Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 08 февраля 2012 года Пущинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Степановой С.И., при секретаре Котовой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дубровского В.А. к ЗАО «...», Юркевичу И.Р. о признании договора соинвестирования недействительным, у с т а н о в и л: Истец обратился в суд с иском на основании ст.ст. 166, 167 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ о признании недействительным договора о соинвестировании строительства жилого дома № от 14 марта 2008 года, заключенного между ответчиками Юркевичем И.Р. и ЗАО «...», признании недействительной записи регистрации № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08 декабря 2009 года о праве собственности Юркевича И. Р. на нежилое помещение, общей площадью 244 кв.м, расположенное на 7 этаже( мансарда) дома № микрорайона <адрес> г. Пущино, помещение 1, ссылаясь на то, что мансарда является общим имуществом многоквартирного дома, поскольку там находятся инженерные коммуникации, нежилое помещение предназначено для обслуживания более одного помещения в доме, и не могло быть отчуждено застройщиком без согласия собственников помещений в доме, чем были нарушены его права, поскольку он имеет право на долю в общем имуществе. После разъяснений суда представитель истца отказался избрать надлежащий способ защиты права. В судебное заседание истец не явился, направил в суд своего представителя Батмаева Б.В., который исковые требования поддержал, настаивал на рассмотрении иска с учетом уточненного заявления в рамках заявленных требований. Требования обосновал тем, что мансарда отвечает всем признакам общего имущества, так как там находятся несущие конструкции, крыша, инженерные коммуникации, обслуживающие помещения дома, вентили. Затруднение доступа в мансарду нарушает права истца. Ответчик Юркевич И.Р. в судебном заседании иск не признал и показал, что в мансарде, принадлежащей ему на праве собственности не имеется инженерных коммуникаций, которые обслуживают многоквартирный дом. Там проходят трубы, как и в любой квартире, запорной арматуры дома там нет. Представитель ответчика Кармаенкова Т.А. в судебном заседании иск не признала и показала, что истцом неправильно выбран способ защиты права, права истца не нарушены, так как мансарда не является общим имуществом дома, была спроектирована и используется как самостоятельное помещение. Все инженерные коммуникации, обслуживающие жизнеобеспечение дома, находятся в техподполье, ЗАО «...» имел право совершать сделку по отчуждению спорным имуществом. ЕГРП не содержит сведений о том, что мансарда является общим имуществом. Кроме того, истцом не представлено доказательств нарушения либо угрозы нарушения его имущественных прав оспариваемым договором, предметом которого является мансарда, площадью 244 кв.м, а не технический этаж. Также представителем заявлено о пропуске срока исковой давности. Представитель ответчика ЗАО «...» Черехович М.И. в судебном заседании иск не признал и показал, что мансарда не является общим имуществом. Согласно инвестиционному контракту и акту о реализации данное помещение принадлежало ЗАО «...». Помещение является самостоятельным объектом. Представитель Управления ... по Московской области Горшкова С.В. в судебном заседании 24.01.2012 возражала против заявленных требований и показала, что регистрация права была произведена в установленном законом порядке на основании представленных и прошедших правовую экспертизу документов, в которых отсутствует информация о том, что нежилое помещение прошло государственный технический учет как часть технического этажа предназначенного для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, учтенного как общее имущество дома, предназначенное для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. Представитель МП ... г. Пущино в судебное заседание не явился, о времени рассмотрения дела извещен, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц. Заслушав представителей сторон, ответчика, третьего лица, свидетелей, изучив материалы дела, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению. Материалами дела установлено, дом № м-на <адрес> со строительным номером 2 был построен на основании инвестиционного контракта № № от 24.07.2002 года. В контракте между сторонами установлено соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта, где предусмотрено для администрации г. Пущино 10% общей площади квартир, 10% общей нежилой площади, 100% площади подземных помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (техподполья, электрощитовые), инвестору ЗАО «...» - 90% общей площади квартир, 90 % общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения объекта ( контракт, архитектурно-планировочное задание, разрешение на строительство). Согласно техническому паспорту многоквартирного жилого дома по состоянию на 05.03.2008 в доме № квартиры, подвалы, мансарда, общей площадью 476, 7 кв.м., лестничные клетки, коридоры, электрощитовая, тамбур, на листе 14 технического плана имеется поэтажный план мансарды (план в деле). Согласно проекту застройки жилых домов переменной этажности ввод трубопроводов теплофикационной воды и горячего водоснабжения запроектирован в помещении узла ввода, расположенном в техподполье, где устанавливается узел учета тепловой энергии на отопление. Подающие трубопроводы системы отопления прокладываются по чердаку, главный стояк - в лестнично-лифтовом холле, обратные трубопроводы- по техподполью( планы технического техподполья с указанием размещения систем). Согласно плану мансардного этажа воздухосборник находится в помещении, не относящемуся к спорному помещению, трубы для мансарды ( план БТИ, планы мансарды, расположение трубопроводов для мансарды). Согласно справки БТИ по состоянию на 05.03.2008 во вновь построенном доме № указана общая площадь встроено-пристроенных помещений общественного назначения( подвал), и мансарда, по данным инвентаризации, площадью 476, 7 кв..м. ( в деле). Согласно договору о соинвестировании строительства жилого дома № № от 14 марта 2008 года, заключенному между ответчиками, Юркевич И.Р. соинвестировал строительство с последующим приобретением права на получение в собственность помещения 1, проектной площадью 267 кв.м. на 7 этаже( мансарда), обозначенном в плане мансарды ( договор в деле). 30.06.2008 дом был введен в эксплуатацию (разрешение в деле). Согласно акту от 30.06.2008 о результатах реализации инвестиционного контракта на строительство дома № администрация получила в собственность 108,7 кв.м площадей инженерного назначения, что составило 100%, в которые вошли подвалы 7 и 12, электрощитовая на 1 этаже, помещение 5 на 7 этаже. ЗАО «...» переданы подвальные помещений 1-8, на 7 этаже помещение №1, площадью 476, 7 кв.м ( в деле). Стороны 06.11.2009 подписали акт о реализации обязательств по договору, в котором указано, что фактическая площадь помещения 1 мансарды по результатам обмера БТИ составила 244 кв м, что на 23 кв. метра меньше, чем было указано в договоре, помещение было передано на основании акта-приема передачи ( в деле). Согласно техническому описанию по состоянию на 19.10.2009 нежилое помещение 1(мансарда) расположено на 7 этаже дома № м-на <адрес> г. Пущино, общей площадью 244 кв.м., в т.ч. 11, 2 вспомогательной площади. 12.11.2009 Юркевич обратился в ... по МО с заявлением о регистрации права собственности и 08.12.2009 получил свидетельство о регистрации права собственности (копия дела правоустанавливающих документов). Из выписки из лицевого счета следует, что Юркевич И.Р. не имеет задолженности перед .... Сведений о содержании спорного помещения как общего имущества другими собственниками помещений в многоквартирном доме не представлено. Согласно копии свидетельства о праве собственности истец является собственником квартиры №№, расположенной в многоквартирном доме №№ м-на <адрес> г. Пущино. Основанием для регистрации права является договор соинвестирования строительства жилого дома от 17.11.2006, согласно которому истцу в собственность была передана квартира № ( свидетельство о госрегистрации права от 13.01.11, договор в деле ). В обоснование заявленных требований представителем истца была представлена копия приложения к договору управления многоквартирным домом, в котором в разделе элементов общего имущества указаны чердаки (мансарда), площадью 521, 3 кв.м: материал утеплителя. В техническом подвале указан перечень имеющихся в помещении коммуникаций, обслуживающих более одного жилого помещения и нежилого помещения в доме: отопление, ГВС, ХКС, канализация, инженерное оборудование : тепловой узел ( в деле). Согласно ответа ... на заявление истца в ... нет документов разрешения на ввод в эксплуатацию и актов приемочной комиссии жилого дома, площадь чердачного помещения составляет 476, 7 кв.м. согласно техническому паспорту, в котором находится инженерное оборудование. Согласно ответу главного архитектора на заявление ответчика мансардное помещение является обособленным нежилым помещением, так как имеет отдельный вход и его системы инженерного обеспечения, их обслуживание не влияет на системы инженерного обеспечения других помещений в жилом доме. Спуск стояков теплоснабжения осуществляется открытием спускового крана в техподполье и открытием воздушного вентиля в коридоре у лифтовой, то есть вне помещения мансарды ( в деле). Свидетель ФИО1 в судебном заседании показал, что его квартиру заливало с чердачного помещения, в котором проходят трубы. В 2009 году на чердак был свободный доступ, а затем ему стало известно, что помещение принадлежит Юркевичу И.Р.. Свидетель ФИО2. показал, что он в марте 2009 года поднимался на чердак с целью выяснения причины залива квартир, установили, что плохо сделана крыша. Доступ на чердак был свободным. Затем произошло очередное залитие квартир, и они не смогли попасть на чердак, так как дверь был закрыта. Сантехник перекрыл воду в подвале, а затем, когда нашли ключ, они прошли на чердак и установили, что залив произошел по причине того, что кто-то в период планового отключения горячей воды забыл закрыть кран. В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Согласно ст.36 ЖК РФ к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности, относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Согласно Постановлению Правительства РФ №491 от 13.08.2006 к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, и являются самостоятельными объектами гражданских прав. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Согласно приложению №1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ от 04.08.1998 № 37 мансардным этажом (мансардой) является этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью ( поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 метра от уровня мансардного этажа. Техническим этажом является этаж, предназначенный для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, в случае расположения технического этажа в верхней части здания он называется техническим чердаком. Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд исходит из того, что истцом не представлены, а судом не добыты доказательства, свидетельствующие о том, что спорное нежилое помещение является общим имуществом многоквартирного дома и подлежало отчуждению только с согласия собственников помещений в многоквартирном доме. Истцом и его представителем также не представлено доказательств нарушения прав истца оспариваемым договором. Оснований для признании договора недействительным не установлено. Выводы суда о том, что спорное нежилое помещение не является общим имуществом многоквартирного дома, основаны на доказательствах, представленных ответчиками, а именно: проектной документаций, содержащей техническое описание состава инженерных коммуникаций многоквартирного дома, планы размещения инженерных коммуникаций дома, расположенных в техподполье, техническим описанием и планом мансарды, в котором имеется отдельное от спорного помещение с воздухосборником, принадлежащее администрации г.Пущино, и находящееся за пределами спорного нежилого помещения, площадью 244 кв.м. Мансарда обозначена в документах технического учета как обособленное помещение, не входящее в состав общего имущества многоквартирного дома. Доводы представителя истца о том, что спорное помещение является общим имуществом многоквартирного дома, поскольку соответствует всем признакам общего имущества, указанным в ст.36 ЖК РФ, противоречат имеющимся в деле доказательствам, которые подтверждают, что спорное помещение предназначено для самостоятельного использования и является самостоятельным объектом гражданских прав. Довод представителя истца о том, что доказательством принадлежности мансарды к общему имуществу является приложение к договору управления МП ... многоквартирным домом, ответ ... на заявление истца, также не может служить основанием отнесения спорного имущества к общему, поскольку в приложении указано, что инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения расположены в техническом подвале, приложение содержит перечень элементов общего имущества дома, включая материал утеплителя дома, а не спорное нежилое помещение 1 (мансарда), площадью 244 кв.м. Кроме того, требование о признании недействительной запись регистрации о праве собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не предусмотрено ст. 12 ГК РФ как способ защиты нарушенного права, противоречит Закону о государственной регистрации. Заявление представителей ответчиков о пропуске истцом трехгодичного срока исковой давности по заявленному требованию о признании недействительным договора о соинвестировании от 14.03.2008, не принимается судом, поскольку в судебном заседании установлено, и подтверждено свидетельскими показаниями, что истец узнал о принадлежности спорного помещения Юркевичу И.Р. после залива квартир, в 2009 году, и вправе был заявить требования со дня, когда узнал о нарушении своего предполагаемого права на спорное имущество. В соответствии со ст.ст.166, 167 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: В удовлетворении исковых требований Дубровского В.А. к ЗАО «...», Юркевичу И.Р. о признании недействительным договора о соинвестировании строительства жилого дома № № от 14 марта 2008 года, заключенного между Юркевичем И.Р. и ЗАО «...», признании недействительной записи регистрации № 50-50-32/053/2009-438 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08 декабря 2009 года о праве собственности Юркевича И.Р. на нежилое помещение, общей площадью 244 кв.м, расположенное на 7 этаже (мансарда) дома № микрорайона <адрес> г. Пущино, помещение 1, отказать. На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Мособлсуд через Пущинский городской суд. Председательствующий: Мотивированное решение составлено 13.02.2012 Судья: С.И.Степанова