Именем Российской Федерации

13 февраля 2012 года

в составе:

председательствующего судьи Глазковой Т.Г.

с участием адвоката                Минаева А.В.

при секретаре                           Федуловой Е.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Пущино к ТСЖ «...» о признании недействительными решений собственников помещений в многоквартирном доме, применении последствия недействительности решений,

установил:

Администрация г. Пущино обратилась в суд с требованиями к ответчику Товариществу собственников жилья «...» (ТСЖ) о применении последствий недействительности протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах путем исключения домов №№ ..., ..., ..., ... из Устава ТСЖ «...», ссылаясь на то, что администрация, как и ООО «...», имея больший процент в указанных домах, не уведомлялись о проведении общих собраний собственников помещений о выборе способа управления жилыми домами и о вступлении в ТСЖ, не участвовали и не принимали решений о вступлении в ТСЖ «...». Все решения основаны на большинстве голосов, что противоречит данным ввода домов в эксплуатацию, поскольку доля администрации города и ООО «...» в домах ... и ... являются большими по сравнению с указанными в протоколах собраний от 19.06.2010 и 03.05.2010, в нарушении требований закона ответчик включил спорные дома в состав ТСЖ, чем нарушил права истца. Инициатором собрания и участником голосования являлся ФИО1 который не являлся собственником помещений в многоквартирном доме №... и не имел права инициировать собрание и принимать участие в голосовании, что влечет незаконным включение в Устав ТСЖ жилых домов ..., ..., ..., ... и решение общего собрания по утверждению Устава ТСЖ во второй редакции.

В судебном заседании представитель администрации Сосна Н.В. исковые требования уточнил и просил признать недействительными решения собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Пущино м-на ... дом ..., проводимым по вопросам: выбора счетной комиссии, выбора способа управления многоквартирным домом и присоединения к ТСЖ «...», оформленных протоколом от 19.06.2010; признать недействительными решения собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Пущино, м-н ... дом ..., проводимым по вопросам: выбора счетной комиссии, выбора способа управления многоквартирным домом и присоединения к ТСЖ «...», оформленных протоколом от 03.05.2010; признать недействительными решения собственников помещения в многоквартирном доме №... м-на ... г. Пущино по вопросам: присоединения к ТСЖ «...» многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: г. Пущино, м-н ... дома №№ ..., ..., ... и внесения изменений в Устав ТСЖ «...» о составе домов в ТСЖ «...» и регистрации их в установленном порядке, оформленные протоколом № от 04.05.2010; применить последствия недействительности указанных решений путем исключения домов №№ ... и ... из Устава ТСЖ «...». При этом представитель администрации ссылался на недействительность протоколов, оформленных в нарушении требований, поскольку отсутствовали сведения о лицах, участвующих в голосовании и документы, подтверждающие право собственности этих лиц, формулировки в решении не обладают достаточной информацией о голосовании. Доверенность, выданная ФИО1., от имени которого проводилось голосование и принимались решения, не давали ему такое право, таким образом, отсутствовал кворум для принятия такого решения, что влечет их недействительность. Администрация не уведомлялась о предстоящих собраниях, не ставилась официально в известность о создании ТСЖ «...», поэтому администрация считает, что ими не пропущен срок обжалования спорных решений. Кроме того, не предусмотрена форма вступления в ТСЖ как присоединение в первом решении. По второму решению при утверждении изменений Устава в новой редакции отсутствует кворум для принятия такого решения, что влечет его ничтожность, поскольку внесение изменений в Устав в случае присоединения домов ..., ..., ... не могли принимать только жильцы дома ....

Ответчики - представители ТСЖ «...» адвокат Минаев А.В. и Цветницкий Л.В. исковые требования не признали и показали, что иск администрацией был подан после того, как ТСЖ «...» через арбитражный суд взыскало около ... рублей за содержание помещений, собственником которых является она и не желает отвечать по обязательствам. Права администрации и ее законные интересы ТСЖ не нарушало, поскольку было создано в 2008 году по результатам общего собрания собственников жилого дома ... м-на ... г. Пущино до новой редакции ст. 139 ЖК от 04.06.2011 в соответствии с правилами и зарегистрировано 13.10.2008, а 10.11.2008 главой города было подписано разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Дома ..., ... были введены в эксплуатацию в 2009-2010 годах и присоединены на основании решений общего собрания собственников в одно ТСЖ. В настоящее время ТСЖ «...» управляют домами ... и ... дом на основании общего собрания был передан 23.09.2011 ..., который был исключен из Устава. На момент принятия оспариваемых решений истцом не учитывалось, что часть квартир уже принадлежала физическим лицам, которые практически все принимали участие в голосовании. От застройщика были доверенные лица ФИО1 и ФИО2 При голосовании учитывались данные собственников на квадратные метры помещения исходя из их доли и данных технического паспорта. По окончательным подсчетам в голосовании приняло участие более половины голосов собственников, проголосовавших за создание ТСЖ.

Представитель ООО «...» Кирий М.М. в судебном заседании показал, что застройщик не принимал участие в создании ТСЖ, его создавал ФИО1, не имеющий на такие действия доверенности, действовавший в своих интересах. Решения о вступлении в ТСЖ считает незаконным, а также действия ТСЖ после создания.

Заслушав стороны, представителей, изучив материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

Материалами дела установлено, чтона основании инвестиционного контракта, заключенного между ..., ЗАО «...», администрацией города Пущино от 07.06.2005 в микрорайоне «...» города Пущино были построены четыре многоквартирных дома (том 1 л.д. 10-32). Согласно дополнительному соглашению № № от 11.11.2008 инвестор и администрация города определили соотношение долей в имуществе по итогам реализации контракта. Доля администрации в комплексе домов составила в доме ...( корпус А) 6 квартир общей проектной площадью 448, 3 кв.м., в доме ... ( корпус «Б») - 7 квартир, общей проектной площадью 429 кв.м, нежилых помещений -900, 1 кв.м ( 1 и цокольный этаж), в доме ... (корпус «В») - 7 квартир общей проектной площадью 429 кв.м.

Доля инвестора составила в доме ... - 61 квартира общей проектной площадью 4 284, 2 кв.м., нежилые помещения - 836, 5 кв.м., в доме ... - 61 квартира, проектной площадью 4 329, 2 кв.м. В доме ... - 61 квартира, общей проектной площадью 4 329, 2 кв.м., нежилые помещения, общей проектной площадью 860, 1 кв.м. В доме ...(корпус «Г») - 68 квартир, общей проектной площадью 5 098 кв.м., нежилые помещения - проектной площадью 450 кв.м. ( том 1 л.д. 33-34).

Затем на основании соглашения № от 10.02.2010 размер долей изменялся и согласно соглашению № от 27.07.10 доля администрации в комплексе домов составила в доме ...( корпус А) жилых помещений - 6 квартир общей проектной площадью 448, 3 кв.м., в доме ... ( корпус «Б») - 5 квартир, общей проектной площадью 334, 2 кв.м, нежилых помещений -979, 4 кв.м ( помещения 1 этажа и подвал), в доме ... ( корпус «В») - 6 квартир общей проектной площадью 412,4 кв.м, нежилые помещения - 223 кв.м ( цокольный этаж).

Доля инвестора составила в доме ... - 62 квартиры общей площадью 4 284, 2 кв.м., нежилые помещения - 836, 5 кв.м., в доме ... - 63 квартиры, площадью 4 329, 2 кв.м. В доме ... -70 квартир, общей проектной площадью 4 797,7 кв.м., нежилые помещения, общей проектной площадью 758, 4 кв.м. В доме ... (корпус «Г») - 96 квартир, общей проектной площадью 5 281, 5 кв.м., нежилые помещения общей проектной площадью 473, 6 кв.м. (том 1 л.д. 36-40).

По передаточным актам 19.05.10, от 25.11.09 администрации были переданы помещения в доме ...и ... (л.д. 41-44). В установленном порядке администрация зарегистрировала право собственности на переданные помещения 08, 15.06.10, 03.11.10 (т.1 л.д. 60-69).

Согласно Уставу ТСЖ «...» (в редакции от 03.10.08) товарищество является объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме ... м-на «...» г. Пущино. Пунктом 12.3. Устава предусмотрено, что уведомление о проведении общего собрания членов товарищества не позднее чем за 10 дней до даты его проведения вывешивается правлением в местах общего пользования доступных для собственников (л.д. 103-109). Согласно Уставу ТСЖ «...» (в редакции от 04.05.10) товарищество является добровольным объединением собственников жилых и нежилых помещений домов ... м-на «...» г. Пущино. Целью товарищества является совместное управление собственниками помещений в домах. Пунктом 12.3. Устава определен порядок уведомления членов товарищества о проведении общего собрания членов путем вручения каждому члену уведомления под расписку или почтового отправления заказным письмом, товарищество имеет государственную регистрацию с 13 октября 2008 года (том 1 л.д.160-176, 191-193), председателем правления является ФИО1

Из протоколов общего собрания собственников помещений следует, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ... м-на ... г. Пущино Московской области о выборе способа управления многоквартирным домом в форме заочного голосования от 03.05.2010 была утверждена счетная комиссия, выбран способ управления многоквартирным домом ТСЖ «...», дом ... м-на ... г. Пущино присоединен к ТСЖ.

Из представленных расчетов ТСЖ «...» при принятии решений от 03.05.2010 участие в голосовании приняли 53,64% собственников помещений исходя из общей площади жилых и нежилых помещений данных технического паспорта 5894,5 кв.м. Решение принято единогласно собственниками 3161,9 кв.м.

Решением общего собрания от 04.05.2010 в форме заочного голосования собственников помещений в многоквартирном доме членов ТСЖ «...» от 04.05.2010 многоквартирные жилые дома ... м-на ... г. Пущино Московской области были присоединены к ТСЖ «...» и внесены изменения в Устав ТСЖ «...» (протокол №4).

Из представленных расчетов ТСЖ «...» при принятии решений от 04.05.2010 участие в голосовании приняли 61,43% собственников помещений исходя из общей площади жилых и нежилых помещений данных технического паспорта 5569 кв.м. Решение по первому вопросу принято единогласно собственниками 3340,17 кв.м., по второму вопросу решение принято собственниками 3340,17 кв.м.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ... м-на ... г. Пущино Московской области о выборе способа управления многоквартирным домом в форме заочного голосования от 19.06.2010 была утверждена счетная комиссия, выбран способ управления многоквартирным домом ТСЖ «...», дом ... м-на ... г. Пущино присоединен к ТСЖ.

Из представленных расчетов ТСЖ «...» при принятии решений от 19.06.2010 участие в голосовании приняли 53,09% собственников помещений исходя из общей площади жилых и нежилых помещений данных технического паспорта 6201,5 кв.м. Решение принято единогласно собственниками 3292,2 кв.м.

Из представленных расчетов администрации города Пущино она является собственником 17,89% голосов в доме ... м-на ..., в доме ... м-на ... доля ее составляет 8,01%, доля инвестора 61,48% в доме ..., и соответственно 68,92% в доме ..., и в доме ... м-на ... доля инвестора составляет 82,35% с учетом данных разрешений на ввод домов в эксплуатацию и дополнительного соглашения к инвестиционному контракту на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области от 19.04.2005 (расчет в исковом заявлении).

Из решений Пущинского городского суда от 25.07.2011 и 26.07.11 следует, администрация города Пущино, являясь третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований, участвовала в судебных заседаниях, поддерживая позицию ответчиков по искам, поскольку принимала участие в заочном голосовании собственников помещений в доме ... и ... при выборе управляющей компании ... 15 апреля 2011 года (т.1 л.д. 201-216).

Из представленных ТСЖ копии решения арбитражного суда от 28.10.11, сведений о рассмотрении дела следует, что по иску ТСЖ «...» была взыскана задолженность по оплате за содержание и ремонт общего имущества и коммунальных услуг с ... РФ и администрации г. Пущино (т.1. л.д. 194-200).

В силу статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

В соответствии со статьей 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Как предусмотрено статьей 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Отказывая в удовлетворении требований администрации, суд исходит из того, что администрация города в установленный законом 6 месячный срок не обжаловала спорные решения, считая их нарушающим ее права и интересы как собственника, принятыми в отсутствии их представителя.

Ссылка представителя администрации на то, что им не было известно о создании ТСЖ, поскольку администрацию не уведомляли о проведении собрания, официально не ставили в известность о принятых решениях, не направляли им копии принятых решений, по мнению суда, не могут служить основанием для признания срока обжалования пропущенным по уважительной причине, так как администрация неоднократно участвовала в иных судебных заседаниях в качестве третьего лица в Пущинском городском суде, принимала участие в заочном голосовании при выборе управляющих компаний домами ... в апреле 2011 года, в арбитражном суде Московской области в качестве ответчика по иску ТСЖ, и не могла не знать о создании ТСЖ «...» и о принятых решениях по включении домов в состав ТСЖ. Кроме того, как муниципальный орган администрация города обязана в силу требований ЖК РФ контролировать создание и деятельность ТСЖ на территории города, тем более в случае не избрания способа управления домов в установленные сроки.

Администрация города как собственник помещений может поставить вопрос о выходе спорных домов из ТСЖ в рамках, предусмотренных жилищным законодательством, если считает деятельность ТСЖ нарушающей права собственников.

Доводы представителя истца о нарушениях, допущенных при принятии оспариваемых решений были предметом исследования в судебном заседании и не нашли своего объективного подтверждения как существенно нарушающие права администрации как собственника помещений. Доказательств того, что голосование администрации могло повлиять на его результаты и оспариваемые решения повлекли за собой причинение убытков администрации, истцом не представлено. То обстоятельство, что с администрации в пользу ТСЖ были взысканы суммы в погашении коммунальных платежей, не могут расцениваться как убытки, поскольку связаны с осуществлением хозяйственной деятельности ТСЖ.

Доводы истца о том, что ФИО1 принимал участие в голосовании по доверенности, не дающей ему такого права (том 2 л.д.34), как и довод о том, что администрация не уведомлялась о проведении голосования и его итогах, нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, но не могут служить основанием для удовлетворения иска, поскольку администрацией без уважительных причин пропущен срок обжалования принятых решений, которые принимались без их участия. Действия ФИО1 и принимаемые решения с его участием никем не оспаривались в соответствии с законом.

Руководствуясь статьями 46, 136, 161 ЖК РФ и в соответствии со статьями 194 - 198 ГПК РФ суд,

В иске администрации г. Пущино Московской области к Товариществу собственников жилья «...» о признании недействительными решений собственников помещений в многоквартирном доме ... микрорайона на ... г. Пущино от 19.06.2010, в многоквартирном доме ... микрорайона ... г. Пущино от 03.05.2010, в многоквартирном доме ... микрорайона ... г. Пущино от 04.05.2010 и применении последствий недействительности указанных решений путем исключения домов ... и ... из Устава ТСЖ «...» отказать.

Решение может быть обжаловано через Пущинский городской суд в Московский областной суд в течение месяца.

Председательствующий судья                                   Т.Г. Глазкова

Полный текст решения составлен 20.02.2012