Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(мотивированное)

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Райчихинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Грачевой О.В.

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО3 к Администрации городского округа <адрес> о понуждении к проведению ремонта квартиры,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 является нанимателем жилого помещения – <адрес>, расположенной в <адрес>, где проживает по договору социального найма.

ФИО3 обратился в Райчихинский городской суд <адрес> с исковым заявлением о понуждении к производству ремонтных работ к Администрации городского округа <адрес>, указав в обоснование своих требований следующие обстоятельства. Истец проживает в <адрес> в качестве нанимателя жилого помещения. Задолженности по оплате коммунальных услуг не имеет. Членами семьи нанимателя жилого помещения являются жена ФИО1 и дочь ФИО2. С 2006г. проживать в данном доме невозможно в связи с тем, что дом находится в ветхом состоянии. Он неоднократно обращался в администрацию <адрес> с просьбой произвести капитальный ремонт квартиры: отремонтировать потолочное перекрытие, заменить балки, запенить потолочный настил, заменить оконные рамы, шифер, произвести капитальный ремонт веранды, произвести отвод воды от старой теплотрассы, так как вода поступает в погреб, в результате чего возникает сырость в квартире. Ему с семьей приходится снимать квартиру из-за опасения, что потолок рухнет на них или провалится пол, а из-за сырости и плесени они опасаются подхватить какое-либо заболевание.

ДД.ММ.ГГГГ межведомственная комиссия произвела обследование жилого помещения и составила акт обследования, пришла к заключению, что жилое помещение непригодно для постоянного проживания, необходим капитальный ремонт.

Дом построен в 1948 году и капитальный ремонт не проводился, износ дома составил 50%.

До настоящего времени ничего не сделано, недостатки, которые были выявлены комиссией, до сих пор не устранены.

Просит суд обязать ответчика произвести следующий ремонт в его квартире:

- заменить оконные блоки в квартире;

- заменить дверные коробки и полотна;

- заменить балки под полом в кухне;

- заменить половую доску во всей квартире;

- заменить чердачное перекрытие на кухне и спальное комнате (заменить утеплитель, балки, накат);

- произвести демонтаж дымовой трубы;

- откачать воду из подполья;

- заменить кровлю (шифер);

- заменить чердачное перекрытие;

- произвести демонтаж и монтаж веранды из пиломатериала;

- произвести ремонт штукатурки фасадных стен;

- устроить отмостки около дома;

- произвести демонтаж строй теплотрассы;

ДД.ММ.ГГГГ в процессе подготовки дела к судебному разбирательству в качестве третьего лица на стороне истца привлечено ОАО «Буреягэсстрой».

В судебном заседании истец ФИО3 исковые требования уточнил, просит обязать администрацию <адрес> произвести следующий ремонт в <адрес>: заменить пять оконных блоков в квартире; заменить дверное полотно и дверную коробку входной двери; заменить балки под полом в кухне; заменить половую доску во всей квартире; заменить чердачное перекрытие на кухне и спальное комнате (заменить утеплитель, балки, накат); заменить кровлю (шифер); заменить чердачное перекрытие; произвести демонтаж и монтаж веранды из пиломатериала; произвести ремонт штукатурки фасадных стен; устроить отмостки около дома; произвести демонтаж старой теплотрассы. В судебном заседании пояснил, что проживает в <адрес> в качестве нанимателя жилого помещения. Задолженности по оплате коммунальных услуг не имеет. Дом является муниципальной собственностью, однако собственник капитальный ремонт дома с момента его постройки не осуществлял. В связи с непригодностью дома для постоянного проживания, он и его семья с ДД.ММ.ГГГГ проживали в <адрес>, в настоящее время он и жена проживают в летней кухне, в которой отсутствует центральное и печное отопление. Просит заявленные требования удовлетворить.

Представитель ответчика – Администрации городского округа <адрес> по доверенности ФИО5 исковые требования признала частично. Суду пояснила, что квартира, в которой проживает истец по договору социального найма, является муниципальной собственностью. ДД.ММ.ГГГГ специалистами администрации <адрес>, ООО «Райчихинская управляющая компания» и БТИ проведено обследование квартиры истца. Жилое помещение признано непригодным для постоянного проживания, необходим капитальный ремонт. После обследования квартиры и заключения межведомственной комиссии меры по проведению капитального ремонта не предпринимались. Признает необходимым проведение замены дверной коробки, замены балки под полом в кухне, замены половой доски во всей квартире, замены чердачного перекрытия на кухне и спальной комнате, замены кровли (шифера), демонтаж и монтаж веранды из пиломатериала, устройство отмостки около дома, поскольку данные работы относятся к капитальному ремонту. В остальной части иска просит в удовлетворении требований отказать.

Представитель третьего лица на стороне ответчика ООО «Райчихинская управляющая компания» в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания дела надлежаще извещен. В представленном отзыве на исковое заявление не согласен с требованиями ФИО3 в части проведения работ по проведению демонтажа старой теплотрассы. Просит исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Представитель третьего лица на стороне ответчика ОАО «Буреягэсстрой» ФИО6 требования истца признал частично, пояснив, что демонтаж старой теплотрассы в соответствии с договором по управлению многоквартирным домом по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ является текущим ремонтом и по заявлению истца в ОАО «Буреягэсстрой» может быть решен в рабочем порядке.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <адрес>, расположенная в <адрес>, где проживает истец ФИО3, является муниципальной собственностью, что подтверждается договором социального найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

В соответствии с положениями ст. 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему жилым помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

По договору социального найма жилого помещения одна сторона-собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне-гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом. (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ)

Согласно договору социального найма № от ДД.ММ.ГГГГ, собственником жилого помещения – Администрацией <адрес> «наймодателем» предоставлено нанимателю ФИО3 в бессрочное пользование жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, состоящее из трех комнат, общей площадью 65,8 кв. м для использования в целях проживания граждан.

Из поквартирной карточки на жилое помещение – <адрес> следует, что ФИО3 значится проживающим и зарегистрированным в указном жилом помещении с ДД.ММ.ГГГГ.

Права и обязанности наймодателя по договору социального найма определены статьей 65 ЖК РФ, согласно которой наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

- передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

- принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

- обеспечивать предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Согласно справки ООО «УК «Буреягэсстрой ЖКХ» от ДД.ММ.ГГГГ, наниматель жилого помещения ФИО3 не имеет задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг на ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с нормами ст. 681 ГК РФ, текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. (ч. 1 и ч. 2 ст. 681 ГК РФ)

Таким образом, с учетом вышеприведенных норм ст.ст. 210, 289, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, капитальный ремонт жилого помещения и общего имущества многоквартирных жилых домов является обязанностью собственника, в том числе собственника муниципального жилищного фонда- органа местного самоуправления.

Истцом ФИО3 предъявлены требования к органу местного самоуправления – Администрации <адрес> о понуждении к проведению капитального ремонта в занимаемой им квартире, двухквартирном доме и придомовой территории.

В материалах дела имеются неоднократные обращения истца ФИО3 в Администрацию <адрес>, ООО «СМУ Райчихинское», ООО РКС о проведении капитального ремонта жилого помещения.

Необходимость проведения ремонтных работ в занимаемом истцом ФИО3 жилом помещении и придомовой территории подтверждается следующими доказательствами, имеющимися в материалах дела и исследованными в судебном заседании.

Согласно заключению межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ, при обследовании <адрес> жилого <адрес> установлено, что жилое помещение, расположенное в двухквартирном жилом доме непригодно для постоянного проживания. Необходим капитальный ремонт (замена кровли, чердачного перекрытия, смена балок под полами, замена половой доски и другие сопутствующие работы).

Год постройки <адрес>. Фундамент – ленточный, материал стен – шлакоблочный; отопление, водоснабжение, канализация – централизованные.

Из-за протечки крыши в кухне чердачное перекрытие обрушено, печь полностью разрушена. В спальной комнате и прихожей перекрытия провисли и деформированы, наблюдается угроза их обрушения; во всех помещениях видны значительные следы протечек и мокрые пятна на потолке и стенах.

Кровля шиферная, наблюдается массовое её разрушение, отсутствие отдельных листов и части настенных желобов и свесов;

Полы дощатые: наблюдаются массовые просадки, изношенность и частые изломы досок, частично поражены гнилью.

Дверные полотна неравномерно просели.

Оконные переплеты и подоконные доски в удовлетворительном состоянии.

Согласно акту визуального обследования объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ начальником Райчихинского отделения Амурского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ», процент износа объекта составляет 50%.

На основании акта комиссионного обследования ОАО «Буреягэсстрой» СМЭУ от ДД.ММ.ГГГГ, на момент обследования спорной жилой квартиры установлено, что в квартире обваливается потолок в кухне и в ванной, в подполье находится вода в связи с чем пол проваливается под ногами, протечность имеется в зале в потолке и в спальной, на стенах видны потеки от протекания воды. Воздух в квартире влажный и сырой.

Необходимость проведения ремонта подтверждается актом обследования квартир, расположенных в жилых домах по <адрес>, 3, 7, 9 от ДД.ММ.ГГГГ При обследовании комиссией установлено, что в <адрес> температурный режим не соответствует норме, подача теплоносителя происходит с заниженным температурным режимом, часть секций радиаторов отопления не подогревают, в подполье стоит вода. В квартире происходит дополнительный обогрев с помощью электрического обогревателя, при осмотре на стенах в ванной комнате наблюдается чернота и плесень, в кухне и ванной комнате в районе потолка штукатурка частично осыпалась, ободрана дранка, наблюдаются сквозные дыры, полы местами деформированы, обои на стенах частично ободраны, по углам покрыты чернотой и плесенью, потолочная плитка отваливается, в зале наблюдается усиление потолочного перекрытия с помощью металлических труб. На момент проведения обследования на теплотрассе по <адрес> наблюдается утечка теплоносителя, а также работниками филиала МЭУ ОАО «Буреягэсстрой» проводятся работы по ремонту отопления. Комиссией установлено, что при осмотре <адрес> жилого <адрес>, квартира находится в аварийном состоянии и требует срочного проведения ремонтных работ.

В соответствии с п.2.4.2 Постановления Госстроя Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.

По смыслу закона капитальный ремонт включает в себя замену вследствие нормального износа основных конструкций дома, дверей, окон, полов, ремонт центрального отопления, водопровода, канализации, ванного оборудования, мусоропровода, газооборудования, кухонных плит, электропроводки до ввода в квартиру и т.п.

Как следует из показаний истца и подтверждено материалами дела, неоднократное затопление подполья дома сточной водой через старую теплотрассу, привело к ухудшению состояния квартиры истца.

Представитель ответчика ФИО5 не возражала против возложения на администрацию <адрес> обязанности проведения ремонтных работ: заменить дверную коробку; заменить балки под полом в кухне; заменить половую доску во всей квартире; заменить чердачное перекрытие на кухне и спальной комнате; заменить кровлю (шифер); произвести демонтаж и монтаж веранды из пиломатериала; устроить отмостки около дома, а потому, с учетом установленных обстоятельств, указанных выше положений законодательства и правил ч. 2 ст. 68 ГПК РФ, требование ФИО3 в этой части следует удовлетворить.

Рассматривая требования истца ФИО3 о замене дверного полотна входной двери и пяти оконных блоков, суд считает, что данные требования подлежат удовлетворению.

Как следует из акта обследования помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, межведомственной комиссией было установлено, что оконные переплеты и подоконные доски в удовлетворительном состоянии.

Судом при осмотре <адрес> в процессе рассмотрения настоящего дела установлена необходимость проведения капитального ремонта в указанной квартире в части замены дверного полотна входной двери, замены пяти оконных блоков.

Оконные блоки и подоконные доски в старой масляной окраске, под слоем краски дерево оконных блоков и подоконной доски полностью прогнило в связи с чем нуждаются в замене. Дверное полотно входной двери просело, под слоем краски местами прогнило. Дверная коробка подлежит замене.

Ремонтные работы, связанные с полной заменой оконных блоков и дверной коробки и полотна входной двери являются капитальным ремонтом и должны производиться за счет наймодателя.

Пояснения представителя ответчика Администрации <адрес> о том, что согласно договору социального найма жилого помещения в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к текущему ремонту жилого помещения, обязанность в проведении которого возложена на нанимателя, отнесена замена оконных и дверных приборов суд находит не состоятельными.

В соответствии с приложением 7 Постановления Госстроя Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений относится к перечню работ текущего ремонта.

Согласно п. 2.3.4. указанного договора социального найма, к текущему ремонту отнесена замена оконных, дверных приборов, то есть замена отдельных элементов оконных и дверных заполнений. Истцом заявлены требования о полной замене пяти оконных блоков в квартире и дверной коробки и полотна входной двери.

На основании п. 2.2.3. договора социального найма от ДД.ММ.ГГГГ, наймодатель обязан в сроки, установленные для жилых зданий, исходя из их капитальности, проводить капитальный ремонт жилого дома, заменять основные конструкции дома.

Как установлено в судебном заседании, капитальный ремонт <адрес> не проводился.

Рассматривая требования ФИО3 о понуждении ответчика произвести ремонт штукатурки фасадных стен, суд считает, что данные требования не подлежат удовлетворению.

Судом на месте обозревалась <адрес>, в результате чего было установлено, что стены с наружной стороны жилого дома оштукатурены, однако, имеются трещины, требующие ремонта. Указанный истцом вид работ штукатурка фасадных стен фактически является ремонтом фасада, что согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от ДД.ММ.ГГГГ N 170, не относится к работам по капитальному ремонту жилого помещения и должен осуществляться нанимателем за свой счет как текущий ремонт занимаемого им жилого помещения.

В соответствии с приложением 7 пункта 2 Постановления Госстроя Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», к перечню работ, ремонт и окраска фасада относится к текущему ремонту.

Статья 678 Гражданского кодекса РФ относит к обязанности нанимателя обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, в связи с чем, осуществление текущего ремонта жилого помещения также является обязанностью нанимателя.

В соответствии со статьями 65 и 67 Жилищного кодекса РФ, предусматривающих права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору социального найма, наймодатель жилого помещения обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, а наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан, в том числе проводить текущий ремонт жилого помещения, а также выполнять и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Таким образом, Закон распределяет бремя ремонта (капитальный и текущий) жилого помещения, однако определение ремонта жилищного фонда, в зависимости от вида работ, осуществляемых наймодателем и нанимателем не дает, поэтому работы, относящиеся к текущему ремонту, определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от ДД.ММ.ГГГГ N 170, к компетенции которого и отнесено разрешение этих вопросов.

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от ДД.ММ.ГГГГ N 170, предусмотрен примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (Приложение N 8).

В материалах дела имеются акты обследования жилого <адрес>, а также акты обследования жилого помещения истца, а также иные доказательства, которые в их совокупности подтверждают необходимость проведения капитального ремонта жилого дома.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что у истца ФИО3 возникло право на проведение капитального ремонта занимаемого им жилого помещения со стороны наймодателя. Такое право возникло у истца в связи с периодическим затоплением в течение длительного времени технического подполья под квартирой, разрушением кровли, что данное жилое помещение после ввода в эксплуатацию не ремонтировалось ни разу, в настоящее время не пригодно для постоянного проживания.

Акты обследования жилого помещения истца свидетельствуют о ненадлежащей эксплуатации здания – жилого двухквартирного <адрес> собственником. По указанной причине суд признает, что истцом правомерно ставился вопрос перед наймодателем о производстве капитального ремонта занимаемой им квартиры.

Исковые требования ФИО3 в части осуществления ремонтных работ, связанных с производством демонтажа старой теплотрассы не подлежат удовлетворению, поскольку данные виды работ не относятся к работам, выполняемым при капитальном ремонте.

Согласно договору аренды Комплекса муниципального имущества, предназначенного для оказания услуг по теплоснабжению от ДД.ММ.ГГГГ и акту приема-передачи муниципального имущества жилищно-коммунального назначения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Буреягэсстрой» приняло в аренду в том числе тепловые сети <адрес> протяженностью 56621,9 пог.м.

На основании договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, ОАО «Буреягэсстрой» и собственник в многоквартирном доме по адресу: <адрес> администрация <адрес> заключили договор об управлении многоквартирным жилым домом, согласно которому управляющая организация принимает полномочия по управлению многоквартирным домом за счет средств собственников в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями собственниками нежилых помещений; обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также решения вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме.

Таким образом, иск ФИО3 подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Обязать Администрацию <адрес> произвести работы по замене пяти оконных блоков в <адрес>; заменить дверное полотно и дверную коробку входной двери; заменить балки под полом в кухне; заменить половую доску во всей квартире; заменить чердачное перекрытие на кухне и спальной комнате (заменить утеплитель, балки, накат); заменить кровлю (шифер); заменить чердачное перекрытие; произвести демонтаж и монтаж веранды из пиломатериала; устроить отмостки около дома.

В остальной части заявленных требований ФИО3 отказать.

Решение может быть обжаловано в 10 дней в Амурский областной суд через Райчихинский городской суд, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Судья