об обязании к заключению договора аренды

Дело 2-4/2011 (2-367/2010)

Именем Российской Федерации

20 января 2011 года г. Пучеж

Составлено в окончательной форме 25 января 2011 года

Пучежский районный суд Ивановской области в составе:

председательствующего судьи Касаткина А.Л.,

с участием представителя истца Б.Е.Ю.

представителя истца К

представителя ответчика П.

представителя третьего лица Г.

при секретаре Рыбиной Е.В.,

рассмотрев гражданское дело по иску Б.Е.М. к администрации Пучежского муниципального района Ивановской области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, признании за Б.Е.М. права аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

Б.Е.М. обратился в Пучежский районный суд с иском к администрации Пучежского муниципального района Ивановской области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка площадью 69337 квадратных метров с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в заявлении указал, что 01 июня 2009 года между истцом и Б.А.Э. был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости). Предметом ипотеки по указанному договору являлся имущественный комплекс детского оздоровительного лагеря "Ч" и право аренды земельного участка из земель особо охраняемых территорий (кадастровый номер №) общей площадью 69 337,00 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (далее по тексту- «Земельный участок»). Право аренды на указанный земельный участок возникло у Б.А.Э. на основании Постановления Главы администрации Пучежского района №-п от 22.03.2007 г., договора аренды земельного участка № № от 01 апреля 2007 г., которое зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Ивановской области 13 апреля 2007 г., регистрационная запись №.

Согласие собственника земельного участка, Администрации Пучежского района Ивановской области, на залог права аренды земельного участка Б.А.Э. было получено и подтверждено письмом № от 08 мая 2009 г.

Срок аренды земельного участка был установлен договором аренды земельного участка № № от 01 апреля 2007 г. до 31.03.2056 г.

Указанный земельный участок необходим для размещения детского оздоровительного лагеря "Ч"

Согласно п.6.2 договора об ипотеке в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) заемщиком своих обязательств по Договору займа с залоговым обеспечением залогодатель по требованию залогодержателя обязан передать предмет ипотеки в порядке отступного.

Таким образом, указанный договор ипотеки предполагал в случае передачи предмета залога в порядке отступного правопреемство истца по договору аренды земельного участка, на что ответчик дал свое согласие.

17 февраля 2010 г. между Б.Е.М. и Б.А.Э. было заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым Б.Е.М. принял в собственность имущественный комплекс детского оздоровительного лагеря "Ч" право аренды на земельный участок.

Право собственности на имущественный комплекс детского оздоровительного лагеря "Ч" было зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Ивановской области. Для государственной регистрации права аренды на земельный участок было необходимо заключение соответствующего договора аренды в порядке правопреемства с ответчиком.

05 апреля 2010 года в адрес ответчика истцом было направлено заявление о заключении с Б.Е.М. договора долгосрочной аренды земельного участка. На что ответчиком было указано на необходимость государственной регистрации прекращения договора аренды с прежним арендатором Б.А.Э.

В сентябре 2010 года договор аренды земельного участка с Б.А.Э. был расторгнут. Однако до настоящего момента ответчик отказывался заключать с истцом соответствующий договор аренды земельного участка.

Б.Е.М. считает уклонение ответчика от заключения с ним договора аренды земельного участка неправомерным. Отказ ответчика от предоставления ему в аренду земельного участка нарушает его права как кредитора, залогодержателя и, наконец, собственника имущественного комплекса детского оздоровительного лагеря "Ч" Б.Е.М.не имеет возможности использовать по назначению, вести работы по дальнейшей реконструкции и облагораживанию лагеря "Ч" принадлежащего ему на праве собственности, т.к. по вине ответчика не может оформить аренду земельного участка, необходимого для размещения данного комплекса.

Договор займа от 27.04.2009 года сторонами исполнен полностью, поэтому расписки в получении денежных средств, согласно обычаям делового оборота, уничтожены. Администрация не является стороной в договоре займа, поэтому оспаривать указанный договор не может.

В связи с чем, просит суд обязать Администрацию Пучежского муниципального района Ивановской области заключить с Б.Е.М. договор аренды земельного участка из земель особо охраняемых территорий (кадастровый номер №) общей площадью 69 337,00 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> на условиях, аналогичных с договором аренды № № от 01 апреля 2007 г., заключенным между Б.А.Э. и Администрацией Пучеждского муниципального района Ивановской области.

В судебное заседание истец Б.Е.М. не явился, в своем заявлении просил дело рассмотреть без его участия.

В ходе судебного заседания представитель истца Б.Е.Ю. ранее заявленные исковые требования своего доверителя поддержала, дополнив их требованием о признании за Б.Е.М. права аренды спорного земельного участка.

Представитель истца К требования поддержал по основаниям, указанным в заявлении.

Представитель ответчика П. исковые требования не признал, при этом пояснил, что оценка предмета ипотеки должна быть указана в договоре, то есть при определении оценки необходимо соблюдать требование ст. 67 Федерального закона «Об ипотеке». Данное требование сторонами договора ипотеки соблюдено не было. Кроме того, оценка должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом № 135-Фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьей 8 которого предусмотрено, что при определении стоимости объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям полностью или частично проведение оценки объекта является обязательным. Кроме того, согласно п. 3. 1. договора займа между Б.Е.М. и Б.А.Э. - предметом залога является земельный участок, при этом администрация не давала своего согласия на передачу в залог данного земельного участка. Согласно ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более пяти лет, залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если иное не оговорено в договоре. Земельный участок может передаваться только с согласия администрации. Договор займа с залоговым обеспечением был заключён 27 апреля 2009 года, а согласие администрации получено только в мае, соответственно договор займа считается незаключённым. Так же истцом не предоставлено документов, подтверждающих заключение договора займа в письменной форме, в соответствии со ст. 808 ГК РФ. Б.Е.М. или его представители с письменным заявлением о заключении договора аренды рассматриваемого земельного участка в администрацию Пучежского муниципального района не обращались. Согласно ст. 35 ЗК РФ право аренды предоставляется на земельный участок той площади, которая необходима для обслуживания зданий и сооружений. Администрацией предлагалось истцу оформить в аренду земельный участок меньшей площади, нежели имелась в аренде у Б.А.Э., поскольку Администрация считает, что для обслуживания находящихся в собственности истца строений лагеря "Ч" необходим земельный участок меньшей площади, нежели участок площадью почти 7 га. Кроме того, постановление администрации Пучежского муниципального района №-п от 08 июня 2010 года о перераспределении земельных участков между гражданами Б.А.Э. и Б.Е.М. в настоящее время не отменено. В связи с чем, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика К.Н.Д. в судебном заседании исковые требования не признала, при этом пояснила, что согласно постановлению администрации Пучежского муниципального района договор аренды с Б.А.Э. должен был быть расторгнут в июне 2010 года, официально в органе юстиции он был расторгнут только в августе 2010 года. Администрация не уклонялась от заключения договора аренды с Б.Е.М., они готовы были заключить договор аренды на 11 месяцев в июне 2010 года. Устные переговоры со стороны Администрации и Б.Е.М. велись, но с письменной просьбой о заключении договора аренды Б.Е.М. в администрацию не обращался, поэтому до настоящего времени данный договор не заключен.

Представитель третьего лица Г. в судебном заседании требования не признала, при этом пояснила, что поддерживает позицию ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Ивановской области, изложенную в отзыве на исковое заявление. Согласно указанному отзыву сведения о земельном участке с кадастровым номером № были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании заявки Администрации Пучежского муниципального района Ивановской области о постановке на государственный кадастровый учет № от 01.02.2006 года и приложенному Описанию земельных участков № от 01.02.2006 года.

Земельный участок с кадастровым номером № находится в муниципальной собственности.

Рассмотрев представленные Администрацией Пучежского муниципального района Ивановской области 07.10.2010 заявление о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости № от 07.10.2010 года и межевой план № от 07.10.2010 года, орган кадастрового учета 29.10.2010 года обоснованно принял решение № об осуществлении кадастрового учета объектов недвижимости - двух земельных участков с кадастровыми номерами № и №, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №.

В настоящее время в ГКН содержатся сведения как о ранее учтенном земельном участке с кадастровым номером №, так и двух земельных участках с кадастровыми номерами № и №, образованных в результате раздела вышеуказанного земельного участка, имеющих статус «Временный» и подлежащих снятию с кадастрового учета по истечении двух лет в соответствии с ч.4 ст.24 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 года № 221 в случае отсутствия осуществления государственной регистрации прав на них.

Выслушав истца, представителей истца, представителей ответчика, исследовав материалы дела суд, приходит к следующему.

27.04.2009 года между Б.А.Э. и Б.Е.М. был заключен договор займа на сумму 6 000 000 рублей (л.д.53-54). Во исполнение п. 3.1 указанного договора, 01.06.2009 года между вышеуказанными сторонами заключен договор об ипотеке (зологе недвижимости) (л.д. 12-17). Согласно п. 2 указанного договора, предметом ипотеки являлся имущественный комплекс детского оздоровительного лагеря "Ч" состоящий из 8 объектов недвижимости (сарай-ледник, здание сушилки, здание столовой, здание изолятора, водонапорная башня с насосной, здание спального корпуса № 3, здание спального корпуса № 2, здание спального корпуса № 1), принадлежащие Б.А.Э. на праве собственности, а также право аренды земельного участка площадью 69337 квадратных метров с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащего администрации Пучежского муниципального района Ивановской области. Право долгосрочной аренды на указанный земельный участок принадлежало Б.А.Э. на основании Договора аренды земельного участка № №, заключенного между Администрацией Пучежского муниципального района Ивановской области и Б.А.Э. 01.04.2007 года (л.д. 27-31). Согласно п. 2.1 договора аренды, срок аренды устанавливается с 01.04.2007 года до 31.03.2056 года. Согласие собственника земельного участка на залог права долгосрочный аренды подтверждается письмом Администрации Пучежского муниципального района Ивановской области № от 08.05.2009 года (л.д. 43).

17.02.2010 года между Б.А.Э. и Б.Е.М. заключено соглашение об отступном, согласно которому Б.А.Э. передал, а Б.Е.М. принял в собственность взамен уплаты задолженности имущественный комплекс детского оздоровительного лагеря "Ч" состоящий из 8 объектов недвижимости (сарай-ледник, здание сушилки, здание столовой, здание изолятора, водонапорная башня с насосной, здание спального корпуса № 3, здание спального корпуса № 2, здание спального корпуса № 1) и право аренды земельного участка площадью 69337 квадратных метров с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (далее - земельный участок с кадастровым номером №) (л.д. 8-11). Право собственности Б.Е.М. на 8 объектов недвижимости оздоровительного лагеря "Ч" зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы Ивановской области 01.04.2010 года, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.18-25). Таким образом, обязательства по договору займа от 27.04.2009 года и договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 01.06.2009 года сторонами исполнены в полном объеме.

Доводы представителя ответчика о незаключенности договора займа с залоговым обеспечением в виду отсутствия на день заключения договора займа (27.04.2009 года) согласия собственника земельного участка, которое получено только 08.05.2009 года, являются необоснованными по следующим основаниям. Согласно п. 3.2. договора займа с залоговым обеспечением, договор об ипотеке (залоге недвижимости), устанавливающий обеспечение, является приложением к указанному договору и вступает в действие с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ивановской области Юрьевецком отделе Пучежском секторе. Таким образом, залоговое обязательство права аренды на спорный земельный участок возникло на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости), заключенного 01.06.2009 года, т.е. после получение согласия собственника земельного участка на залог права аренды земельного участка.

Доводы ответчика о том, что Б.Е.М. не обращался в Администрацию Пучежского района с письменным заявлением о заключении с ним договора аренды спорного земельного участка, не соответствуют действительности, так как в материалах гражданского дела имеется заявление Б.Е.М. от 15.12.2009 года в адрес Администрации Пучежского муниципального района (получено 22.12.2009 года) о заключении с ним договора аренды земельного участка на условиях, аналогичным условиям договора аренды № № от 01 апреля 2007 года, заключенного с Б.А.Э. (л.д.46). До настоящего времени Администрация Пучежского района уклоняется от заключения с Б.Е.М. договора аренды спорного земельного участка, представители ответчика от заключения мирового соглашения отказались, исковые требования не признали.

В судебном заседании установлено, что кадастровый номер земельного участка № равнозначен кадастровому номеру №, о чем в кадастровых паспортах (п. 16) имеются особые отметки и сторонами по делу не оспаривается.

Право аренды Б.А.Э. на земельный участок с кадастровым номером № прекращено, а договор аренды спорного земельного участка № № от 01.04.2007 года расторгнут на основании, Постановления Администрации Пучежского муниципального района Ивановской области от 08.06.2010 года № (л.д.52), заявления Администрации Пучежского муниципального района Ивановской области 16.08.2010 года (л.д. 50, 51).

Указанным постановлением администрация Пучежского муниципального района Ивановской области предоставила Б.Е.М. в аренду земельный участок с кадастровым номером № сроком на 11 месяцев.

Согласно ч 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В соответствии с ч.5 ст.22 ЗК РФ Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно ч.2 ст.615 ГК РФ Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог.

Со стороны Б.А.Э. уведомление о залоге права аренды земельного участка направлялось в адрес Администрации Пучежского района 06 мая 2009 года (л.д.44). Согласие собственника земельного участка на залог права аренды спорного земельного участка в пределах срока аренды получено, что подтверждено письмом № от 08.05.2009 года (л.д. 43).

Ссылки ответчика на невозможность залога земельного участка в силу положений ст. 63 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также на отсутствие в договоре оценки предмета ипотеки, осуществляемой в соответствии с законодательством, предусмотренной ст. 67 указанного закона, являются необоснованными, поскольку согласно заключенному договору об ипотеке, залогом являлся не земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, а право аренды на него.

В судебном заседании установлено, что на основании заявления Администрации Пучежского муниципального района Ивановской области земельный участок с кадастровым номером № разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами № и №, кадастровый учет которых осуществлен 29.10.2010 года.

Согласно ч. 4 ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. В связи с наложение ареста на спорный земельный участок право муниципальной собственности на вновь образованные участки не зарегистрировано.

Следовательно, в настоящее время в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения как о ранее учтенном земельном участке с кадастровым номером №, так и двух земельных участках с кадастровыми номерами № и №. образованных в результате раздела вышеуказанного земельного участка, что подтверждается и ФГУ «Земельная кадастровая палата по Ивановской области».

Согласно ч.1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Следовательно, новый собственник здания приобретает право не только на ту часть участка, которая непосредственно занята объектом недвижимости, но и на соответствующую часть земельного участка, которая необходима для использования здания.

Ранее Б.А.Э. использовал на праве долгосрочной аренды земельный участок площадью 69337 квадратных метров с кадастровым номером №. Утверждения представителя ответчика относительно того, что для обслуживания находящихся в собственности истца строений лагеря "Ч" необходим земельный участок меньшей площади, нежели участок площадью почти 7 га, является необоснованным, поскольку, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, ответчиком не предоставлено каких-либо доказательств достоверности данного утверждения. Кроме того, вид разрешенного использования спорного земельного участка - для размещения детского оздоровительного лагеря "Ч" что свидетельствует о необходимости использования всего земельного участка для нормального функционирования лагеря "Ч"

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Ссылка ответчика на наличие постановления Администрации Пучежского муниципального района Ивановской области от 08.06.2010 года №, согласно которому Б.Е.М. предоставлен на праве аренды спорный земельный участок сроком на 11 месяцев, которое в настоящее время не отменено и не изменено, не лишает права Б.Е.М. на возникновение права долгосрочной аренды спорного земельного участка на аналогичных условиях с договором аренды № № от 01.04.2007 года, заключенным между Б.А.Э. и администрацией Пучежского муниципального района Ивановской области. Отказ Б.Е.М. от права аренды земельного участка сроком на 11 месяцев подтверждается отсутствием до настоящего времени соответствующего договора при наличии действующего постановления.

Таким образом, суд приходит к убеждению, что отказ ответчика заключать с истцом договор долгосрочной аренды земельного участка нарушает права истца как кредитора и залогодержателя, а также ущемляет его права как собственника зданий и сооружений, расположенных на спорном земельном участке.

На основании вышеизложенного, суд приходит к убеждению о необходимости удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.94,98,194-199, 206 ГПК РФ, судья

Р е ш и л :

Исковые требования Б.Е.М. к Администрации Пучежского муниципального района Ивановской области удовлетворить.

Признать за Б.Е.М. право на аренду земельного участка из земель особо охраняемых территорий общей площадью 69 337 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Обязать Администрацию Пучежского муниципального района Ивановской области в течение 10 дней со дня вступления настоящего решения в законную силу заключить с Б.Е.М. договор аренды земельного участка из земель особо охраняемых территорий общей площадью 69 337 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> сроком до 31.03.2056 года на условиях, аналогичных условиям договора аренды земельного участка общей площадью 69 337 кв.м. с кадастровым номером № заключенного между Администрацией Пучежского муниципального района Ивановской области и Б.А.Э. № № от 01 апреля 2007 года.

Принятые судом обеспечительные меры по иску в виде наложения ареста на земельный участок из земель особо охраняемых территорий (кадастровый номер №) общей площадью 69 337,00 кв.м. расположенный по адресу: <адрес> сохранить до исполнения решения суда.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Ивановский областной суд через Пучежский районный суд в течение 10 дней со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья: А.Л. Касаткин