Дело № 2-606(1)/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 октября 2011 года                                                           г. Пугачев

Пугачевский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Викторовой И.В.

при секретаре Соловьевой Е.В.

с участием представителя истца Федоровой Н.В.,

представителя ответчика Бугровой Л.Т.,

представителя третьего лица Кузнецова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Нелина Алексея Михайловича к Назаровой Ольге Григорьевне о признании права собственности на недвижимое имущество и возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности,

    У С Т А Н О В И Л :

Нелин А.М. обратился в суд с иском к Назаровой О.Г. о признании права собственности на нежилое одноэтажное здание (склад) общей площадью 991,1 кв.м и земельный участок для размещения производственного здания общей площадью 1091 кв.м, находящиеся по адресу: ***, ***, и возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности на указанное недвижимое имущество.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 28.06.2010 г. заключил с Назаровой О.Г. договор аренды с правом выкупа нежилого одноэтажного здания площадью 973,8 кв.м, расположенного по адресу: ***,***. По дополнительному соглашению, заключенному 05.07.2010 г., Назарова О.Г. обязалась оформить в собственность земельный участок под зданием, передать ему в собственность здание и земельный участок в срок до 28.12.2010 г. и осуществить все необходимые действия по регистрации перехода права собственности до 15.01.2011 г. Истец на основании договора принял на себя обязательство произвести реконструкцию здания и оплатить выкупную стоимость за здание и земельный участок в сумме 200000 руб. до 28.12.2010 г. Данные обязательства им были выполнены в полном объеме: реконструкция объекта закончена 15 декабря 2010 года, денежные средства переданы Назаровой О.Г. частями 3 октября 2010 года в сумме 80000 руб. и 5 декабря 2010 года в сумме 120000 руб. Ответчик зарегистрировала право собственности на здание и земельный участок, но уклоняется от передачи недвижимости и совершения действий по регистрации перехода права собственности.

В судебное заседание истец Нелин А.М. не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца по доверенности от 31.05.2011 г. Подгорный Д.В. о явке в суд извещен надлежащим образом, в суд не явился.

Представитель истца Федорова Н.В., действующая на основании нотариально оформленной доверенности от 27.06.2011 г., исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что до приобретения права ООО «***» на нежилое одноэтажное здание площадью 973,8 кв.м, расположенное по адресу: ***,***, Назарова О.Г., являясь собственником указанного здания, чье право было зарегистрировано, заключила с Нелиным А.М. договор аренды этого здания с правом выкупа, а также дополнительное соглашение, по которому обязалась оформить в собственность земельный участок под зданием и передать Нелину А.М. в собственность здание и земельный участок в срок до 28.12.2010 г., осуществить все необходимые действия по регистрации перехода права собственности до 15.01.2011 г. Кроме того, 07.12.2010 г. в дополнение к ранее заключенному договору аренды они заключили договор-соглашение, по которому Назарова О.Г. передала в собственность Нелина А.М. принадлежащий ей на праве собственности земельный участок площадью 1091 кв.м с кадастровым номером 64:46:010605:47 под указанным зданием. Нелин А.М. исполнил свои обязательства: произвел реконструкцию здания, осуществил расчеты с продавцом. Однако, ответчица уклонялась от регистрации перехода права собственности на здание и земельный участок к Нелину А.М., чем нарушила права истца. Просила суд принять во внимание, что решением Арбитражного суда Саратовской области от 09.06.2009 г. прекращено зарегистрированное за ООО «***» право собственности на спорное здание и это право не восстановлено решением арбитражного суда от 23.12.2010 г. Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2011 г. решение Арбитражного суда Саратовской области от 23.12.2010 г. не отменено, а изменено и требование о восстановлении зарегистрированного за ООО «*** ***» права собственности на спорное здание не удовлетворено. Нелиным А.М. произведена реконструкция здания в соответствии с разрешительной документацией и за счет собственных средств, в результате чего произошло увеличение общей площади спорного здания в виде возведения объекта площадью 21,7 кв.м. ООО «***» выкупило здание площадью 973,8 кв.м, а право собственности зарегистрировано на здание площадью 991,1 кв.м. Указанные обстоятельства по ее мнению свидетельствуют о неправомерной регистрации права собственности ООО «***» на спорное здание. Просила учесть, что после принятия решения Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.07.2010 г. *** ООО «***» в течение года не обращалось о регистрации права аренды на спорный земельный участок. Таким образом, право собственности на земельный участок остается зарегистрированным за Назаровой О.Г., чье право никем не оспорено, возникло из сделки с муниципалитетом, поэтому она имела право на его отчуждение. В связи с этим, просилапризнать за истцом право собственности на здание и земельный участок.

Ответчик Назарова О.Г. в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. Из ее письменных пояснений следует, истец полностью рассчитался за объекты недвижимости, поэтому его требования считает законными.

Представитель ответчика Бугрова Л.Т., действующая на основании доверенности от 24.10.2011 г., иск признала.

Представитель третьего лица общества с ограниченной ответственностью «***» Кузнецов А.В., действующий на основании доверенности от 05.07.2011 г. (л.д.208), считал иск не подлежащим удовлетворению по тем основаниям, что 20 октября 2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области зарегистрировано право собственности ООО «***» на спорный объект недвижимости - нежилое одноэтажное здание общей площадью 991,1 кв.м, находящееся по адресу: ***, ***. В силу ст.552 ГК РФ собственник здания имеет право на ту часть земельного участка, которая занята этим зданием и необходима для его использования. Сделка между Назаровой О.Г. и Нелиным в отношении спорного земельного участка нарушает преимущественное право ООО «***» на приобретение этого земельного участка.

Выслушав представителей истца, ответчика, третьего лица, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «***» на основании протокола ** о результатах торгов недвижимого имущества от 05.11.2008 г. стало собственником нежилого одноэтажного здания (склад), инвентарный номер 246001/6/Т, литер Т, общей площадью 973,8 кв.м, расположенного по адресу: *** (л.д.89-91). Право собственности на указанный объект недвижимости было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии *** от 21 ноября 2008 г. (л.д.93).

Решением арбитражного суда Саратовской области от 06.05.2009 г. по делу *** по иску бывшего собственника имущества ООО «***» торги, проведенные 05.11.2008 г. в части отчуждения нежилого одноэтажного здания (склад) общей площадью 973,8 кв.м, расположенного по адресу: ***, были признаны недействительными, сделка по передаче ООО «***» указанного нежилого одноэтажного здания, оформленная протоколом ** от 05.11.2008 г. была признана недействительной, на ООО «***» была возложена обязанность возвратить ООО «***» указанное здание (л.д.180-181). Дополнительным решением от 09.06.2009 г. было прекращено зарегистрированное за ООО «***» право собственности на нежилое одноэтажное здание (склад) общей площадью 973,8 кв.м, расположенное по адресу: ***, и восстановлено зарегистрированное за ООО «***» право собственности на это здание (л.д.181-183).

Постановлением двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2009 г. решение арбитражного суда Саратовской области от 06.05.2009 г. оставлено без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения. Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.11.2009 г. решение арбитражного суда Саратовской области от 06.05.2009 г., постановление двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2009 г. оставлены без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения (л.д.240-245 ).

28.08.2009 г. между ООО «***» в лице конкурсного управляющего П.Р.Б. и Подгорным Д.В. был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому право собственности на нежилое одноэтажное здание (склад) общей площадью 973,8 кв.м, расположенное по адресу: ***, перешло от ООО «***» к Подгорному Д.В. 20.10.2009 г. на основании договора купли-продажи недвижимости право собственности на спорное имущество перешло от Подгорного Д.В. к М.А.Е.. 23.11.2009 г. на основании договора дарения недвижимости между М.А.Е. и Подгорным Д.В. право собственности на спорный объект недвижимости перешло от М.А.Е. к Подгорному Д.В.

24.05.2010 г. на основании договора купли-продажи недвижимости собственником нежилого одноэтажного здания (склад) общей площадью 973,8 кв.м, расположенного по адресу: ***, стала Назарова О.Г. Право собственности на указанный объект недвижимости было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии *** от 18.01.2011 г. (л.д.14). Постановлением администрации *** муниципального района *** от 18.08.2010 г. Назаровой О.Г. предоставлен земельный участок **Б, расположенный по адресу: *** площадью 5306 кв.м в собственность за плату для размещения производственного здания. 24.08.2010 г. с ней был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии *** от 10.09.2010 г. (л.д.12,13). Впоследствии данный земельный участок неоднократно подвергался разделу, в результате был сформирован земельный участок с кадастровым номером ***, на котором расположено спорное нежилое здание, его площадь составила1091 кв.м (л.д.64-67). Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии *** от 24 ноября 2010 года земельный участок площадью 1091 кв.м по адресу: ***, *** находится в собственности Назаровой О.Г. (л.д.15).

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 г. ** решение арбитражного суда Саратовской области от 06.05.2009 г., постановление двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2009 г. и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.11.2009 г. были отменены, в удовлетворении иска ООО «***» отказано (л.д.1-7 т.2).

В связи с этим обстоятельством ООО «***» обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Назаровой О.Г. об истребовании из чужого незаконного владения нежилого одноэтажного здания (склад) общей площадью 973,8 кв.м, расположенного по адресу: ***, прекращении зарегистрированного за Назаровой О.Г. права собственности на нежилое здание, восстановлении зарегистрированного за ООО «***» права собственности на нежилое здание. Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23.12.2010 г. по делу № *** в удовлетворении иска ООО «***» было отказано в связи с тем, что истцом не представлены доказательства факта сохранения спорного объекта недвижимости в натуре и материалами дела подтверждается фактическое отсутствие его во владении ответчика (л.д.94-100).

Постановлением двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2011 г. решение Арбитражного суда Саратовской области от 23.12.2010 г. по делу № *** изменено, у индивидуального предпринимателя Назаровой О.Г. истребован и передан в пользу ООО «***» объект недвижимости- нежилое одноэтажное здание (склад) общей площадью 973,8 кв.м, расположенное по адресу: ***. В остальной части обжалуемое решение оставлено без изменения (л.д.106-108). Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 07.07.2011 г. постановление двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2011 г. оставлено без изменения (л.д.101-105).

Как следует из материалов дела, 28 июня 2010 года Назарова О.Г. заключила с Нелиным А.М. договор аренды указанного нежилого помещения (склада) с правом выкупа (л.д.8). По условиям договора арендатор имеет право по окончании срока аренды 15 июня 2011 года выкупить арендуемое помещение по цене, установленной дополнительным соглашением. Согласно дополнительного соглашения между Назаровой О.Г и Нелиным А.М. от 5 июля 2010 года выкупная цена арендуемого помещения, включая стоимость земельного участка, на котором расположено здание, составляет 200000 рублей и должна быть выплачена не позднее 28 декабря 2010 года. За пользование арендуемым помещением арендатор уплачивает арендную плату в размере 3000 рублей в месяц. Арендатор обязан также нести расходы по содержанию данного имущества, обеспечить сохранность имущества до перехода права собственности, участвовать в реконструкции здания путем оплаты строительно-монтажных работ и проектной документации. Арендодатель обязан: в день подписания соглашения передать арендатору техническую документацию на здание; за период аренды оформить в собственность земельный участок; оформить документацию на реконструкцию здания; передать арендатору в собственность здание и земельный участок, на котором оно расположено, не позднее 1 января 2011 года при условии полного расчета по выкупной цене; осуществить зачет арендных платежей в выкупную стоимость здания и земельного участка; оформить документы на здание после проведенной реконструкции; не позднее 15 января 2011 года сдать в орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документы на перерегистрацию права собственности на здание и земельный участок (л.д.8-10).

Оплатив сумму 200000 руб., произведя реконструкцию здания, что подтверждается расписками ответчика (л.д.16,17), проектной документацией и актом приемки выполненных работ (л.д.18-32), истец, посчитав, что выполнил обязательства по договору и дополнительному соглашению, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с ч.3 ст.61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Постановлением двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2011 г. установлено, что право собственности ООО «***» на спорное нежилое здание возникло на основании протокола о результатах торгов от 01.11.2008 г., а все последующие сделки по его купле-продаже, дарению и аренды, в том числе сделка купли-продажи имущества Назаровой О.Г. от 24.05.2010 г., признаны ничтожными.

В судебном заседании представителем третьего лица ООО «***» было представлено в материалы дела свидетельство о государственной регистрации права серии *** от 20 октября 2011 года о регистрации права собственности ООО «***» на спорный объект недвижимости - нежилое одноэтажное здание общей площадью 991,1 кв.м, находящееся по адресу: ***, *** (л.д.232).

Согласно ч.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как установлено судом, сделка купли-продажи от 24.05.2010 г., на основании которой было зарегистрировано право собственности Назаровой О.Г. на спорное имущество, признана ничтожной, следовательно, у ответчика отсутствовало право на отчуждение указанного нежилого помещения (склада) путем заключения договора аренды с правом выкупа от 28.06.2010 г., а также дополнительного соглашения от 05.07.2010 г. к указанному договору.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требование истца о признании за ним права собственности на спорное нежилое здание и возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности не подлежит удовлетворению.

Доводы представителя истца Федоровой Н.В. о том, что Нелиным А.М. произведена реконструкция здания в соответствии с разрешительной документацией и за счет собственных средств, в результате чего произошло увеличение общей площади спорного здания в виде возведения объекта площадью 21,7 кв.м, поэтому за ООО «***» неправомерно зарегистрировано право собственности на спорное здание площадью 991,1 кв.м, не могут быть приняты во внимание. Право истца на возмещение затрат на реконструкцию здания может быть реализовано путем предъявления требований к собственнику о возмещении этих затрат. Следует учесть, что арбитражным апелляционным судом по делу № *** установлено, что в результате произведенных строительно-монтажных работ по договору **.05 от 01.07.2010 г. произошло увеличение общей площади спорного здания на 21.7 кв.м. Однако, после этого спорный объект недвижимости сохранен в натуре, обладает индивидуальными признаками (указание на его адрес, иные обязательные сведения) согласно техническому паспорту здания от 25.12.2010 г., поэтому арбитражный суд пришел к выводу, что регистрация права собственности 18 января 2011 года за Назаровой О.Г. на спорный объект недвижимости как на здание с учетом возведенной пристройки, не является препятствием для истребования спорного имущества.

Суд также находит несостоятельными доводы представителя истца о том, что решением арбитражного суда от 09.06.2009 г. прекращено зарегистрированное за ООО «***» право собственности на спорное здание и это решение не отменено, арбитражный суд отказал в иске о восстановлении зарегистрированного за ООО «***» права собственности на нежилое здание, а также, что 25.02.2011 г. была произведена государственная регистрация запрещения, наложенного на спорное здание определениями арбитражного апелляционного суда от 03.02.2011 г. и 15.02.2011 г., поэтому государственный регистратор не вправе был вносить запись в ЕГР о правах ООО «***» на спорное имущество, следовательно, нельзя считать, что в случае удовлетворения иска Нелина А.М. будут нарушены права третьего лица. Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации в постановлении ** от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» удовлетворение требования об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества является основанием для внесения записи в ЕГРП. Определением арбитражного апелляционного суда от 03.02.2011 г. по делу № *** наложен запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области совершать действия по регистрации перехода права собственности или обременений (ограничений) права собственности на спорное здание до рассмотрения по существу апелляционной жалобы ООО «***» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 23.12.2010 г. Как видно из свидетельства о государственной регистрации права серии *** от 20.10.2011 г., основанием для регистрации права послужило вступившее в законную силу постановление арбитражного апелляционного суда от 13.04.2011 г.

Как установлено судом, право собственности на спорный земельный участок площадью 1091 кв.м, находящийся по адресу ***, уч.***, кадастровый номер ***, зарегистрировано за Назаровой О.Г. на основании договора купли-продажи земельного участка от 24.08.2010 г., заключенного с администрацией *** муниципального района *** (л.д.15). 07.12.2010 г. между Назаровой О.Г. и Нелиным А.М. был подписан договор-соглашение о передаче указанного земельного участка в собственность Нелина А.М.(л.д.231)

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Из протокола ** о результатах торгов по продаже недвижимого имущества от 05.11.2008 г. усматривается, что на момент приобретения обществом с ограниченной ответственностью «***» спорного здания, земельный участок, на котором оно расположено, принадлежал продавцу ООО «***» на праве аренды и в соответствии со ст.552 ГК РФ к покупателю одновременно с правом собственности на нежилое одноэтажное здание перешло право пользования земельным участком, занятым этим зданием и необходимым для его использования, на тех же условиях, что существовали для ООО «***» (п.1.2 Протокола) (л.д.89-92).

Таким образом, установлено, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 24.08.2010 г. на спорном земельном участке находился объект недвижимости, право собственности на который приобрело ООО «*** ***», за которым законом закреплено право пользования земельным участком, занятым этим объектом недвижимости и необходимым для его использования, на тех же условиях, что существовали для прежнего собственника. Следует также учесть, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка, Назарова О.Г. не являлась собственником расположенного на нем здания, т.к. право собственности на здание за ней было зарегистрировано 18.01.2011 г. (л.д.14).

При таких обстоятельствах суд считает, что договор-соглашение о передаче указанного земельного участка в собственность Нелина А.М. нарушает права собственника здания ООО «***», поэтому требование истца о признании за ним права собственности на спорный земельный участок не может быть удовлетворено.

Доводы представителя истца о том, что после принятия решения Президиумом

Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.07.2010 г. ** ООО «***» в течение года не обращалось о регистрации права аренды на спорный земельный участок, право собственности на земельный участок остается зарегистрированным за Назаровой О.Г., оно возникло из сделки с муниципалитетом и эту сделку никто не оспорил, поэтому она имела право на его отчуждение, не имеют значения, поскольку в силу вышеприведенного закона исключительное право на приобретение спорного земельного участка принадлежит собственнику здания, расположенного на этом участке.

То обстоятельство, что ответчик Назарова О.Г. признала исковые требования, не являются основанием для удовлетворения иска, поскольку признание иска ответчиком в соответствии со ст. 39 ГПК РФ не должно противоречить закону или нарушать права и законные интересы других лиц.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска Нелина Алексея Михайловича к Назаровой Ольге Григорьевне о признании права собственности на недвижимое имущество и возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья