном иске, незаконные, необоснованные и просят в удовлетворении заявленных встречных требований отказать в полном объеме.

Суд, выслушав доводы сторон, проверив материалы дела, находит исковые требования истицы Гавриловой М.А. подлежащими частичному удовлетворению и полагает, что в удовлетворении заявленных встречных исковых требованиях следует отказать по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, между ООО «<...>» с одной стороны и Гавриловой М.А., с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома <номер> от <дата> (л.д.6-9)

Согласно ч.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Частью 4 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Предметом предварительного договора стороны определили, что в срок до <дата> обязуются заключить одновременно договор купли-продажи земельного участка, с месторасположением, указанным в п.1.1 договора и договор купли-продажи жилого дома, построенного на указанном земельном участке, общей проектной площадью <...>.м. (п.2 договора) (л.д.6-9)

Цена земельного участка определена сторонами в <...> (п.п.3.3 договора), а цена жилого дома определена в <...> (п.п.4.3 договора). (л.д.6-9)

Пунктом 12 предварительного договора установлено, что в счет обеспечения исполнения обязательства покупателя /Гавриловой М.А./ по полной оплате стоимости приобретаемых объектов недвижимости Гаврилова М.А. обязана была перечислить на расчетный счет продавца /ООО «<...>»/ денежную сумму /обеспечительный платеж/ в размере <...>, в указанные в договоре сроки. (л.д.8)

Как усматривается из представленных в материалы дела платежных поручений <номер> от <дата> на сумму <...> и <номер> от <дата> на сумму <...> (л.д.16, л.д.146) Гаврилова М.А. выполнила свои обязательства по условиям предварительного договора, оплатив в день подписания договора сумму в размере <...> и <дата> сумму в размере <...>.

Обязательства возникают из договора (ч.2 ст. 307 ГК РФ)

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

ООО «<...>», являясь стороной по договору, не выполнило взятых на себя обязательств по заключению до <дата> основных договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании ч.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Доводы представителей ответчика по первоначально заявленным требованиям о том, что <дата> ценным заказным письмом (л.д.72) ответчиком ООО «<...>» было направлено Гавриловой М.А. предложение о заключении основных договоров с приложением их проектов (л.д.66-71) во внимание судом приняты быть не могут, поскольку направление корреспонденции за день до истечения срока, предусмотренного предварительным договором для заключения основных договоров не может расцениваться, как надлежащее предложение к заключению договоров купли-продажи до установленного договором срока/<дата>/, поскольку предварительным договором установлено иное.

Так, пунктом 6 предварительного договора предусмотрено, что о возможности заключения основного договора продавец /ООО «<...>»/ обязуется уведомить покупателя /Гаврилову М.А./ в течение двадцати (20) банковских дней со дня наступления соответствующих обстоятельств. (л.д.8)

Таким образом, ответчик ООО «<...>» приняло на себя обязательство уведомить Гаврилову М.А. в течение 20 дней о возможности заключения основных договоров.

Однако, о том, что некие соответствующие обстоятельства наступили до <дата>, доказательств представителями ответчика в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В данном случае, из условий предварительного договора достаточно ясно, что истицу Гаврилову М.А. ответчик должен был уведомить заранее о заключении основных договоров.

В связи с чем, <дата> истица Гаврилова М.А. не могла знать о наличии направленного ей предложения о заключении основных договоров купли-продажи, а потому была уверена, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, что было установлено и подтверждено истицей в судебном заседании.

Суд соглашается с доводами представителя истицы о том, что направление Гавриловой М.А. предложения для заключения основных договоров повторно <дата>, как и последующие обращения к истице, не может иметь правового значения, поскольку совершены за пределами срока действия предварительного договора.

Доводы представителей ответчика по первоначально заявленным исковым требованиям о том, что Гаврилова М.А. проживала и до настоящего времени проживает в доме, приняв его без претензий к качеству по акту приема-передачи к договору аренды <номер> от <дата> (л.д.51), суд считает необоснованными и также соглашается с доводами представителя истицы Гавриловой М.А. о том, что фактическая передача спорных объектов недвижимости свидетельствует об иных правоотношениях сторон, не связанных с заключенными договорами, что подтверждено было ответчиком со ссылкой на подписанный сторонами акт приема-передачи имущества к договору аренды <номер> от <дата> (л.д.51, л.д.37-41, л.д.42, л.д.43, л.д.44-45, л.д.46-48)

Позже представители ответчика ООО «<...>» откорректировали свое обоснование к возражениям и заявленным встречным исковым требованиям и стали ссылаться на акт приема-передачи жилого дома от <дата>, не как на приложение к договору аренды, а как на фактическую передачу имущества, не относящееся к договорным отношениям по аренде.

Однако, суд, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, не может согласиться с новыми доводами представителей ответчика ООО «<...>» по следующим основаниям.

Из пункта 5.2 предварительного договора усматривается, что продавец /ООО «<...>»/ в целях подготовки к заключению основных договоров обязуется за свой счет составить проекты основных договоров <номер> и <номер> с необходимыми приложениями и передаточными актами.(л.д.7)

Подпунктом 4.4. установлено, что передаточный акт на жилой дом с внутренней отделкой и установленным оборудованием согласно Описанию, являющегося неотъемлемым приложением к основному договору <номер>, составляется и подписывается сторонами в течение десяти (10) рабочих дней после подписания сторонами основного договора. (л.д.7)

Таким образом, исходя из того, что предварительный договор был заключен <дата>, а основные договора до <дата> не заключены, то обязательства, установленные п.п. 4.4 договора /Существенных условий основного договора купли-продажи жилого дома/ ответчиком также не были выполнены, а подписанный акт приема-передачи жилого дома от <дата>, является актом приема-передачи к заключенному сторонами договору аренды<номер> от <дата> (л.д.51).

Ввиду того, что обязательства не были выполнены должным образом со стороны ООО «<...>», суд не усматривает со стороны истицы Гавриловой М.А. какого-либо уклонения от подписания основных договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома до определенного в предварительном договоре срока, т.е. до <дата>, а потому, оснований для понуждения Гавриловой М.А. к заключению основных договоров (ст. 445 ГК РФ), не имеется.

Кроме того, суд обращает внимание на то обстоятельство, что ответчик ООО «<...>» обратился в суд за понуждением к заключению основных договоров купли-продажи только после предъявления иска в суд Гавриловой М.А.

Доводы, изложенные в предъявленном встречном исковом заявлении, где ответчик указывает, что только из текста искового заявления Гавриловой М.А. ответчику стало известно о её намерении отказаться от заключения договоров (л.д.52), суд считает необоснованными, поскольку <дата> Гаврилова М.А. обращалась с претензией к ответчику о возврате денежных средств ввиду неисполнения обязательств по предварительному договору, о чем имеется отметка с вх.№ и представителями ответчика в судебном заседании подтверждено. (л.д.10)

Более того, следует также отметить, что на <дата> ответчик ООО «<...>» не обладал правом собственности на жилой дом, а потому государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к Гавриловой М.А. также не могла быть проведена.

Сопоставив условия заключенного сторонами предварительного договора и соответствующие обстоятельства по взаимоотношению сторон, суд пришел к выводу, что поскольку условия предварительного договора сторонами не выполнены, основные договора до <дата> не заключены, то обязательства, предусмотренные предварительным договором<номер> от <дата>, прекратились <дата> в силу ст. 429 ГК РФ.

Поскольку иных оснований для удержания ответчиком ООО «<...>» денежных средств, полученных от истицы Гавриловой М.А. по предварительному договору не имеется, то, следовательно, требования истицы о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере <...> с ответчика ООО «<...>» подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречных исковых требований ООО «<...>» об обязании заключить основные договоры купли-продажи следует отказать.

В соответствии с ч.1 ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения

Истица по первоначально заявленным требованиям Гаврилова М.А. <дата> обращалась к ответчику ООО «<...>» с требованием о возврате денежных средств в размере <...>. (л.д.10)

Однако, до настоящего времени денежные средства истице возвращены не были.

В связи с чем, истицей Гавриловой М.А. также были заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <...>.

Согласно ч.2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Суд, соглашается с истицей и её представителем, что с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами.

Однако, суд не может согласиться с представленным истицей расчетом, так как, исходя из представленного расчета, истица взяла период с <дата> по <дата>

Тем не менее, суд полагает, что просрочка возврата денежной суммы должна исчисляться с момента, когда ответчик узнал о требованиях истца о возврате денежных средств, внесенных по договору, а именно с <дата>, когда истица Гаврилова М.А. обратилась с претензией к ответчику ООО «<...>» о возврате денежной суммы.

Кроме того, суд полагает, что истица не правильно указала размер учетной ставки банковского процента (8,25).

Согласно Указания ЦБ РФ от <дата> <номер> «О размере ставки рефинансирования Банка России» п.1 в соответствии с решением Совета директоров Банка России (протокол заседания Совета директоров Банка России от <дата> <номер>) начиная с <дата> ставка рефинансирования Банка России устанавливается в размере 8 процентов годовых.

Таким образом, с ответчика ООО «<...>» в пользу истицы Гавриловой М.А. подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...>. (с <дата> по <дата> =202 дня; <...>)

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В данном случае исковые требования Гавриловой М.А. удовлетворены частично.

Поскольку истицей при подаче иска было уплачено <...>, данная сумма подлежит взысканию с ответчика ООО «<...>» в пользу истицы Гавриловой М.А..

Недоплаченная сумма государственной пошлины в размере <...>, в связи с частичным удовлетворением иска подлежит частично довзысканию (ст. 92 ГПК РФ) в доход государства с истицы Гавриловой М.А. в сумме <...> и частично взысканию с ответчика ООО «<...>» в доход государства в размере <...>.

Поскольку в удовлетворении встречных исковых требований об обязании заключить основные договора купли-продажи жилого дома земельного участка было отказано, то в соответствии с 98 ГПК РФ не подлежат и удовлетворению требования о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителей и по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 307, 309, 310, 395, 429, 431, 1107 ГК РФ, ст. ст. 56, 92, 98 ГПК РФ, ст.ст. 196 – 199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Гавриловой М. А. удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «<...>» в пользу Гавриловой М. А. сумму неосновательного обогащения в размере <...>, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> и расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...>.

Взыскать в доход государства с общества с ограниченной ответственностью «<...>» государственную пошлину в сумме <...>

Довзыскать в доход государства с Гавриловой М. А. государственную пошлину в размере <...>.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «<...>» к Гавриловой М. А. об обязании заключить основные договоры купли-продажи, взыскании расходов на оплату услуг представителей, взыскании расходов на оплату государственной пошлины – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд.

Федеральный судья