ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 августа 2012 г. г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Ермиловой О.А., при секретаре судебного заседания Коротковой О.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-171/12 по иску Раменского городского прокурора, в интересах неопределенного круга лиц, к Щербакову Н. М., 3-е лицо администрация с/п <...> о признании недействительным зарегистрированного права собственности, внесения записи в ЕГРП, обязании снести самовольно возведенное строение,

УСТАНОВИЛ:

Истец Раменский городской прокурор, обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц, с иском к ответчику Щербакову Н.М., которым просил о признании недействительным зарегистрированного на ответчика права собственности на объект недвижимости – жилой дом, расположенный на дачном земельном участке, назначение: жилое, общая площадь <...> кв.м., адрес: <адрес>, о внесении записи в ЕГРП о прекращении права собственности на объект недвижимости – жилой дом, расположенный на дачном земельном участке, назначение: жилое, общая площадь <...> кв.м., адрес: <адрес>, и обязании Щербакова Н.М. снести самовольно возведенное строение – жилой дом (незавершенный строительством жилой дом), расположенный на дачном земельном участке, назначение: жилое, общая площадь <...> кв.м., адрес: <адрес>. В обоснование исковых требований ссылался на то, что Раменской городской прокуратурой проведена проверка по обращению главы с/п <...> по вопросу незаконного строительства гр. Щербаковым Н.М. по <адрес>. В ходе проверки установлено, что Щербакову Н.М. на праве собственности принадлежит земельный участок пл. <...> кв.м. с разрешенным видом использования – под дачное строительство, расположенный по адресу: <адрес>. На указанном земельном участке Щербаковым Н.М. был построен жилой дом пл. <...> кв.м. При этом, Щербаков Н.М. не получал разрешение на строительство указанного дома, в связи с чем Раменской городской прокуратурой <дата> генеральному директору ООО «<...>» Щербакову Н.М. было внесено представление об устранении нарушений градостроительного законодательства. При проверке установлено, что Щербаков Н.М. за получением разрешения на строительство в администрацию с/п <...> не обращался, проектную документацию не предоставлял. Строительство трехэтажного дома вместе с тем осуществлялось, несмотря на вынесенное представление Раменской городской прокуратуры. В соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Производство строительных работ в отсутствие соответствующего разрешения, выданного органом местного самоуправления, является незаконным и влечет за собой нарушение прав неопределенного круга лиц на благоприятную окружающую среду. Щербаков Н.М. осуществил строительство многоэтажного жилого дом на земельном участке, не отведенном для этих целей, а также с нарушением требований градостроительного законодательства: без получения разрешения на строительство, без разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства. Указанное строительство противоречит принципам градостроительной деятельности: обеспечению сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов, благоприятных условий проживания, требований безопасности территории, охраны окружающей среды и экологической безопасности. Несмотря на внесенное представление Раменской городской прокуратурой, Щербаков Н.М. в нарушение градостроительного законодательства зарегистрировал право собственности на вышеуказанное многоэтажное жилое строение и осуществляет открытую продажу изолированных жилых помещений в данном многоквартирном строении (л.д. 2 – 5).

В судебном заседании ст. помощник Раменского городского прокурора Абаимова Е.А. исковые требования поддержала.

Ответчик Щербаков Н.М. и его представитель по доверенности Князев А.В. (л.д. 187) и адвокат по ордеру и доверенности Горват В.А. (л.д. 113 – 114) в судебном заседании по иску возражали, указали, что спорный жилой дом был зарегистрирован ответчиком в порядке ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности <номер> от <дата> на земельном участке пл. <...> кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем. Глава 14 ГК РФ предполагает в качестве одного из способов приобретения права собственности на постройку – осуществление самовольного строительства, результатом которого является создание самовольной постройки и признание на нее права собственности при наличии предусмотренных в ст. 222 ГК РФ условий. Согласно п. 1.1 Обзора судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ, одобренного на заседании Президиума Второго арбитражного апелляционного суда <дата> сделан вывод о том, что в силу положений ст. 222 ГК РФ самовольной постройки является: жилой дом; другое строение, сооружение, признаками его единства служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материалам стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение. В соответствии с п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ к объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьей. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства. В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае его осуществления на земельном участке, предоставленном ля ведения садоводства, дачного хозяйства. Соответственно спорный жилой дом не является самовольной постройкой (л.д. 118 – 121).

Представитель 3-его лица администрации с/п <...> в судебном заседании отсутствовал, извещен (л.д. 195), ранее представил мнение о рассмотрении дела без своего участия (л.д. 79).

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, дело постановлено рассмотреть в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав доводы сторон, показания эксперта ФИО1, данные им при допросе в настоящем судебном заседании, проверив и изучив материалы дела, заключение экспертов <номер>, приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено в судебном заседании Щербакову Н. М. принадлежит на праве собственности жилой <...> дом площадью <...> кв.м. и земельный участок площадью <...> кв.м. с кадастровым <номер>, с категорией земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенным использованием – для дачного строительства с правом возвещения жилого дома с правом регистрации проживания в нем, расположенные по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, запись о регистрации за <номер> от <дата> и <номер> от <дата> (л.д. 10 - 11).

Основаниями регистрации права собственности на дом является договор дарения земельного участка от <дата> и декларация об объекте недвижимого имущества от <дата>, основаниями регистрации права собственности на земельный участок является договор дарения земельного участка от <дата>, имеются материалы по регистрации права собственности (л.д. 43 - 78).

На основании тех. паспорта БТИ по состоянию на <дата> дом имеет назначение жилое, общую площадь <...> кв.м., в том числе жилую <...> кв.м., число этажей надземной части – 3, разрешение на строительство жилого дома под лит. А (49 помещений) с балконами под лит. а-а12 (количество 13) не предъявлено (л.д. 12-24).

Судом установлено, что Раменской городской прокуратурой проведена проверка по обращению главы с/п <...> по вопросу незаконного строительства многоэтажных зданий гр. Щербаковым Н.М. по <адрес> (л.д. 25-34).

Согласно постановлению <номер> по делу об административном правонарушении от <дата> ООО «<...>» (генеральный директор Щербаков Н.М.) был признан виновным в совершении адм. правонарушения предусмотренного п. 1 ст. 14.28 КоАП РФ и подвергнут наказанию в виде адм. штрафа в сумме <...>. (л.д. 35). Основанием привлечения к адм. ответственности явилось то, что в ООО «<...>» в нарушение ст. 1 и ч. 1 и ч. 2 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» осуществило привлечение денежных средств гражданки ФИО2 для целей строительства многоквартирного жилого дома, на земельном участке с кадастровым <номер>, расположенном по адресу: <адрес>, не имея на это права в соответствии с законодательством (л.д. 35).

На основании ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Статьей 42 ЗК РФ установлено, что владельцы земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Из материалов дела видно, что принадлежащий ответчику земельный предназначен для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

По делу на основании определения суда от <дата> была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ГУП МОБТИ (л.д. 145 - 183).

Усматривается, что <дата> в присутствии сторон экспертом была произведена геодезическая съемка земельного участка, с находящимися на нем строениями и сооружениями по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала, а так же близстоящих строений и сооружений, расположенных на соседних земельных участках. Исследуемый земельный участок имел ограждение только с северо-восточной и юго-восточной сторон (от т. 3 до т. 13 и от т. 13 до т. 9 – ограждение из металлопрофиля). На исследуемом земельном участке располагалось 3-х этажное строение (лит. А), а также незавершенное строительством строение с условной лит. Н (предметом спора не является). Экспертом к спорному объекту, расположенном на земельном участке –под дачное строительство применены требования «СП 53.13330.2011. Свод правил. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*» и «СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001».

Согласно выводам экспертизы, спорный объект, возведенный ответчиком – жилой дом пл. <...> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, имеет 3-и этажа, состоит из 49 помещений, из них вспомогательного значения 20 помещений, из них 13 балконов (л.д. 11-12 таблица), указанный дом не соответствует следующим нормативным требованиям: 1) градостроительным: строительство на земельном участке для дачного строительства без утвержденного проекта планировки территории и утвержденной градостроительной документации; расположение объекта относительно границ с соседними участками по санитарно-бытовым условиям; расположение объекта относительно границ участка способствует затенению соседних участков; 2) пожарной безопасности: - устройство эвакуационных выходов; 3) санитарно-эпидемиологическим: отношение площади световых проемов к площади отдельных помещений. Также эксперт указал, что исследуемое строение, возведенное на участке под дачное строительство не является объектом, оказывающим прямое негативное воздействие на окружающую среду. Для исключения негативного влияния на окружающую среду при завершении строительства здания должны быть решены вопросы по организации инженерных сетей и вызову бытовых отходов. Конструктивная схема строения соответствует представленной в проекте. В связи с данным обстоятельством, а также отсутствием критических и значительных дефектов, свидетельствующих о работоспособном состоянии несущих конструктивных элементов и обладании ими достаточной прочностью, несущей способностью и устойчивостью, эксперт сделал вывод об отсутствии факторов, указывающих, что объект создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

Однако, эксперт отметил, что существует отступление объемно-планировочных характеристик объекта от требований по пожарной безопасности в части устройства эвакуационных выводов, которое при возникновении пожара может повлиять на создание угрозы для жизни и здоровья неопределенного круга лиц.

В настоящем судебном заседании эксперт ФИО1 пояснила, что исследуемый ею объект имеет 3-и этажа, является объектом незавершенного строительства, если не устранить выявленные противопожарные нарушения, то может быть нанесена угроза жизни и здоровью лиц, в основном в нем проживающих. При экспертизе она применяла нормы одноквартирного жилого объекта к возведенному ответчиком зданию. При этом указала, что дом состоит из нескольких помещений (квартир), как оно будет использоваться ответчиком сказать на данной стадии сложно, однако из данного дома можно сделать гостиницу или гостевой дом, будет понятно для чего возведено данное здание, только когда строительство будет завершено. Эксперт указала, что в доме обустроены отдельные жилые помещения, коммуникационные трубы были проложены, но внешних сетей нет, внутри дома по всем помещениям есть разводка, т.е. каждое помещение имеет канализационные и водопроводные трубы, всего в доме <номер> таких помещений, в каждом из которых можно оборудовать санузел (ванную, туалет и раковину). Дом имеет один подъезд, имеет коридорную систему, т.е. каждая комната имеет выход в общий коридор, в нем одна лестничная площадка, в доме <номер> балконов, все этажи по проекту идентичны друг другу. В доме может проживать от 5 до 27 человек.

Оценивая объяснения эксперта, суд делает однозначный вывод, что спорный дом имеет <номер> комнат, каждая из которых изолирована и имеет возможность обустройства отдельного санузла и имеет выход в общий коридор. Указанное подтверждается поэтажным планом строения (л.д. 171-173).

Как пояснил в судебном заседании сам ответчик Шербаков Н.М. состав его семьи: супруга и 3-е детей, он является генеральным директором ООО «<...>», документов о том, что он лично понес расходы на строительство своего индивидуального жилого дома, ответчик не представил, не оспаривал факты установленные постановлением об административном правонарушении, по которому с ООО «<...>» взыскано <...>. за незаконное строительство многоквартирных домов, указал что ФИО2 не является ему родственницей, спорный дом, возможно он будет сдавать в наем, в том числе и не родственникам, при этом если он будут сдавать жилое помещение в наем, то он зарегистрируется как ИП и обустроит помещения в доме соответствующим образом.

В силу Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», возведение строений и сооружений в садоводческом объединении осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки его территории. Возведение гражданами на садовых участках строений и сооружений, превышающих размеры, установленные проектом организации и застройки территории садоводческого объединения для данных строений и сооружений, допускается после утверждения органом местного самоуправления проектов строительства данных строений и сооружений в порядке, установленном градостроительным кодексом.

На садовом (дачном) участке нельзя застраивать многоквартирное строение.

Между тем как усматривается из технического паспорта жилого дома, экспертного заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций жилого дома, ответчиком возведен жилой дом предназначенный фактически для проживания нескольких семей.

Обстоятельства того, что спорный дом застраивается как многоквартирный объект, подтверждаются имеющейся в деле схемой планировочной организации дома, где уже были предусмотрены места для парковки значительного количества автотранспорта, детской площадки, места проездов и территория озеленения (л.д. 93).

На основании ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

На основании п. 6 ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 28 января 2006 г. N 47 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРИЗНАНИИ ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ И МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, суд приходит к выводу, что по объемно-планировочному решению спорный объект обладает признаками, характерными для многоквартирных жилых зданий, поскольку имеют состав помещений (квартир) в доме в количестве 27 и 13 балконов, для каждого их помещений предусмотрен свой санузел, т.е. вышеуказанное строение не относится к объекту индивидуального жилищного строительства и относится по объемно-планировочном характеристикам к многоквартирному жилому дому коридорного типа.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо осуществившее самовольную постройку не приобретает на нее права собственности.

Пункт 2 ст. 222 ГК РФ предусматривает для лица создавшего самовольную постройку наступления такого последствия как снос самовольной постройки.

Суд соглашается с доводами прокурора и учитывает, что возведение многоквартирного жилого дома произведено без подготовки проектной документации, предусмотренной ст. 30 - 40 Градостроительного кодекса, без получения у жилищно-коммунальных, энергетических и газоснабжающих предприятий технических условий на подключение к сетям. Такие разрешения были получены в отношении ИЖС (л.д. 92).

Кроме того, как указано выше, ответчиком допущены нарушения при строительстве спорного объекта, не позволяющих дальнейшую его эксплуатацию, главное противопожарные нормы, следствием чего сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Тем самым, спорное строение не соответствует требованиям, предъявляемым к одноквартирным жилым домам, возводимым для проживания одной семьи, возведено без соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также в нарушение установленного вида разрешенного использования земельного участка.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения заявленных требований о признании спорного объекта самовольной постройкой и обязании снести его.

В силу чего суд полагает, что зарегистрированное право собственности ответчика на спорный объект в порядке ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следует признать недействительным и подлежащим прекращению.

Суд не может согласиться с доводами ответчика и его представителей в том, что им застроен индивидуальный жилой дом, при котором не требуется получение разрешений на строительство, поскольку судом на основании вышеприведенных доказательств установлено, что ответчиком, в нарушение действующего законодательства, возведен многоквартирный жилой дом на земельном участке с видом разрешенного использования для дачного строительства с правом возведения индивидуального жилого дома, при этом имеются нарушения создающие угрозу жизни и здоровью граждан (неопределенного круга лиц).

В порядке ст. 98 ГПК РФ с ответчика в доход соответствующего бюджета следует взыскать расходы по делу по оплате госпошлины при подаче иска в сумме <...>. (по 3-м требованиям по <...>. каждое), а также в пользу ГУП МО «МОБТИ» расходы по делу по оплате услуг эксперта в сумме <...> (л.д. 143).

Руководствуясь ст. 222 ГК РФ, ст. ст. 40, 42 ЗК РФ, ст. 30 - 40 Градостроительного кодекса РФ, ст. ст. 56, 98, 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить полностью.

Признать недействительным зарегистрированное право собственности на объект недвижимости – жилой дом, расположенный на дачном земельном участке, назначение: жилое, общая площадь <...> кв.м., адрес: <адрес>.

Внести запись в ЕГРП о прекращении права собственности на объект недвижимости – жилой дом, расположенный на дачном земельном участке, назначение: жилое, общая площадь <...> кв.м., адрес: <адрес>.

Обязать Щербакова Н. М. снести самовольно возведенное строение – жилой дом (незавершенный строительством жилой дом), расположенный на дачном земельном участке, назначение: жилое, общая площадь <...> кв.м., адрес: <адрес>

Взыскать с Щербакова Н. М. в доход соответствующего бюджета расходы по делу по оплате госпошлины при подачи иска в сумме <...>.

Взыскать с Щербакова Н. М. в пользу ГУП МО «МОБТИ» расходы по делу по оплате услуг эксперта в сумме <...>.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Раменский городской суд.

Судья: О.А. Ермилова